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Frais de gestion par le propriétaire

grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Pim a écrit :

Non. Mais pour pondérer cette impression, je crois qu'il s'agit systématiquement de la même et unique copropriété...

Et quand donnent-ils des représentations?happy.gif

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PIM
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

J'ai parfois l'impression que d'autres prennent ce forum pour une cour de récréation... ou comme défouloir pour régler des différents personnels ou particuliers à leur copropriété...

Serais-je le seul à avoir cette impression yikes ?...

Non. Mais pour pondérer cette impression, je crois qu'il s'agit systématiquement de la même et unique copropriété...

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

J'ai parfois l'impression que d'autres prennent ce forum pour une cour de récréation... ou comme défouloir pour régler des différents personnels ou particuliers à leur copropriété...

Serais-je le seul à avoir cette impression yikes ?...

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MarcelDufo
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

C'est le moins que l'on puisse dire... lol  Mais le mieux est parfois l'ennemi du bien...

Voilà un commentaire très avisé !  Bravo, Grmff !  Dans une cour de récréation, il est parfois bon que le maître ou la maîtresse calment les enfants qui sont un peu trop nerveux.

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MarcelDufo
Pimonaute assidu
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

moniquebelge a écrit :

En réponse à grmf et luc dans leur cour de récré :
Luc a été syndic ? Selon marceldufo à l'armée ? Y a-t-il des syndics à l'armée ?

A la question initiale de ce salon : faites un forfait et on n'en parle plus de votre question.
Faut pas chicaner.

Monique

Je n'ai jamais écrit que Luc avait été syndic à l'Armée, moi !
'faut apprendre à *bien* lire, chère Monique !

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Et puis d'abord, on chicane SI ON VEUT! On est dans un forum libre, non mais. cool
Nous faire la morale au bout de votre deuxième message. J'ai pas tendance à pointer du doigt les p'tits nouveaux, mais faut pas venir nous chercher... (et bienvenue sur le forum big_smile )

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jeanbrussel
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

moniquebelge a écrit :

En réponse à grmf et luc dans leur cour de récré :
Luc a été syndic ? Selon marceldufo à l'armée ? Y a-t-il des syndics à l'armée ?

A la question initiale de ce salon : faites un forfait et on n'en parle plus de votre question.
Faut pas chicaner.

Monique

Je chicane pas sur la question mais j'aurai tendance à le faire sur votre intervention  sad

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moniquebelge
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

En réponse à grmf et luc dans leur cour de récré :
Luc a été syndic ? Selon marceldufo à l'armée ? Y a-t-il des syndics à l'armée ?

A la question initiale de ce salon : faites un forfait et on n'en parle plus de votre question.
Faut pas chicaner.

Monique

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

(...) Mais le mieux est parfois l'ennemi du bien...

C'est une phrase qu'on utilise contre ceux qui essaient de sortir de la majorité silencieuse (voir sophismes). Le mot "parfois" fait qu'elle est juridiquement correct. Mais l'homme de la rue l'oublie parfois, généralise et conclut: "le mieux est l'ennemi du bien".

Mon prof de math m'a appris qu'Einstein a dit : “Le monde ne sera pas détruit par ceux qui font le mal, mais par ceux qui les regardent agir et qui refusent d’intervenir.”

Utiliser cette citation dans le contexte de ce sujet est certes exagéré, mais il n'y a pas de différence entre une fraude d'un euro et celle d'un million d'euros. Cela reste une fraude. Donc cette citation est aussi valable dans un contexte mineur.

Avec ceci se clôture mon intervention dans ce sujet ... on verra si la loi concernant la location des biens immobiliers changera et/ou dans quel sens la jurisprudence ira.

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :
Luc est une source d'info pour ce qui est du droit, mais je prendrai toujours son interprétation avec des pincettes.

Toute interprétation de n'importe qui est à prendre avec des pincettes. Seul des jugements font foi pour interpréter une loi, mais seulement s'ils sont mis dans un contexte correct.

J'oubliais: vos sources jurisprudentielles personnelles sont particulièrement fournies. Cela aussi fait la richesse de vos échanges.

On oublie que j'ai été syndic bénévole, régisseur bénévole, bailleur, locataire et maintenant copropriétaire résident. Ce qui me permet de voir le contexte des autres angles, me basant sur une expérience réelle.

Je ne savais pas (ou l'ai-je oublié?) que vous aviez été syndic et régisseur bénévole

Grmff a écrit :
Outre le droit, c'est également une source inégalable de polémique...

Je n'ai pas l'habitude de me taire quand je ne suis pas d'accord avec l'opinion d'autres.

C'est le moins que l'on puisse dire... lol  Mais le mieux est parfois l'ennemi du bien...

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

Luc est une source d'info pour ce qui est du droit, mais je prendrai toujours son  interprétation avec des pincettes.

Toute interprétation de n'importe qui est à prendre avec des pincettes. Seul des jugements font foi pour interpréter une loi, mais seulement s'ils sont mis dans un contexte correct.

On oublie que j'ai été syndic bénévole, régisseur bénévole, bailleur, locataire et maintenant copropriétaire résident. Ce qui me permet de voir le contexte des autres angles, me basant sur une expérience réelle.

Grmff a écrit :

Outre le droit, c'est également une source inégalable de polémique...

Je n'ai pas l'habitude de me taire quand je ne suis pas d'accord avec l'opinion d'autres.

Grmff a écrit :

Mais bon, il faut reconnaître qu'il apporte un éclairage différent qui peut tout de même nous éclairer...quand on a le temps de lire ses tartines!

Là on est d'accord. C'est seulement quand on admet qu'une autre opinion, que celle de la majorité en place, puisse s'exprimer qu'on peut avancer.

Pour les tartines: je crois que je n'utilise cette technique que quand c'est nécessaire. J'ai beaucoup appris de votre style de réponse. Merci.

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Luc est une source d'info pour ce qui est du droit, mais je prendrai toujours son  interprétation avec des pincettes.

Outre le droit, c'est également une source inégalable de polémique...

Mais bon, il faut reconnaître qu'il apporte un éclairage différent qui peut tout de même nous éclairer...quand on a le temps de lire ses tartines!

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jeanbrussel
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

Les annexes, je me refuse à les lire, mais le bail, je le lis intégralement avec le locataire avant signature, et avec explication au fur et à mesure.

C'est certainement la meilleure méthode. Pour ma part, quand un candidat me convient je demande un acompte de « blocage » je lui donne un exemplaire du bail pour consultation et on se revoit une semaine après pour conclure définitivement, c’est à dire dépôt de la garantie, paiement du premier loyer et signature du bail avec réponse à toutes les questions éventuelles sur le bail à signer. En cas de désaccord, le candidat est prévenu que l’acompte est perdu.

Grmff a écrit :

Quant à une "polémique" entre Pim et moi, je dois reconnaître que j'étais d'accord avec l'avis de Pim avant de faire mes recherches. Vous retirez les conclusions de leur contexte, parce quand on me relit et qu'on relit Pim dans sa prose, la différence est en fait dans les virgules: nous aurions procédé de la même manière... lol

Les conclusion effectives :
A MON AVIS NON
A MON SENS OUI
J’ai bien compris le caractère hasardeux de  ma demande, mais je ne faisais pas principalement allusion à la polémique entre Pim et Grmff mais plutôt entre Luc et Grmff  smile  lol  smile .

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Les annexes, je me refuse à les lire, mais le bail, je le lis intégralement avec le locataire avant signature, et avec explication au fur et à mesure.

Quant à une "polémique" entre Pim et moi, je dois reconnaître que j'étais d'accord avec l'avis de Pim avant de faire mes recherches. Vous retirez les conclusions de leur contexte, parce quand on me relit et qu'on relit Pim dans sa prose, la différence est en fait dans les virgules: nous aurions procédé de la même manière... lol

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jeanbrussel
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Juste une dernière pour terminer:

luc a écrit :

Grmff a écrit :Je dispose des annexes au bail. Je les joins à tous mes baux. Il y a juste que je me refuse à les lire...

Joindre des documents à un contrat sans les lire n'est pas à conseiller.

Personnellement je suis sûr que même les locataires ne lisent pas tous ces foutus annexes.
Déjà que certains ne lisent même pas le bail  tongue

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jeanbrussel
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

A mon avis c'est donc ILLEGAL

PIM a écrit :

A mon sens: -cela n'est pas illégal

Désolé pour les polémiques diverses que je soulève.

De toute façon et en conclusion, je pense que chacun est d'accord pour dire que ce n'est pas une bonne idée qu'un propriétaire facture des frais de gestion à ses locataires quant il y a des charges communes.

En tout cas merci pour le débat qui je dois l'avouer même s'il a un peu dévié de la question principale m'a bien fait sourire.

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

Je dispose des annexes au bail. Je les joins à tous mes baux. Il y a juste que je me refuse à les lire...

Joindre des documents à un contrat sans les lire n'est pas à conseiller.

Grmff a écrit :

Pour le reste, à mon avis, vous amalgamez pour comparer de manière abusive. Vous mentionnez les réparations locatives, alors qu'on parle de charges de gestion.

Les charges de gestion ne sont nulle part explicitement mentionné dans la loi, sauf pour les taxes,  ...

Donc la phrase "Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué." est d'application.

Donc il n'y pas d'amalgame. Mais j'admets que cette interprétation ne plaît pas à certains. De là dire que c'est une interprétation abusive est un pas trop loin selon moi.

Grmff a écrit :

Vous dites qu'un appart ne peut pas pas être loué si l'immeuble n'est pas géré, si il n'y a pas de syndic. C'est pareil pour l'entretien de la chaudière, pour la livraison de mazout, pour le raccordement à l'électricité.... qui sont tous à charge du locataire. Votre comparaison est donc abusive.

Dans la phrase "Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué." les mots "en état de servir" impliquent que le locataire paie les consommations (eau, gaz, ...) et l'entretien lors de l'usage, et le bailleur le reste.

Ma comparaison n'est pas abusive selon moi. Mais j'admets qu'elle va à l'encontre de certains traditions d'avant la loi de 2007.

Néanmoins j'ai appliqué ces principes quand j'étais bailleur dans les années 70 et 80. Je sais que je me suis basé sur les conseils du SNP et de Test-Achats, étant membre des deux.

Donc dire que mon interprétation est abusive est selon moi un pas trop loin.

Grmff a écrit :

En outre, et pour la bonne forme, vous dites qu'un proprio qui confie ses bien à un régisseur est prié de payer lui-même le salaire du régisseur, et donc que les frais de syndic sont à sa charge.

Or, vous n'êtes pas sans savoir que le régisseur et le syndic sont deux métiers différents. Avec le courtage en vente et le courtage en location, ce sont les 4 métiers de l'agent immobilier. Vous mélangez donc le régisseur et le syndic, ce qui est un non-sens et rend votre raisonnement caduc.

Je ne crois pas que les deux conséquences et une conclusion que j'en tire, chacun dans leur paragraphe, puissent donner lieu à une confusion. Je sais très bien que ces quatre métiers existent. Ils ont en commun que leurs honoraires sont selon mon opinion tous à charge du propriétaire-bailleur/vendeur.

Plus en détail je ne vois comment vous pouvez dire "et donc" (en gras dans le texte cité). Le titre de cette partie est bien "conséquences", avec "s". Donc avec au moins deux conclusions différentes.

Il en ressort que mon raisonnement n'est pas caduc.

Mais j'admets qu'il y en a qui ont d'autres opinions. Il est un fait que c'est psychologiquement plus facile de faire payer le candidat-preneur, que le vendeur/bailleur.

Néanmoins je croîs que l'origine de la divergence de nos opinions réside plutôt dans la nature très opaque de la loi de 2007. Elle va trop loin dans certains aspects, mais n'ose d'autre part pas donner par exemple une définition générale de certains mots.

J'espère que le nouveau gouvernement, dès qu'il est en fonction, clarifie tout cela, sans créer encore plus de zones grises.

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Cher Luc,

Je dispose des annexes au bail. Je les joins à tous mes baux. Il y a juste que je me refuse à les lire...

Pour le reste, à mon avis, vous amalgamez pour comparer de manière abusive. Vous mentionnez les réparations locatives, alors qu'on parle de charges de gestion.

Vous dites qu'un appart ne peut pas pas être loué si l'immeuble n'est pas géré, si il n'y a pas de syndic. C'est pareil pour l'entretien de la chaudière, pour la livraison de mazout, pour le raccordement à l'électricité.... qui sont tous à charge du locataire. Votre comparaison est donc abusive.

En outre, et pour la bonne forme, vous dites qu'un proprio qui confie ses bien à un régisseur est prié de payer lui-même le salaire du régisseur, et donc que les frais de syndic sont à sa charge.

Or, vous n'êtes pas sans savoir que le régisseur et le syndic sont deux métiers différents. Avec le courtage en vente et le courtage en location, ce sont les 4 métiers de l'agent immobilier. Vous mélangez donc le régisseur et le syndic, ce qui est un non-sens et rend votre raisonnement caduc.

Bien à vous

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a déjà répondu à la question initiale. Les charges doivent donc correspondre à des frais réelles.

C'est similaire que pour les frais d'avocat. On ne peut pas déduire des honoraires de gestion de son dossier, si on n'a pas d'avocat.

Mais il y a plus.

Comme Grmff n'a pas les annexes qu'on doit joindre aux bail, j'en copie une partie, en mettant la phrase clé en gras:

7) Frais et charges

En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit s’acquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de payer le précompte immobilier. Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer et être indiqués dans un compte distinct.

Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et charges réels susceptibles d’être supérieurs ou inférieurs à ce montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges réels.

Si les frais et charges n’ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d’exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées.

glasses Dispositions relatives aux réparations locatives

Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur.

Le preneur est tenu d’avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu’il est nécessaire d’effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives.
Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l’usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à l’article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n’incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Source: La loi sur les loyers – 9° édition – Août 2007 (p. 81/82 pour la région wallonne, mais la partie citée est identique pour les autres régions).

Conséquences:

Un appartement, qui fait partie d'une copropriété forcée, n'est en état d'être loué que si un syndic existe. Les frais du syndic sont donc à charge du bailleur, y compris ceux qui sont une conséquence d'un jugement (syndic provisoire, ...).

Un bailleur, qui a confié la gestion de ses propriétés, partiellement ou non, à un régisseur, professionnel ou non, doit en payer les frais.

Mon opinion est que la jurisprudence, qui sera basé sur cette loi de 2007, va aller dans le sens indiqué par moi.

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Pour répondre à votre question, voici ce que dit le code civil sur les baux des biens immeubles:

Art.  1728ter. <Inséré par L 29-12-1983, art. 2>. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux <baux> à ferme.

A mon avis c'est donc ILLEGAL de facturer des frais de gestion si cela ne correspond pas à des frais exposés, ou si le contrat ne mentionn epas qu'un forfait sera prévu pour cette gestion.

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jeanbrussel
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Frais de gestion par le propriétaire

J'assure depuis plusieurs année le décompte annuel des charges d'un immeuble m'appartenant.
6 appartements, ascenseur avec ligne téléphonique, chaudière commune au mazout, entretien des communs, décompte des calorimètres et réparations nécessaires.
A l'inverse d'un syndic, je n'ai jamais compté à mes locataires des frais de gestion.
Puis-je le faire et si oui dans quelles mesures  (?)

merci d'avance pour vos réponses.

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