Bilan

## Analyse de la situation : montant négatif au passif lié à un sinistre

Votre question concerne la présence, depuis 2020, d’un montant négatif au passif du bilan de votre ACP, lié à un sinistre de toiture, montant qui a même augmenté lors du dernier exercice et qui n’est pas clairement ventilé sous un numéro de classe comptable mais simplement sous la mention "sinistre".

### 1. **Gestion comptable d’un sinistre en copropriété**

En Belgique, la gestion comptable d’un sinistre en copropriété doit être rigoureuse et transparente. Lorsqu’un sinistre survient (ex. : dégâts à la toiture), la copropriété doit souvent avancer les fonds pour les réparations, en attendant l’indemnisation de l’assurance. Si celle-ci tarde ou si certains frais restent à charge de la copropriété (franchise, TVA, réparations non couvertes), cela peut impacter le bilan de l’ACP[1].

Il est recommandé d’ouvrir un compte spécifique pour chaque sinistre afin d’assurer la traçabilité des opérations (factures, remboursements, avances, etc.) et de faciliter les contrôles et audits[1]. Chaque opération doit être clairement identifiée, idéalement avec un numéro de référence propre au sinistre.

### 2. **Montant négatif au passif : interprétation**

Un montant négatif au passif n’est pas conforme à la logique comptable classique. Le passif recense les dettes et les fonds propres ; un montant négatif peut traduire :

- Une avance de la copropriété non encore remboursée par l’assurance,
- Un déficit temporaire si les charges du sinistre dépassent les produits (remboursements ou appels de fonds),
- Une erreur de présentation ou de ventilation comptable, surtout si le montant n’est pas rattaché à un compte de classe adéquat (par exemple, "Dettes diverses" ou "Comptes d’attente")[5].

En principe, si la copropriété a avancé des fonds pour un sinistre, cela devrait apparaître à l’actif comme une créance sur l’assurance ou sur les copropriétaires, et non comme un montant négatif au passif. Si le sinistre a généré des charges supérieures aux ressources, il devrait s’agir d’une dette envers les copropriétaires, pas d’un "négatif" isolé[5].

### 3. **Non-respect du plan comptable et transparence**

Le fait que ce montant ne soit pas intégré dans un compte de classe précis, mais simplement sous "sinistre", n’est pas conforme aux bonnes pratiques comptables. Cela nuit à la transparence et complique le contrôle par le commissaire aux comptes et l’assemblée générale[2]. La loi impose un plan comptable structuré pour les ACP, et chaque opération doit être correctement ventilée[5].

> "Une gestion financière rigoureuse des sinistres en copropriété nécessite la mise en place d'un suivi comptable précis. Dès la survenue du sinistre, il est recommandé d'ouvrir un compte financier dédié afin de centraliser toutes les transactions financières liées à l'événement."[1]

### 4. **Évolution du montant et absence de réponse du syndic**

Le fait que le montant augmente d’année en année pour le même sinistre laisse supposer :
- Soit que de nouvelles dépenses ont été engagées sans remboursement,
- Soit que les remboursements attendus ne sont pas perçus,
- Soit une erreur ou une manipulation comptable.

Le manque de réponse du syndic et le retard du commissaire aux comptes sont préoccupants et peuvent indiquer un problème de gestion ou de transparence.

## Recommandations

- **Exigez du syndic un détail écrit** de toutes les opérations liées à ce sinistre (dépenses, remboursements, avances, etc.), avec ventilation par compte comptable.
- **Demandez la justification** de la présence d’un montant négatif au passif et l’explication de son évolution.
- **Vérifiez que le plan comptable de l’ACP** est respecté et que chaque opération est correctement ventilée conformément à la législation belge[5].
- **Insistez pour que le commissaire aux comptes** ait accès à tous les documents nécessaires et présente son rapport à l’assemblée générale.
- **Envisagez de saisir l’AG** pour demander un contrôle externe ou un audit si le syndic persiste à manquer de transparence.

## Conclusion

La présence d’un montant négatif au passif, non ventilé correctement, lié à un sinistre, n’est pas conforme aux bonnes pratiques comptables d’une ACP belge. Cela nécessite une clarification urgente de la part du syndic et un contrôle renforcé par le commissaire aux comptes, afin de garantir la transparence et la sécurité financière de la copropriété[1][2][5].

Citations:
[1] https://www.op.be/news/la-gestion-finan … opropriete
[2] https://forum.pim.be/topic-286124-compt … age-2.html
[3] https://forum.pim.be/topic-284675-order … age-2.html
[4] https://bewolf.be/la-copropriete-au-quo … pratiques/
[5] https://justice.belgium.be/sites/defaul … rio_fr.pdf
[6] https://ibis-insurance-web.be/fr/?sdm_p … oad_id=165
[7] https://monimmeuble.com/actualite/compt … e-pratique
[8] https://www.cnc-cbn.be/fr/avis/exemple- … iations-de
[9] https://www.cnc-cbn.be/fr/avis/traiteme … e-paiement
[10] https://forum.pim.be/topic-292470-aide- … age-1.html
[11] https://info.hub.brussels/guide/assuran … -et-annexe
[12] https://www.op.be
[13] https://gestea.be/fr/actualit%C3%A9s/la … opropriete
[14] https://plancomptablebelge.be
[15] https://www.comptafid.be/files/news/02. … r-2013.pdf
[16] https://www.reno-copro.liege.be/outils/ … cement.pdf
[17] https://amarris-direct.be/blog/comptabi … -regarder/
[18] http://www.guenette.be/download/Comptab … rietes.pdf
[19] https://www.cnc-cbn.be/fr/avis/analyse- … -sous-le-0
[20] https://www.m-delleuse.be/2021/09/21/pr … propriete/

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