Questions comptables...

Bonsoir,

Bon ben ça ne se bouscule vraiment pas malgré cette incroyable offre !!!
Si certains ont téléchargé et essayé le logiciel, je suis très très curieux de vos retours et surtout pour ceux qui cherchent une solution logicielle pourquoi Val Compta ne leur convient pas...

Je trouve que c'est une solution très complète avec un bon rapport qualité/prix, les clients sont satisfaits et je n'arrive vraiment pas à comprendre les raisons de son échec commercial alors dites moi très franchement ce que vous en pensez ! Merci !!!

Salutations,
André

Bonjour à tous !!!

Après quelques semaines, je viens vous donner le résultat de cette formidable offre promotionnelle pour les pimonautes : STRICTEMENT AUCUNE COMMANDE !!!!

C'est pas grave... je continue à bosser dessus et grâce à vous j'aurais au moins appris que les chèques avaient disparus de Belgique. Du coup j'ai mis en place la gestion des prélèvements SEPA que je vous propose de découvrir dans ce message :
http://www.valcompta.net/forum/viewtopic.php?id=333

Toutes les remarques, critiques, propositions sont bien sûr les bienvenues !

Pour répondre à grmff (suite aux quelques mails échangés), oui le marché est mature mais ça bouge sans arrêt avec de nouveaux syndics bénévoles qui se lancent, des nouvelles constructions, des immeubles qui passent de la mono à la copropriété... pour le prix je l'ai augmenté mais ça ne fait pas tout, dès lors que je propose une version d'évaluation c'est bien l'adéquation du logiciel qui pose problème et j'ai travaillé à proposer une interface plus simple pour la prochaine version. Enfin, sur le référencement oui il reste beaucoup à faire !!!

Bon week-end à tous ;-)
André

Je suis pas comptable et je ne connais pas bien les règles des copropriétés françaises, mais il me semble que les principes de comptabilité générale belges et français sont semblables.

En matière de copropriété, la loi belge précise que "L’association de copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis", la commission des normes comptables belge a donc estimée que les excédants de l’exercice doivent être enregistrés comme dettes envers les copropriétaires (valeurs reportées fonds de roulement et valeurs reportées fonds de réserve). La copropriété ne dispose donc pas de 'capital' ; les fonds sont des dettes de classe 4

Le bilan de fin d'exercice représentant la situation à la date de clôture (généralement le 31 décembre), que le fonds de réserve reste attaché aux lots et que le fonds de roulement doit resté alimenté pour faire face au dépense de l'exercice suivant, il n'a pas lieu de faire de note de crédit (Avoir) envers chaque copropriétaires.

Les détails de la répartition des fonds et des charges par lots semblent devoir être réalisée hors comptabilité.

Reste le problème du cas fort probable où, suite à l'imputation des charges de chaque lot, la répartition des fonds par lots n'est plus conforment au statut (càd ne corresponds pas aux quotités).
Dans ce cas, je pense que les appel de fonds pour rééquilibrer les fonds sont à comptabiliser à la date où ils sont appeler càd sur l'exercice suivant.
Idem, si l'AG décide de rembourser une partie des fonds. C'est à comptabiliser à la date de l'AG.

Selon la définition légale, les fonds sont la somme des avances des copropriétaires.
Dans le plan comptable belge, les fonds ont leurs comptes :
4100 et 4101 pour les dettes des appel de fonds,
550 et 551 pour les actifs des fonds en banques,
700 et 701 pour les appel de fonds en cours d'exercice et
693 et 489 pour les reports de fin d'exercice.

Notez que la notion de fonds de roulement 'permanent' n'existe pas. Les avances sont soit à destination du ou d'un des  fonds de roulement, soit à destination du ou d'un des fonds de réserve

Effectivement l'idéal étant que le montant des dépenses réelles égale le budget. Comme cela n'est possible et que l'acp n'a pas de fonds propre, le budget prévoit des appels de fonds supérieur aux charges. En fin d'exercice, les valeurs reportées sont donc nécessairement positives et sont donc des avances pour l'exercice suivant.
Les statut pourraient prévoir un montant minimal pour ces valeurs reportée.
D'autre part ces valeurs reportées ne peuvent être créditées aux copropriétaires  sans décision d'AG que en cas de vente du lots correspondant et uniquement pour la part du fonds roulement.

Par exemple, les statuts peuvent prévoir que les avances soient proportionnelles aux quotités. Or lors de affectation des charges dont le critère de répartition est l'utilité, certain lots pourraient avoir une valeur par quotité de leur part dans les fonds différent de la moyenne des autres lots.
D'autre part, en cas de vente, le copropriétaire doit participer aux avances pour travaux décidé avant la vente selon la répartition prévu aux statuts. Donc sa quote-part dans le fonds de réserve doit être conforme à cette répartition.

Ayant lu l’article « La réforme critiquable et critiquée de la comptabilité des associations de copropriétaires » (Kluwer, 2013), mentionné par andre78fr, j’ai quelques observations préliminaires.

Les auteurs ne tiennent pas compte avec le Code de Droit Économique (2013), qui remplace probablement quelques jours après la publication de cet article, la loi comptable de 1975 et une série d’AR d’exécution de cette loi comptable.

Les autres remarques, très pertinentes en soi, doivent aussi être mis dans le contexte de 2010. En effet la loi de 2010 et son AR d’exécution de 2012 rendait une comptabilité obligatoire. Avant cela n’était pas le cas. Il est normal que cette normalisation se fera en phases.

Cet année un clan de certains professionnels qui s’opposait à toute comptabilité normalisée a de fait compris que c’est une bataille perdue d’avance.

Sans cette opposition l'AR aurait été publié en 2010. La normalisation de la comptabilité analytique et la comptabilité budgétaire aurait été entamé en 2011 par les instituts compétentes. Et laisser le temps aux informaticiens d'adapter leurs logiciels. Ceci avant l'AR soit mis d'application le 01.01.2013.

Dans ce cadre une initiative parlementaire fera la jour en janvier 2015. Le texte a été présenté le 06.12.2014 lors le Congrès bilingue de la Journée du Copropriétaire .

Ceci comme introduction. Je vais dans les semaines qui viennent lire plus en détail l’article précédent  et le comparer avec mes notes. Dès au plus tôt mi-janvier je publierai à fur et mesure sur mon Blog le détail de mes commentaires, cela dans le point de vue d'un copropriétaire-utilisateur de la comptabilité des ACP.

Ceci parceque cela dépasse le contexte de ce forum. Ce qui n’empêche pas que je répliquerai si nécessaire sur ce forum à des questions ponctuelles.

La lecture du Code de droit économique est certes intéressante . Plusieurs de ses dispositions concernent les les ACP. 

Mais, en matière de comptabilité ,  je ne relève, sauf lecture trop rapide et meilleur avis, aucune disposition applicable aux ACP.

Certes, l'article III.82 concerne la tenue d'une comptabilité appropriée par les entreprises mais , l'ACP n'est pas visée par cette disposition dès lors qu'elle n'est pas citée à l'art. I.5 pour la qualifier d'entreprises pour l'application du livre III, titre  3, chapitre 2.

Ci-dessous,  les textes cités du code du droit économique

LIVRE III. Liberté d'établissement, de prestation de service et obligations générales des entreprises
(inséré par la Loi du 17 juillet 2013, entré en vigueur le 9 mai 2014)
TITRE 3. - Obligations générales des entreprises
CHAPITRE 2. - Comptabilité des entreprises
Art. III.82. Toute entreprise tient une comptabilité appropriée à la nature et à l'étendue de  ses activités en se conformant aux dispositions légales particulières qui les concernent.

TITRE 2. - Définitions propres à certains livres
CHAPITRE 1er. Définitions particulières au livre III
(inséré par la Loi du 17 juillet 2013)
Art. I.5. Les définitions suivantes sont applicables au livre III, titre 3, chapitre 2 :
1° entreprise :
a) les personnes physiques ayant la qualité de commerçant ;
b) les sociétés commerciales ou à forme commerciale, à l'exception des organismes administratifs publics visés à l'article 2 de la loi du 22 mai 2003 portant organisation du budget et de la comptabilité de l'Etat fédéral, et les groupements européens d'intérêt économique;
c) les organismes publics qui exercent une mission statutaire à caractère commercial, financier ou industriel;
d) les organismes, non visés aux b) et c), dotés ou non d'une personnalité juridique propre qui exercent avec ou sans but de lucre une activité à caractère commercial, financier ou industriel, auxquels les dispositions du présent chapitre sont, par catégories d'organismes, rendues applicables par arrêté royal.

Les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile en Belgique, les entreprises de droit étranger visées aux b), c) et d) de l'alinéa 1er ainsi que les groupements européens d'intérêt économique ayant leur siège à l'étranger, ne sont soumis aux dispositions du présent chapitre qu'en ce qui concerne les succursales et sièges d'opération qu'ils ont établis en Belgique. L'ensemble de leurs succursales et sièges d'opérations dans le pays est considéré comme une entreprise. Les livres, comptes et pièces justificatives relatifs à ces sièges et succursales sont conservés en Belgique.
Les arrêtés qui rendent les dispositions du présent chapitre applicables à des entreprises visées au d) du premier alinéa, adaptent les obligations résultant, pour les entreprises concernées, des dispositions des arrêtés pris en exécution du livre III, titre 3, à ce que requièrent la nature particulière des activités et le statut légal des entreprises en cause. ]

Bonjour André,
Etes-vous déjà entré en contact avec des syndics professionnels belge (et surtout leur comptable....)  ?
Tous vos développements semblent très théorique et ne tenir compte que des textes légaux & vos expériences pratiques françaises sans connaître les besoins réels des futurs utilisateurs belge.
Une réflexion "à la française" souvent vue dans les logiciels de gestion & compta : si c'est bon chez nous, ce sera bon chez vous (et vous vous adapterez).... Mais non, ça ne marche pas comme ça et les développeurs français le comprennent trop tard...

Tous les syndics que je connais travaille avec des comptes de classe 1 et, quand c'est utile, la classe 3. Tout ceux qui travaillent avec des comptes annuels reportent les soldes dans les comptes individuels des propriétaires.
Et beaucoup travaillent avec des décomptes à frais réels chaque trimestre. Ce qui devrait être, à mon avis, une obligation pour toute ACP. Bien plus important que l'utilisation d'un PCMN & des règles de sociétés  sur lesquels le législateur s'est braqué en oubliant de penser à l'intérêt de la plupart des propriétaires....

Avez-vous pensez à cette spécificité dans votre programme ?

Bonjour,

Votre intervention est intéressante et très instructive car elle illustre à quel point un certain nombre de syndics se moquent royalement de la loi...

Je pense qu'il y a du bon dans la loi française et du bon dans la loi belge mais je sens une polémique dans laquelle je ne souhaite pas m'engager. Dans le monde entier des gens partagent des immeubles avec des parties privées et des parties communes et cherchent à partager équitablement les charges ; c'est cela qui m'intéresse...

Vos syndics ne respectent pas le strict cadre légal actuel mais... je fais la même chose, du moins pour les fonds propres...

 
En revanche le principe des décomptes à frais réels trimestriel ce n'est pas l'esprit budgétaire du système mis en place ; on peut le défendre mais jusqu'à quel point peut on ne pas respecter la loi ?....

Cordialement,
André

Bonjour,

Je suis tout à fait de votre avis sur l'objectif ; l'information des copropriétaires et la clarté des documents présentés mais il faut également réglementer et limiter certains abus de certains syndics et avoir un cadre strict pour gérer les contentieux...

Permettez moi un parallèle ; si vous êtes motard, ça sera plus amusant de discuter de ballades et de pointes de vitesse plutôt que du code de la route et des limitations de vitesse... malgré tout le code de la route est nécessaire !

Sur la notion de "minimum" il me semble qu'on peut subdiviser mais pas forcément ajouter des classes ou des nouveaux comptes...

Présenter un décompte est une chose ; réclamer des appels de charges basés sur les dépenses du trimestre écoulé en est une autre (qui semble toujours très présente chez de nombreux syndics...). Je répète que ce n'est pas l'esprit de la loi et la notion d'acompte omniprésente... voter un budget c'est là aussi fixer des limites.

Je pense avoir un bon logiciel, il fait gagner du temps, réalise de nombreux calculs complexes et présente de nombreux comptes, tableaux et graphiques... je sais qu'il est perfectible mais je souhaite également rester le plus proche possible de la réglementation !!!

Merci pour vos remarques ;-)

Cordialement,
André

C'est une bonne synthèse de ce que la délégation de l'IPI (tant CIB qu'ABSA) ont dit lors les réunions de travail préparatoires en 2010 à la publication de l’AR.

Ce qui a heurté de front les autres participants à ces réunions, c’est le fait que l’IPI part du fait qu’un CP n’est pas intelligent et ne comprend rien.

La problématique de la compta des ACP avant 2010, était que chaque syndic avait sa version. Ce qui empêchait la comparaison en cas d'achat.

En présentant le CP banalisé comme un être bête, l’IPI a en fait, tant la CNC que les politiciens, persuadé qu’il fallait normaliser.

Les associations de défense des intérêts des copropriétaires n’ont rien du faire pour persuader le CNC et Ministre.

L’IPI (et la CIB, ABSA, ..) ont perdu dans ce contexte toute leur crédibilité. Mais pas les autres associations de défense des intérêts des syndics professionnels (UVS, UFS, …).

Ce qui a été refusé par la loi (et la CNC) était la publication à la BNB des comptes annuels, puisque l’ACP n'a pas de capital propre. Ceux qui favorisent la classe 1, doivent comprendre qu'il veulent en fait AUSSI la publication des comptes à la BNB.