Questions comptables...

POUR INFO

Eric CAUSIN  a rédigé un article intitulé "Le nouveau droit comptable des copropriétés" publié dans la revue R.C.D.I 2013/3, pages 3 à 22.

Il y présente et explique notamment  - à l'usage des professionnels du chiffre, des juristes et des syndics - des suggestions suggérant aux copropriétés d'introduire dans leurs plans et leurs pratiques comptables des comptes de fonds propres, de provisions pour dépenses non-périodiques, d'affectation et de prélèvement.

Dans le cadre de l'absence des comptes pour les fonds propres (10-16) dans le PCMN des acp voici mes réflexions :

Une banque peut-elle inclure les dépôts de ces clients dans ses fonds propres ?

Les appels au fonds de roulement ne sont que des dépôts en vue de payer les dépenses communes. Les sommes non dépensées appartiennent aux copropriétaires.
La notion de fonds permanents fausses ce principe et dévalorise la notion de budget.

Les appels au fonds de réserve peuvent aussi être considérée comme des dépôts en vue de payer des travaux communs planifiés ou à planifier.
Vu le délai entre le pré-financement et l'exécution des dits travaux, cela motive que le pré-financement reste attaché au lot en cas de vente.
Ce fonds ne finance pas des actifs durables appartenant à l'ACP, il n'est donc pas une garantie de solvabilité de l'ACP.
La solvabilité de l'ACP est directement liée à la solvabilité des copropriétaires au delà des avances de fonds.

"Merci, un article intéressant et réconfortant !

Je ne sais pas si c'est la version complète mais j'ai trouvé ce texte :
http://www.wbcj.be/Publications/De-la-comptabilite-des-coproprietes.aspx"

L'article complet fait près de  20 pages.

Je vois qu'il y a clairement deux courants, pour ou contre les fonds propres dans les comptes des ACP... et bien dont acte !

Attendons le texte promis pour le 1er trimestre 2015...

Je vais faire le nécessaire pour passer le résultat sur le compte 489 (pour les clients qui le souhaitent) mais j'attire votre attention sur l'injustice qu'il peut y avoir à ne pas répartir.

Lorsque des provisions sont calculées d'après les tantièmes généraux (par exemple pour les consommations d'eau) et qu'on dispose ensuite des relevés pour les consommations réelles, on fait apparaître des écarts parfois conséquents et très disparates.

Donc, en mettant de côté la question des fonds propres, peut-on se résoudre à juste passer le résultat en report sans procéder à une régularisation ? Que disent les textes sur ce mécanisme ? A quelle date notamment générer les écritures ?

Cordialement,
André

Je refais un petit passage sur ce forum où javais déjà longuement débattu sur ce PCMN des copropriétés.
(Pour rappel, je suis syndic professionnel. De ceux qui n'ont pas attendu un AR pour appliquer une comptabilité en partie double).

Et je ne m'en cache pas : je fais partie des ardents défenseurs d'un maintien d'un compte de classe 1 pour identifier fonds de roulement permanent et fonds de réserve.

Je ne peux pas m'empêcher de réagir quand je vois que les mêmes continuent à sévir sur ce forum en créant la confusion par leur méconnaissance des matières et le mélange (volontaire ?) des genres !

Ainsi l'assertion que je cite plus haut. C'est une ineptie sans nom ! Depuis quand le fait d'avoir un compte de classe 1 implique nécessairement une publication à la BNB ?!?

Ce genre d'assertion est du tout grand n'importe quoi. Par exemple : une snc (société en nom collectif) est une forme de société commerciale de droit belge. Cette forme de société possède un capital propre et cette forme de société ne doit pas publier ses comptes à la BNB !!!

Il serait grand temps que ceux qui continuent à défendre le PCMN actuel des copropriétés atterrissent et arrêtent de toujours vouloir faire des comparaisons avec le monde des sociétés commerciales.

Le PCMN est un outil. Si cet outil ne permet pas d'identifier, en un coup d’œil, le fonds de roulement permanent et/ou le fonds de réserve et/ou les éventuels stocks (de mazout notamment), alors cet outil a été mal pensé et doit être revu.

Et qu'on arrête également de dire que ceux qui critiquent ce PCMN refusent de ce fait d'appliquer une comptabilité transparente.
C'est justement mû par un souci de transparence que nous voulons que ce PCMN réintègre les comptes 1 et 3 !

(Vous aurez d'ailleurs noté qu'une personne extérieure - à savoir l'éditeur de logiciel qui a lancé ce post - s'est spontanément interrogée sur l'absence de compte de classe 1. Toute personne un peu sensée et un peu au fait des mécanismes de comptabilité considérera ce PCMN comme un bidule incompréhensible)

X. NINANE

Reivax,

6 heures après la diffusion d’un avis d’alerte du SNPC à ses membres concernant la corruption entre un syndic et un ascensoriste, je constate que vous relancez le débat Compta ACP.

Analyse rapide

La phrase clé que vous mettez en doute est :

La conclusion que vous en tirez est probablement un sophisme.

J’avoue que j’ai exprimé mon opinion d’un façon très succinct. Mais c’est jamais bon. D’un côté on me reproche que mes explications parfois trop longues: Grmpff, ..), et maintenant c’est trop succinct.

J’ai cité plus bas des textes de la BNB et du Code Civil. De ces textes ressort qu’il faut publier les comptes à la BNB si le capital est limitée à leur apport (normes européens).

Mais le "capital" (Classe 1) n'existe pas. Les "garanties" doivent être mentionnées à la Classe 0.

En effet il ressort du Code Civil que l’ACP n’a aucun autre avoir que des biens meubles et pas des biens immeubles. Voir Art. 577-5 §3 CC (Classe 1).

En plus il ressort de l‘Art. 577-5 §4 CC que la garantie des copropriétaires est illimitée (Classe 0).

Donc les deux fonds doivent actuellement être classés dans la Classe 5, tant que l'ACP n'est pas le propriétaire des appartements.

Si vous persistez d'avoir un capital dans la Classe 1, alors ce capital est limité et l'entreprise "ACP" devra publier ses comptes annuels à la BNB.

Analyse approfondie

Comme promis en décembre, je vais publier sur mon Blog une analyse des besoins et du cadre légal, ainsi qu’une description d’une réalisation possible et concrète. Et une synthèse dans ce sujet du forum.

Cette réalisation concrète devrait se baser sur les comptes 2012 et 2013 de mon ACP (465 lots privatifs avec quotités). Mais les comptes n’ont pas été remis aux CP par le syndic précédent. Une solution sera communiquée pour délibération par le syndic judiciaire lors de l’AGO 2014, qui ne pourra avoir lieu que dans quelques semaines.

En fait le syndic précédent avait refusé de faire l’inventaire des dettes et engagements de l’ACP à la date du 01.01.2013.

Je ne change pas mon planning initial, vu que je dois d’abord persuader mes collègues de l’AG de mon ACP à rester dans la cadre très large de la loi, compte tenu avec les avantages à court, moyen en long terme.

Le syndic judiciaire précédent (2011-2012) était déjà persuadé des avantages réels pour lui, moyennant un effort concret lors de la transition, mais amortissable sur moyen terme.

Sources

Sur le site de la Banque Nationale on peut trouver :.
1. sur la page « Qui doit déposer? » :

2. sur la page « Fondement juridique » :

3. Sur la page « Liens externes » :

Et dans le Code Civil Belge on lit :

Je suis d'accord avec le fait que si un outil est mal pensé, il doit être revu. Toutefois rien ne dit que l'outil que vous utilisé actuellement est bien pensé !
Pour quel raison l'usage des comptes de classe 1 et 3 est il adapté aux ACP ?
N'y a-t-il pas confusion entre avance de trésorerie et capital ?
Comme justement l'ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, les fonds sont des avances des CP pour des dépenses d'entretiens, de réparation ou administration prévues ou prévisibles et pas un capital pour effectuer des investissements long à terme au nom l'ACP.
Il faut s'assurer que ce l'on croit être un fonds permanent de l'ACP n'est pas en fait un fonds de tiers destiné à financer des charges à court (ou moyen) terme.

Concernant le stock, ici aussi l' ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, il ne serait avoir de stock au sens comptables puisque l'ACP ne vend pas de marchandises ou des produits transformés. Il faut réfléchir si ce que l'on prend pour du stock, n'est pas une charges à reporter ?
Les charges d'une facture intermédiaire de gaz pour la période de 15/12/2014 au 15/2/2015 est à répartir entre les exercices 2014 & 2015. A la clôture de l'exercice 2014, les 5/6 de cette facture seront inscrit en charges à reporter.
Dans le même ordre d'idée, le volume de mazout non utilisé en fin d'exercice sera consommées durant l’exercice suivant. Il est donc simplement à inscrire en charges à reporter et non en stock.
Il en est de même pour d'autre achat de l'ACP 'non consommées' en fin d'exercice.

Personnellement, je ne défends pas l'idée d'une sorte de capital pour l'ACP ou d'un fonds de prévoyance. Par contre les CP ( et donc l'ACP) seraient mieux protégés si l'ACP avait d'office un privilège sur les valeurs issues de la vente d'un lot lorsque le CP de ce lot ne sait pas faire face aux appels de fonds.

Dernière modification par dach (01-02-2015 18:58:24)

Je suis heureux de voir qu'il y a moyen d'avoir des points de vue différent qui permettent de faire avancer le débat !

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.

Même raisonnement : les fonds propres ne sont pas l'apanage des sociétés commerciales. Une copropriété peut avoir des fonds propres. C'est clairement écrit dans le Code Civil...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

Il faut revenir aux fondamentaux. A quoi sert la comptabilité ? A connaître, à un instant donné, la situation patrimoniale d'une entité.
La comptabilité pourrait donc fort bien s'appliquer à une personne physique et à son patrimoine privé.

La comptabilité est un outil. Point barre.

Une fois encore, pour la transparence, il m'apparaît bien utile d'avoir un compte de classe 3. Et, une fois encore, le stock n'est pas l'apanage des sociétés commerciales.
Nous avons tous du stock : stock de bois, stock de mazout, stock de pellets, et même stocks de soda ou bouteille de vins.
Donc appelons les choses telles qu'elles sont : le mazout dans la cuve est un stock. C'est un bien matériel, consomptible, que l'on peut transformer en argent.

Par contre les achats de service (l'assurance par exemple) qui couvre une partie de l'exercice suivant, ont bien leur place dans les charges à reporter.

Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)

Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.

Après, chacun fait comme il le souhaite. Mais jusqu'à présent, mes comptes ont toujours été approuvés, et certains commissaires aux comptes sont... comptables.

Je ne vois vraiment pas où vous situez le problème. Une copropriété peut avoir un capital. (voir Code Civil) Ce capital est renseigné à un instant donné, lors de la photographie qu'est un bilan.

Et le capital n'est pas nécessairement un fonds permanent. Ce capital peut fluctuer en fonction de l'emploi qui en est fait et de l'affectation qu'a décidée l'assemblée générale.

Pouvoir identifier dans un bilan que ce capital existe et est disponible pour des gros travaux me semble favoriser une fois encore la transparence de la situation patrimoniale de l'ACP.

De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice. Ce capital ne peut être attribué, augmenté ou liquidé que sur base d'une décision d'assemblée générale.

Je ne suis absolument pas d'accord avec vous : le fonds de réserve ne varie pas "au gré" des charges !
Et un capital n'est pas "un fonds permanent". Le capital est un avoir. Ni plus ni moins.

Je suis personnellement adepte de la transparence, de l'exhaustivité et de la précision.

"l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré."

Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel  ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?

J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.