Questions comptables...

Je vois qu'il y a clairement deux courants, pour ou contre les fonds propres dans les comptes des ACP... et bien dont acte !

Attendons le texte promis pour le 1er trimestre 2015...

Je vais faire le nécessaire pour passer le résultat sur le compte 489 (pour les clients qui le souhaitent) mais j'attire votre attention sur l'injustice qu'il peut y avoir à ne pas répartir.

Lorsque des provisions sont calculées d'après les tantièmes généraux (par exemple pour les consommations d'eau) et qu'on dispose ensuite des relevés pour les consommations réelles, on fait apparaître des écarts parfois conséquents et très disparates.

Donc, en mettant de côté la question des fonds propres, peut-on se résoudre à juste passer le résultat en report sans procéder à une régularisation ? Que disent les textes sur ce mécanisme ? A quelle date notamment générer les écritures ?

Cordialement,
André

"Merci, un article intéressant et réconfortant !

Je ne sais pas si c'est la version complète mais j'ai trouvé ce texte :
http://www.wbcj.be/Publications/De-la-comptabilite-des-coproprietes.aspx"

L'article complet fait près de  20 pages.

Dans le cadre de l'absence des comptes pour les fonds propres (10-16) dans le PCMN des acp voici mes réflexions :

Une banque peut-elle inclure les dépôts de ces clients dans ses fonds propres ?

Les appels au fonds de roulement ne sont que des dépôts en vue de payer les dépenses communes. Les sommes non dépensées appartiennent aux copropriétaires.
La notion de fonds permanents fausses ce principe et dévalorise la notion de budget.

Les appels au fonds de réserve peuvent aussi être considérée comme des dépôts en vue de payer des travaux communs planifiés ou à planifier.
Vu le délai entre le pré-financement et l'exécution des dits travaux, cela motive que le pré-financement reste attaché au lot en cas de vente.
Ce fonds ne finance pas des actifs durables appartenant à l'ACP, il n'est donc pas une garantie de solvabilité de l'ACP.
La solvabilité de l'ACP est directement liée à la solvabilité des copropriétaires au delà des avances de fonds.

POUR INFO

Eric CAUSIN  a rédigé un article intitulé "Le nouveau droit comptable des copropriétés" publié dans la revue R.C.D.I 2013/3, pages 3 à 22.

Il y présente et explique notamment  - à l'usage des professionnels du chiffre, des juristes et des syndics - des suggestions suggérant aux copropriétés d'introduire dans leurs plans et leurs pratiques comptables des comptes de fonds propres, de provisions pour dépenses non-périodiques, d'affectation et de prélèvement.

C'est une bonne synthèse de ce que la délégation de l'IPI (tant CIB qu'ABSA) ont dit lors les réunions de travail préparatoires en 2010 à la publication de l’AR.

Ce qui a heurté de front les autres participants à ces réunions, c’est le fait que l’IPI part du fait qu’un CP n’est pas intelligent et ne comprend rien.

La problématique de la compta des ACP avant 2010, était que chaque syndic avait sa version. Ce qui empêchait la comparaison en cas d'achat.

En présentant le CP banalisé comme un être bête, l’IPI a en fait, tant la CNC que les politiciens, persuadé qu’il fallait normaliser.

Les associations de défense des intérêts des copropriétaires n’ont rien du faire pour persuader le CNC et Ministre.

L’IPI (et la CIB, ABSA, ..) ont perdu dans ce contexte toute leur crédibilité. Mais pas les autres associations de défense des intérêts des syndics professionnels (UVS, UFS, …).

Ce qui a été refusé par la loi (et la CNC) était la publication à la BNB des comptes annuels, puisque l’ACP n'a pas de capital propre. Ceux qui favorisent la classe 1, doivent comprendre qu'il veulent en fait AUSSI la publication des comptes à la BNB.

Bonjour,

Je suis tout à fait de votre avis sur l'objectif ; l'information des copropriétaires et la clarté des documents présentés mais il faut également réglementer et limiter certains abus de certains syndics et avoir un cadre strict pour gérer les contentieux...

Permettez moi un parallèle ; si vous êtes motard, ça sera plus amusant de discuter de ballades et de pointes de vitesse plutôt que du code de la route et des limitations de vitesse... malgré tout le code de la route est nécessaire !

Sur la notion de "minimum" il me semble qu'on peut subdiviser mais pas forcément ajouter des classes ou des nouveaux comptes...

Présenter un décompte est une chose ; réclamer des appels de charges basés sur les dépenses du trimestre écoulé en est une autre (qui semble toujours très présente chez de nombreux syndics...). Je répète que ce n'est pas l'esprit de la loi et la notion d'acompte omniprésente... voter un budget c'est là aussi fixer des limites.

Je pense avoir un bon logiciel, il fait gagner du temps, réalise de nombreux calculs complexes et présente de nombreux comptes, tableaux et graphiques... je sais qu'il est perfectible mais je souhaite également rester le plus proche possible de la réglementation !!!

Merci pour vos remarques ;-)

Cordialement,
André

Bonjour,

Votre intervention est intéressante et très instructive car elle illustre à quel point un certain nombre de syndics se moquent royalement de la loi...

Je pense qu'il y a du bon dans la loi française et du bon dans la loi belge mais je sens une polémique dans laquelle je ne souhaite pas m'engager. Dans le monde entier des gens partagent des immeubles avec des parties privées et des parties communes et cherchent à partager équitablement les charges ; c'est cela qui m'intéresse...

Vos syndics ne respectent pas le strict cadre légal actuel mais... je fais la même chose, du moins pour les fonds propres...

 
En revanche le principe des décomptes à frais réels trimestriel ce n'est pas l'esprit budgétaire du système mis en place ; on peut le défendre mais jusqu'à quel point peut on ne pas respecter la loi ?....

Cordialement,
André

Bonjour André,
Etes-vous déjà entré en contact avec des syndics professionnels belge (et surtout leur comptable....)  ?
Tous vos développements semblent très théorique et ne tenir compte que des textes légaux & vos expériences pratiques françaises sans connaître les besoins réels des futurs utilisateurs belge.
Une réflexion "à la française" souvent vue dans les logiciels de gestion & compta : si c'est bon chez nous, ce sera bon chez vous (et vous vous adapterez).... Mais non, ça ne marche pas comme ça et les développeurs français le comprennent trop tard...

Tous les syndics que je connais travaille avec des comptes de classe 1 et, quand c'est utile, la classe 3. Tout ceux qui travaillent avec des comptes annuels reportent les soldes dans les comptes individuels des propriétaires.
Et beaucoup travaillent avec des décomptes à frais réels chaque trimestre. Ce qui devrait être, à mon avis, une obligation pour toute ACP. Bien plus important que l'utilisation d'un PCMN & des règles de sociétés  sur lesquels le législateur s'est braqué en oubliant de penser à l'intérêt de la plupart des propriétaires....

Avez-vous pensez à cette spécificité dans votre programme ?

La lecture du Code de droit économique est certes intéressante . Plusieurs de ses dispositions concernent les les ACP. 

Mais, en matière de comptabilité ,  je ne relève, sauf lecture trop rapide et meilleur avis, aucune disposition applicable aux ACP.

Certes, l'article III.82 concerne la tenue d'une comptabilité appropriée par les entreprises mais , l'ACP n'est pas visée par cette disposition dès lors qu'elle n'est pas citée à l'art. I.5 pour la qualifier d'entreprises pour l'application du livre III, titre  3, chapitre 2.

Ci-dessous,  les textes cités du code du droit économique

LIVRE III. Liberté d'établissement, de prestation de service et obligations générales des entreprises
(inséré par la Loi du 17 juillet 2013, entré en vigueur le 9 mai 2014)
TITRE 3. - Obligations générales des entreprises
CHAPITRE 2. - Comptabilité des entreprises
Art. III.82. Toute entreprise tient une comptabilité appropriée à la nature et à l'étendue de  ses activités en se conformant aux dispositions légales particulières qui les concernent.

TITRE 2. - Définitions propres à certains livres
CHAPITRE 1er. Définitions particulières au livre III
(inséré par la Loi du 17 juillet 2013)
Art. I.5. Les définitions suivantes sont applicables au livre III, titre 3, chapitre 2 :
1° entreprise :
a) les personnes physiques ayant la qualité de commerçant ;
b) les sociétés commerciales ou à forme commerciale, à l'exception des organismes administratifs publics visés à l'article 2 de la loi du 22 mai 2003 portant organisation du budget et de la comptabilité de l'Etat fédéral, et les groupements européens d'intérêt économique;
c) les organismes publics qui exercent une mission statutaire à caractère commercial, financier ou industriel;
d) les organismes, non visés aux b) et c), dotés ou non d'une personnalité juridique propre qui exercent avec ou sans but de lucre une activité à caractère commercial, financier ou industriel, auxquels les dispositions du présent chapitre sont, par catégories d'organismes, rendues applicables par arrêté royal.

Les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile en Belgique, les entreprises de droit étranger visées aux b), c) et d) de l'alinéa 1er ainsi que les groupements européens d'intérêt économique ayant leur siège à l'étranger, ne sont soumis aux dispositions du présent chapitre qu'en ce qui concerne les succursales et sièges d'opération qu'ils ont établis en Belgique. L'ensemble de leurs succursales et sièges d'opérations dans le pays est considéré comme une entreprise. Les livres, comptes et pièces justificatives relatifs à ces sièges et succursales sont conservés en Belgique.
Les arrêtés qui rendent les dispositions du présent chapitre applicables à des entreprises visées au d) du premier alinéa, adaptent les obligations résultant, pour les entreprises concernées, des dispositions des arrêtés pris en exécution du livre III, titre 3, à ce que requièrent la nature particulière des activités et le statut légal des entreprises en cause. ]