facture d'eau de l'IBDE

Algal · #1 11-10-2006 10:12:19

Bonjour à tous,

j'ai reçu la facture d'eau de ma consommation personnelle que le syndic m'a envoyé et je suis étonné du tarif (3.35€) le m3. Je sais qu'il existe une tarification dégressive et pourtant ma facture est linéaire, cela m'inquiéte !

De plus j'ai appelé l'IBDE, leur tarification est linéaire si, il n'y a personne d'inscrit au registre national, c'est bizarre car il y a 36 appartements et j'y suis domicilié depuis juillet 2005 et quelques autres propriétaires aussi pas tous, car il y a beaucoup d'asiatique et de CD, en tout les cas au moins les 3/4 sont domicilié. Est ce que quelqu'un peut m'expliquer comment on facture, la note d'eau dans tous les cas !
Merci

SNPC · #2 11-10-2006 10:44:10

Il n'est pas étonnant que votre facture soit linéaire.
En effet, l'IBDE calcule la facture globale de manière "solidaire", sur base des renseignements qu'ils possèdent quant au nombre d'occupants domiciliés.
L'IBDE envoie alors la facture au syndic qui la redistribue sur base du prix moyen au m3 dégagé par le total. En effet, le syndic n'a pas accès officiellement aux données dont dispose l'IBDE, il n'y a pas toujours de compteurs de passage et en plus, c'est une complication sans fin; Donc, la tarification "solidaire" devient une tarification linéaire avec un prix moyen de l'eau qui varie d'immeuble à immeuble vu que les consommations moyennes varient elles aussi!
C'est le foutoir mais c'est comme cela.

Par ailleurs, il est vrai que lorsque personne n'est domicilié la facturation est faite de manière linéaire à un prix approximativement semblable à celui qui était demandé avant l'entrée en vigueur du nouveau système.
Résultat: dans un immeuble où deux personnes sont domiciliées dont l'une consomme énormément mais où il n'y a pas de compteur de passage, la personne qui consomme peu paiera son eau plus cher que les occupants non domiciliés de l'immeuble voisin...

Je vous le dis, c'est le merdier mais il paraît que c'est "solidaire". Du moins selon Ecolo...

Algal · #3 11-10-2006 10:48:42

Merci pour la réponse !

mais qu'elle est le tarif exactement, avant la nouvelle tarification !

algal

SNPC · #4 11-10-2006 11:01:27

Algal a écrit :

Merci pour la réponse !
mais qu'elle est le tarif exactement, avant la nouvelle tarification !
algal

1,438 € par m3

Je confirme que tous les beaux discours de l'IBDE sont fallacieux et hypocrites car de très nombreux ménages paieront leur eau plus cher qu'avant, sans consommer plus!

Algal · #5 11-10-2006 11:05:21

Merci !

Et je crois que j'aurais encore beaucoup de question a poser !

Mais chaque chose, en son temps !

luc · #6 11-10-2006 12:05:27

SNP a écrit :

...
L'IBDE envoie alors la facture au syndic qui la redistribue sur base du prix moyen au m3 dégagé par le total. En effet, le syndic n'a pas accès officiellement aux données dont dispose l'IBDE, il n'y a pas toujours de compteurs de passage et en plus, c'est une complication sans fin. Donc, la tarification "solidaire" devient une tarification linéaire avec un prix moyen de l'eau qui varie d'immeuble à immeuble vu que les consommations moyennes varient elles aussi!
C'est le foutoir mais c'est comme cela.
....

Ce foutoir existe, mais je ne crois pas que l'IBGE ni l'Ecolo est à l'origine de ce problème.

C'est plutôt:
1. les ACP qui refusent de places des compteurs individuels (heureusement pas le cas chez moi).
2. le Ministre de l'Intérieur qui refuse tenir compte de la réalité des appartements dans la loi sur le registre national
3. les syndics des ACP qui refusent de proposer à l'AG que les copropriétaires déclarent sur l'honneur le nombre de résidents dans leur appartement. La "sacro-sainte" protection de la vie privé protège les célibataires et fait payer plus aux familles nombreuses.
4. Quand on analyse de plus près on voit que les syndics veulent probablement protéger leurs collègues qui n'ont pas les moyens à moderniser leur administration.

Un exemple concret:

Prenons un immeuble à 2 appartements où résident 5 personnes. 4 dans l'appt. A et 1 dans l'Appt. B. Chaque personne consomme 5 m3. En tout donc 25 m3.

L'IBGE va actuellement facturer 25 m3 au tarif solidaire d'un ménage de 5 personnes.

Le syndic va:
1. ou bien tarifer à chaque appartement le prix de 12,5 m3
2. ou bien tarifer 20 m3 à l'Appt. A et 5 m3 à l'Appt. B
3. ou bien calculer selon tarification IBGE au niveau ménage, qui tient compte de la consommation et de la composition du ménage, s'il connaît la composition effective du ménage.

Pour le célibataire les options favorables se classent comme suit:
2, 3, 1

Pour la famille nombreuse les options favorables se classent comme suit:
3, 1, 2.

Comme les CG sont souvent composés de CP, qui résident dans un ménage d'une ou deux personnes, il en ressort que le choix du célibataire est nettement favorisé par eux.

Donc si le CG a trop de pouvoir (système de cogérance de fait) on arrive à la solution actuelle.

Si le syndic explique clairement à l'AG les options possibles, on arrivera à une solution rentable au niveau de l'ACP, soutenu par une majorité réelle.

Naturellement, seulement les syndics professionnels ou bénévoles, qui travaillent d'une façon professionnelle savent se conformer à cette méthode.

Les mêmes ACP, qui refusent de demander la composition du ménage, exigent par contre par exemple le numéro de votre police RC. Et oublient que la loi a instauré un contrôle sévère pour ceux qui gèrent un fichier semblable. Qui empêche que le CG (ou n'importe quel copropriétaire) soit au courant de la composition nominative du ménage, sans accord du copropriétaire et du résident.

ABSA · #7 11-10-2006 16:07:16

Luc a écrit :

3. les syndics des ACP qui refusent de proposer à l'AG que les copropriétaires déclarent sur l'honneur le nombre de résidents dans leur appartement. La "sacro-sainte" protection de la vie privé protège les célibataires et fait payer plus aux familles nombreuses.
4. Quand on analyse de plus près on voit que les syndics veulent probablement protéger leurs collègues qui n'ont pas les moyens à moderniser leur administration.

Cher Luc,

Je pense que voilà des affirmations qui sont gratuites et non fondées.

L'ABSA a recherché des solutions avec l'IBDE et les sociétés de relevé de compteurs afin de pouvoir facturer à chaque occupant son eau sur base de la tarification solidaire.

De nombreuses réunions eurent lieu. Aussi avec la CIBE. Car si l'IBDE fournit l'eau, la gestion des tuyaux d'alimentation et des compteurs dépend de la CIBE.

La problématique est bien plus compliquée que celle exposé dans votre exemple:

- communication des résidents: Si le syndic peut connaître le nom, ce qui est déjà dans certaine copropriété difficile, la composition du ménage en est une autre. Dans l'autre sens, les information du registre nationale ne peuvent être communiqué au syndic par l'IBDE. On parle aussi de résidents et pas d'occupants. Quid des vides locatifs. Etc,...
- Fréquence du relevé de la composition des ménages: l'IBDE prévoit 2 fois par an. Quid des mutations, des fin de bail,...
- L'IBDE voyait aussi exploser son nomdre de facture. Car si maintenant l'IBDE sort une facture pour un compteur commun. Elle aurait du en sortir 25 là, 150 à un autre endroit,et ainsi de suite. D'où augmentation aussi de son risque de contentieux,...
- problème informatique au niveau des système de la CIBE et les société de relevé.
- ....

Malheureusement, nos efforts, pendant près de 6 mois, n'ont pas aboutit à une solution de concrète et les syndics n'ont pas d'autre possibilité que de réalisé, en copropriété, un prix moyen de l'eau. Coût de l'eau qui est répartit linéairement sur base des compteurs de passage.

Nous avons tenu informé les associations de défense de copropriétaire, CNIC et SNP, afin que chacun agissions dans l'intérêt des copropriétaires. Malheureusement eux aussi ont du faire le même constat.

La tarification solidaire a été pensée pour des maisons unifamilial et à aucun moment pour les immeubles à appartements multiples.

D'autre part, nous avons réalisé de nombreuses simulations avec le prix de l'eau. Il est à noter qu'il ne s'agit pas de mettre en opposition les célibataires contre les familles nombreuses. Le gros consommateur d'eau devait être pénalisé par rapport à à celui qui économise. Vu que le système prévoit une tranche de consommation par membre de la famille, le but était bien atteint. D'autant que la moyenne d'utilisation d'eau par personne, pour un même type de comportement, diminue pour les familles nombreuses.

Sachez pour finir que la facture d'eau actuelle est moins élevée que si l'IBDE avait les moyens de la facturer appartement par appartement. Et se but sera sans dout atteint à terme puisque déjà dans les nouvelles copropriétés, il est obligé d'avoir un compteur IBDE par appartement.

Le SNP a annoncé en son temps qu'une action en justice était en cours à ce propos. Nous espérons avoir bientôt des nouvelles.

Alors, cher Luc, et pour en terminer, sachez qu'il y a aussi des syndics qui sont proactifs et à la recherche de solution pour leurs copropriétaires.

SNPC · #8 11-10-2006 16:39:26

Luc a écrit
Ce foutoir existe, mais je ne crois pas que l'IBGE ni l'Ecolo est à l'origine de ce problème.

J'ai discuté avec le directeur de la compagnie au sujet des consommations moyennes supposées qui ont servi de base à l'édification du système de tarification solidaire.
On a pris la consommation totale d'une année, divisée par le nombre de compteurs et une pondération pour le nombre moyen d'utilisateurs par compteur.
Cela ne tient aucun compte des logements vides, des personnes non domiciliées, de la consommation nécessairement très réduite des ménages ne disposant ni de douche ni de baignoire ni d'appareils très consommateurs d'eau tels que lave-linge etc...
Croyez-vous que l'on puisse se baser sur le résultat de ce calcul (120 l par personne et par jour) pour considérer que c'est une norme?
Avez-vous fait le calcul réaliste de l'utilisation d'eau en prenant en compte 1 douche par jour, l'utilisation de la chasse d'eau, vaisselle, lessive, entretien etc? En tout cas l'IBDE ne l'a pas fait, ils me l'ont dit.

Or dès que l'on consomme plus que cette quantité, le prix de l'eau grimpe fantastiquement. Soit, si c'est un coût "vérité" il n'y a peut-être qu'à s'incliner... mais qu'on ne vienne pas nous dire, comme le fait la compagnie, que la facture de la plupart des bruxellois va baisser!!!!

Quant à l'installation de compteurs de passage, Luc ne tient pas compte des exigences techniques que cela suppose, et des coûts subséquents!

luc · #9 11-10-2006 17:34:14

SNP a écrit :

...
Or dès que l'on consomme plus que cette quantité, le prix de l'eau grimpe fantastiquement. Soit, si c'est un coût "vérité" il n'y a peut-être qu'à s'incliner... mais qu'on ne vienne pas nous dire, comme le fait la compagnie, que la facture de la plupart des bruxellois va baisser!!!!

Je ne parlais pas de la baisse de la facture ou non.

Mon point était une répartition le plus équitable et transparente possible du coût, pour approcher le plus possible la tarification d'un compteur individuel.

Il y a 3 manières de mesurer la consommation d'eau:

1. un (ou plusieurs) compteur individuel au niveau IBDE par appartement, avec en plus un compteur pour les parties communes: aucun problème de tarification. Le tarif IBGE est appliqué à 100% et payé directement à l'IBGE, sans passer par l'ACP. D'où une diminution du fonds de roulement et les charges de l'ACP.

2. un compteur d'eau au niveau de la copropriété, sans compteurs individualisés au niveau du lot privatif: la tarification IBDE est appliqué au niveau ACP et cette charge est distribué selon les règles statutaires en vigueur. C'est un changement de tarification, mais le principe de répartition de cette charge ne change pas. On ne peut adapter en fonction de la composition et consommation du ménage qu'en, changeant d'abord les statuts et imposer la solution 1 ou 3. Ce qui a été fait chez nous pour l'eau chaude.

3. Un compteur d'eau au niveau ACP envers l'IBDE et un ou plusieurs compteurs d'eau envers les appartements. C'est le seul cas ou il fallait une décision explicite de l'AG 2006, après une explication impartiale et complète par le syndic des différentes options. Ou le bât blesse est qu'on dit que le système A va être appliqué, sans laisser la possibilité à l'AG de faire un autre choix.

SNP a écrit :

...
Quant à l'installation de compteurs de passage, Luc ne tient pas compte des exigences techniques que cela suppose, et des coûts subséquents!

Les exigences techniques ni financières sont pas énormes. C'est un sophisme.

Dans mon ACP (250 lots comme vous le savez) des compteurs individualisé au niveau syndic existent depuis le début pour l'eau froide et depuis je crois 1996 pour l'eau chaude. Les appart à 3 ou 4 chambres comptent généralement 2 compteurs eaux d'eau froide, puisque les plans n'ont pas tenu compte der compteurs d'eau au niveau du lot privatif.

Mais je suis d'accord que le coût du placement des compteurs est à charge du propriétaire et diminue donc le rendement de l'investissement du bailleur. Et les bénéfices immédiats sont pour le résident (propriétaire ou locataire).

Cette exigence de rendement pour le bailleur est le vrai problème posé par le SNP.

Et la SNP sait que des normes européennes vont lentement mais sûrement imposer des changements qui vont rendre ces investissements rentables.

Je sais que vous le savez, puisque vous êtes un des co-organisateurs, avec l'ABSA, des séminaires concernant ce sujet.

Pour conclure: je suis d'accord avec vous que ce changement de tarification prouve que l'administration public tient trop peu compte avec les spécificités de la copropriété forcée. Et complique ainsi tout au lieu de simplifier.

luc · #10 11-10-2006 18:42:58

ABSA a écrit :

Je pense que voilà des affirmations qui sont gratuites et non fondées.

Cette affirmation est selon moi un sophisme.

ABSA a écrit :

La problématique est bien plus compliquée que celle exposé dans votre exemple.
....

D'accord, mais le bût de mon exemple était de dessiner les solutions possibles. Votre argument est donc un sophisme.

ABSA a écrit :

Malheureusement, nos efforts, pendant près de 6 mois, n'ont pas aboutit à une solution de concrète et les syndics n'ont pas d'autre possibilité que de réalisé, en copropriété, un prix moyen de l'eau.
...

Pas d'accord. Le syndic ne décide pas en place en lieu et place de l'AG.

Un syndic professionnel ou bénévole, qui travaille professionnellement, doit donc dû proposer au moins deux solutions:
1. un prix moyen de l'eau
2. installation de compteurs individuels IBDE

Dans mon ACP la discussion des compteurs existe depuis la moitié des années 80. Les mandataires (membres du CG, ...) connaissent les différentes options. Ce pouvoir en place a de fait imposé sa solution, sans permettre un vrai débat, parc ce qu'elle était plus rentable pour elle.

ABSA a écrit :

La tarification solidaire a été pensée pour des maisons unifamilial et à aucun moment pour les immeubles à appartements multiples.
...

C'est le noeud du problème.

ABSA a écrit :

...
Sachez pour finir que la facture d'eau actuelle est moins élevée que si l'IBDE avait les moyens de la facturer appartement par appartement.

Si l'IBDE nous impose une nouvelle tarification, alors elle doit en subire les conséquences, si des ACP basculent vers des compteurs individuels IBDE. Ce qui est le bût à long terme.

ABSA a écrit :

Et se but sera sans doute atteint à terme puisque déjà dans les nouvelles copropriétés, il est obligé d'avoir un compteur IBDE par appartement.

D'accord.

ABSA a écrit :

Alors, cher Luc, et pour en terminer, sachez qu'il y a aussi des syndics qui sont proactifs et à la recherche de solution pour leurs copropriétaires.

Là j'en doute pas. Mais certains syndics ont tendance à décider en lieu et place de l'AG.

Le noeud du problème est que trop de syndics croient qu'ils sont des syndics de copropriété qui gèrent des immeubles. Et qu'ils sont donc les seuls à donner des avis et à prendre les décisions réelles.

Mais en fait ils sont légalement que des syndics d'ACP, qui exécutent des décisions de l'AG. Et qui démissionnent, s'ils ne sont pas d'accord avec les décisions prises par l'AG.

Ce sont les ACP, donc l'AG de l'ACP, qui doit faire els choix et personne d'autre. J'admets sur base des propositions d'entre autre le syndic. Mais les propositions du syndic doivent être impartiale. Une solution unique n'existe pas.

J'applaudis les initiatives de l'ABSA (site web, périodique, ...), mais ce n'est actuellement qu'un grain de sable.

Mais je sais que même des grains de sable savent arrêter la mer en formant des dunes. Il y a donc de l'espoir que cela change.

Cassenoisette-4822 · #11 11-10-2006 21:43:05

Je sais, je me fais vieux. Et je chantonne encore « Cadeau » de Marie Laforêt. C’est gratuit.

Cassenoisette

grmff · #12 11-10-2006 21:45:38

Je sais, je me fais vieux. Et je chantonne encore « Cadeau » de Marie Laforêt. C’est gratuit.
Cassenoisette

Cassenoisette, on t'aime! big_smile

Merci pour ce sourire que tu me donnes... en cad'eau

curieux · #13 11-10-2006 22:26:47

entre logique formelle, sourire, cadeau, et ...
le réalisme de la facture d'eau, le syndic qui est à la fois un gestionnaire autonome en situation d'urgence (relative ?) et un mandataire de l'ACP cela devient complexe.

Algal · #14 12-10-2006 09:21:24

Bonjour à tous !

je vois que j'ai lancé une fameuse discussion !

j'ai eu ma note d'eau du syndic, mais comment se fait-il que l'on me facture 3.35€ le m3 mad et normalement dans le cas d'une copropriété on doit facturé 1.53..€ le m3 HTVA, pour ne pas vous le cacher ma note d'eau par rapport à l'année passé quand j'était encore locataire à doublé rien qu'en utilisant 16m3 d'eau en plus. mad

A mes yeux, cela s'appelle du "vol organisé et légalisé"

immorp · #15 12-10-2006 10:35:58

Juste un petit mot en ce qui concerne l’allocation pour le gaz naturel.
Pas plus que pour la fourniture d’eau, le syndic n’a les moyens de remplir les formulaires de demande d’allocation. Quels sont les ménages qui habitent l’immeuble entre le 1/1 et le 30/6/06 et ont droit à l’allocation ? Qui va en informer le syndic ?
Et les formulaires…. On voit qu’on a compris qu’il pouvait y avoir plusieurs logements dans un immeuble avec un seul raccordement gaz ; Mais on a toujours pas compris qu’il existe des copropriétés.

luc · #16 12-10-2006 12:15:24

immorp a écrit :

Juste un petit mot en ce qui concerne l’allocation pour le gaz naturel.
Pas plus que pour la fourniture d’eau, le syndic n’a les moyens de remplir les formulaires de demande d’allocation. Quels sont les ménages qui habitent l’immeuble entre le 1/1 et le 30/6/06 et ont droit à l’allocation ? Qui va en informer le syndic ?
Et les formulaires…. On voit qu’on a compris qu’il pouvait y avoir plusieurs logements dans un immeuble avec un seul raccordement gaz ; Mais on a toujours pas compris qu’il existe des copropriétés.

Le syndic a les moyens à faire remplir les documents, si lui et l'ACP le veulent. Il y a même différentes solutions.

Mais il y a une exigence préalable et fondamentale:

le syndic professionnel doit avoir organisé sa firme de telle façon (personnel, locaux, sous-traitants, ...) qu'il est en ordre en ce qui concerne la loi pour la protection de la vie privé. Il en ressort entre autre qu'il doit être structuré en direction, front-office et back-office.

Et que l'ACP impose que les formulaires soient remplies "sur l'honneur" et retourné par les CP. Si non, c'est simple: par défaut pas de résidents et facturation de la consommation au tarif d'un lot vide.

Entre parenthèses, ces formulaires ne peuvent pas être remis à la concierge ou les membres du CG selon loi sur la protection de la vie privé. Donc prévoir une boîte aux lettres "syndic" dans le bloc "boites aux lettres" de l'immeuble. Dans les vieux ACP des années 60/70 il existe mais il est souvent squatté par l'un ou l'autre sous-locataire.

En cas d'une fausse déclaration visible: l'accepter, mais transmettre à titre d'information une copie à la commune (service de population) ou agent de quartier.

Un syndic idéal est un syndic de proximité, avec une structure adapté au profil de ses ACP, qui se met au courant de tout ce qui concerne la gestion d'une ACP, qui sous-traite tout ce qui n'est pas spécifique pour son métier, qui est membre d'une association de syndics pro-active et qui génère ainsi globalement une valeur ajouté.

Son honoraire sera à première vue plus cher, surtout vu les sous-traitants, mais il aura un meilleur rendement et pourra à long terme réduire les charges de l'ACP, puisqu'il sait entre autres trouver pour chaque métier le sous-traitant le plus adapté à chaque ACP, tout en restant transparent, impartial et indépendant

SNPC · #17 12-10-2006 12:15:55

Algal a écrit :

Bonjour à tous !
je vois que j'ai lancé une fameuse discussion !
j'ai eu ma note d'eau du syndic, mais comment se fait-il que l'on me facture 3.35€ le m3 et normalement dans le cas d'une copropriété on doit facturé 1.53..€ le m3 HTVA, pour ne pas vous le cacher ma note d'eau par rapport à l'année passé quand j'était encore locataire à doublé rien qu'en utilisant 16m3 d'eau en plus.
A mes yeux, cela s'appelle du "vol organisé et légalisé"

Le prix de 1,53/m3 ne s'applique que dans les immeubles où personne n'est domicilié et dans quelques autres situations exceptionnelles. Précisément, le SNP a tenté d'obtenir que dans les copropriétés avec un seul compteur on en revienne à une facturation linéaire à ce tarif, et nous ne l'avons pas obtenu! Soi-disant, la facturation "solidaire" (progressive) est plus avantageuse pour le consommateur économe.
D'une part, j'en doute car comme je l'ai dit dans un précédent message, on a pris en compte la consommation moyenne et non la consommation médiane, et d'autre part, les très nombreuses difficultés de répartition de la consommation dans les immeubles rend le système inéquitable et souvent désavantageux.

immorp · #18 12-10-2006 13:18:27

luc a écrit :

Son honoraire sera à première vue plus cher, surtout vu les sous-traitants, mais il aura un meilleur rendement et pourra à long terme réduire les charges de l'ACP, puisqu'il sait entre autres trouver pour chaque métier le sous-traitant le plus adapté à chaque ACP, tout en restant transparent, impartial et indépendant

Les formulaires pour les demandes d’allocation « gaz » ne sont disponibles que depuis le 1/10, et les AG statutaires sont souvent déjà passées…. Les formulaires sont à renvoyer avant le 31/12.
J’ai effectivement pris l’initiative d’envoyer à chaque copropriétaire un formulaire à me retourner…. Quel sera le pourcentage de réponses ? Quel est l’intérêt pour un propriétaire bailleur de le renvoyer ??
Je ne suis pas contre d’être employé à temps plein par une seule copropriété pour remplir toutes ces obligations délirantes, mais quelle copropriété va me payer les honoraires correspondants ???????
Pensez aux copropriétés de moins de 50 lots....

Oldman-0550 · #19 12-10-2006 15:09:39

SNP a dit :

Je vous le dis, c'est le merdier mais il paraît que c'est "solidaire". Du moins selon Ecolo...

SVP : pas de nom, pas de grossièreté, pas d'attaque politique, qui ne fait pas avancer le débat et ne fait que se retourner contre son auteur

Cassenoisette-4822 · #20 12-10-2006 15:47:51

Mot en désuétude dans nos sociétés marchandes. «L'honneur aujourd'hui est une maladie dont les symptômes n'apparaissent que quand il n'y en a plus» in Julian Pitt-Rivers, "La maladie d'honneur" in "L'honneur", Autrement, série Morales n°3, 1991, p.36

Cassenoisette

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