Impayés : solutions rapides et efficaces pour virer un locataire ?

Kejabran · #1 19-12-2024 17:50:57

Bonjour, je me permets de poster ce message car j’ai quelques petits soucis avec un locataire. En effet j’ai signé un bail avec celui-ci le 15 janvier 2023 (wallonie) et depuis les paiements ont été toujours très très différent au niveau des dates. (Les trois derniers mois, les loyers ont étés payés avec 27-28jours de retard).
C’est une personne qui est toujours très difficile à contacter et qui change souvent de numéro et qui ne répond quasiment pas aux appels ou quand on va frapper à la porte. D’ailleurs je viens d’y aller ce soir pas de reponses malgres la camera qui bouge et clignote. Aucune réponse aux SMS aux appels.

Je ne le savais pas mais c’est une personne qui a aussi pas mal de soucis de paiement. J’ai eu comme information, qu’il était fiché RSR dans les toutes les assurances, que ce soit professionnelles ou incendie (donc mon bien n’est pas couvert en responsabilité locative) et aussi quelques soucis de paiement avec le SPF. Je sais pertinemment qu’en envoyant des recommandés ou des lettres de mise en demeure ou autres, il ne répondra pas. Malheureusement, j’ai conclu un bail d’un an provisoire. Et ici j’ai tenté de le reconduire provisoirement afin de pouvoir le dégager l’année suivante et que le bail ne deviennent pas un bail de trois ans ( je n’ai vu que cette solution pour ne pas me le trimballer encore deux ans). Malheureusement, celui-ci ne me renvoie pas le document signé et ne répond à aucun des appels, ni aux courriers. Je voulais savoir quel serait la solution la plus rapide et la plus efficace pour le dégager?

Je n’ai jamais eu ce genre de soucis, mais vu le lascards je vois une montagne de problèmes arriver….

Si vous avez des pistes légales ( ou pas) je suis preneur!

Merci de m'avoir lu !

Bonne soirée

Dernière modification par Kejabran (19-12-2024 17:54:46)

grmff · #21 12-01-2026 23:02:50

Un mois et un jour, et c'est justice de paix...

Kejabran · #22 13-01-2026 14:46:53

Vu votre expérience, et vos bons conseils, je pars du principe que vous avez un meilleur jugement que moi dans cette matière là ...
Je vais donc engager la procédure au plus vite .... Je vous tiendrais au courant smile merci encore !

rexou

grmff · #23 13-01-2026 15:44:15

Vous avez pu constater précédemment que le courrier en enveloppe verte était très efficace. Il suffit de recommencer autant de fois que nécessaire...

N'oubliez pas de réclamer les dépens (24 ou 26€ du dépôt de la requête et prix du certificat de domicile) de votre jugement précédent.

N'hésitez pas à rajouter les intérêts.

Kejabran · #24 13-01-2026 16:07:41

grmff a écrit :

Vous avez pu constater précédemment que le courrier en enveloppe verte était très efficace. Il suffit de recommencer autant de fois que nécessaire...
N'oubliez pas de réclamer les dépens (24 ou 26€ du dépôt de la requête et prix du certificat de domicile) de votre jugement précédent.
N'hésitez pas à rajouter les intérêts.

Je n'y avais pas pensé, j'espere que le juge acceptera les frais précedemment depensés ...

Le principal est honnetement que je me sépare de ce locataire, le reste est accessoire...

GT · #25 13-01-2026 17:18:45

grmff a écrit :

Vous avez pu constater précédemment que le courrier en enveloppe verte était très efficace. Il suffit de recommencer autant de fois que nécessaire...
N'oubliez pas de réclamer les dépens (24 ou 26€ du dépôt de la requête et prix du certificat de domicile) de votre jugement précédent.
N'hésitez pas à rajouter les intérêts.

Ce jugement a été signifié ?
Que prévoit-il en matière de dépens ?

Kejabran · #26 15-01-2026 16:41:13

GT a écrit :

grmff a écrit :
Vous avez pu constater précédemment que le courrier en enveloppe verte était très efficace. Il suffit de recommencer autant de fois que nécessaire...
N'oubliez pas de réclamer les dépens (24 ou 26€ du dépôt de la requête et prix du certificat de domicile) de votre jugement précédent.
N'hésitez pas à rajouter les intérêts.
Ce jugement a été signifié ?
Que prévoit-il en matière de dépens ?

Je n’ai pas idée … le premier je n’ai pas réclamé les frais… cette fois-ci j’ai bien demandé les 2x26€ ( procédure de 2025 et 2026).

Petit update : la requête a été réalisée aujourd’hui et coïncidence ou non, le paiement du loyer de decembre a été réalisé….
Je suis sûr qu’a l'échéance de fevrier ( date a laquelle le passage chez le juge de paix aura lieu) il y aura très probablementtoujours deux mois de loyer impayés.
J’espere que le juge prendra en compte que ma demande a été réalisée alors qu’il y avait bien deux mois et 15jours d'arriérés et non pas un mois et 15jours ( comme il vient de payer….).

Dernière modification par Kejabran (15-01-2026 16:42:58)

mounix · #27 17-01-2026 00:25:02

Bonjour,
Un défaut de paiement, défaut d'assurance locative et dèfaut entretien chaudière, c'est largement assez pour avoir une expulsion du locataire par le juge de paix. J'ai eu le cas.

Kejabran · #28 30-01-2026 09:58:29

grmff a écrit :

Vous avez pu constater précédemment que le courrier en enveloppe verte était très efficace. Il suffit de recommencer autant de fois que nécessaire...
N'oubliez pas de réclamer les dépens (24 ou 26€ du dépôt de la requête et prix du certificat de domicile) de votre jugement précédent.
N'hésitez pas à rajouter les intérêts.

L'enveloppe verte a en effet été éfficace, J'ai donc TOUT les paiements à jour jusqu'a demain ( date du prochain paiement mensuel du loyer).
Je ne doute pas que celui-ci aura quelques jours de retards ....

J'ai eu comme retard récemment :

Novembre 52 jours de retards
Décembre 45 jours de retards
Janvier 29 jours de retards

La procédure étant lancée, je devrais me rendre devant le juge le 11 février.

Ma question ( et surtout selon vous ?) iriez-vous a cette séance ? Quels leviers ai-je devant le juge si ce n'est la fréquence des retards et le fait que j'ai déjà introduit une demande l'année passée, a la meme période pour le même type de retard ?

Je suis mitigé entre prise de tête pour l'expulsion + tout les tracas et frais si jamais il ne sort pas du logement, ou alors j'arrête la procédure et je reprends comme avant en sachant que ces problèmes là peuvent ( très certainnement) revenir l'année prochaine ....

Ok la lettre a fait son effet, mais est-ce que je vais encore faire cela longtemps ?

J'hésites même a passer via une agence afin d'être tranquille ... Chose que je ne ferais jamais avec mes 5 autres locataires ...

Je suis un peu perdu ....

rexou · #29 30-01-2026 16:55:47

mounix a écrit :

Bonjour,
Un défaut de paiement, défaut d'assurance locative et dèfaut entretien chaudière, c'est largement assez pour avoir une expulsion du locataire par le juge de paix. J'ai eu le cas.

Oui mais un juge n'est pas l'autre... Et chaque dossier est différent.

grmff · #30 30-01-2026 18:16:25

Kejabran a écrit :

J'ai eu comme retard récemment :
Novembre 52 jours de retards
Décembre 45 jours de retards
Janvier 29 jours de retards
La procédure étant lancée, je devrais me rendre devant le juge le 11 février.
Ma question ( et surtout selon vous ?) iriez-vous a cette séance ? Quels leviers ai-je devant le juge si ce n'est la fréquence des retards et le fait que j'ai déjà introduit une demande l'année passée, a la meme période pour le même type de retard ?
Je suis mitigé entre prise de tête pour l'expulsion + tout les tracas et frais si jamais il ne sort pas du logement, ou alors j'arrête la procédure et je reprends comme avant en sachant que ces problèmes là peuvent ( très certainnement) revenir l'année prochaine ....

Si vous avez lancé la procédure, vous devrez malheureusement vous présenter, et perdre votre matinée.

Le juge acceptera-t-il de casser le bail? Rien n'est moins sûr. Néanmoins, je le demanderais, en argumentant des retards réguliers depuis plus d'un an.

Et, à titre personnel, j'ai pris la bonne résolution de ne plus me laisser enquiquiner. On peut jouera avec, mais il ne faut pas s'y pendre...
En clair, je mets fin aux baux des casse-pieds. Je déposerai un peu plus vite en justice (la fameuse règle du 1 mois et un jour) et je serai moins conciliant pour trouver un accord trop laxiste. Bref, je vais devenir meilleur client de mon huissier.

J'ai procédé dernièrement à deux expulsions, et tout le monde dort mieux depuis que c'est derrière nous. C'était donc oeuvre de salubrité pour moi comme pour les autres occupants de l'immeuble.

GT · #31 30-01-2026 18:49:22

mounix a écrit :

Bonjour,
Un défaut de paiement, défaut d'assurance locative et dèfaut entretien chaudière, c'est largement assez pour avoir une expulsion du locataire par le juge de paix. J'ai eu le cas.

Dans la requête récente a-t-il été fait mention d'un défaut d'assurance ?
Et que prévoit le contrat en cas de défaut d'assurance ?

Extrait d’un modèle de bail

Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.
Sa responsabilité est couverte par une assurance conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance.
Sauf si les parties conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et le dégât des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux. Le preneur doit apporter annuellement la preuve du paiement des primes.
Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut récupérer le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Dernière modification par GT (30-01-2026 18:58:23)

grmff · #32 30-01-2026 20:39:23

Kejabran a écrit :

Bonjour, je me permets de poster ce message car j’ai quelques petits soucis avec un locataire. En effet j’ai signé un bail avec celui-ci le 15 janvier 2023 (wallonie) et depuis les paiements ont été toujours très très différent au niveau des dates. (Les trois derniers mois, les loyers ont étés payés avec 27-28jours de retard).

Est-ce un bail de 9 ans, ou avez-vous pris la précaution de faire un bail de courte durée tacitement reconduit à plusieurs reprises?

Si c'est un bail de courte durée, mettez-y fin.

Si ce n'est pas un bail de courte durée, revenez plus souvent sur Pim.be pour d'autres conseils, et retenez que ce n'est pas sans raison si certains membres du forum font des baux de 6 mois renouvelables (6+6+6) et que d'autres font des baux de 1 ans renouvelable (1+1+1) avant que cela ne devienne un bail de 9 ans: cela permet de virer les casse-pieds, même ceux qui paient...

Grmf!
---------------------------------------------------------
Si tu as aimé mon commentaire, s'il t'a fait épargner des sous ou des bêtises, tu peux m'offrir un manon!

Si tu veux avoir quelques clefs supplémentaires pour aller en justice de paix sans faire les frais d'un avocat, tu peux acheter mon livre sous format Pdf sur buymeacoffee
Et si tu le veux sous format papier, il est disponible sur TheBookEdition

GT · #33 30-01-2026 21:42:27

grmff a écrit :

Kejabran a écrit :
Bonjour, je me permets de poster ce message car j’ai quelques petits soucis avec un locataire. En effet j’ai signé un bail avec celui-ci le 15 janvier 2023 (wallonie) et depuis les paiements ont été toujours très très différent au niveau des dates. (Les trois derniers mois, les loyers ont étés payés avec 27-28jours de retard).
Est-ce un bail de 9 ans, ou avez-vous pris la précaution de faire un bail de courte durée tacitement reconduit à plusieurs reprises?
Si c'est un bail de courte durée, mettez-y fin.
Si ce n'est pas un bail de courte durée, revenez plus souvent sur Pim.be pour d'autres conseils, et retenez que ce n'est pas sans raison si certains membres du forum font des baux de 6 mois renouvelables (6+6+6) et que d'autres font des baux de 1 ans renouvelable (1+1+1) avant que cela ne devienne un bail de 9 ans: cela permet de virer les casse-pieds, même ceux qui paient...
Grmf!
---------------------------------------------------------
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Kejabran a écrit avoir conclu un bail d’un an provisoire (?) .

Kejabran · #34 30-01-2026 22:15:41

grmff a écrit :

Kejabran a écrit :
J'ai eu comme retard récemment :
Novembre 52 jours de retards
Décembre 45 jours de retards
Janvier 29 jours de retards
La procédure étant lancée, je devrais me rendre devant le juge le 11 février.
Ma question ( et surtout selon vous ?) iriez-vous a cette séance ? Quels leviers ai-je devant le juge si ce n'est la fréquence des retards et le fait que j'ai déjà introduit une demande l'année passée, a la meme période pour le même type de retard ?
Je suis mitigé entre prise de tête pour l'expulsion + tout les tracas et frais si jamais il ne sort pas du logement, ou alors j'arrête la procédure et je reprends comme avant en sachant que ces problèmes là peuvent ( très certainnement) revenir l'année prochaine ....
Si vous avez lancé la procédure, vous devrez malheureusement vous présenter, et perdre votre matinée.
Le juge acceptera-t-il de casser le bail? Rien n'est moins sûr. Néanmoins, je le demanderais, en argumentant des retards réguliers depuis plus d'un an.
Et, à titre personnel, j'ai pris la bonne résolution de ne plus me laisser enquiquiner. On peut jouera avec, mais il ne faut pas s'y pendre...
En clair, je mets fin aux baux des casse-pieds. Je déposerai un peu plus vite en justice (la fameuse règle du 1 mois et un jour) et je serai moins conciliant pour trouver un accord trop laxiste. Bref, je vais devenir meilleur client de mon huissier.
J'ai procédé dernièrement à deux expulsions, et tout le monde dort mieux depuis que c'est derrière nous. C'était donc oeuvre de salubrité pour moi comme pour les autres occupants de l'immeuble.

Merci de votre réponse, c'est ce que je souhaite aussi... Un peu de tranquillité Je suis d'accord quelques jours mais là ....

GT a écrit :

Dans la requête récente a-t-il été fait mention d'un défaut d'assurance ?
Et que prévoit le contrat en cas de défaut d'assurance ?
Extrait d’un modèle de bail
Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.
Sa responsabilité est couverte par une assurance conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance.
Sauf si les parties conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et le dégât des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux. Le preneur doit apporter annuellement la preuve du paiement des primes.
Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut récupérer le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Malheureusement, non, le défaut d'assurances n'a été remis sur la deuxième requête ( je l'avais mis sur la première).
Dans le bail, il fait exactement mention de ce que vous reprenez ( j'ai pris le modele du bail sur le forum big_smile ).

grmff a écrit :

Est-ce un bail de 9 ans, ou avez-vous pris la précaution de faire un bail de courte durée tacitement reconduit à plusieurs reprises?
Si c'est un bail de courte durée, mettez-y fin.
Si ce n'est pas un bail de courte durée, revenez plus souvent sur Pim.be pour d'autres conseils, et retenez que ce n'est pas sans raison si certains membres du forum font des baux de 6 mois renouvelables (6+6+6) et que d'autres font des baux de 1 ans renouvelable (1+1+1) avant que cela ne devienne un bail de 9 ans: cela permet de virer les casse-pieds, même ceux qui paient...

Je ne sais pas si c'est valable mais dans l'exemple de bail présent sur le forum, le point 2. Durée , j'ai barré la notion de bail de neuf ans et entouré le bail de courte durée avec la mention :

*** Bail de courte durée d'application :

Bail provisoire d'un an avec reconduction tacite a l 'echeance.

Est-ce que cela a de la valeur ... je n'en suis pas si sûr ... Par contre si cela est le cas, je pourrais encore le garder maximum 1 an, et après résiliation a l'échéance.

Si cela peut compter comme du 1+1+1 et que le juge ne veut pas mettre fin au contrat de bail au plus vite, cela pourrait être ma porte de sortie...

Voici comment cela est libellé ( image en annexe)

Merci encore de vos précieux conseils !

grmff · #35 30-01-2026 22:32:50

Si votre bail date de janvier 2023, vous l'avez dans l'os. Même avec un bail de 1+1+1, au bout de 3 ans, cela devient un bail de 9 ans.

Bon à retenir pour l'avenir: virer les cons tant que vous pouvez...

Kejabran · #36 30-01-2026 22:34:34

Il date du 15/01/2024 !! big_smile

Cela reste possible donc !!

GT · #37 31-01-2026 08:34:46

Kejabran a écrit :

Il date du 15/01/2024 !!
Cela reste possible donc !!

D'où vient votre certitude ?

Vous avez écrit dans votre message introductif du 19/12/2025. Voici plus d'un mois.

"j’ai signé un bail avec celui-ci le 15 janvier 2023 (wallonie) et depuis les paiements ont été toujours très très différent au niveau des dates."

GT · #38 31-01-2026 09:15:22

Kejabran a écrit :

Il date du 15/01/2024 !!
Cela reste possible donc !!

Pour autant le bail de courte durée d’un an soit entré en vigueur le 15/1/2023 ( la date de prise de cours n’est pas complétée dans l’extrait du contrat que vous avez communiqué) et qu’il ait été prorogé de manière légale, il ne pourra pas dépasser 3 ans . Durée maximale d'un contrat de courte durée.
Faute d’un congé dans le délai d'au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (maximum 3 ans), le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur.

Bail PIM
article 2
2. DUREE
« Le bail est conclu pour une durée de :
(Bail dit « de courte durée », et d’une durée de maximum trois ans) .......... mois / années, prenant cours le .....……………….................................................................... se terminant le ………………………………………………………………………….. »

« Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé que deux fois, moyennant un écrit, et aux mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue."

« A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le Preneur continue à occuper les lieux sans opposition du Bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. »

note : la date de signature d'un contrat de bail ne correspond pas toujours à sa date d'entrée en vigueur (= date de pris de cours).

Dernière modification par GT (31-01-2026 09:17:27)

grmff · #39 31-01-2026 12:01:07

Si c'est 2024 et non 2023, virez le. Faites le de suite, même si ce sera pour 2027...
Un locataire qui sait qu'il va devoir partir se mettra en recherche, et donnera un contrepréavis.
Il ignorera que le contre-préavis de 1 mois n'est pas d'application en la matière. Mais vous pouvez l'autoriser, afin de l'avoir plus vite dehors. Il suffit de mettre dans votre courrier de préavis que vous l'autorisez unilatéralement à donner un contre préavis de 1 mois, afin de l'aider à dégager le plancher au plus vite. Vous n'êtes pas obligé de copier-coller mon texte...

Lors de votre prochaine nouvelle action en justice contre lui, ce qui arrivera inévitablement, vous pouvez demander la validation du congé renon et l'autorisation d'expulsion à son terme.

GT · #40 31-01-2026 12:45:19

grmff a écrit :

Si c'est 2024 et non 2023, virez le. Faites le de suite, même si ce sera pour 2027...
Un locataire qui sait qu'il va devoir partir se mettra en recherche, et donnera un contrepréavis.
Il ignorera que le contre-préavis de 1 mois n'est pas d'application en la matière. Mais vous pouvez l'autoriser, afin de l'avoir plus vite dehors. Il suffit de mettre dans votre courrier de préavis que vous l'autorisez unilatéralement à donner un contre préavis de 1 mois, afin de l'aider à dégager le plancher au plus vite. Vous n'êtes pas obligé de copier-coller mon texte...
Lors de votre prochaine nouvelle action en justice contre lui, ce qui arrivera inévitablement, vous pouvez demander la validation du congé renon et l'autorisation d'expulsion à son terme.

@
Kejabran
2023 ou 2024 ?

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