Un institut de Syndic ???

ABSA · #1 16-12-2008 17:32:51

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".

Lien vers le texte de la proposition.

Nous ne sommes pas positif à cette demande.

grmff · #2 16-12-2008 17:51:01

Nous ne sommes pas positif à cette demande.

Pourquoi?

ABSA · #3 17-12-2008 18:11:32

Cher Grmff,

Je préfère travailler à faire fonctionner ce qui existe.

Au niveau pro les structures existent, en créer d'autre n'apportera rien.

De plus dans la proposition certains points sont irréalistes ou coûterons aux copropriétés.

Bien à vous,

WGT577 · #4 17-12-2008 22:03:44

Je remercie l'ABSA d'avoir eu le courage de mettre au courant les visiteurs de ce forum de l'existence de cette proposition de loi au Sénat, qui est contraire et diamétralement opposé à la proposition personnelle de leur secrétaire.

C'était dans l'air que quelqu'un allait déposer une proposition semblable.

En fait ce projet reprend et détaille les suggestions du CNIC, attaqué de fait pour ce fait en justice par l'IPI début cette année.

Je me demande si l'IPI va attaquer les parlementeries du SP-A pour le texte suivant, se trouvant dans le document parlementaire cité plus bas:

La présente proposition de loi cherche à optimiser la gestion de la copropriété par le biais de trois actions:
— l'Institut informe les copropriétaires;
— l'Institut organise la formation du syndic;
— l'Institut intervient comme médiateur entre copropriétaires et syndics.
Au vu de l'augmentation du nombre de personnes vivant en appartement, l'on peut affirmer que la copropriété ne cesse de gagner en importance. En 1975, l'on a dénombré 16 000 ventes d'appartements. En 2000, ce nombre est passé à 30 000 et en 2006 à près de 34 000. D'après l'enquête sur le revenu et les conditions de vie 2004 (Statistics on Income and Living Conditions — SILC), la Belgique compte 4,5 millions de logements, dont 1 180 832 appartements. On peut en déduire que 3,5 millions de personnes vivent en appartement, soit environ un tiers de la population. Alors que la copropriété gagne en importance, l'on constate en même temps que la réglementation actuelle s'avère insuffisante. L'expérience montre que les pratiques abusives sont trop fréquentes. Elles s'expliquent, d'une part, par le fait que la profession de syndic n'a pas été clairement définie, ce qui crée un risque de confusion avec d'autres professions. Cette confusion ne sert pas les intérêts de la profession et plonge les copropriétaires dans l'incertitude.
D'autre part, ces pratiques abusives sont liées à la manière dont la profession est exercée et au non-respect de la déontologie.
En voici quelques exemples:
— absence de contrat écrit entre le syndic et les copropriétaires, énumérant les droits et obligations de chacun;
— absence d'affichage de la désignation du syndic;
— absence de transparence sur les limites de la fonction;
— non-respect des procédures relatives aux assemblées générales, des délais de convocation, des formalités de procurations, des règles de majorité et de quorum, des procédures relatives à l'établissement de procès-verbaux;
— non-exécution des décisions de l'assemblée générale;
— perception par certains syndics de commissions auprès d'entrepreneurs et de fournisseurs;
— absence de transparence sur le rôle, les tâches et la rémunération du syndic;
— mauvaise communication: les copropriétaires ne se connaissent pas et ne connaissent pas davantage le syndic;
— refus éventuel de tenir compte des réclamations des copropriétaires;
— absence de réponse adéquate apportée aux réclamations.
Le législateur admet l'existence du problème et a annoncé à plusieurs reprises son intention d'évaluer la loi sur la copropriété du 30 juin 1994. Cependant, cette évaluation n'a toujours pas eu lieu.
La proposition de loi vise dès lors à arrêter les modalités indispensables à l'optimisation de la gestion de la copropriété en créant un Institut représentant copropriétaires et syndics et en reconnaissant la profession de syndic.

Je comprends maintenant mieux la réaction du SNP à la fin du colloque du 11.12.2008 envers la fraction parlementaire du SP-A.

C'est certain qu'on parlera de la proposition du SP-A et de l'ABSA lors des auditions de janvier 2009 à la Chambre.

luc · #5 17-12-2008 22:12:38

Cher Yves,

La proposition parle d'un Institut paritaire des Copropriétaires et des Syndics ...

ABSA a écrit :

(...) Je préfère travailler à faire fonctionner ce qui existe. (...)

Votre proposition personnelle ne va pas dans ce sens non plus selon moi ni résout tous les problèmes flagrants.

ABSA a écrit :

De plus dans la proposition certains points sont irréalistes ou coûterons aux copropriétés. (...)

On peut dire cela aussi de vos propositions.

Je regrette que le texte de votre proposition personnelle ne soit pas encore disponible sur votre site ni celui de l'IPI, pour autant que je sache.

grmff · #6 17-12-2008 22:18:06

Perso, je suis un fervent fanatique de structures minimalistes mais qui fonctionnent. L'IPI n'est rien d'autre qu'une rustine qui a dû être posée sur la profession d'agent immobilier qui fuyait de partout à l'époque.

C'est moins pire aujourd'hui. Mais si le législateur avait régulé le marché (régulé, dans le sens "mettre des règles claires, justes et compréhensibles pour tous"), si la justice avait fait son travail (dans le sens "rendre le monde plus juste en réparant la faute et empêchant qu'elle ne se reproduise"), on aurait pas eu besoin de ce "machin" qui coûte une fortune, représente de l'argent jeté par les fenêtres, et une perte de forces vives qui devraient être mieux employées

Le besoin de l'existence de l'IPI, vénérable institution, est la preuve de l'incapacité de la justice et des politiques. Rien de plus, rien de moins.

Si des gens veulent la diviser pour des raisons bassement personnelles, le service au client ne sera pas meilleur, au contraire. Si l'existence d'un IPI vl, d'un IPI fr, d'un IPI "Syndic", d'un IPI "gestion" etc se fait sentir, ce n'est plus l'incapacité de la justice et des politiciens. C'est l'incapacité des agents immobiliers à agir en professionnel responsable qui s'occupe de son client, et non de son nombril.

C'est une dérive de l'homme avec un petit h, qui s'occupe de politique politicienne à son bas caniveau, plutôt que de travailler à améliorer la Profession qui devrait être avec un grand P.

Je suis un opposant à la multiplication des structures. Ajouter des instituts, ordres et autres corporations, c'est payer des gens à tenter de combler des carences d'une manière peu appropriée.

grmff · #7 17-12-2008 22:29:52

Sur le temps que je poste ma réponse, je vois que deux messages se sont intercalés! Je répondais au message de l'ABSA.

Quand je lis la proposition du SPA, c'est finalement la même chose. Une loi pas claire (la faute au législateur) pas appliquée (la faute à la justice qui fait peur, qui est trop lente et empêche de réclamer son bon droit), un Institut qui existe mais ne fonctionne pas aussi bien qu'on ne le voudrait... et on réinvente la roue.

Mais, la roue ne tournera pas mieux. C'est ce qui existe qu'il faut améliorer. C'est ce qui existe qu'il faut faire tourner. Ce n'est pas parce que cela patine, qu'il faut la jeter pour la réinventer.

La loi marocaine, par exemple, est 40% plus complète. Beaucoup plus claire. Et malgré tout insuffisante.

Complétons la loi belge, dans le sens d'un meilleur fonctionnement. De règles plus claires. Et plus clair ne veut pas dire plus contraignant!!!

Mais ne rajoutons pas une rustine de plus. Chaque rustine crée des tensions dans la bouée. Des points de rupture supplémentaires. Des rigidités locales.

luc · #8 17-12-2008 22:39:44

Grmff a écrit :

Sur le temps que je poste ma réponse, je vois que deux messages se sont intercalés! Je répondais au message de l'ABSA.
(...)

Une loi plus claire veut dire une loi plus équitable et avec le respect pour tous les intervenants et tous les copropriétaires.

grmff · #9 17-12-2008 23:19:08

Une loi plus claire veut dire une loi plus équitable et avec le respect pour tous les intervenants et tous les copropriétaires.

Sur ce point, je vous rejoins entièrement.

luc · #10 18-12-2008 00:19:59

Un institut sert à gérer des relations. Il est mathématiquement impossible de faire gérer des relations du type 1-1 en même temps qu'avec des relations du type 1-n. Tout informaticien le sait.

Avec d'autre mots, moins mathématiques, il est impossible de gérer/contrôler équitablement par les mêmes organes des relations enter deux personnes (= agent immobilier et le vendeur) et entre une personne et un groupe de personnes (= syndic et les membres d'une AG).

Appliquez vous les mêmes règles sociales à la vie en couple que dans une classe?

Des trois propositions de loi que j'ai lui les derniers jours c'est de loin la plus cohérente, bien que visiblement pas écrit par un juriste spécialisé en copropriété et connaissant le droit des indépendants. Il faut la finaliser dans ce sens.

grmff · #11 18-12-2008 00:29:32

Il existe déjà un institut. L'IPI.

Pourquoi multiplier? Pour augmenter les coûts?

luc · #12 18-12-2008 01:04:08

Grmff a écrit :

Il existe déjà un institut. L'IPI.
Pourquoi multiplier? Pour augmenter les coûts?

C'est un sophisme ...

Il existe déjà de multiples instituts responsable pour la même matière. Actuellement tant l'IEC que l'IPI se sentent responsable pour le contrôle de comptabilité d'une ACP. Ce dernier dilemme est en voie d'être tranché et a été traité lors la conférence du 11.12.2008, sans que l'orateur a été contredit.

Les coûts ne seront pas augmenté, mais plutôt diminué pour les agents immobiliers, puisque les frais de traitement des plaintes copropriété disparaîtront (actuellement 30% des cas de la <Chambre <Exécutive pour les syndics = 10% de l'effectif).

La commission de médiation, un des organes de l'Institut proposé des copropriétaires et Syndics va en principe diminuer les frais de l'Institut, puisque les frais de la médiation sont en principe à charge des parties en cause (= son assurance pour le syndic).

Le fait que le Juge de Paix sera responsable de retirer l'agrégation du syndic et SPF Économie responsable du contrôle de l'application de la déontologie, rendra les frais de ce nouveau institut gérable, plus impartiale et du coup moins corporatiste.

Un Juge présidera l'institut et évitera en principe les dérives actuelles, qui coûtent/couteront de dizaines de milliers d'euros, tel que le procès contre le CNIC. Ce président aura comme tâche de garantir que l'institut se concentre sur sa mission légale. Pour l'IPI c'est le contrôle de l'agent immobilier.

Le noeud Et la solution de la peoposition est que la nouvelle déontologie part du fait que le syndic professionnel ne pourra plus cumuler d'autres fonctions, tel que courtier, avocat, copropriétaire, ...

Je suis conscient que cela va imposer à certains agences bruxelloises et de la côte un choix très difficile, mais nécessaire pour la survie du secteur.

grmff · #13 18-12-2008 11:04:28

Interdire au syndic pro d'être aussi copropriétaire? La belle affaire... Vous aurez de plus en plus de mal à trouver des syndics...

Rajouter un machin qui, tel que décrit, ressemble à une usine à gaz? Cela ne va pas coûter moins cher.

On peut danser sur sa tête, mais quand plus de monde est concerné par une décision, cela coûte plus cher.

Cela coûtera moins cher aux agents immobilier? Même pas sûr. Parce que les frais de l'IPI ne diminueront pas, mais le nombre d'agents immobiliers diminuera. Ne fut-ce que par le fait que les agents immobiliers pur syndic se désaffilieront de l'IPI. Moins d'agent immobiliers => moins de gens pour payer la même chose.

Et cela coûtera beaucoup plus cher aux syndics, parce qu'ils devront payer la cotisation des deux côtés: IPI + IPS (institut professionnel des syndics?)

Et comme le nombre de syndic est beaucoup plus faible que le nombre d'agents immobiliers, ce sera loin d'être négligeable! Pourquoi pensez-vous que les géomètres ont abandonné l'idée d'un institut? Le coût! A 8000 Agents immobiliers, c'est payable. A 1500 géomètres, c'est impayable. Et à 1000 syndic? Je vous laisse deviner.

Multiplier les cours et tribunaux ne garantit pas leur meilleur fonctionnement. A lieu d'augmenter le nombre de juge, il faut diminuer le nombre de litige, par une loi plus claire. C'est la première chose à faire. Et à mon avis, l'unique chose à faire.

L'IPI ne fonctionne pas? Inventons autre chose. Et si cet autre chose ne fonctionne pas non plus? On en rajoute une couche, par exemple communautaire, pour bien mettre le boxon!

C'est une fuite en avant. Certains y trouveront leur compte. Comme certains politiciens trouvent leur compte dans la multiplication de parlements et gouvernements. Et qui est le cochon payeur?...

Soyons sérieux. Un institut pour les syndics est une ineptie.

immorp · #14 18-12-2008 11:13:49

luc a écrit :

Le noeud Et la solution de la peoposition est que la nouvelle déontologie part du fait que le syndic professionnel ne pourra plus cumuler d'autres fonctions, tel que courtier, avocat, copropriétaire, ...
Je suis conscient que cela va imposer à certains agences bruxelloises et de la côte un choix très difficile, mais nécessaire pour la survie du secteur.

Augmenter les honoraires....

luc · #15 18-12-2008 11:41:13

immorp a écrit :

luc a écrit :
Le noeud Et la solution de la peoposition est que la nouvelle déontologie part du fait que le syndic professionnel ne pourra plus cumuler d'autres fonctions, tel que courtier, avocat, copropriétaire, ...
Je suis conscient que cela va imposer à certains agences bruxelloises et de la côte un choix très difficile, mais nécessaire pour la survie du secteur.
Augmenter les honoraires....

Non, faire en sorte que des honoraires corrects soient demandés. Donc fini avec des honoraires occultes, ...

Un syndic-copropriétaire est d'office partial, puisqu'il se lie tout naturellement avec les CP qui ont la même vue que lui sur la gestion.

@Grmff:
d'accord ou non?

Une ACP se doit d'avoir un syndic neutre et impartial. Si non c'est la gestion au profit d'un groupe de CP et pas au profit de l'ACP lui-même. Du style : "vous ne votez pas pour nous, donc on ne s'occupe pas de vos problèmes ..."

Dire que les frais augmentent si plusieurs personnes s'en occupent? Les frais immédiats peut-être, mais pas les frais globaux.

Exemple concrète et vécue:
Le syndic propose la rénovation d'une installation commune. Deux devis: 12.000 et 25.000 euros. L'AG vote pour celui de 12.0000 € en croyant faire une bénéfice.

Par hasard un des nouveaux CP (il avait acheté son appartement quelques jours avant l'AG et n'était pas venu à l'AG) était un professionnel de cette branche, qui venait de prendre sa retraite. Il constate par après que le devis normal aurait du être 8.000 euros. L'installation de 25.000 était du niveau d'un "Rolls Royce" comparé avec une BMW (12.000) et une Volkswagen (8.0000). La dernière était suffisante.

Si l'ACP avait pris à ce moment un expert pour donner son avis, cela aurait coûté 10% du prix. On ne l'a pas fait, pour "éviter" le coût de 2.500 euros.

Maintenant on a payé 12.000 euros au lieu de 8.800 euros ... En plus on a constaté que cette installation n'était pas adapté à l'ensemble dans la quelle elle devait s'intégrer (qui est plutôt du type "Volkswagen"). Il y a eu des frais "d'entretien" anormaux.

Morale de l'affaire: le coût initial n'a rien à voire avec le coût global.

ABSA · #16 18-12-2008 12:48:09

Cher Luc - WTG577

Attention au confusion.

La modif de l'art577 c'est à la chambre.
La proposition de création d'un Institut, c'est au sénat.

Concernant mon avis sur le projet, il n'a pas changé. Je note cependant que c'est un projet du CNIC.

grmff · #17 18-12-2008 13:55:52

@Grmff:
d'accord ou non?

Il me semble que je suis assez clair sur la question.

L'interdiction de cumul des fonctions n'aura pas d'impact sur les commissions occultes. Au contraire.

L'interdiction de cumul des fonctions n'empêchera pas le syndic de proposer une BMW alors qu'une VW suffit.

L'interdiction de cumul des mandat n'empêchera pas une collusion entre les fournisseurs et le syndic.

L'interdiction de cumul des mandat n'obligera pas au passage par un expert indépendant.

Par contre, l'interdiction de cumul des mandat interdira à toute une frange de la population de syndic potentiel d'exercer. Cela spoliera les syndics d'une part de leur activité, et fera inévitablement l'objet de recours. Cela diminuera la concurrence, et donc fera augmenter le prix (je ne parle pas des coûts, mais du prix!)

Bref, si je puis me permettre, c'est une solution à la noix. C'est une emplâtre sur une jambe de bois. Cela ne solutionnera rien. Cela augmentera la difficulté du métier de syndic sans apporter un plus pour les proprios. Cela diminuera la concurrence, et donc augmetera les prix. Cela augmentera les coûts sans apporter le moindre avantage pour personne... sauf les gros syndics.

Perso, je considère que les gros syndics ne sont pas la solution pour la gestion des copropriétés belges.

Je rappelle que je suis ancien syndic (pas un gros, mais tout de même pas tout seul dans mon entreprise.) Je suis encore syndic à titre personnel comme copropriétaire majoritaire dans une copropriété, je suis copropriétaire depuis bien des années, et j'ai vu fonctionner plus d'un syndic.

Ce que vous proposez est un mauvais remède à une situation que vous vivez. Ce n'est pas parce que vous avez froid que tout le monde doit mettre un pull. Augmentez le chauffage chez vous, et qu'on en parle plus.

grmff · #18 18-12-2008 14:02:42

Attention au confusion.

Perso, j'avais dit que je ne passerais pas trop sur le forum "Copropriété"

Je constate que ce forum devient un espace de règlement de compte personnel contre l'ABSA, le CNIC, Luc, l'IPI, un mystérieux WTG577, un groupe de travail de l'IPI, la CIB, etc.

Personnellement, je me désolidarise de toute bagarre personnelle. Seul le résultat compte. Si mes écrits ont pu être ressentis comme des attaques personnelles, c'est que je commence à dériver aussi.

Donc, personnellement, vous avez eu mon avis: KISS! Keep It Stupid and Simple.

Ne partons pas de la pratique frauduleuse pour réécrire des lois qui seront toujours aussi détournées: faisons les appliquer!

Baxter · #19 18-12-2008 14:04:46

Ce n'est pas parce que vous avez froid que tout le monde doit mettre un pull. Augmentez le chauffage chez vous, et qu'on en parle plus.

Variante : Ce n'est pas parce que vous avez froid que tout le monde doit augmenter le chauffage. Mettez un pull, et qu'on en parle plus.

grmff · #20 18-12-2008 14:11:10

Variante : Ce n'est pas parce que vous avez froid que tout le monde doit augmenter le chauffage. Mettez un pull, et qu'on en parle plus.

C'est une variante écolo qui me va parfaitement! tongue tongue tongue

En réalité, l'originale devrait plutôt être:
Ce n'est pas parce que vous avez froid que tout le monde doit mettre un pull.
Mettez votre pull... et foutez nous la paix.

Un institut de Syndic ???

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