Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété

Panchito-9340 · #1 20-12-2007 10:26:22

Bonjour,

Mes locataires trouvent le coût unitaire de l'eau chaude anormalement élevé dans notre copropriété (Woluwe-Saint-Pierre).

Il est de 1,363 € / hectolitre en 2006

Notre Syndic "outsource" ces calculs à Caloribel.

Ce coût unitaire vous semble-t'il normal?

grmff · #2 20-12-2007 10:30:47

Ce coût ne me semble pas anormalement élevé. Au contraire... avec l'augmentation du coût de l'énergie, cela risque d'augmenter.

grmff · #3 20-12-2007 10:39:23

Oups trop vite répondu. Désolé.

Voyez l'excellente analyse de la région wallonne

Francis · #4 20-12-2007 20:24:45

bonsoir,

1,55€ l'hl dans un immeuble de 40 appt à Bxl. Eau chaude sanitaire produite via les chaudières de cc et calcul suivant % entre les temps de fonctionnement des circulateurs (chauffage et eau chaude) Le m3 d'eau froide est à 2,23 €.

luc · #5 21-12-2007 09:15:40

@Grmff
Le site régional de la Wallonie est pour moi une vraie référence. Une ACP qui a appliqué ces principes est Les Venelles II à Woluwe. Je crois qu'on a déja parlé de leur cas sur ce forum.
Voir: Les Venelles II (par le CP Metalcat) (je ne suis pas sûr si leur dossier d'économie de 30% de frais de chauffage est encore présent sur ce site (ou le site officiel).

@Francis
Comment avez vous mesuré le temps de fonctionnement des circulateurs? De quel année datent ces circulateurs? type, ... ?

@Panchito
La différence de votre réalité avec les chiffres de la région Wallonne peut paraître énorme, mais il faut d'abord analyser votre situation énergétique en globo. Pour cela il faut savoir dans quelle région votre ACP est situé, pour vous guider vers le site approprié.

Panchito-9340 · #6 21-12-2007 09:38:42

Notre copropriété se trouve à Woluwe-Saint-Pierre.
En fait mes locataires ont rompu le bail et sont partis le 5 novembre mais la garantie locative n'a pas encore été débloquée dans l'attente des décomptes annuels "eau et chauffage" 2007 qui ne seront établis qu'en février 2008. Il est vrai qu'en 2006 mes locataires avaient consommé:
- 100 m³ d'eau froide
- 160 m³ d'eau chaude.
Ce qui leur avait valu un supplément de charges locatives de plus de 2500 €.
Je m'attends donc à un montant équivalent pour 2007.
Alors qu'ils n'ont jamais émis la moindre question ni remarque durant les 3 ans où ils ont occupé mon appartement, et alors qu'ils ont quitté les lieux, ils contestent à présent (via un avocat) non leur consommation (ils ont chaque fois signé les relevés de Caloribel) mais bien le coût unitaire de l'eau chaude en 2006. Alors que ce coût n'a fait qu'évoluer en suivant l'évolution du prix du gaz.
Ont-ils le droit de contester maintenant les décomptes 2006, alors qu'ils ont reçu l'ensemble des documents en février 2007 sans jamais l'ombre d'une question ou d'une remarque? L'ensemble des comptes de l'année 2006 a par ailleurs été approuvé lors de l'AG du mois de mai 2007.

Merci de vos avis écalirés,

grmff · #7 21-12-2007 09:41:46

A noter que 1.363€/hl = 13.63€/m3

A noter aussi que le site de la région wallonne parle d'eau chauffée à 45°C... alors qu'on préconise de la chauffer à plus de 60°C dans les installations d'immeubles pour éviter la légionellose. Cela fait une augmentation de 42%.

A noter aussi que le cout de l'énergie n'est plus de 0.15€/kWh depuis longtemps...

A noter finalement que les installations communes ont généralement une boucle sanitaire qui a des pertes non négligeables.

La région wallonne propose 4.5€ à 8.5€/m3 eau comprise. Cela me semble très faible.

grmff · #8 21-12-2007 10:04:22

A mon avis, ils n'ont aucune chance d'obtenir quoi que ce soit... sauf des frais d'avocat.

Francis · #9 21-12-2007 18:26:43

Luc

un compteur horaire est branché sur chaque circulateur et la répartition est calculée proportionellement. Ce n'est pas parfaitement correct, mais c'est la meilleure solution dans cet immeuble.

Rickvalence-6992 · #10 09-01-2008 00:39:30

Pour votre information, les sociétés spécialisées en cette matière (répartition des fluides en copropriété) appliquent, lorsque le système de production de l'eau chaude sanitaire est couplé avec la production du chauffage collectif, les forfaits suivants :

1 m3 d'eau chaude = le prix d'un m3 d'eau froide (voir relevé annuel), ttc, + la valeur moyenne (soit sur l'exercice fiscal de la copropriété) de +/- 2 litres de mazout (parfois 1,8) ou 2 m3 de gaz (redevances du compteur non comprises).

Le coût actuel d'un hectolitre d'eau chaude avoisine donc +/- 0,25 € + 2 x 0,60 € (mazout) = 1,45 € l'hectolitre....

En fonction du système utilisé (échangeur à plaques ou boilers ou production directe), des variations peuvent être observées, mais il n'y a pas de normes précises... il appartient donc à la copropriété, le cas échéant, de prendre une décision sur ce point.

Panchito-9340 · #11 03-04-2008 14:45:43

Bonjour,

Bien que mes anciens locataires soient partis depuis le 1er novembre 2007, ils reviennent à la charge par le biais de leur avocat et continuent malgré qu'ils aient reçu tous les documents établis par le Syndic, à contester leurs décomptes eau et chauffage 2006 (jamais contesté avant qu'ils ne quittent les lieux).
Pour rappel, leurs consommations annuelles s'élevaient à 160 m³ d'eau chaude et 100 m³ d'eau froide pour un petit appartement de 70m² (contrat de bail signé par un couple).
Alors que ces décomptes 2006 ont été visés par les 2 commissaires aux comptes et approuvés lors de l'assemblée générale en mai 2007, ils me demandent via leur avocat de produire le programme informatique permettant d'établir le coût unitaire d'un HL d'eau chaude. Si je ne peux pas le leur fournir, ils menacent de faire débarquer un expert-comptable chez le Syndic.
Voilà donc des locataires (anglais) qui ne peuvent nier avoir eu des consommations abusives (tant en 2006 qu’en 2007), qui vont probablement rejeter les décomptes 2007 (que nous venons de recevoir et que je dois leur transmettre sous peu) mais qui n'hésiteraient pas à payer un expert-comptable pour vérifier la comptabilité du Syndic. Est-ce dans les moeurs anglaises? En ont-ils le droit ?

J'ai l'impression plutôt d'avoir affaire des cow-boys du Far-West.

luc · #12 03-04-2008 21:03:06

Panchito a écrit :

Bonjour,
Bien que mes anciens locataires soient partis depuis le 1er novembre 2007, ils reviennent à la charge par le biais de leur avocat et continuent malgré qu'ils aient reçu tous les documents établis par le Syndic, à contester leurs décomptes eau et chauffage 2006 (jamais contesté avant qu'ils ne quittent les lieux).
Pour rappel, leurs consommations annuelles s'élevaient à 160 m³ d'eau chaude et 100 m³ d'eau froide pour un petit appartement de 70m² (contrat de bail signé par un couple).
Alors que ces décomptes 2006 ont été visés par les 2 commissaires aux comptes et approuvés lors de l'assemblée générale en mai 2007, ils me demandent via leur avocat de produire le programme informatique permettant d'établir le coût unitaire d'un HL d'eau chaude. Si je ne peux pas le leur fournir, ils menacent de faire débarquer un expert-comptable chez le Syndic.
Voilà donc des locataires (anglais) qui ne peuvent nier avoir eu des consommations abusives (tant en 2006 qu’en 2007), qui vont probablement rejeter les décomptes 2007 (que nous venons de recevoir et que je dois leur transmettre sous peu) mais qui n'hésiteraient pas à payer un expert-comptable pour vérifier la comptabilité du Syndic.

Ils ont le droit de contester les comptes de l'ACP devant le Juge, s'ils citent l'ACP endéans les trois mois de la communication des comptes avec une date certaine (=recommandé).

J'ai déjà vu un procès pour un montant de 200 FB/mois, que l'ACP a perdu.

Dans ce cas-ci l'ACP doit démontrer que la formule de calcul des frais d'eau chaude est dans les statuts ou a été approuvé par l'AG avec la majorité requise.

Si non un expert sera probablement nommé par le Juge, avec avance à charge de votre locataire, mais aux frais du perdant du procès.

Panchito a écrit :

Est-ce dans les moeurs anglaises? En ont-ils le droit ?
J'ai l'impression plutôt d'avoir affaire des cow-boys du Far-West.

Je crois que c'est un droit fondamental de pouvoir contrôler un décompte qu'on doit payer, n'importe la race, la nationalité, ... .

Le fait qu'ils sont anglais n'a donc rien à voir avec tout cela. Cet argument ne plaide pas dans votre faveur.

Panchito-9340 · #13 04-04-2008 07:40:15

Bonjour,

Un tout grand merci de votre réponse claire et précise. Loin de moi l'idée de dénigrer nos amis anglais, mais je voulais savoir si d'autres personnes auraient eu le même problème spécifiquement avec des locataires anglais, qui auraient peut-être un tout autre système de gestion de copropriété.

J'aimerais quand même savoir si mes anciens locataires ont le droit de revenir seulement maintenant sur les décomptes 2006 qui leur ont été transmis dans leur intégralité en janvier 2007.

Bien cordialement,

Panchito-9340 · #14 16-06-2008 11:29:54

L'histoire n'est toujours pas finie car mes anciens locataires (partis depuis 8 mois) contestent toujours le coût unitaire de l'eau chaude et me somment via leur avocat de débloquer la garantie locative au cas où je ne pourrais pas produire de facture prouvant que la copropriété achète l'eau chaude (sic !!!) à ce coût à son fournisseur. L'ensemble de ces décomptes ont pourtant été approuvés lors de l'AG du 5 juin dernier...Depuis 21 ans que je suis copropriétaire dans cet immeuble, jamais personne n'a émis la moindre remarque condernant le coût unitaire de l'eau chaude.

Mes anciens locataires ont cependant reçu les décomptes établis par le syndic dans leur intégralité. Vais-je devoir fournir le code du programme informatique qui calcule les coûts unitaires pour qu'ils me remboursent enfin leurs consommations qu'entre-temps j'ai bien du payer (soit plus de 1500€)?

luc · #15 16-06-2008 12:12:37

Un locataire peut contester directement (sans passer par le bailleur) la décision de l'AG (approbation des comptes 2007) dans les 3 mois, s'il se sent lésé. Mais il doit vous en informer.

Voir Art. 577-10 §4:

(...)
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
(...)

Panchito-9340 · #16 16-06-2008 12:25:42

Cela veut-il dire que tous les locataires ne "comprenant" pas le décompte établi par le syndic ont le droit de ne pas payer leurs consommations?

Essayez un peu de dire à Belgacom, Electrabel et les autres que vous ne payez pas vos factures car vous ne "comprenez" pas comment est calculé le prix unitaire (d'un KWH ou d'une minute de communication)....

luc · #17 16-06-2008 16:02:45

Panchito a écrit :

Cela veut-il dire que tous les locataires ne "comprenant" pas le décompte établi par le syndic ont le droit de ne pas payer leurs consommations? (...)

Non. Ils ont le droit d'aller chez le Juge, mais pas de se mettre à la place du Juge.

grmff · #18 16-06-2008 20:45:30

Et s'il ne vont pas devant le juge dans les 3 mois de l'obtention de leur décompte approuvé par l'AG, ils sont "forclos". Le délai dépassé, ils ne peuvent plus le contester.

Le temps joue pour vous....

Panchito-9340 · #19 17-06-2008 15:14:47

Merci pour cette information très claire.

Mais pour qu'ils me remboursent leurs consommations, vais-je devoir moi, introduire une action en Justice de Paix et prendre un avocat?
On m'a dit que l'arriéré judiciaire dans cette commune est tel qu'il y a un délai minimum de 6 mois avant d'obtenir le tout 1er passage (càd conciliation?)

Merci d'avance

grmff · #20 17-06-2008 16:35:33

Si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord, il ne vous restera que le recour au juge.

Lancez l'affaire tout de suite, pas la peine d'attendre plus longtemps.

Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété

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