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Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Agathe
Pimonaute assidu
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Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Bonjour,

Je vous résume la situation:
- région concernée : Bruxelles
- durée du bail  : un an
- résidence principale : oui (par le locataire)
- enregistré : oui
- date de prise d'effet : 1er février 2024
- je suis le bailleur
- le contrat signé ne prévoit pas de conciliation à l'amiable

Le locataire m'informe par WhatsApp qu'après avoir changé de banque, le service de sécurité de KBC a bloqué son compte pour suspicion de fraude quand elle a essayé de virer le loyer du mois d'avril ! Après avoir montré son bail, la banque lui aurait informé que elle lui a envoyé une nouvelle carte bancaire pour réactiver son compte.
Je lui ai demandé de relancer sa banque car il y avait urgence vu le retard et que celle-ci refuse de me virer le loyer avant le déblocage du compte (on paie pourtant  les factures pour un compte bloqué après un décès). Elle a refusé ma proposition de recontacter sa banque.
Je lui ai proposé de changer de banque pour les prochains loyers pour minimiser les impayés. Elle n'a pas donné suite.
Je lui ai demandé de me donner copie du courrier de la banque confirmant qu'une nouvelle carte lui est envoyée pour réactiver son compte. Elle n'a pas donné suite.
J'ai alors envoyé un premier courrier recommandé fin avril et je compte envoyé une mise en demeure bientôt.

Et je serai contraint de saisir le juge de paix pour demander la dissolution du contrat et le paiement des arriérés.
Mes questions :
Ai-je le droit de passer devant le juge de paix sans avocat ?
Existe-t'il un formulaire à remplir pour faciliter l'exposé des faits ?
Quel est le délai d'attente pour passer en justice ?
Ai-je une chance de faire valoir mes droits si d'ici là, la situation ne serait pas régularisée; ce qui prouverait la mauvaise foi du locataire ?
Est-il vrai qu'il faut attendre un mois après la mise en demeure pour saisir la justice ? :selon callmepower.be
"Depuis mai 2022, le gouvernement bruxellois a voté positivement quatre mesures pour instaurer un moratoire hivernal généralisé pour les logements privés et publics. Désormais, l'envoi d'une mise en demeure pour loyers impayés doit obligatoirement être fait un mois avant le lancement d'une action en justice." (source : callmepower.be).
Pour éviter les vacances d'été et respecté ce délai d'un mois,  puis-je déjà fixé une audience et l'annuler si la situation se régularisait.

Merci d'avance de votre attention

Dernière modification par Agathe (07-05-2024 14:32:38)

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Agathe
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

panchito a écrit :
grmff a écrit :
Agathe a écrit :

J'ai déjà téléphoné au service de la sécurité de la banque mais on m'a dit d'écrire car je téléphonais à un service d'urgence ; ce que je n'ai pas fait. Pensez-vous que ce serait utile de le faire en précisant que je compte intenter une action en justice envers mon locataire si le compte n'était pas débloqué ?

Totalement inutile. C'est le problème de votre locataire, pas le vôtre.

Tout à fait.
En plus votre locataire vous raconte vraiment n'importe quoi.
Son compte serait bloqué? Allons-donc, et depuis comment vit-elle et de quoi? Comment fait-elle ses courses?
Des balivernes tout cela!
D'ailleurs elle ne sait même pas vous le prouver...


Si elle m'a envoyé une capture d'écran indiquant le blocage de son compte et le numéro où il fallait appeler ainsi qu'un message du service de sécurité de la banque indiquant que une enquête était en cours ....

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GT
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Agathe a écrit :
panchito a écrit :
grmff a écrit :
Agathe a écrit :

J'ai déjà téléphoné au service de la sécurité de la banque mais on m'a dit d'écrire car je téléphonais à un service d'urgence ; ce que je n'ai pas fait. Pensez-vous que ce serait utile de le faire en précisant que je compte intenter une action en justice envers mon locataire si le compte n'était pas débloqué ?

Totalement inutile. C'est le problème de votre locataire, pas le vôtre.

Tout à fait.
En plus votre locataire vous raconte vraiment n'importe quoi.
Son compte serait bloqué? Allons-donc, et depuis comment vit-elle et de quoi? Comment fait-elle ses courses?
Des balivernes tout cela!
D'ailleurs elle ne sait même pas vous le prouver...


Si elle m'a envoyé une capture d'écran indiquant le blocage de son compte et le numéro où il fallait appeler ainsi qu'un message du service de sécurité de la banque indiquant que une enquête était en cours ....

Ce n'est pas parce qu' un numéro de téléphone vous a été communiqué par votre locataire que la banque ne peut pas considérer que vous n'êtes pas en droit d'obtenir des informations à propos du compte de ce  locataire.

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Agathe
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

GT a écrit :
Agathe a écrit :

GT est très convaincu qu'un usufruitier peut le faire et Grff approuve. Ce qui est sûr, c'est qu'en tant qu'usufruitier, j'ai confié la nue propriété à ma fille et donc la qualité du bailleur ne peut pas être "propriétaire". En mettant "usufruitier bailleur", j'évite des complications éventuelles car j'aurai de toute façon une procuration de ma fille avec moi.
Une mise en demeure est à Bruxelles super importante et comme exemple de celà,  j'ai décidé de ne pas compter les dommages-intérêts ni les intérêts moratoires qui devraient figurés dans la mise en demeure et donc je ne pourrai plus les réclamer par la suite.

Votre fille pas plus que vous n'êtes pleine propriétaire du bien.

Le droit de pleine propriété =  usus + fructus + abusus du bien
Droit d'usufruit : usus et fructus (usufruitier peut occuper le bien, le mettre en location, en percevoir les fruits)
Droit de nue-propriété : abusus (le nu-propriétaire peut vendre son droit de nue-propriété mais non le bien sur lequel porte l'usufruit ; le nu-propriétaire ne peut pas priver l'usufruitier de ses droits)
Bref votre fille n'est pas pleine propriétaire du bien et vous non plus. Vous disposez en qualité d'usufruitier de certains attributs  conférés à la propriété .
Comme je l'ai déjà écrit le droit de propriété a été démembré.

Je vois vraiment pas l'utilité d'une procuration établie par votre fille.

Si le droit de propriété est démembré, je suppose que chacune des deux parties a le droit d'aller en justice pour les problèmes qui les concerne. Je serais surpris qu'il n'y ait pas d'intersection possible entre les deux ; à savoir des problèmes qui touchent aux deux droits et qui nécessiteraient des actions communes; comme par exemple une dégradation importante d'un bien loué qui relève de l'usufruitier mais aussi du nue pro-propriétaire qui verrait son capital dégradé par rapport à ce qui avait été initialement évalué lors de la donation et qui pourrait dire qu'il est à présent défavorisé par rapport à son frère qui aurait reçu une somme équivalente en espèce.

Par ailleurs, d'un point de théorique, si comme vous dites , nous ne sommes ni l'un ni l'autre pleinement propriétaire du bien, il me semble logique dans cette optique de problèmes communs qui affecteraient les deux parties et donc l'ensemble de la propriété qu'une action commune ait plus de sens ; même si elle n'est pas obligatoire, elle devrait être conseillée pour éviter la zizanie au sein d'une famille avec plusieurs enfants.

Dernière modification par Agathe (10-05-2024 11:02:40)

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GT
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

GT a écrit :

La presse s'est faite l'écho de difficultés notamment pour les Belges non-résidents de disposer d'un compte bancaire en Belgique.


Les expatriés belges ne seront plus menacés d'une fermeture de leur compte en Belgique
La commission de l'Économie de la Chambre a approuvé mercredi un projet de modification du Code de droit économique qui devrait résoudre le problème d'expatriés belges confrontés à la fermeture de leur compte bancaire en Belgique.

Belga Agence
•    Publié le 27-03-2024 à 18h17
Des députés de diverses formations -PS, Ecolo, MR, Les Engagés- ont déjà attiré l'attention sur ce problème. Le projet de loi du ministre de l'Économie, Pierre-Yves Dermagne, élargit le droit au service bancaire de base pour les Belges ayant leur résidence en dehors des frontières européennes.

Le député Michel De Maegd (MR), auteur d'une résolution sur ce problème, a salué ce vote. "Cette situation plongeait de trop nombreux résidents à l'étranger dans des problèmes insolubles, comme des fermetures arbitraires de compte en banque, avec toutes les conséquences négatives que l'on imagine", a-t-il expliqué.

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Agathe
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

GT a écrit :
GT a écrit :

La presse s'est faite l'écho de difficultés notamment pour les Belges non-résidents de disposer d'un compte bancaire en Belgique.


Les expatriés belges ne seront plus menacés d'une fermeture de leur compte en Belgique
La commission de l'Économie de la Chambre a approuvé mercredi un projet de modification du Code de droit économique qui devrait résoudre le problème d'expatriés belges confrontés à la fermeture de leur compte bancaire en Belgique.

Belga Agence
•    Publié le 27-03-2024 à 18h17
Des députés de diverses formations -PS, Ecolo, MR, Les Engagés- ont déjà attiré l'attention sur ce problème. Le projet de loi du ministre de l'Économie, Pierre-Yves Dermagne, élargit le droit au service bancaire de base pour les Belges ayant leur résidence en dehors des frontières européennes.

Le député Michel De Maegd (MR), auteur d'une résolution sur ce problème, a salué ce vote. "Cette situation plongeait de trop nombreux résidents à l'étranger dans des problèmes insolubles, comme des fermetures arbitraires de compte en banque, avec toutes les conséquences négatives que l'on imagine", a-t-il expliqué.

Dans le cas qui nous occupe, le locataire m'avait communiqué avant la signature du bail une copie de sa carte d'identité belge valable encore pour quelques années.

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grmff
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Agathe a écrit :
GT a écrit :
Agathe a écrit :

GT est très convaincu qu'un usufruitier peut le faire et Grff approuve. Ce qui est sûr, c'est qu'en tant qu'usufruitier, j'ai confié la nue propriété à ma fille et donc la qualité du bailleur ne peut pas être "propriétaire". En mettant "usufruitier bailleur", j'évite des complications éventuelles car j'aurai de toute façon une procuration de ma fille avec moi.
Une mise en demeure est à Bruxelles super importante et comme exemple de celà,  j'ai décidé de ne pas compter les dommages-intérêts ni les intérêts moratoires qui devraient figurés dans la mise en demeure et donc je ne pourrai plus les réclamer par la suite.

Votre fille pas plus que vous n'êtes pleine propriétaire du bien.

Le droit de pleine propriété =  usus + fructus + abusus du bien
Droit d'usufruit : usus et fructus (usufruitier peut occuper le bien, le mettre en location, en percevoir les fruits)
Droit de nue-propriété : abusus (le nu-propriétaire peut vendre son droit de nue-propriété mais non le bien sur lequel porte l'usufruit ; le nu-propriétaire ne peut pas priver l'usufruitier de ses droits)
Bref votre fille n'est pas pleine propriétaire du bien et vous non plus. Vous disposez en qualité d'usufruitier de certains attributs  conférés à la propriété .
Comme je l'ai déjà écrit le droit de propriété a été démembré.

Je vois vraiment pas l'utilité d'une procuration établie par votre fille.

Si le droit de propriété est démembré, je suppose que chacune des deux parties a le droit d'aller en justice pour les problèmes qui les concerne. Je serais surpris qu'il n'y ait pas d'intersection possible entre les deux ; à savoir des problèmes qui touchent aux deux droits et qui nécessiteraient des actions communes; comme par exemple une dégradation importante d'un bien loué qui relève de l'usufruitier mais aussi du nue pro-propriétaire qui verrait son capital dégradé par rapport à ce qui avait été initialement évalué lors de la donation et qui pourrait dire qu'il est à présent défavorisé par rapport à son frère qui aurait reçu une somme équivalente en espèce.

Par ailleurs, d'un point de théorique, si comme vous dites , nous ne sommes ni l'un ni l'autre pleinement propriétaire du bien, il me semble logique dans cette optique de problèmes communs qui affecteraient les deux parties et donc l'ensemble de la propriété qu'une action commune ait plus de sens ; même si elle n'est pas obligatoire, elle devrait être conseillée pour éviter la zizanie au sein d'une famille avec plusieurs enfants.

Le droit de propriété est démembré, et l'usufruitier est celui qui a le droit de louer, donc d'être bailleur et de toucher un loyer. C'est donc l'usufruitier qui doit aller devant le juge quand son droit de toucher le loyer est en danger.

Ceci étant dit, si vous avez la procuration de votre fille en poche à l'audience, cela ne peut pas faire de mal.
A mon avis, c'est inutile, mais pas nuisible. C'est un peu comme prendre un parapluie sur la croisette en plein mois d'août quand les prévision météo sont bonnes: inutile, mais pas nuisible.

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GT
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Agathe a écrit :

Si le droit de propriété est démembré, je suppose que chacune des deux parties a le droit d'aller en justice pour les problèmes qui les concerne. Je serais surpris qu'il n'y ait pas d'intersection possible entre les deux ; à savoir des problèmes qui touchent aux deux droits et qui nécessiteraient des actions communes; comme par exemple une dégradation importante d'un bien loué qui relève de l'usufruitier mais aussi du nue pro-propriétaire qui verrait son capital dégradé par rapport à ce qui avait été initialement évalué lors de la donation et qui pourrait dire qu'il est à présent défavorisé par rapport à son frère qui aurait reçu une somme équivalente en espèce.

Par ailleurs, d'un point de théorique, si comme vous dites , nous ne sommes ni l'un ni l'autre pleinement propriétaire du bien, il me semble logique dans cette optique de problèmes communs qui affecteraient les deux parties et donc l'ensemble de la propriété qu'une action commune ait plus de sens ; même si elle n'est pas obligatoire, elle devrait être conseillée pour éviter la zizanie au sein d'une famille avec plusieurs enfants.

En l'espèce le problème particulier soulevé est un problème lié à la location. Et pas un autre. Le locataire ne paie pas le loyer. Et qui est le bailleur qui ne perçoit pas le loyer ? L'usufruitier. La nue-propriétaire n'est pas la bailleresse.

Le problème présenté n'est pas commun. Ce problème concerne exclusivement le bailleur qui est titulaire des droits d'usufruitier sur le bien qu'il a donné  en location.

Dernière modification par GT (10-05-2024 14:27:47)

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Agathe
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

GT a écrit :
Agathe a écrit :

Si le droit de propriété est démembré, je suppose que chacune des deux parties a le droit d'aller en justice pour les problèmes qui les concerne. Je serais surpris qu'il n'y ait pas d'intersection possible entre les deux ; à savoir des problèmes qui touchent aux deux droits et qui nécessiteraient des actions communes; comme par exemple une dégradation importante d'un bien loué qui relève de l'usufruitier mais aussi du nue pro-propriétaire qui verrait son capital dégradé par rapport à ce qui avait été initialement évalué lors de la donation et qui pourrait dire qu'il est à présent défavorisé par rapport à son frère qui aurait reçu une somme équivalente en espèce.

Par ailleurs, d'un point de théorique, si comme vous dites , nous ne sommes ni l'un ni l'autre pleinement propriétaire du bien, il me semble logique dans cette optique de problèmes communs qui affecteraient les deux parties et donc l'ensemble de la propriété qu'une action commune ait plus de sens ; même si elle n'est pas obligatoire, elle devrait être conseillée pour éviter la zizanie au sein d'une famille avec plusieurs enfants.

En l'espèce le problème particulier soulevé est un problème lié à la location. Et pas un autre. Le locataire ne paie pas le loyer. Et qui est le bailleur qui ne perçoit pas le loyer ? L'usufruitier. La nue-propriétaire n'est pas la bailleresse.

Le problème présenté n'est pas commun. Ce problème concerne exclusivement le bailleur qui est titulaire des droits d'usufruitier sur le bien qu'il a donné  en location.

Je n'ai pas la prétention d'avoir raison. Je soulevais un problème qui ne me concerne pas directement mais la dégradation de biens loués est très fréquent et parfois importante. On peut considérer cela comme un risque à prendre en cas de donation. Merci de votre attention.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Procédures en justice de paix pour loyers impayés

Agathe a écrit :
GT a écrit :
Agathe a écrit :

Si le droit de propriété est démembré, je suppose que chacune des deux parties a le droit d'aller en justice pour les problèmes qui les concerne. Je serais surpris qu'il n'y ait pas d'intersection possible entre les deux ; à savoir des problèmes qui touchent aux deux droits et qui nécessiteraient des actions communes; comme par exemple une dégradation importante d'un bien loué qui relève de l'usufruitier mais aussi du nue pro-propriétaire qui verrait son capital dégradé par rapport à ce qui avait été initialement évalué lors de la donation et qui pourrait dire qu'il est à présent défavorisé par rapport à son frère qui aurait reçu une somme équivalente en espèce.

Par ailleurs, d'un point de théorique, si comme vous dites , nous ne sommes ni l'un ni l'autre pleinement propriétaire du bien, il me semble logique dans cette optique de problèmes communs qui affecteraient les deux parties et donc l'ensemble de la propriété qu'une action commune ait plus de sens ; même si elle n'est pas obligatoire, elle devrait être conseillée pour éviter la zizanie au sein d'une famille avec plusieurs enfants.

En l'espèce le problème particulier soulevé est un problème lié à la location. Et pas un autre. Le locataire ne paie pas le loyer. Et qui est le bailleur qui ne perçoit pas le loyer ? L'usufruitier. La nue-propriétaire n'est pas la bailleresse.

Le problème présenté n'est pas commun. Ce problème concerne exclusivement le bailleur qui est titulaire des droits d'usufruitier sur le bien qu'il a donné  en location.

Je n'ai pas la prétention d'avoir raison. Je soulevais un problème qui ne me concerne pas directement mais la dégradation de biens loués est très fréquent et parfois importante. On peut considérer cela comme un risque à prendre en cas de donation. Merci de votre attention.

Pourquoi n'ouvrez-vous pas une autre discussion avec des données concrètes ?
Je me suis limité à répondre en fonction des données présentées sur un seul problème : le locataire ne paie pas le loyer à son bailleur.

Sur le fond, le nouveau code civil prévoit que la CONSERVATION des biens grevés est de l'intérêt COMMUN de l'usufruitier et du nu-propriétaire .. L'usufruitier ou, à défaut , le nu-propriétaire sont compétents pour accomplir les actes de CONSERVATION et D'ADMINISTATION PROVISOIRE.

La mise en location est un acte D'ADMINISRATION (et non d'administration provisoire) reconnue  à l'usufruitier . Il en est question à l'art.3.145,  C. civil que j'ai déjà cité.

Dernière modification par GT (10-05-2024 15:39:03)

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