Problème dans la compta

Donc vous êtes entrain de me  dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?

Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.

On n'est pas dans une discussion de principe, de théorie de ce qu'il serait bien de faire mais dans la vraie vie des gens ! Et vous touchez à un de leurs biens les plus précieux : leur argent de tous les jours !

Arbying a écrit :

Bonjour à tous,
Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

Pour en revenir à votre post initial :
1. Que feriez vous à ma place : présenter votre rapport à l'AG en expliquant ce que vous estimez mal fait, ce qu'il faudrait faire comme correction et ce que cela impliquera dans les comptes et pour chacun des CP. Ne pas se contenter de grandes phrases creuses du genre "les règles d'évaluation ne sont pas respectées" mais expliquer ce que cela veut dire et ce que cela implique ! Notamment le point de l'immobilisation des travaux avec un amortissement chaque année dans les charges !
Après les explications données, demander aux CP de voter ce qu'ils veulent : appliquer le principe de l'amortissement ou pas ! Une question claire et précise pour le commun des mortels. Pas "voulez-vous appliquer les règles d'évaluation" ou "l'activation des travaux"
Si les CP votent à la majorité qu'ils veulent la tenue de la compta sous ce (ces) principe(s), le syndic devra les appliquer voir corriger les comptes antérieurs suivant décision de l'AG ou s'en aller (de lui même ou en ne renouvelant pas son mandat)  !
2. Que risquez vous fasse au législateur si vous n'amortissez pas : rien du tout !
3. Que se passe t'il si vous donnez décharge au syndic ou ne donnez pas : rien du tout ! Sans décharge, il a juste une petite responsabilité qui court si quelqu'un attaque l'ACP et met en cause la gestion du syndic. Mais, en vrai, je ne l'ai jamais vu appliquer.
4. Par contre, si vous n'approuvez pas les comptes et que vous avez des mauvais payeurs dans les CP : vous risquez que ce soit utilisé comme justification devant le juge de paix pour ne pas payer les régularisations annuelles des charges ! Et ça, je l'ai déjà vu fonctionner !

Bonjour à tous,
Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

grmff a écrit :

L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?

Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.

L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?

- apèrs tout payer plus de 7000 eur / an je pense qu'on est en droit d'avoir (au moinsà une compta juste ==> je suppose qu'il s'agit des honoraires de votre syndic... J'espère que vous êtes conscient que votre syndic n'a pas que la compta comme tâches importantes à accomplir et, jusqu'à présent, je n'ai pas lu de remarques qui montrent que votre compta n'est pas juste.

- chaque propriétaire est en droit de demander à ce que la loi  soit appliquée ==> la loi n'impose pas l'activation et les amortissements en copropriété

Merci pour votre réponse.
Concernant l'avis de la CNC, je peux comprendre que  cela peut sembler un peu absurde, mais je vous assure que ce qui est dedans a du sens.
Il me semble important de ne pas confondre société et entreprise.
Concernant les frais à porter à l'actif ce sont les régles d'évaluation qui les determinent.
Le but d'activer ces frais ? --> Avoir une vision claire des avoirs de chacun.
Actif : lors d'un achat il me semble important que le vendeur puisse valoriser les travaux déjà faits (Exemple : un immeuble dont la toiture a été refaite les 10 dernières années aura bien entendu plus de valeur qu'un immeuble ou ce sera fait dans 2 ans)
Passif : Il me semble tout aussi important de bien deterniter les dettes de la copropriété, que ce soit envers les propriétaires qu'envers les tiers et ceci pour les mêmes raisons que ceux de l'actif.
Concernant l'annuité des frais : outre le fait de pouvoir comparer les années entre elles, il ne faut pas perdre de vue le fait que le fonds de roulement doit être d'au moins 5 % des charges de l'année précédente. Une mauvaise estimation des charges empeche le bon calcul.

Et surtout cela permet une lecture claire de la comptabilité de tous les immeubles et standartise. Sans perdre de vue que chaque propriétaire est en droit de demander à ce que la loi (bien ou mal faire c'est un autre débat) soit appliquée, apèrs tout payer plus de 7000 eur / an pour 21 lots avec juste l'eau en commun (qui est relevé 9 fois sur 10 par le conseil de copro pour éviter de faire perdre du temps au syndic) je pense qu'on est en droit d'avoir (au moinsà une compta juste.

Arbying a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

Si l'AG a décidé d'amortir l'investissement de 15.000 €, le syndic doit s'y tenir et respecter cette décision. Même s'il ne l'a jamais fait dans aucune ACP ! Sans cela, les comptes ne devraient pas être approuvés !
Mais, plutôt que d'affronter le comptable, il faut peut-être dialoguer et lui donner les éléments pour faire ce que vous attendez.
Les "comptables" chez les syndics ne sont pas toujours des comptables aguerris dans les compta de sociétés (voir pas comptable du tout) et ils n'ont parfois jamais été confrontés à une demande d'immobilisation et d'amortissements.
A noter : pour le comptable, faire comme il fait toujours ou immobiliser/amortissement ne changera pas grand chose à sa vie !
Il n'y a aucune raison à ce qu'il ne suive pas une demande claire et précise si elle est demandée "normalement"...

Mais avez-vous bien réfléchi vous même à l'aspect pratique de votre demande quand on la passe dans la réalité d'une comptabilité de copropriété  ?
1. Le paiement de la facture de l'investissement est fait par le fonds de réserve. Pas de souci sur ce point : soit il faut faire un appel, soit il faut utiliser l'argent d'appels précédents
2. La facture est portée au débit d'un compte 2 du bilan
3. Chaque année, vous allez porter en charges l'amortissement de cet investissement, par exemple 1.500 € si amorti en 10 ans

==> ce qui veut dire, en pratique, que vous allez devoir expliquer aux CP qu'ils doivent approvisionner le fonds de réserve pour pouvoir payer l'investissement l'année où il a lieu mais aussi payer chaque année l'amortissement qui sera mis dans les charges.
Curieux de voir comment va se passer votre première AG après quelques investissements...

Dans l'absolu, c'est une belle idée mais, en pratique, les gens vont comprendre qu'ils paient deux fois l'investissement !
ça peut marcher dans une nouvelle construction qui commence tout de suite à constituer un fonds de réserve conséquent (et pas le simple minimum légal ridicule) si les CP n'ont pas mis toutes leurs disponibilités dans l'achat de l'appartement et s'ils restent suffisamment longtemps propriétaires pour profiter des futurs travaux et si aucun CP ne se dit que c'est idiot de mettre son épargne sur le compte d'une ACP plutôt que chez soi !