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Questions comptables...

andre78fr
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Questions comptables...

Bonjour à tous,

Nouveau venu, je suis un petit éditeur de logiciels pour syndics français mais je propose depuis un peu plus d'un an une version belge. Pour le moment je n'ai qu'une dizaine de clients (en Belgique) et j'essaye aujourd'hui de mettre au point une version pleinement adaptée.

Je viens donc dans ce forum pour échanger et établir des contacts avec des administrateurs (plutôt bénévoles) et des comptables copropriété pour exposer et discuter divers points un peu techniques. Je précise que j'ai contacté l'administrateur de PIM pour lui exposer cette démarche et qu'il m'a donné l'autorisation ; je le remercie !

Les copropriétés en France et en Belgique ont de nombreux points communs ; les grands principes des parties communes et des lots privatifs, la répartition selon les quotes-parts, l'approbation des comptes par l'AG... Au niveau comptable, nous avons également des plans assez proches et les grands principes (partie double...) avec quand même pas mal de particularités...

C'est sur ces spécificités surtout que j'ai des interrogations et je vous pose deux premières questions pour illustrer le genre de problématique que je rencontre :

1. Les fonds propres
Dans les plans comptables pour ASLB ou entreprises, on trouve des comptes 10 comme le "fonds associatif" ou "capital". Je suis surpris de ne pas trouver d'équivalent dans le plan comptable du 12 juillet 2012 ; en général ça correspond au fonds de roulement mais comme une composante du passif (créditeur) ce qui est différent du compte 551 qui est un  actif circulant (débiteur)...

Est-ce que l'absence des fonds propres a déjà posé problème dans l'établissement du bilan ?


2. Comptes copropriétaires
Dans mon système, chaque copropriétaire a un compte unique avec les acomptes au débit et ses règlements au crédit ; le solde est également unique ce qui semble le plus simple à gérer mais dans les exemples de la Commission des Normes comptables et le PCMN on trouve les deux séries distinctes :
410000 - pour les acomptes sur fonds de réserve
410100 - pour les acomptes sur fonds de roulement...

Dans vos comptabilités, avez-vous vraiment deux comptes par copropriétaire ???

Par avance merci à tous ceux qui pourront contribuer à m'éclairer ;-)
André

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max11
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Re : Questions comptables...

Je n'ai rien à voir ni avec l'IPI, ni autre association d'agents immobiliers. Je ne suis même pas syndic !
Et le fait de comprendre ou pas une comptabilité n'a rien à voir avec le fait d'être intelligent ou pas. C'est le genre de réponse rapide qui est donnée par des gens obtus qui ne veulent pas admettre qu'ils n'ont peut-être pas travaillé dans le bon sens pour le bien de la plupart des CP mais uniquement sous la pression de certains "lobby" ou mauvaises expériences.
Les participants croient probablement qu'ils savent mieux que tous et que leur théorie sont les meilleurs. Ils ne connaissent pas la réalité du terrain... Un peu comme une grande part du monde politique ou des nombreux "experts" qui sont tellement occupé a étaler leur expertise qu'ils en oublie le vrai monde.... (et ce n'est pas qu'en immo, cela se trouve aussi dans les circulaires fiscales, règles de TVA, IPP, .... et probablement d'autres que je connais moins bien)

Je n'ai jamais dit qu'un CP était bête ou autres insultes. Et je ne vois pas en quoi dire qu'un PCMN est mal foutu entraîne une perte de crédibilité.

Mais je sais qu'il ne sert à rien de débattre de cela sur ce forum. Les arguments de retour sont toujours les mêmes et ne font qu'encenser cette loi.
Je connais la réalité du terrain dans de très nombreuses ACP  mais ce n'est pas cela qui intéresse les "législateurs" ou obtus des textes...

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GT
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Re : Questions comptables...

POUR INFO

Eric CAUSIN  a rédigé un article intitulé "Le nouveau droit comptable des copropriétés" publié dans la revue R.C.D.I 2013/3, pages 3 à 22.

Il y présente et explique notamment  - à l'usage des professionnels du chiffre, des juristes et des syndics - des suggestions suggérant aux copropriétés d'introduire dans leurs plans et leurs pratiques comptables des comptes de fonds propres, de provisions pour dépenses non-périodiques, d'affectation et de prélèvement.

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andre78fr
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Re : Questions comptables...

Merci, un article intéressant et réconfortant !

Je ne sais pas si c'est la version complète mais j'ai trouvé ce texte :
http://www.wbcj.be/Publications/De-la-c … ietes.aspx



GT a écrit :

POUR INFO

Eric CAUSIN  a rédigé un article intitulé "Le nouveau droit comptable des copropriétés" publié dans la revue R.C.D.I 2013/3, pages 3 à 22.

Il y présente et explique notamment  - à l'usage des professionnels du chiffre, des juristes et des syndics - des suggestions suggérant aux copropriétés d'introduire dans leurs plans et leurs pratiques comptables des comptes de fonds propres, de provisions pour dépenses non-périodiques, d'affectation et de prélèvement.

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dach
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Re : Questions comptables...

Dans le cadre de l'absence des comptes pour les fonds propres (10-16) dans le PCMN des acp voici mes réflexions :

Une banque peut-elle inclure les dépôts de ces clients dans ses fonds propres ?

Les appels au fonds de roulement ne sont que des dépôts en vue de payer les dépenses communes. Les sommes non dépensées appartiennent aux copropriétaires.
La notion de fonds permanents fausses ce principe et dévalorise la notion de budget.

Les appels au fonds de réserve peuvent aussi être considérée comme des dépôts en vue de payer des travaux communs planifiés ou à planifier.
Vu le délai entre le pré-financement et l'exécution des dits travaux, cela motive que le pré-financement reste attaché au lot en cas de vente.
Ce fonds ne finance pas des actifs durables appartenant à l'ACP, il n'est donc pas une garantie de solvabilité de l'ACP.
La solvabilité de l'ACP est directement liée à la solvabilité des copropriétaires au delà des avances de fonds.

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max11
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Re : Questions comptables...

Vous confondez les appels de fonds en cours d'exercice ("provisions pour charges") et le fonds de roulement constitué (aussi anciennement appelé "Provision statutaire").
Le fonds de roulement n'est pas remboursé à la clôture des comptes mais à la vente de l'appartement. Il a donc toute sa place dans un compte de classe 1.
Une saine gestion financière impose l'existence de ce "fonds de roulement permanent" que ce soit dans le cadre de décomptes intermédiaires ou d'appel de provisions en fonction d'un budget.

Pour le fonds de réserve : les fonds versés pour contribuer au fonds de réserve sont la propriété de l'ACP (elle ne doit pas les rembourser au propriétaire vendeur). Il a donc lui aussi sa place dans un compte de classe 1.

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GT
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Re : Questions comptables...

"Merci, un article intéressant et réconfortant !

Je ne sais pas si c'est la version complète mais j'ai trouvé ce texte :
http://www.wbcj.be/Publications/De-la-comptabilite-des-coproprietes.aspx"


L'article complet fait près de  20 pages.

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luc
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Re : Questions comptables...

dach a écrit :

Dans le cadre de l'absence des comptes pour les fonds propres (10-16) dans le PCMN des acp voici mes réflexions :

Une banque peut-elle inclure les dépôts de ces clients dans ses fonds propres ?

Les appels au fonds de roulement ne sont que des dépôts en vue de payer les dépenses communes. Les sommes non dépensées appartiennent aux copropriétaires.
La notion de fonds permanents fausses ce principe et dévalorise la notion de budget.

Les appels au fonds de réserve peuvent aussi être considérée comme des dépôts en vue de payer des travaux communs planifiés ou à planifier.
Vu le délai entre le pré-financement et l'exécution des dits travaux, cela motive que le pré-financement reste attaché au lot en cas de vente.
Ce fonds ne finance pas des actifs durables appartenant à l'ACP, il n'est donc pas une garantie de solvabilité de l'ACP.
La solvabilité de l'ACP est directement liée à la solvabilité des copropriétaires au delà des avances de fonds.

dix.gif


Cordialement,

Luc

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andre78fr
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Re : Questions comptables...

Je vois qu'il y a clairement deux courants, pour ou contre les fonds propres dans les comptes des ACP... et bien dont acte !

Attendons le texte promis pour le 1er trimestre 2015...

Je vais faire le nécessaire pour passer le résultat sur le compte 489 (pour les clients qui le souhaitent) mais j'attire votre attention sur l'injustice qu'il peut y avoir à ne pas répartir.

Lorsque des provisions sont calculées d'après les tantièmes généraux (par exemple pour les consommations d'eau) et qu'on dispose ensuite des relevés pour les consommations réelles, on fait apparaître des écarts parfois conséquents et très disparates.

Donc, en mettant de côté la question des fonds propres, peut-on se résoudre à juste passer le résultat en report sans procéder à une régularisation ? Que disent les textes sur ce mécanisme ? A quelle date notamment générer les écritures ?

Cordialement,
André



luc a écrit :

dach a écrit : Dans le cadre de l'absence des comptes pour les fonds propres (10-16) dans le PCMN des acp voici mes réflexions :

Une banque peut-elle inclure les dépôts de ces clients dans ses fonds propres ?

Les appels au fonds de roulement ne sont que des dépôts en vue de payer les dépenses communes. Les sommes non dépensées appartiennent aux copropriétaires.
La notion de fonds permanents fausses ce principe et dévalorise la notion de budget.

Les appels au fonds de réserve peuvent aussi être considérée comme des dépôts en vue de payer des travaux communs planifiés ou à planifier.
Vu le délai entre le pré-financement et l'exécution des dits travaux, cela motive que le pré-financement reste attaché au lot en cas de vente.
Ce fonds ne finance pas des actifs durables appartenant à l'ACP, il n'est donc pas une garantie de solvabilité de l'ACP.
La solvabilité de l'ACP est directement liée à la solvabilité des copropriétaires au delà des avances de fonds.

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luc
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Re : Questions comptables...

GT a écrit :

"Merci, un article intéressant et réconfortant !

Je ne sais pas si c'est la version complète mais j'ai trouvé ce texte :
http://www.wbcj.be/Publications/De-la-c … ietes.aspx"


L'article complet fait près de  20 pages.

Selon ma documentation l'article sur le site de Causin est le résumé de l'article complet.

Un point de vue français d'un practicien professionnel: JPM-CoPro (15.08.2012).


Cordialement,

Luc

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Reivax
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Re : Questions comptables...

luc a écrit :

Ce qui a été refusé par la loi (et la CNC) était la publication à la BNB des comptes annuels, puisque l’ACP n'a pas de capital propre. Ceux qui favorisent la classe 1, doivent comprendre qu'il veulent en fait AUSSI la publication des comptes à la BNB.

Je refais un petit passage sur ce forum où javais déjà longuement débattu sur ce PCMN des copropriétés.
(Pour rappel, je suis syndic professionnel. De ceux qui n'ont pas attendu un AR pour appliquer une comptabilité en partie double).

Et je ne m'en cache pas : je fais partie des ardents défenseurs d'un maintien d'un compte de classe 1 pour identifier fonds de roulement permanent et fonds de réserve.

Je ne peux pas m'empêcher de réagir quand je vois que les mêmes continuent à sévir sur ce forum en créant la confusion par leur méconnaissance des matières et le mélange (volontaire ?) des genres !

Ainsi l'assertion que je cite plus haut. C'est une ineptie sans nom ! Depuis quand le fait d'avoir un compte de classe 1 implique nécessairement une publication à la BNB ?!?

Ce genre d'assertion est du tout grand n'importe quoi. Par exemple : une snc (société en nom collectif) est une forme de société commerciale de droit belge. Cette forme de société possède un capital propre et cette forme de société ne doit pas publier ses comptes à la BNB !!!

Il serait grand temps que ceux qui continuent à défendre le PCMN actuel des copropriétés atterrissent et arrêtent de toujours vouloir faire des comparaisons avec le monde des sociétés commerciales.

Le PCMN est un outil. Si cet outil ne permet pas d'identifier, en un coup d’œil, le fonds de roulement permanent et/ou le fonds de réserve et/ou les éventuels stocks (de mazout notamment), alors cet outil a été mal pensé et doit être revu.

Et qu'on arrête également de dire que ceux qui critiquent ce PCMN refusent de ce fait d'appliquer une comptabilité transparente.
C'est justement mû par un souci de transparence que nous voulons que ce PCMN réintègre les comptes 1 et 3 !

(Vous aurez d'ailleurs noté qu'une personne extérieure - à savoir l'éditeur de logiciel qui a lancé ce post - s'est spontanément interrogée sur l'absence de compte de classe 1. Toute personne un peu sensée et un peu au fait des mécanismes de comptabilité considérera ce PCMN comme un bidule incompréhensible)

X. NINANE

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PIM
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Re : Questions comptables...

reivax a écrit :

Je ne peux pas m'empêcher de réagir quand je vois que les mêmes continuent à sévir sur ce forum en créant la confusion par leur méconnaissance des matières et le mélange (volontaire ?) des genres !

La porte est ouverte à tous et chacun a la faculté de venir exprimer son opinion. Je vous remercie d'avoir pris le temps d'exposer la vôtre.
Je ne suis ni syndic, ni comptable, mais ce que vous expliquez me paraît assez pertinent.


Erik DECKERS
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luc
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Re : Questions comptables...

Reivax,

6 heures après la diffusion d’un avis d’alerte du SNPC à ses membres concernant la corruption entre un syndic et un ascensoriste, je constate que vous relancez le débat Compta ACP.

Analyse rapide

La phrase clé que vous mettez en doute est :

Luc a écrit :

Ceux qui favorisent la classe 1

La conclusion que vous en tirez est probablement un sophisme.

J’avoue que j’ai exprimé mon opinion d’un façon très succinct. Mais c’est jamais bon. D’un côté on me reproche que mes explications parfois trop longues: Grmpff, ..), et maintenant c’est trop succinct.

J’ai cité plus bas des textes de la BNB et du Code Civil. De ces textes ressort qu’il faut publier les comptes à la BNB si le capital est limitée à leur apport (normes européens).

Mais le "capital" (Classe 1) n'existe pas. Les "garanties" doivent être mentionnées à la Classe 0.

En effet il ressort du Code Civil que l’ACP n’a aucun autre avoir que des biens meubles et pas des biens immeubles. Voir Art. 577-5 §3 CC (Classe 1).

En plus il ressort de l‘Art. 577-5 §4 CC que la garantie des copropriétaires est illimitée (Classe 0).

Donc les deux fonds doivent actuellement être classés dans la Classe 5, tant que l'ACP n'est pas le propriétaire des appartements.

Si vous persistez d'avoir un capital dans la Classe 1, alors ce capital est limité et l'entreprise "ACP" devra publier ses comptes annuels à la BNB.

Analyse approfondie

Comme promis en décembre, je vais publier sur mon Blog une analyse des besoins et du cadre légal, ainsi qu’une description d’une réalisation possible et concrète. Et une synthèse dans ce sujet du forum.

Cette réalisation concrète devrait se baser sur les comptes 2012 et 2013 de mon ACP (465 lots privatifs avec quotités). Mais les comptes n’ont pas été remis aux CP par le syndic précédent. Une solution sera communiquée pour délibération par le syndic judiciaire lors de l’AGO 2014, qui ne pourra avoir lieu que dans quelques semaines.

En fait le syndic précédent avait refusé de faire l’inventaire des dettes et engagements de l’ACP à la date du 01.01.2013.

Je ne change pas mon planning initial, vu que je dois d’abord persuader mes collègues de l’AG de mon ACP à rester dans la cadre très large de la loi, compte tenu avec les avantages à court, moyen en long terme.

Le syndic judiciaire précédent (2011-2012) était déjà persuadé des avantages réels pour lui, moyennant un effort concret lors de la transition, mais amortissable sur moyen terme.

Sources

Sur le site de la Banque Nationale on peut trouver :.
1. sur la page « Qui doit déposer? » :

Entreprises belges
La plupart des entreprises belges dont la responsabilité des actionnaires ou associés est limitée à leur apport, ainsi que certaines autres entreprises, doivent publier leurs comptes annuels et, le cas échéant, leurs comptes consolidés, en les déposant auprès de la Centrale des bilans de la Banque nationale.

2. sur la page « Fondement juridique » :

Directive 2009/101/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009 tendant à coordonner, pour les rendre équivalentes, les garanties qui sont exigées, dans les États membres, des sociétés au sens de l’article 48, deuxième alinéa, du traité, pour protéger les intérêts tant des associés que des tiers

3. Sur la page « Liens externes » :

Commission des normes comptables  (CNC)
La Commission des normes comptables a été créée par l’arrêté royal du 21 octobre 1975 portant création de la Commission des normes comptables (l’arrêté d’exécution de l’article 13 de la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises). Son siège est établi dans l’arrondissement de Bruxelles-Capitale.

La CNC a pour mission:

de donner tout avis au Gouvernement et aux Chambres à la demande de ceux-ci ou d'initiative, dans le domaine de la comptabilité et des comptes annuels
de développer la doctrine comptable et de formuler les principes d'une comptabilité régulière, par la voie d'avis ou de recommandations.

Et dans le Code Civil Belge on lit :

Art. 577-5
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Questions comptables...

luc a écrit :

Reivax,

6 heures après la diffusion d’un avis d’alerte du SNPC à ses membres concernant la corruption entre un syndic et un ascensoriste, je constate que vous relancez le débat Compta ACP.

Curieux procédé introductif, Luc.
Je n'aime pas cette méthode visant à semer le trouble: n'est-ce pas l'une de vos citations préférées: "jouer le ballon, pas l'homme"
D'autant plus qu'en l'espèce, je ne vois pas le rapport entre l'avis émis et cette "alerte SNPC" (dont j'ignore tout).
S'il y a un rapport, prière d'être plus explicite.

luc a écrit :

J’avoue que j’ai exprimé mon opinion d’un façon très succinct. Mais c’est jamais bon. D’un côté on me reproche que mes explications parfois trop longues: Grmpff, ..), et maintenant c’est trop succinct.

Le problème n'est pas d'être succinct ou non, mais d'être clair et intelligible.
Lorsque vos messages sont longs, en général, vous en profitez pour glisser quelques peaux de bananes "hors sujet".

Bref: je ne suis pas ici pour faire votre procès (vous en avez, je crois, déjà à suffisance), mais pour essayer de tenir le clocher "forum" au milieu du village.

luc a écrit :

je vais publier sur mon Blog une analyse des besoins et du cadre légal, ainsi qu’une description d’une réalisation possible et concrète. Et une synthèse dans ce sujet du forum.


Vous avez la possibilité d'ajouter via votre profil un lien vers votre blog: chacun pourra ainsi profiter de la bonne parole dans sa version complète.


Erik DECKERS
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Aime ce post :
dach
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Re : Questions comptables...

Reivax a écrit :

Et je ne m'en cache pas : je fais partie des ardents défenseurs d'un maintien d'un compte de classe 1 pour identifier fonds de roulement permanent et fonds de réserve.
...
Il serait grand temps que ceux qui continuent à défendre le PCMN actuel des copropriétés atterrissent et arrêtent de toujours vouloir faire des comparaisons avec le monde des sociétés commerciales
Le PCMN est un outil. Si cet outil ne permet pas d'identifier, en un coup d’œil, le fonds de roulement permanent et/ou le fonds de réserve et/ou les éventuels stocks (de mazout notamment), alors cet outil a été mal pensé et doit être revu.

Je suis d'accord avec le fait que si un outil est mal pensé, il doit être revu. Toutefois rien ne dit que l'outil que vous utilisé actuellement est bien pensé !
Pour quel raison l'usage des comptes de classe 1 et 3 est il adapté aux ACP ?
N'y a-t-il pas confusion entre avance de trésorerie et capital ?
Comme justement l'ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, les fonds sont des avances des CP pour des dépenses d'entretiens, de réparation ou administration prévues ou prévisibles et pas un capital pour effectuer des investissements long à terme au nom l'ACP.
Il faut s'assurer que ce l'on croit être un fonds permanent de l'ACP n'est pas en fait un fonds de tiers destiné à financer des charges à court (ou moyen) terme.

Concernant le stock, ici aussi l' ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, il ne serait avoir de stock au sens comptables puisque l'ACP ne vend pas de marchandises ou des produits transformés. Il faut réfléchir si ce que l'on prend pour du stock, n'est pas une charges à reporter ?
Les charges d'une facture intermédiaire de gaz pour la période de 15/12/2014 au 15/2/2015 est à répartir entre les exercices 2014 & 2015. A la clôture de l'exercice 2014, les 5/6 de cette facture seront inscrit en charges à reporter.
Dans le même ordre d'idée, le volume de mazout non utilisé en fin d'exercice sera consommées durant l’exercice suivant. Il est donc simplement à inscrire en charges à reporter et non en stock.
Il en est de même pour d'autre achat de l'ACP 'non consommées' en fin d'exercice.

Personnellement, je ne défends pas l'idée d'une sorte de capital pour l'ACP ou d'un fonds de prévoyance. Par contre les CP ( et donc l'ACP) seraient mieux protégés si l'ACP avait d'office un privilège sur les valeurs issues de la vente d'un lot lorsque le CP de ce lot ne sait pas faire face aux appels de fonds.

Dernière modification par dach (01-02-2015 19:58:24)

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Reivax
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Re : Questions comptables...

Monsieur "Luc",

Je n'ai de lien ni avec le SNP, ni avec l'IPI, ni avec quelques lobbies de quelque nature que ce soit.

Je ne suis qu'un petit géomètre, à l'esprit tout cartésien, qui applique la rigueur et l'honnêteté à ses démarches intellectuelles.

Je ne perçois pas la pertinence de votre propos quant à cette "alerte" du SNP. Et si une fois encore vous tentez de faire des pseudo amalgames entre des matières qui ne sont absolument pas connexes, de fait, allez plutôt alimenter votre propre blog avec vos élucubrations qui n'ont ni queue ni tête et qui sèment doutes et discrédits.

D'ailleurs, cette allusion à cette alerte SNP fait (enfin) clairement tomber les masques : vous ne comprenez rien aux matières sur lesquelles vous dissertez, vous faîtes un melting pot de tout et vous videz tout débat de son sens.

Vous n'arrivez pas à prendre le recul nécessaire et à relever les incohérences même qui jalonnent la manière dont le législateur a particulièrement mal charpenté les textes qui régissent la copropriété.

Par exemple :

JPM-Copro.com a écrit :

L’article 577-5 § 3 précise  « L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »

Elle ne peut donc être propriétaire d’aucune part de la trésorerie. On est surpris de lire dans l’article 577-11 § 2, à propos du vendeur de lot : « sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association ».

J'avais déjà soulevé par le passé cette subtilité qui fait que le jour où une copropriété devrait être dissolue, chacun des copropriétaires récupérera sa quote-part dans ce fonds de réserve à l'instar de ce qui se fait lors de la dissolution de toute personne morale qui possède un capital propre !

Enfin, vous citez des sources (qui une fois encore n'offre aucun lien de connexité), et après ?!? Qu'est-on censé déduire ? En quoi sont-elles éclairantes. Bref, je constate que vous ne faites (toujours) pas avancer le débat, comme j'avais déjà pu le m'en rendre compte par le passé. Vous êtes longs, confus, voire inintelligible.

Mon raisonnement se veut construit, ouvert et curieux. Il est donc bien loin des sophismes dont vous tentez vainement de m'accuser pour détourner l'attention.

Mais bon, vous êtes tout excusé : à lire votre (très) longue justification, on constate que vous faîtes partie des gens qui publient à torts et à travers leurs déboires personnels.

Personnellement, je ne suis pas du tout intéressé par la vie de votre copropriété et ses péripéties judiciaires.
Je ne pense pas que ce soit de nature à faire avancer l'intérêt général.

Dernière précision : je n'entends pas poursuivre ce débat stérile. J'ai tordu le cou à quelques-uns des canards dont vous agrémentez ce forum (et continuerai à le faire, par ailleurs, si je devais encore tomber sur pareilles inepties) et je laisse à la sagacité et au bon sens populaire le soin de se forger sa propre opinion sur vos interventions...

X. NINANE

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Reivax
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Re : Questions comptables...

Je suis heureux de voir qu'il y a moyen d'avoir des points de vue différent qui permettent de faire avancer le débat !

dach a écrit :

Toutefois rien ne dit que l'outil que vous utilisé actuellement est bien pensé !
Pour quel raison l'usage des comptes de classe 1 et 3 est il adapté aux ACP ?
N'y a-t-il pas confusion entre avance de trésorerie et capital ?

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.

dach a écrit :

Comme justement l'ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, les fonds sont des avances des CP pour des dépenses d'entretiens, de réparation ou administration prévues ou prévisibles et pas un capital pour effectuer des investissements long à terme au nom l'ACP.

Même raisonnement : les fonds propres ne sont pas l'apanage des sociétés commerciales. Une copropriété peut avoir des fonds propres. C'est clairement écrit dans le Code Civil...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

dach a écrit :

Concernant le stock, ici aussi l' ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, il ne serait avoir de stock au sens comptables puisque l'ACP ne vend pas de marchandises ou des produits transformés. Il faut réfléchir si ce que l'on prend pour du stock, n'est pas une charges à reporter ?

Il faut revenir aux fondamentaux. A quoi sert la comptabilité ? A connaître, à un instant donné, la situation patrimoniale d'une entité.
La comptabilité pourrait donc fort bien s'appliquer à une personne physique et à son patrimoine privé.

La comptabilité est un outil. Point barre.

Une fois encore, pour la transparence, il m'apparaît bien utile d'avoir un compte de classe 3. Et, une fois encore, le stock n'est pas l'apanage des sociétés commerciales.
Nous avons tous du stock : stock de bois, stock de mazout, stock de pellets, et même stocks de soda ou bouteille de vins.
Donc appelons les choses telles qu'elles sont : le mazout dans la cuve est un stock. C'est un bien matériel, consomptible, que l'on peut transformer en argent.

Par contre les achats de service (l'assurance par exemple) qui couvre une partie de l'exercice suivant, ont bien leur place dans les charges à reporter.

Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)

Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.

Après, chacun fait comme il le souhaite. Mais jusqu'à présent, mes comptes ont toujours été approuvés, et certains commissaires aux comptes sont... comptables.

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : Questions comptables...

Reivax a écrit :

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.
...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.

Le fonds de réserve est destiné à faire face à des dépenses non périodiques, des grosses réparations ou remplacement de parties communes pour le compte des CP. L'ACP en assure la gestion de ces parties commune, mais ces parties communes ne font pas partie du patrimoine de l'ACP. Il ne saurait donc être question d'investissement de l'ACP.

Reivax a écrit :

Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)

Que le bien 'consomptibles' soit volé sans témoin ou brûlé dans la chaudière, il sera une charge à répartir selon l'acte de base.

Reivax a écrit :

Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.

Pour les CP, l'usage d'un compte de la classe 1 ou des sous-compte 489.. n'est effectivement pas fondamental.
Ce qui me dérange c'est l'idée des fonds permanents. Les valeurs des fonds est par définition volatile, variant au grès des charges et des apports de l'exercice. Dans le cas du fonds de réserve les variations peuvent être particulièrement importantes.
Par contre avoir un compte de la classe 3 et un compte charges à reporter 490 ne me semble pas utile pour la clarté des comptes.

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Reivax
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Re : Questions comptables...

dach a écrit :

La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.

Je ne vois vraiment pas où vous situez le problème. Une copropriété peut avoir un capital. (voir Code Civil) Ce capital est renseigné à un instant donné, lors de la photographie qu'est un bilan.

Et le capital n'est pas nécessairement un fonds permanent. Ce capital peut fluctuer en fonction de l'emploi qui en est fait et de l'affectation qu'a décidée l'assemblée générale.

Pouvoir identifier dans un bilan que ce capital existe et est disponible pour des gros travaux me semble favoriser une fois encore la transparence de la situation patrimoniale de l'ACP.

De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice. Ce capital ne peut être attribué, augmenté ou liquidé que sur base d'une décision d'assemblée générale.

dach a écrit :

Ce qui me dérange c'est l'idée des fonds permanents. Les valeurs des fonds est par définition volatile, variant au grès des charges et des apports de l'exercice.

Je ne suis absolument pas d'accord avec vous : le fonds de réserve ne varie pas "au gré" des charges !
Et un capital n'est pas "un fonds permanent". Le capital est un avoir. Ni plus ni moins.

dach a écrit :

Par contre avoir un compte de la classe 3 et un compte charges à reporter 490 ne me semble pas utile pour la clarté des comptes.

Je suis personnellement adepte de la transparence, de l'exhaustivité et de la précision.

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luc
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Re : Questions comptables...

Mon post du 01.02.2015 à 11:00 a été critiqué par différents professionnels, tous (ex-)membres de l’IPI ou d’un ordre, avec des techniques classiques pour que l’essentiel ne soit pas discuté :

  • l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré.

Je prends acte de cette opinion, mais je ne suis pas surpris, vu entre autres le refus de rendre compte de l'existence de la loi de 2010 par une organisation professionnelle de syndics.

Dans le contexte du sujet il est utile de lire la page suivante : Le fonds de réserve et le fonds de roulement , écrite par une  organisation professionelle. Cette organisation a aussi écrit le texte initial des Art. 577-10 à 577-11/1 CC, à la demande du Ministre.

  • Un copropriétaire n’est pas un consommateur de son appartement, mais un investisseur.

Je prends acte que différents membres de ce forum sont intervenus comme des vrais copropriétaires. Ils ont investi un montant important dans leur appartement et veulent que l‘ACP gère ET conserve bien leur investissement, quant aux parties communes.

Une ACP doit impérativement gérer et conserver les parties communes pour le compte des copropriétaires des parties communes.

  1. Quand on conserve les parties communes on conserve la valeur des lots privatifs, sous la direction d'un syndic de l'ACP.

  2. Quand on ne conserve pas les parties communes, on les consomme, sous la direction d'un syndic d'immeuble.

C’est au syndic de l'ACP d’informer l’AG quant à la gamme des actions possibles pour conserver les parties communes. Un syndic d'immeuble propose et impose une solution.

C’est à l’AG de choisir, après en avoir été informé en temps utile et en avoir délibéré.

Dernière modification par luc (03-02-2015 12:11:45)


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Questions comptables...

"l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré."

Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel  ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?

J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.

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