Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

max11 · #1 17-02-2016 23:43:33

ninifel a écrit :

A la réflexion je ne crois pas avoir vu dans d'autres acps des pvs qui félicitent autant les syndics ....je vais méditer la-dessus.

Oyez oyez, nous vivons dans ce post archéologique un événement incroyable et unique !

Ninifel vient de constater que tout ce qui se passe dans son acp vraiment bizarre n'est peut-être pas la réalité dans toutes les acps de Belgique !

Tout espoir n'est pas perdu de récupérer Ninifel dans le monde des acps belges pas toutes pourries ! tongue lol wink

luc · #2 17-02-2016 21:08:11

ninifel a écrit :

@grmff j'ai demandé à Google mon ami de me renseigner sur le thème " syndic organe" et il m'à directement renvoyé sur ce post-là.
Si cela contrarie pim je suggère que vous supprimez les messages d'un certain âge.
Le titre du post est toujours actuellement valable en 2016...

Ayant posé la question identique à Google, il a mis ce sujet à la 14ème place (et pas à la place 1 comme chez vous).

Le classement Google tient compte de vos intérêts, de vos visites antérieures, ...
Je constate que les liens avant celui de PIM concerne probablement des sites que j'ai visité en 2007 quand j'ai répondu à la question initiale de tintin.

Donc vos conclusions à supprimer les vieux posts sur base d’un « classement » Google, qui est en fait très personnalisée, est selon moi sans objet.
Pour plus d’info je vous renvoie à la fonction « Aide » de Google.

grmff · #3 17-02-2016 18:43:45

Ca c'est du déterrage de topic de compétition! Revenir sur un sujet 9 ans après, waw. Cela devient de l'archéologie internet...

Et avec les lois sur la copropriété qui ont changé 5 fois depuis, pas demander le rapport entre les questions et les réponses précédentes.

Non mais franchement, vous cherchez à battre des records de c.nnerie?

max11

luc · #4 17-02-2016 17:26:54

ninifel a écrit :

(...) Avec comme consequence que la faute de l'organe entraîne la faute de l'acp

Si le mandataire a correctement informé son mandataire ET si l'ACP ne se tourne pas contre le syndic.

luc · #5 31-01-2007 00:02:04

Vu le document remis lors de la réunion chez la sénatrice NYSSENS par un CP je renonce à détailler une procédure de grands travaux du début à la fin. Ce sera le privilège de mon AG.

Mais le principe est simple. Le cahier des charges comprend entre autres un calendrier. Pour chaque point de ce cahier (= "milestone") on désigne entre autre le responsable (syndic, architecte, AG, ...) et les conditions pour que cette phase soit considéré comme terminé.

Exemple concret: Paiement de la dernière tranche des travaux.
L'AG peut décider, en votant le calendrier lors la décision de principe, que la dernière facture (d'un montant d'au minimum x %) ne peut être payé que sur décision de l'AG. Ce calendrier fera partie du cahier des charges. Et l'entrepreneur devra donc l'accepter (ou proposer autre chose).

luc · #6 26-01-2007 12:53:20

Pour ABSA

luc a écrit :

Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

J'ai essayé d'être succinct ... Je voulais en fait dire:

luc a écrit :

Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui, selon lui, qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

Mais vos répliques, ainsi d'autres participants sur ce forum, ont été utile à bien cerner la problématique. Un débat sans polémique est toujours utile.

Une solution claire, nette et légale existe, qui est 100% conforme avec la nouvelle déontologie, mais nécessite l'ajout de quelques mots au Code Civil. Comme l'idée initiale vient d'une autre personne, je vais d'abord la présenter à cette personne lundi. Puis je la communique sur ce forum.

petitfuret · #7 25-01-2007 17:17:59

Il faudrait surtout que les fautifs soient efectivement et réellement sanctionnés afin qu'ils comprennent enfin qu'il a y des lois à respecter tout comme des statuts, ce qui inclut naturellement le respect des droits des copropriétaires.
Actuellement, malheureusement bon nombre de syndics se sentent intouchables et ils sont encouragés à continuer ....

Oldman-0550 · #8 25-01-2007 17:11:11

Créer un ordre spécifique aux syndics est une idée avancée par des syndics eux-mêmes.

Pourquoi un ordre distinct ?

Parce qu'il peut y avoir un conflit d'intérêt du fait que le syndic soit en même temps :
- intermédiaire de vente
- courtier en assurance
- intermédiaire de location
- etc.

Dans certains pays européens, ce n'est pas permis.

Zitoun-5136 · #9 25-01-2007 17:02:54

petitfuret a écrit :

Entièrement d'accord avec cette analyse
Alors pourquoi conserver un organisme d'ordre public dit de contrôle qui ne sanctionne pas ses membres fautifs?
Il faut changer cela.
Il y a eu deux propositions de loi déposées par le sénateur .....

S'il y a une attitude corporatiste à ne pas vouloir sanctionner un syndic fautif, elle risque d'exister dans un autre ordre.

petitfuret · #10 25-01-2007 16:29:25

Entièrement d'accord avec cette analyse
Alors pourquoi conserver un organisme d'ordre public dit de contrôle qui ne sanctionne pas ses membres fautifs?
Il faut changer cela.
Il y a eu deux propositions de loi déposées par le sénateur DELACROIX qui est aussi avocat et copropriétaire.....
C'est bien le seul élu du peuple qui actuellement a osé .....

Zitoun-5136 · #11 25-01-2007 16:18:30

[b]ABSA a écrit:

Si le syndic commet une faute déontologique, [b]il est important d'intervenir auprès de l'IPI

Voir mon post dans le sujet "Plainte contre la cogérance dans une ACP".

petitfuret · #12 25-01-2007 15:47:56

Le cas du syndic qui refuse l'accès aux documents et autres factures de l'ACP n'est pas nouveau. Il parait qu'il faut lui faire confiance et toutes les excuses sont bonnes pour refuser cet accès. Le copropriétaire qui paie a pourtant le droit de consulter les factures. L'urgence est aussi trop souvent un prétexte pour commander des travaux fort onéreux qui ne sont pas réellement urgents mais dont l'exécution convient parfaitement au syndic.
Dans tous ces cas, la seule issue est la Justice de Paix, ce qui est une situation malheureuse et coûteuse pour le copropriétaire et l'ACP dont le syndic s'empresse de prendre un avocat qu'il fera rétribuer par l'ACP pour des fautes personnelles commises lors de son mandat
Est-ce normal ???

Zitoun-5136 · #13 25-01-2007 15:17:34

ABSA a écrit :

Luc a écrit :Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

C'est en effet le syndic qui gère mais c'est nous qui payons !!

Il me semble alors que le syndic a le devoir de rendre compte de sa gestion puisqu'il agit pour compte d'autrui.

Lors de l'AG de 2005, alors que ce point n'était pas à l'ordre du jour, mon syndic a d'autorité demandé un devis pour la modernisation des ascenseurs.

Après l'AG et suite aux interrogations des nombreux absents à l'AG le syndic a été contraint d'écire à tous les CP que "si les dispositions relatives à la modernisation des ascenseurs avaient effectivmeent été reportées, il avait décidé de profiter de l'exécution des travaux urgents (depuis avril 2004 !!) pour effectuer la modernisation des ascenseurs qui de toute façon serait rendue obligatoire en 2013 ".

Quant aux coordonnées du syndic dans l'ascenseur, comme pour Luc et Oldman, elles ne s'y trouvent pas !!

Si mon syndic n'est pas membre de l'ABSA il affiche toutefois sa "certification qualité SNP".

ABSA · #14 25-01-2007 09:38:48

Luc a écrit :

Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

luc · #15 24-01-2007 14:12:39

ABSA a écrit :

Cher Luc,
Je confirme et signe, le syndic est le gestionnaire des ascenseurs en copropriété. Il le fait au nom et pour le compte de l'ACP mais il est le gestionnaire. Et c'est lui que vise la loi.
Le nom du gestionnaire doit être affiché dans l'ascenseur. Lisez-vous le nom de votre ACP ou celui de votre syndic?

Aucun des deux ... . Sont affichés le coordonnées du SECT et de la firme d'entretien. La non-conformité des ascenseurs n'est qu'un problème mineur" dans mon ACP. Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

Le syndic affiche dans le hall d'entrée encore ses coordonnées d'il y a 5 ans (il a déménagés entre temps). Il est agréé IPI, membre du CSA et du CIB Bruxelles.

Que le gestionnaire est visé par l'AR concernant les ascenseurs est correct. Mais le syndic est le représentant unique et exécutant unique du gestionnaire (= l'ACP).

La différence est qu'il ne peut agir qu'en fonction du mandat conventionnelle et explicite qu'il a reçu. La loi ne lui donne pas le mandat explicite comme organe de faire plus que les actes qui sont et urgents et provisoires.

Donc le choix des firmes revient à l'AG et pas au syndic, etc ... .

Je suis d'accord que la différence entre ma définition (légale) et la vôtre (appliqué en pratique) est minime, comme la différence entre 49 et 51%.

Mais cette différence est exploité par des syndics peu scrupuleux pour dire que c'est eux qui décident pour tout, puisqu'ils sont le gestionnaire.

Fermons donc cette porte, pour entre autres améliorer le renom de la profession. Un syndic correct n'aura rien à craindre d'être transparent et de rendre compte de sa gestion interne envers l'AG.

Mais le syndic peu scrupuleux oubliera de dire qu'il n'est pas responsable de la gestion des parties communes envers des tiers externes et des organismes externes. Jusqu'il ya des problèmes. Alors il dira laconiquement ... j'ai eu décharge.

Oldman-0550 · #16 24-01-2007 13:50:20

NB. Ni le nom ni les coordonnées de mon syndic ne se trouvent dans l'ascenseur ni nulle part ailleurs.

Ce syndic est membre de l'ABSA.....

ABSA · #17 24-01-2007 13:47:20

Cher Luc,

Je confirme et signe, le syndic est le gestionnaire des ascenseurs en copropriété. Il le fait au nom et pour le compte de l'ACP mais il est le gestionnaire. Et c'est lui que vise la loi.

Le nom du gestionnaire doit être affiché dans l'ascenseur. Lisez-vous le nom de votre ACP ou celui de votre syndic?

Oldman-0550 · #18 24-01-2007 12:21:06

C'est bien ce que je disais.

Prenons un notaire : au moins il connaît la loi et sa comptabilité est contrôlée.

luc · #19 24-01-2007 12:12:10

petitfuret a écrit :

Luc connait-il le rôle réel du Greffier en Justice et surtout son importance ????

Oui je le connais, ayant travaillé professionnellement le siècle passé directement avec des greffiers de tribunaux. Son rôle est très important. Mais ... le greffier ne peut en aucun cas se mettre à la place du Juge.

Le syndic peut se mettre à la place de l'AG pour des décisions urgentes et provisoires. Et c'est lui-même qui doit juger en premier lieu si c'est urgent et provisoire.

Il y a donc un conflit d'intérêt entre sa fonction de "greffier de l'ACP" et sa fonction de "exécutant des décisions de l'ACP".

Conclusion: un cumul des deux fonctions n'a pas de valeur ajouté.

D'ailleurs ... la plupart des conflits commencent avec une rédaction incorrecte du PV de la séance de l'AG. On ne reprend pas de paroles essentielles sur le PV (exemple réel: la phrase suivante du syndic "les ascenseurs sont à bout et nécessitent une rénovation urgent" n'apparaît pas dans le PV.)

Le greffier (ou le secrétaire communal) est responsable dans les assemblées constituées (et les Tribunaux) des PV de séances, ... . Un faux en écritures du greffier est très, très sévèrement punie pénalement.

Reprenons l'exemple de la commune. Là une décision n'est valablement communiqué que s'il est signé par le bourgmestre (le décideur) et le secrétaire communal (le greffier communal). Pour petitfuret ... mon père a été secrétaire communal, donc je sais de quoi je parle.

Depuis environ 2002 les faux en écritures commis par un syndic, comme secrétaire de l'AG ou représentant de l'ACP, sont déjà punissable pénalement (niveau 5 à 10 ans de prison).

petitfuret · #20 24-01-2007 11:37:54

Luc connait-il le rôle réel du Greffier en Justice et surtout son importance ????

Tintin · #21 17-01-2007 19:20:34

Grmff à dit :

Le syndic doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic !

Ceci est incontestable, mais je pense que la plupart des problèmes qui se posent dans une copropriété avec son syndic, ont pour origine la contestation de décisions ou de choix du syndic.

Quelqu'un qui exécute les décisions de son mandant (l'ACP) est-il un gestionnaire ?

Quelles sont les tâches que le syndic gère en tant qu'organe de l'ACP ?
Quand il agit comme organe, il agit en gestionnaire.

Une ACP démissionnaire de son pouvoir est-elle capable de gérer son immeuble ?

Comment une ACP doit-elle gérer son immeuble, si elle ne veut pas déléguer sa gestion au syndic ?

Voilà toute une série de questions qui n'ont pas de réponses évidentes, car tout va dépendre de la taille de l'immeuble, du degré d'implication des copropriétaires, des compétences et de l'intégrité du syndic.
J'occulte volontairement le rôle du conseil de gérance, car partons du principe, que dans la copropriété "Mon Rêve", il n'y en a pas.
Nous sommes face à :
L'ACP de la résidence "Mon Rêve"
L'Assemblée générale de ses copropriétaires
Le syndic mandataire
Le syndic organe.

Je vous pose un cas théorique et je vous demande à chacun d'expliquer comment chacun doit remplir son rôle pour y faire face et dans quel délai ?

La copropriété date de 30 ans et les ossatures en béton des balcons donnent des signes de dégradations. Le béton s'effrite et la structure métallique est à nu à certains endroits. Il faut agir, afin de ne pas envenimer la situation.
Nous sommes le 17 janvier 2007 et la prochaine assemblée générale ordinaire est programmée statutairement pour le 28 avril 2007.
Qui fait quoi, quand et comment ?
Tintin

Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

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