Assurance, chauffage, charges ?

Mac · #1 11-08-2006 12:48:59

Je voudrais avoir vos conseilles.
Dans notre copropriété les frais d’assurance d’immeuble sont actuellement repartis suivant les quotités et les frais de chauffage suivant les calcules faites par Caloribel. La copropriété de 12 (10 apparentements et 2 rez-de-chaussée commerciaux). La police d’assurance prévoie la prime pour le 10 logements (60% du montant) et pour 2 commerces (40%). Donc les appartements payent une grande partie d’assurance des 2 commerces. Dans l’Acte de Base est prévue que les frais d’assurance et chauffage sont repartie suivant les quotités. Les propriétaires des 7 appartements ont voulu de changer cette habitude et revenir à la répartition plus juste c.a.d. les appartements payons l’assurance pour les appartements et 2 commerces pour les 2 commerces. Pendant AG syndic a expliquée qu’il faut une unanimité de votes. Comment obtenir une unanimité ? Evidement les commerces ne voudront jamais changer ! Syndic dit qu’il applique bien l’Acte de Base, OK mais il applique bien Acte de Base pour assurance et pour chauffage ? Aucune décision de AG (depuis que l’immeuble change en copropriété) n’a été pris concernant le changement le frais de répartition de chauffage. Pourquoi donc syndic applique l’Acte de Base pour assurance (malgré que la majorité de copropriétaires soit contre) et pas pour le chauffage ?
Que faire ? Faut-il vraiment une unanimité pour changer la répartition de frais d’assurance ? Et pour le chauffage comment faut-il procéder pour revenir à la répartition conforme avec l’Acte de Base (par quotités) ?

grmff · #2 11-08-2006 13:12:11

C'est l'AG qui est souveraine, en fonction de ce que l'acte de base mentionne.

Pour le chauffage, une répartition par quotité est logique si et seulement si aucune mesure effective n'a été mise en place.

Si des calorimètres ont été placés, il est logique que les consommation de chauffage soient réparties suivant le relevé caloribel/Ista ou autre.

Pour les assurances, il est bien entenduc que le propriétaire qui augmete les charges communes à son seul profit, de manière malveillante ou non, doit en supporter le surcoût. Sur cette simple base, il doit être possible d'exiger la répartition en fonction du coût réel.

Casimir-9803 · #3 20-08-2006 15:36:52

Notre AG a décidé, il y a déjà plusieurs années, de couper le chauffage pendant les mois de juillet et août. Une copropriétaire me signale qu’il y aurait une loi qui impose le maintien du chauffage dans les grands immeubles (250 appartements).
Pourrait-on m’éclairer sur l’existence d’une telle loi qui évidemment serait contraignante pour notre copropriété ?

Casimir
smile

Mac · #4 20-08-2006 15:52:07

Calorimetres ont bien ete places, mais entre temps certains coproprietaires ont supprimes les radiateurs. Il y'a les appartements (meme surface) avec 1, 2 et 5 radiateurs. Il me semble que la reparition suivant calorimetres a vaporation est exacte si il y'a meme nombre des calorimetres (radiateurs) par m2 (au moins pour recompense la vaporisation naturele). Exist-il une loi ou regle a ce sujet ?

perseverant · #5 20-08-2006 17:32:18

A ma connaissance, il n'existe pas une loi qui impose aux immeubles placés sous le régime de la copropriété forcée de laisser le chauffage allumé en juillet et août. C'est l'assemblée générale qui demeure souveraine et si un copropriétaire ou un occupant veut changer cette décision, il peut utiliser les voies habituelles (mise à l'ordre du jour d'un AGO, provocation d'une AGE s'il réunit 1/5 ièmes des quotités, etc...)

casimir a écrit :

Notre AG a décidé, il y a déjà plusieurs années, de couper le chauffage pendant les mois de juillet et août. Une copropriétaire me signale qu’il y aurait une loi qui impose le maintien du chauffage dans les grands immeubles (250 appartements).
Pourrait-on m’éclairer sur l’existence d’une telle loi qui évidemment serait contraignante pour notre copropriété ?
Casimir

PIM · #6 20-08-2006 18:45:55

Il y a tout de même l'article 23 de la Constitution belge qui dit :

Article 23

Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.

A cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice.

Ces droits comprennent notamment :
1° le droit au travail et au libre choix d'une activité professionnelle dans le cadre d'une politique générale de l'emploi, visant entre autres à assurer un niveau d'emploi aussi stable et élevé que possible, le droit à des conditions de travail et à une rémunération équitables, ainsi que le droit d'information, de consultation et de négociation collective;
2° le droit à la sécurité sociale, à la protection de la santé et à l'aide sociale, médicale et juridique;
3° le droit à un logement décent;
4° le droit à la protection d'un environnement sain;
5° le droit à l'épanouissement culturel et social.

Et la Consitution est d'ordre public.
Et avec le 3° droit à un logement décent.... on a déjà vu une jurisprudence dans tous les sens, dont, par exemple, quelqu'un qui l'a invoqué pour justifier la détention d'un chien, nonobstant l'interdiction faite dans le bail et le règlement d'ordre intérieur...

luc · #7 20-08-2006 19:06:06

Casimir,

Vos statuts prévoient normalement qu'une température minimale est assuré dans les locaux habitables. Et cette stipulation (si elle n'est pas supprimé explicitement par l'AG) a en principe priorité (voir le message précédent de PIM).

Par exemple chez moi le chauffage collectif est coupé. La température actuelle dans mon living est 24° C avec un taux d'humidité de 50% à 60%, selon que j'ouvre la fenêtre un peu ou non. J'admets que mon appartement est situé à la façade Ouest. Un appartement orienté Nord-Est aura un peu plus froid.

Si par hasard il fait plus froid j'ai un radiateur électrique, ... pour réchauffer un peu s'il faut. C'est mon système D.

Mac · #8 20-08-2006 19:12:07

Merci, mais ca n'a rien a voir avec mes problemes !!!!

Casimir-9803 · #9 20-08-2006 19:12:15

Merci et cordial merci pour le rappel.
Et pendant ces mois de vacances, la température intérieure dans un appartement
reste supérieure à 20°C. Ce constat n'empêche pas certaines personnes âgées
de ressentir une sensation de froid avec l'humidité ambiante.
Il faut, je crois, répondre à leur souci légitime. Ces personnes pourraient également
s'offrir un chauffage d'appoint. Dans notre coproprio, il n'y a pas de "dépourvus".
Mais il faut rester dans le cadre légal, et si donc un article de loi allait dans le sens
de leur demande, je dirais oui (président du CG). Avec vos avis, je répondrais diplomatiquement
à leur demande.
Je remercie perseverant et PIM pour leurs commentaires ad hoc et j'en prends bonne note. smile

PIM a écrit :

Il y a tout de même l'article 23 de la Constitution belge qui dit :
Article 23
Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.
A cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment :
1° le droit au travail et au libre choix d'une activité professionnelle dans le cadre d'une politique générale de l'emploi, visant entre autres à assurer un niveau d'emploi aussi stable et élevé que possible, le droit à des conditions de travail et à une rémunération équitables, ainsi que le droit d'information, de consultation et de négociation collective;
2° le droit à la sécurité sociale, à la protection de la santé et à l'aide sociale, médicale et juridique;
3° le droit à un logement décent;
4° le droit à la protection d'un environnement sain;
5° le droit à l'épanouissement culturel et social.

Et la Consitution est d'ordre public.
Et avec le 3° droit à un logement décent.... on a déjà vu une jurisprudence dans tous les sens, dont, par exemple, quelqu'un qui l'a invoqué pour justifier la détention d'un chien, nonobstant l'interdiction faite dans le bail et le règlement d'ordre intérieur...

PIM · #10 20-08-2006 20:46:38

Mac a écrit :

Merci, mais ca n'a rien a voir avec mes problemes !!!!

Exact
C'est ce qui se passe quand des sujets différents sont glissés dans le même fil de discussion....

Pour en venir à votre question, les répartiteurs à évaporation (indûment appelés calorimètres) ne sont pas placés par m².

Voyez les explications données sur le site ISTA (qui est l'un des prestataires connus).

Mac · #11 20-08-2006 21:09:00

Donc suivant PIM ce normale que je paye 4x plus de charges en chauffant mon appart avec mes 5 radiateurs (donc 3 je n'utilise jamais : cuisine, salle de bains, culoir) que le rstaurant avec 1 radiateurs (dans la quelle il faut toujours tres chaud, les clients entrant et sortant frequament et souvant la porte entre et fenetres de la cuisine restant ouvertes) ?????
Sur le site ISTA j'ai trouve que dans le cas pareille Caloribel devrait faire "une ajustement" pour les radiateurs monquantes. Evidament comment faire pour le oblige ?

PIM · #12 20-08-2006 21:14:43

Mac a écrit :

Donc suivant PIM ce normale que je paye 4x plus de charges en chauffant mon appart avec mes 5 radiateurs (donc 3 je n'utilise jamais : cuisine, salle de bains, culoir) que le rstaurant avec 1 radiateurs

Vous avez lu cela où que "PIM trouve cela normal" ?...

Mac · #13 20-08-2006 21:20:16

PIM me sugere que 1 radiateur ou 5 pour chauffe meme surface est normale et Caloribel devrait place meme calorimetres et fait releve !!!!!

grmff · #14 24-08-2006 14:45:57

Cher Mac

Il me semble que votre problème a déjà été discuté en long en large et en couleur (haut en couleur, d'ailleurs...)

Ce problème ne trouvera de solution qu'en justice ou en assemblée générale. Vous le savez. Nous le savons. Il est en outre bien trop spécifique, et dans un contaxte bien trop compliqué et envenimé pour que ce forum vous apporte une réponse qui vous satisfasse.

Mon conseil? seule l'action en justice pourra trancher ce différent.

Casimir-9803 · #15 24-08-2006 18:54:55

J'ai suivi ce dialogue. Mais quel ponpon ? Si je vous racontais
les problèmes de chauffage dans notre coproprio, ce serait le super ponpon.
Bref d'accord avec tous.
Re-bref, lisez la LB du 09/08, Elle est éclairante sur les vrais problèmes.
Et je remercie sincèrement PIM et son webmaster de nous avoir tous invités
à découvrir ce grand quotidien belge francophne et ses révélations sans équivoques.
Quoique dirait feu Raymond Devos.
Mais le problème de chauffage est ardu. Que penser des coproprio
qui changent leurs radiateurs, qui , etc.
Comme Président d'un CG , je n'ai pas de solutions sans huissier.
Mais le faire, n'apporte aucune solution pour améliorer une entente cordiale entre tous. Mais que faire donc ? Je m'abstiens.
Et donc d'accord avec grmff smile

J'espère que ma ricane ne froisse personne.

Casimir

Grmff a écrit :

Cher Mac
Il me semble que votre problème a déjà été discuté en long en large et en couleur (haut en couleur, d'ailleurs...)
Ce problème ne trouvera de solution qu'en justice ou en assemblée générale. Vous le savez. Nous le savons. Il est en outre bien trop spécifique, et dans un contaxte bien trop compliqué et envenimé pour que ce forum vous apporte une réponse qui vous satisfasse.
Mon conseil? seule l'action en justice pourra trancher ce différent.

luc · #16 25-08-2006 06:05:18

Pour Mac,

Ayant déjà vu de l'extérieur votre copropriété et en vous lisant, je constate que c'est un exemple classique d'un mélange des pouvoirs.

Je ne vois pas de solution possible sans passer par la Justice. Mais le jugement n'est pas nécessairement dans votre faveur, vu les zones grises dans la loi. La qualité des avocats des parties (ACP, syndic et vous) aura un rôle prépondérant.

Pour Grmff,

Votre analyse est correcte à première vue. Mais ceux qui ont étudié la problématique chauffage d'un peu plus près, savent que la problématique posé par Max est un problème réel, concret, simple et avec un impact parfois énorme sur le budget global d'une copropriété, et donc de chaque copropriétaire.

Concrètement : dans une grande copropriété on donne une ristourne « chauffage » de 50% aux copropriétaires des rez et des penthouse. 20% des CP en bénéficient. La facture des autres CP est augmentée avec +10%. Possible et légal ? Oui, si cela se trouve dans les statuts ou si cela est décidé en AG par la majorité prévue. Mais dans ce cas précis c'est en fait au maximum une décision non écrite du CG. Inutile de préciser que +50% des membres du CG en profitaient (et en profitent). Et que le membre du CG, qui a osé d'essayer de soumettre cette problématique à l’AG, a été ridiculisé, insulté et même agressé physiquement. Les frais de ce décompte chauffage constituent 1/3 des charges de fonctionnement. Certains gens sans scrupules font beaucoup pour une réduction de 15% de leurs charges.

Pour Casimir,

On est copropriétaire dans le même complexe. Vous le savez, moi je le sais mais les autres participants de ce forum ne le savent probablement pas.

Vous oubliez d'ajouter que la décision "huissier/citation sans passer par une délibération d'AG tel que les statuts le prévoient » a été proposé à l’AG par vous et approuvé sous votre présidence d'AG. Une amende de 500 euros, plus 250 euros par objet a été approuvé avec une majorité de 80%. 20% des CP étaient présents.

Vous oubliez de citer le Juge pour ce qu'il dit de l'impartialité obligatoire du syndic lors du procès récent gagné par l'ACP dans ce cadre (pose de deux armoires pendant quelques mois sur une terrasse de penthouse). Le Juge n’a accepté que 250 euros au lieu des 1000 euros demandés. Je ne suis pas le CP en cause.

Vous oubliez de dire que le syndic est obligé, selon ce jugement ET la décision récente de l’AG proposé par vous, d'attaquer immédiatement en justice (huissier, …) toute transgression de notre règlement de copropriété. Lors du procès cité une liste des transgressions par les membres du CG et du syndic professionnel (le gérant est aussi copropriétaire) a été soumise. Entre autre une extension de la surface d’une terrasse, d’un garage souterrain, … .Vous êtes cité sur cette liste. Le Juge ne les a pas traité parce que les CP concernées n’avaient pas été cités devant le Juge par l’ACP. Que fait le syndic impartial ?

casimir a écrit :

Comme Président d'un CG, je n'ai pas de solutions sans huissier. Mais le faire, n'apporte aucune solution pour améliorer une entente cordiale entre tous. Mais que faire donc ? Je m'abstiens.

La phrase « Je m’abstiens » est sans équivoque : vous refusez d’assumer votre rôle de contrôleur de l’organe exécutif de notre ACP.

En plus vous suggérez que c’est au président du CG de décider qu’un huissier est demandé pour faire les constats. Cette décision appartient à l’organe exécutif de l’ACP (le syndic) et pas à vous. En agissant ainsi vous devenez partie dans la cause et vous détruisez vous-même toute possibilité d’arriver à une entente cordiale entre les CP.

Puis vous avez écrit dans une lettre ouverte à tous les copropriétaires que les membres d’un CG n’ont aucune responsabilité. Mais vous avez admis dans la même lettre que les membres du CG ont eu un mandat de contrôle et assistance. Le Code Civil ne connaît pas de mandataires irresponsables. L’article du Libre, que vous citez, le spécifie clairement.

Vous prenez sur ce forum des positions qui ne sont pas confirmés par les lettres ouvertes que vous écrivez aux copropriétaires. Au contraire.

Vous n’êtes certes pas de loin le seul président de CG à agir ainsi. Il est donc nécessaire de détailler dans la loi la mission très limitée d’un CG et de définir sa responsabilité explicitement. Un changement de nom vers par exemple « conseil de surveillance » serait peut-être utile.

Pour PIM,

Ma réponse au sujet traite partiellement d’un cas spécifique. Cela doit en principe être évité sur ce forum. Mais un visiteur occasionnel pourrait tirer des conclusions erronées en se basant sur ce qui a été dit concernant ce sujet. J’ai donc exceptionnellement estimé nécessaire d’y répondre. Je crois aussi que ma réponse essaie de situer la problématique dans le cadre général des zones grises de la loi actuelle.

La problématique « chauffage commune » restera complexe et ne sera pas visible pour un copropriétaire banalisé, tant que les zones grises de la loi n’ont pas été résolues :
1. une comptabilité standardisé (solution possible : celui imposé aux ASBL Belges)
2. un extrait complet du compte individuel à envoyer périodiquement à chaque CP concerné ET consultable par les autres CP.
3. le contrat entre la firme chargé du décompte « calorimètres » et le syndic est diffusé à tous les CP, puisque c’est un élément constituant des statuts.
4. une consultation gratuite des documents de l’ACP possible lors d’une période, spécifié explicitement sur l’invitation de chaque AG.

La réponse de Casimir touche le nœud du problème social : on s’abstient a prendre les décisions nécessaires pour la gestion correcte et conservation de la copropriété pour sauf garder la bonne entente entre « la majorité » de tous les copropriétaires.

Une ACP n’est pas une amicale des copropriétaires, mais une association destiné à gérer la copropriété. Pas plus et pas moins.

Je m’abstiendrai dans le futur de discuter sur la problématique concrète de mon ACP, pour éviter une polémique stérile, mais aussi vu l’évolution concrète du dossier judiciaire de cette ACP.

Luc

grmff · #17 25-08-2006 07:38:40

Cordialement,
Luc

Merci pour ce message. Je sus content de voir que vous êtes encore parmi nous et que vous nous lisez encore...

PIM · #18 25-08-2006 11:39:05

luc a écrit :

Pour PIM,
Ma réponse au sujet traite partiellement d’un cas spécifique. Cela doit en principe être évité sur ce forum. Mais un visiteur occasionnel pourrait tirer des conclusions erronées en se basant sur ce qui a été dit concernant ce sujet. J’ai donc exceptionnellement estimé nécessaire d’y répondre. Je crois aussi que ma réponse essaie de situer la problématique dans le cadre général des zones grises de la loi actuelle.

Cette approche (loin de la cour de récréation reprochée dans un autre fil de discussion) me convient tout à fait et je vous invite à poursuivre dans ce sens (ce dont je ne doute pas).

Casimir-9803 · #19 25-08-2006 20:05:12

Et oui, et oui.
D’accord avec tous deux sur ces propos ad hoc. Je ne doute pas un instant comme le dit le webmaster à poursuivre dans ce sens. Il faut lire et relire la loi et y trouver les zones grises.
Et je cherche les zones grises de la loi. Les expliciter permettrait à chacun de mieux cerner les problèmes de la copropriété. Les propos de la LB dont je parlais sont « zo klaar als pompwater » (Je pense en flamand comme le Premier). Qui pourra éclairer TOUS les intervenants sur les zones grises de la loi de façon concrète et pragmatique ? Larges discussions en vue, n’est-ce pas !
Revenons à notre sujet : le chauffage. N’est-ce pas l’objet de ce forum ?
Et de l’avoir perturbé avec une question d’une coproprio accidentée de nos immeubles, je prie le premier intervenant de m’en excuser.
Comme président du CG j’essaie de répondre à des problèmes qui me sont directement posés. Et les réponses de PIM et de grmff sont ad hoc (je me répète).

Avez-vous aperçu le miroir utilisé ?

Casimir neutral

PIM a écrit :

luc a écrit :
Pour PIM,
Ma réponse au sujet traite partiellement d’un cas spécifique. Cela doit en principe être évité sur ce forum. Mais un visiteur occasionnel pourrait tirer des conclusions erronées en se basant sur ce qui a été dit concernant ce sujet. J’ai donc exceptionnellement estimé nécessaire d’y répondre. Je crois aussi que ma réponse essaie de situer la problématique dans le cadre général des zones grises de la loi actuelle.

Cette approche (loin de la cour de récréation reprochée dans un autre fil de discussion) me convient tout à fait et je vous invite à poursuivre dans ce sens (ce dont je ne doute pas).

Colet · #20 25-08-2006 22:17:34

Pour en revenir sur le sujet de la répartition des frais de chauffage, je crois qu'il faut, raisonnablement se baser sur la situation existante au départ de la création de la copropriété.
Dans les copropriétés anciennes où il n'y avait pas de répartiteurs de chaleur sur lesradiateurs, on partageait les frais de chauffage par quotités.
Dans ce cas, il n'y avait aucun intérêt pour un proriétaire d'enlever un ou plusieurs radiateurs puisque cela ne changeait rien à ce qu'il devait payer.
L'enlèvement d'un radiateur n'avait de sens que pour récupérer la place qu'il occupait sur un mur.

A partir du moment où l'AG a prévu par équité, d'équiper tous les radiateurs des biens privatifs de répartiteurs de chaleur, il est évident que les radaiteurs existants ne devraient pas pouvoir être enlevés.
S'ils le sont malgré tout, des firmes comme ISTA en tiennent compte et attribuent au radiateur absent, une certaine quote part dans la consommation qui équivaut, soit à l'évoparation naturelle d'un répartiteur ou même à la moyenne des consommations des autres radiateurs de l'immeuble occupants la même place.

Ceci est logique parce que dans un immeuble à appartements multiples, tous les biens "profitent" du chauffage de leurs voisins.
Si un appartement n'est plus chauffé ou l'est moins qu'un autre, les biens voisins vont devoir se chauffer plus fort et seront donc pénalisés.

Il n'y a pas de solution miracle à ce problème, mais la société qui fait le relevé des index doit tenir compte de l'absence de radiateur là où il en était prévu un et compter un forfait de chauffage pour le ou les radiateurs absents.

Cela peut paraître illogique, mais il faut voir le problème dans le sens de la collectivité, un peu comme en matière d'assurance.
Il y des propriétaires chez qui il n'arrête pas d'y avoir des incidents (bris de vitrage, dégâts d'eau etc.) et d'autres chez qui il ne se passe jamais rien et pourtant chacun paye pareil.

Etant donné que la chaleur produite par un appareil commun est distribuée à tous et que chacun en use suivant son bon gré, il reste néanmoins une part de solidarité dans l'usage qui est fait de cette chaleur.

Telle est mon opinion, mais elle se discute.

J'écoute.

Assurance, chauffage, charges ?

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