Un institut de Syndic ???

GT · #1 02-02-2015 22:29:13

Et sur quel point de la loi de 2013 souhaitez-vous attirer l'attention de votre syndic? agréé IPI, je suppose.

GT · #2 02-02-2015 21:47:18

La loi du 11/2/2013 organisant la profession d'A.I. ainsi que l'AR du 30/8/2013 relatif à l'accès à la profession d'A.I. sont bien repris sur le site de l'IPI et sont entrés en vigueur , respectivement d'une part le 1/9/2013 et d'autre part le 1/9/2013 (certains articles) et 1/1/2014 (d'autres articles).

luc · #3 22-02-2014 11:58:07

PIM a écrit :

@ luc: pourquoi déterrer ce sujet qui a déjà 10 pages: c'est pour battre un record ? (celui sur l'évolution des prix reste de toute façon imbattable)

Il y a deux motifs :

1. il revient dans l'actualité et j'ai voulu donner le scoop au forum de PIM
2. il m’était techniquement impossible de créer un nouveau sujet

Quand à la sélection des interventions, j’ai voulu rendre hommage
- à deux intervenants qui par leur contribution (et pour moi surtout ceux que j'ai cités) ont d’une façon constructive participé au débat
- à ABSA, qui ne s’est pas caché dans l’ombre.

PIM · #4 22-02-2014 10:57:01

@ pfffff: c'était un test - réussi - de vigilance wink

pfffff · #5 22-02-2014 10:44:35

@luc : merci de si bien commencer votre journée en me citant 5 ans après. ca ne m'arrive pas tous les jours ;-)

Sur le fond, je ne connais pas les détails du dossier (sur l'accusation de corruption etc exprimée dans le communiqué) donc je passe...

PIM · #6 22-02-2014 10:28:50

@ luc: pourquoi déterrer ce sujet qui a déjà 10 pages: c'est pour battre en record ? (celui sur l'évolution des prix reste de toute façon imbattable)

La position de l'Unie Vlaamse Syndici - où l'on retrouve M. Van Coillie, ancien trésorier de l'IPI.... - n'est pas neuve et il n'y a pas de quoi en faire un nouveau fromage.

Dans vos choix de citations, vous m'avez oublié :

12/02/2009 à 16h20 a écrit :

Citation :
Nos savons qu'il y a 8.000 syndics IPI

Je ne sais pas d'où vous sortez ce chiffre.
Selon les statistiques au 31/12/2007 disponibles officiellement sur le site de l'Ipi, il y a 8.988 personnes autorisées à exercer la profession d'agent immobilier à cette date. Il n'y a aucune précision disponible quant aux spécialisations éventuelles.
Et imaginer que sur les 8.988 AI, il y en a 8.000 qui sont syndics, cela me paraît fantaisiste !...
Cela étant dit, il serait effectivement intéressant - avant de se lancer dans l'éventuelle création (ou même de l'envisager) d'un nouvel institut (on sait déjà ce que j'en pense) - de disposer de chiffres statistiques fiables:
- combien d'ACP ?
- tailles des copropriétés ? (nombre d'entité)
- professions principales des syndics (AI, avocat, comptable, copropriétaire-syndic-bénévole, etc.)

Je note que depuis lors, on a légiféré - à la belge - et qu'une nouvelle mission a été donnée à l'Ipi pour tenter d'y voir plus clair à ce sujet.

On n'a toujours pas ces chiffres indispensables à une bonne compréhension de la problématique "copropriétés"...

luc · #7 22-02-2014 06:45:19

Citation intégrale d’une réplique de pfffff du 09/01/2009 à 22h41 :

pfffff a écrit :

Je réponds sous votre contrôle collectif, comme toujours. Et la réponse manquera de nuances, comme tous les résumés (non, pas comme toujours .
En gros, on peut envisager 4 types d'intervention législative en allant du moins au plus obligatoire : le silence de la loi (+- l'anarchie, d'un point de vue juridique), les règles supplétives, impératives et d'ordre public.
- le silence de la loi, en théorie, on peut l'évacuer grâce à cette roue de secours qui veut qu'à défaut de règles spécifiques, on puisse mobiliser des règles plus générales (le droit commun des obligations, pour faire court).
Ca rejoint l'éternel débat de savoir s'il faut légiférer spécifiquement ou pas.
D'un côté, s'il fallait une (combinaison de) règle(s) écrite(s) précise pour chaque cas, la pléiade ferait sans doute rapidement figure de post-it à côté de la collection des codes de la copropriété (j'exagère un chouia peut être) et ce serait par ailleurs autant de risques d'actes manqués législatifs, notamment...De l'autre, si cette (combinaison de) règle(s) précise n'existe pas, le risque d'insécurité juridique grimpe, avec son lot d'opacité pour le non-initié et de forte probabilité de divergences jurisprudentielles à la clé.
Le tout est de trancher au milieu, le problème étant que les uns et les autres localiseront rarement (en première impression en tous cas) ce milieu au même endroit.
- La loi supplétive, c'est une loi qui s'appliquera que si les parties au contrat n'ont pas décidé de retenir une autre règle.
- La distinction loi d'ordre public - loi impérative est une création de la Cour de cassation (dégagée en 1948 dans un cas concernant le bail à ferme, pour l'Histoire avec un grand H , bien installée depuis dans la tradition juridique de notre landernau.
Pour faire court, les 1ères protègent l'intérêt général tandis que les 2e protègent des intérêts privés. Les conséquences techniques déduites de cette différence de protégés sont que :
> Un acte juridique violant une loi d'ordre public est nul de nullité absolue : toute personne peut l'invoquer et le juge doit la soulever d'office. On ne peut par ailleurs jamais déroger à une règle d'ordre public (la dérogation est donc sans effet, réputée non écrite).
> Un acte juridique violant une loi impérative est nul de nullité relative : seules les personnes protégées par cette loi peuvent se prévaloir de la nullité (ou décider de ne pas le faire...). Des dérogations sont possibles uniquement après que la protection ait pu jouer.
La déclinaison de ces distinctions théoriques n'est pas toujours chose aisée en pratique.
Je vois qu'on a à peu près, les mêmes horaires, gof . Comme ca, il y aura deux points de vue.
Je suis d'accord avec tous les risques de l'activité législative que vous décrivez. Je crois quand même correct de dire qu'il y a notamment sur l'autre plateau de la balance que les dispositions impératives sont les bienvenues quand elles offrent à certains le bénéfice d'une protection qu'ils perdraient plus que probablement par faiblesse (ignorance ou position de faiblesse dans le rapport économique ou autre) au moment de la négociation du contrat...Maintenant, dire que toutes les dispositions impératives existantes sont les bienvenues, c'est autre chose.
Bon WE.

Extrait intégral d’une réplique de Gof du 09/01/2009 à 22h08 :

Gof a écrit :

La liberté individuelle n'est pas l'antichambre de l'anarchisme ni l'ordre public son rempart. Je pourrais rentrer dans une discussion qui relève davantage de la philosophie du droit, mais ce n'est l'objet de ce fil de discussion. Disons que j'attache beaucoup d'importance au concept de liberté réflexive.
Le coeur de nos relations contractuelles est exprimé à l'article 1134 du Code civil : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." Le pas respecter l'obligation contractuelle est une faute civile, comme l'a très justement soulevé Pffff, et peut donc être poursuivi devant les tribunaux sur pied des règles de la responsabilité contractuelle. Lorsqu'une convention ne règle pas l'une ou l'autre situation pouvant se produire dans l'exécution du contrat, le droit y supplée. Mais c'est avant tout l'imagination de l'individu qui nourrit la convention.
Certains comportements affectent cependant à ce point notre vie en société, qu'ils sont réglés par des normes dites d'ordre public. La contrariété à celles-ci est sanctionnée par la nullité, qui est absolue. Cela veut dire qu'elle peut être soulevée non seulement par chacun qui peut faire état d'un intérêt, mais également par le juge d'office. Non seulement les contrats contraires à l'ordre public sont nuls, mais certains peuvent également être sanctionnés par la société par une peine.
Enfin, depuis quelques décennies, avec la complexification des relations économiques, nous assistons à l'avènement du droit impératif, que l'on retrouve essentiellement dans le domaine du droit de la consommation. La convention contraire est ici également la nulle, mais cette fois-ci la nullité est relative : elle ne peut être soulevée que par les parties au contrat, mais jamais par le juge d'office.
Dans les trois cas, la faute contractuelle peut être poursuivie en responsabilité du débiteur de l'obligation, soit sur base de la convention, soit sur base de la loi impérative ou d'ordre public qui viendrait compléter d'office la convention. Le résultat dans les trois cas est le même pour le créancier de l'obligation.
Mais en protégeant des intérêts privés par des normes d'ordre public, et mêmes impératives, l'on tue l'initiative et la fertilité de l'imagination de l'individu. Au plus une norme de droit devient précise, au moins elle répondra aux besoins de chacune des situations pouvant se présenter.
Une autre conséquence, sans doute plus grave encore, est qu'à force d'alimenter les normes d'ordre public, l'on finira par ne plus les connaître non plus, mettant ne péril un grand nombre de transactions conclues de toute bonne foi.
C'est une cause du "normvervaging" (je ne connais pas d'équivalent francophone qui exprime si bien la chose). C'est la dérive selon laquelle le principe de la convention-loi n'est finalement plus si important aussi longtemps qu'elle ne concerne pas l'ordre public.
C'est enfin une porte ouverte à une ingérence de plus en plus grandissante de l'Etat dans les affaires privées. Aussi longtemps que les intentions de l'Etat sont bonnes, ce n'est sans doute pas si grave que cela, mais il ne faut jamais perdre de vue que la "Endlösung" était justifiée par des normes de droit, aussi abjectes soient-elles.

Extrait de ma réplique du 07/01/2009 à 22h35:

luc a écrit :

Personnellement je suis favorable à l'application d'un chemin obligatoire (sauf cas graves), mais progressif, des mesures suivantes (dans cet ordre):
1. autorégulation (interne dans l'ACP et/ou la fédération professionnelle des syndics et/ou fédération de copropriétaires comme CNIC, SNP, ...)
2. médiation (institut, ...)
2bis. ombudsman (Ministère compétent pour la Copropriété)
3. sanction disciplinaire (institut)
4. mesure administrative (Juge de Paix = procédure contradictoire, avec enquête contradictoire préalable par l'Institut)
5. sanction pénale (partie civile: institut et/ou personne lésé)

Extrait intégral du post initial de ce sujet, daté du 16/12/2008 à 17h32:

ABSA a écrit :

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".
Lien vers le texte de la proposition.
Nous ne sommes pas positif à cette demande.

luc · #8 22-02-2014 05:53:14

grmff a écrit :

Ben, en 5 ans, je n'ai pas changé d'avis.
Il faut quelque chose qui fonctionne. Pas quelque chose de plus...

Et comme l'IPI ne fonctionne plus, certainement pour ce qui concerne les syndics, attesté une fois de plus par le dernier IPIMail, .... je n’ai pas changé d’avis.

Il faut remplacer l’IPI avec quelque chose d’autre pour ce qui concerne les syndics.

Et donc tenir un débat parlementaire public avant de changer la loi, comme prévue dans le règlement du Parlement. Donc tant dans la commission des PME, que dans la commission de justice.

grmff · #9 21-02-2014 22:42:03

Ben, en 5 ans, je n'ai pas changé d'avis.

Il faut quelque chose qui fonctionne. Pas quelque chose de plus...

luc · #10 21-02-2014 22:22:56

La scission de l'IPI en deux instituts va probablement refaire surface aprés cinq ans au Parlement fédéral dans les jours qui viennent selon un communiqué Belga du 14.021.2014, émanant en fait d’une association de syndics flamands (UVS).

Cette proposition est en fait soutenue par une série d’autres associations de défense des intérêts de la profession immobilière (UIB, VVF, …) et des propriétaires (NICM-CNIC, ... ).

Voir le commentaire farouche de la « CIB Vlaanderen » sur son site (en néerlandais) : Unie van Vlaamse Syndici wil zich afscheuren van Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.

coranixx · #11 17-02-2009 22:20:37

Les Députés, membres de la Commission Justice ont reçu un document dans lequel on pouvait lire entre autres le texte suivant :

"On est en droit de déduire de ces considérations succinctes qu'une plus grande liberté est donnée au syndic dans un cadre légalement plus rigoureux. Cette plus grande liberté, sans conseil et sans assistance donc, peut agir en aveugle pendant la durée de son mandat. De nombreuses actions peuvent même être entreprises par un syndic. De nombreuses négligences peuvent également caractériser sa gestion. Tous les actes du syndic n'entrent pas nécessairement dans le champ des décisions de l'assemblée générale ou ne répondent pas aux exigences des dispositions statutaires.

Ces deux aspects témoignent d'un phénomène très connu dans les théories portant sur les structures de toutes les organisations : un accroissement de règles et de procédures allant de pair avec une perte de représentativité. La structure organisationnelle de la copropriété évolue ainsi vers davantage de bureaucratisation et moins de démocratie. Cette évolution se voit confirmée par d'autres propositions et d'autres intervenants.

D'autres projets de loi visant à réglementer la profession de syndic voient le jour, entre autre, celle du Sénateur M. Van Nieuwenkerke qui vise à créer un "institut composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires" (référence 2). Un institut composé de "représentants" signifie concrètement, selon les termes de la loi portant sur la copropriété : AUCUN COPROPRIETAIRE.

Certains organismes "dialoguent" farouchement (CNIC, IPI, ABSA, CIB, SNP, etc.) à ce sujet. Le tout conduit à exiger davantage de compétences formelles et exclusives dans le chef du syndic. Le corollaire de cet état des choses c'est une évolution vers, non pas davantage de professionnalisme dans un contexte social, mais vers davantage de règles formelles et administratives avec comme conséquence un gain pour les sociétés "gros syndic" et une perte pour les copropriétaires qui seront invités à payer le "juste prix", c'est-à-dire les surcoûts. Le CNIC oeuvre déjà dans ce sens en octroyant des labels de qualité pour les "bons" syndics. Ce qui est surprenant de constater c'est que ces organismes avec slogan "pour le copropriétaire" oeuvrent essentiellement pour la fonction de syndic. La bureaucratisation continue ainsi à se développer. Le citoyen copropriétaire n'est pas informé de ces luttes "intellectuelles". Il pourra encore, aux termes de cette proposition de loi, surveiller le syndic (il serait pertinent d'analyser ce qu'il pourra surveiller !) et donner son opinion lors des élections annuelles limitées dans le temps évidemment à moins de deux heures (p.5 du document 52 1334/001 du 07 juillet 20008 de la Chambre des Représentants de Belgique)."

PIM · #12 16-02-2009 18:51:57

D'abord il faut lire tout le document

Ce qui est maintenant possible, car le lien refonctionne dans l'intervalle...

luc · #13 16-02-2009 18:44:33

PIM a écrit :

Quand on dit que l'on peut être "un très bon syndic sans être nécessairement agent immobilier.", cela veut simplement dire que d'autres professions (avocat, comptable, géomètre, etc.) peuvent être de bons syndics: de là à dire qu'il faut des instituts différents: cela s'appelle comment encore ce genre de raisonnement faussé ?

D'abord il faut lire tout le document.

Et puis je cite une autre partie du texte déjà cité:

(...)
En outre, le même ministre reconnaissait également l'opportunité d'instaurer une incompatibilité entre la fonction de syndic et certains types d'activités généralement exercées par les agents immobiliers, (...)

Les types d'activités généralement exercés par des agents immobiliers (directement ou par personne interposée) sont selon moi: promoteur, vendeur, courtier de prêts hypothécaires, régisseur, syndic, courtier d'assurance et entrepreneur.

Si vous voulez je peux chercher et poster des extraits de la discussion parlementaire et/ou de l'étude faite par M. HANSENNE en 1993 je crois ....

Conclusion: je ne crois pas que mon raisonnement, cité ci-devant, était faussé

PIM · #14 16-02-2009 18:28:09

Quand on dit que l'on peut être "un très bon syndic sans être nécessairement agent immobilier.", cela veut simplement dire que d'autres professions (avocat, comptable, géomètre, etc.) peuvent être de bons syndics: de là à dire qu'il faut des instituts différents: cela s'appelle comment encore ce genre de raisonnement faussé ? yikes

ps: le lien vers le document concerné ne fonctionne pas (chez moi, en tout cas)

luc · #15 16-02-2009 18:16:28

Un vent favorable m'a envoyé une référence à une proposition de loi de M. HATRY, qui voulais changer la date d'application de la loi de 1994 du 01.08.1995 vers le 01.08.1996. Cette proposition n'a pas été adapté.

Source: Dpcument législatif du Sénat 1-38

Cette proposition est intéressante et éducatif pour le contenu de sa section "Commentaire".

Citation :(...)
Que constatons-nous pour ce qui est des professionnels de l'immobilier ? Comme l'a reconnu le ministre des Petites et Moyennes Entreprises dans sa réponse à une interpellation sénatoriale du 11 janvier 1995, l'Institut professionnel des agents immobiliers, qui a été créé à la fin de l'année 1993, vient seulement de vivre ce 15 décembre 1994 ses premières élections constitutives. Dans ces conditions, il ne faut pas s'attendre à ce que cet institut, chargé par la loi d'établir des règles de déontologie, puisse proposer prochainement un règlement en la matière. En outre, le même ministre reconnaissait également l'opportunité d'instaurer une incompatibilité entre la fonction de syndic et certains types d'activités généralement exercées par les agents immobiliers, alors qu'un projet de loi assimile purement et simplement la profession de syndic à celle d'agent immobilier.

On peut se demander pourquoi ces deux professions devraient nécessairement coïncider.

On peut en effet être un très bon syndic sans être nécessairement agent immobilier.
(...)

La phrase clé dans ce paragraphe clé a été mis en gras par moi.

Ce texte (et le reste du commentaire de ce sénateur), prévoyait déja le 03.07.1995 les problèmes futurs.

Et il ... demandais déja de fait des institutions séparées pour les agents immobiliers et les syndics.

Pour ceux qui ne savent pas M. HATRY a été Ministre des Finances et profeseur à l'ULB. Voir: Wikipedia (N)

Tintin · #16 15-02-2009 23:51:58

Le créationnisme monothéiste moderne désigne aujourd'hui principalement l'opposition à la théorie de l'évolution découlant des travaux de Jean-Baptiste de Lamarck puis de Charles Darwin au XIXe siècle, et adoptée aujourd'hui par la communauté scientifique.
Galilée dut abjurer sa théorie du système solaire, devant l'inquisition.
Darwin et Galilée, ont été confrontés à l'obscurantisme religieux, qui aujourd'hui encore a de nombreux adeptes. Chaque camp est certain d'avoir raison.
En copropriété, c'est un peu le même scénario, il y a les creationnistes, qui pensent que tout est figé et qu'il ne faut rien changer et puis il y a les évolutionnistes, qui pensent que le monde doit s'adapte à son environnement.
Le créationnisme c'est, pas trop de loi, la justice (Dieu) va tout résoudre.
L'évolutionnisme c'est, la loi ne répond pas au besoin des copropriétaires, changeons là.
Espérons que les scientifiques l'emporteront sur les monothéistes

PIM risque encore de s'arracher les cheveux à cause des soucis que lui cause ce forum. Je lui demande pardon et je lui promets de lui élever une statue, quand il sera mort au champ d'honneur. Mais je serai sans doute mort avant lui, j'ai trop se soucis avec ma copropriété.
Tintin

Augustin · #17 15-02-2009 09:54:28

Après les cruelles déceptions provoquées par la proposition de loi "impérative" Hamal-Nyssens et les auditions au parlement, l'espoir est revenu parmi les copropriétaires lorsqu'ils ont pris connaissance du projet de création d'un institut CPs-Syndics qui réparerait les trop nombreuses bavures de l'IPI où les syndics s'autoblanchissent.

Epaulés par le CNIC, les copropriétaires ont repris courage en constatant le soutien de l'ensemble des opinions neutres et responsables à l'exception attendue du SNP dont le discours et les positions chèvrechoutistes sont pain bénit pour les syndics.

Cordialement,

Augustin

luc · #18 12-02-2009 19:32:49

PIM a écrit :

(...)
Cela étant dit, il serait effectivement intéressant - avant de se lancer dans l'éventuelle création (ou même de l'envisager) d'un nouvel institut (on sait déjà ce que j'en pense) - de disposer de chiffres statistiques fiables:
(...)

Je vous rejoins , mais il faut dans ce cas rester logique et éviter de discriminer.

Donc appliquer cette méthode ... avant n'importe quel changement de la loi, voir la rentabilité du changement.

Un exemple: combien d'argent a été payé effectivement par ses collègues pendant une période déterminé suite aux faits qu'un CP ne paie pas ses charges?

PIM · #19 12-02-2009 16:20:29

Nos savons qu'il y a 8.000 syndics IPI

Je ne sais pas d'où vous sortez ce chiffre.

Selon les statistiques au 31/12/2007 disponibles officiellement sur le site de l'Ipi, il y a 8.988 personnes autorisées à exercer la profession d'agent immobilier à cette date. Il n'y a aucune précision disponible quant aux spécialisations éventuelles.
Et imaginer que sur les 8.988 AI, il y en a 8.000 qui sont syndics, cela me paraît fantaisiste !...

Cela étant dit, il serait effectivement intéressant - avant de se lancer dans l'éventuelle création (ou même de l'envisager) d'un nouvel institut (on sait déjà ce que j'en pense) - de disposer de chiffres statistiques fiables:

- combien d'ACP ?
- tailles des copropriétés ? (nombre d'entité)
- professions principales des syndics (AI, avocat, comptable, copropriétaire-syndic-bénévole, etc.)

petitfuret · #20 12-02-2009 15:58:05

Repris sur le site du MR et concernant la coprpriété forcée :
"Car un grand nombre de citoyens sont concernés par la vie des copropriétés. Sur base de l'enquête SILC (Statistics on Income and Living Conditions) de 2004, il existe en Belgique 4.500.000 logements dont 1.180.832 appartements répartis dans un certain nombre d'immeubles de dimensions variables. Ce sont donc au minimum 3,5 millions de personnes qui y vivent, soit un tiers de la population."

Le SNP doit certainement pouvoir nous communiquer via son vice-président Mr. HAMAL, député MR le nombre d'immeubles en " copropriété forcée ". QUEL EST CE CERTAIN NOMBRE ???

Nos savons qu'il y a 8.000 syndics IPI mais quel est le nombre de lots qu'ils gèrent ??? et quelle est la taille des immeubles gérés ?

Quel est aussi le nombre de syndics bénélvoles ?

Il serait très intéressant de le savoir, les chiffres peuvent être parlants...

ABSA · #21 16-12-2008 17:32:51

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".

Lien vers le texte de la proposition.

Nous ne sommes pas positif à cette demande.

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