Que faire ?

Augustin

Pimonaute

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Que faire ?

Un syndic plaçait en banque et pour son propre compte les fonds de l'ACP (cas vécu).

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire.

Aller en justice ? Cinq ans et 10.000 euros plus tard, le juge de paix a débouté le copropriétaire plaignant.

Cordialement,

Augustin

PIM

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Re : Que faire ?

S'il s'agit d'un syndic agréé IPI, il a, en tout cas, commis une faute déontologique (cfr art. 77 du code de déontologie: "L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic.")

pfffff

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Re : Que faire ?

5 ans et 10.000 euros ?!?! A mon avis, le litige était loin de concerner uniquement ce point.

Quelle était précisément la (les) demande(s) relative à ces sommes et par quelle motivation le juge la (les) rejette ?

luc

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Re : Que faire ?

S'il s'agit d'un syndic agréé IPI, il a, en tout cas, commis une faute déontologique (cfr art. 77 du code de déontologie: "L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic.")

L'IPI a classé une plainte similaire de 2004 "sans suites" (comme d'ailleurs 90% de des plaintes). Et confirmé ce classement en 2008.

D'ailleurs l'article 77 n'a aucune valeur pour un copropriétaire puisque les dispositions d'une déontologie n'ont une valeur qu'entre un agent immobilier et l'institut.

L'assesseur de l'IPI sait classer sans suite, sans qu'on puisse aller en appel. En plus la procédure n'est pas contradictoire. L'agent immobilier peut déclarer ce qu'il veut au rapporteur sans que personne va le contredire, certainement pas son collègue, le rapporteur de service.

Il y a une institution que fonctionne bien pour le contrôle par ses pairs: Le Tribunal de Travail. Mais il est composé paritairement.

La vérité va faire surface tôt ou tard. Espérons que ce ne sera pas trop tard pour la majorité silencieuse des agents immobiliers de bonne foi.

L'IPI est comme un Ordre des Médecins qui contrôlerait  aussi les directeurs administratifs des hôpitaux, les infirmières et les crèches, mais pas les spécialistes (les promoteurs immobiliers dans le cas de l'IPI).

Heureusement on a compris dans la branche "soins médicaux" qu'il faut des organisations séparés, qui ont chacun leur utilité.

Le Professeur LOUVEAUX a déjà en 2004, dans un livre écrit par deux auteurs, membres éminents de leurs organisations respectifs, écrit un texte, qui prédit de fait les problèmes actuels, comme le Professeur HATRY l'a fait en 1995 pour la loi de 1994.

J'ai parfois l'impression qu'il n'y a que des autruches, jusqu'au moment qu'un grand drame éclate.

Dans ma commune il y a eu en 2007 je crois, une incendie dans les caves d'un immeuble à appartements avec 4 entrées et 5 ACP avec des syndics différents, suite à une mauvaise gestion des déchets.

Cette gestion se faisait par l'ACP du parking pour le compte des 4 ACP des bâtiments construit au-dessus de ce parking (oui: une application de la proposition du changement de la loi avant la lettre concernant le groupe des bâtiments).

Heureusement il n'y a pas eu de blessés ou des morts, vu le moment de l'incendie (début de la soirée).

Rendez-vous compte si cela se serait passé 10 heures plus tard ...

L'anniversaire de l'incendie de Charleroi, qui a causé plus qu'un mort, m'a rappelé la réalité des faits.

Faut-il vraiment une incendie dans l'ordre de grandeur de celui de l'Innovation (je l'ai vu brûler) avant qu'on n'a compris que la fonction de syndic d'ACP est tellement important pour le bien-être, la santé et la sécurité de + 3 millions de Belges qu'il a droit a un Institut séparé?

Augustin

Pimonaute

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Re : Que faire ?

Un syndic bourrait les urnes. Il y avait plus de bulletins (et de quotités) que de copropriétaires présents ou représentés.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin.

QRieuse

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Re : Que faire ?

A Augustin:
Pour éviter toute contestation ultérieure quant à la validité des votes intervenus lors de l'assemblée générale, celle-ci peut procéder à la nomination d'un scrutateur. Il est désigné en début de séance et vérifie les bulletins de vote en fin de séance.
Pour être sûr qu'un scrutateur sera proposé à l'AG, faites-en la demande PAR ECRIT au syndic en demandant que ce point soit inscrit à l'ordre du jour.
La demande doit être faite en temps utile pour pouvoir être insérée dans la lettre de convocation à l'AG.
Voyez votre règlement de copropriété pour voir le délai obligatoire qui y est mentionné.

Augustin

Pimonaute

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Re : Que faire ?

Un syndic était aussi gestionnaire d'appartements pour le compte de bailleurs. A ce titre, et non pas en tant que syndic, il détenait des procurations qui lui assuraient 50 % des voix aux assemblées générales.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

QRieuse

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Re : Que faire ?

Bonjour Augustin,

Le syndic ne peut représenter un copropriétaire ni participer aux prises de décisions.

Lors des AG l'art. 577-6 §4,5,6,7 du code civil s'applique:

§ 4.     Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

§ 5.     Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

§ 6.     Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.

§ 7.     Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

Faites appliquer cet article du code civil.

Bonne journée,

Augustin

Pimonaute

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Re : Que faire ?

Un syndic ne tenait aucune comptabilité ni aucun compte.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

grmff

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Re : Que faire ?

Un syndic bourrait les urnes
Un syndic n'avait pas de comptabilité
Un syndic avait des mandat

Que faire? Il n'y a rien à faire?

Si vous ne faites rien avec de telles accusation, vous ne méritez pas un autre syndic.

luc

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Re : Que faire ?

Un syndic bourrait les urnes
Un syndic n'avait pas de comptabilité
Un syndic avait des mandat

Que faire? Il n'y a rien à faire?

Si vous ne faites rien avec de telles accusation, vous ne méritez pas un autre syndic.

Autrement dit on a le syndic qu'on mérite,

sauf ... si des faits pénals sont existent de fait et sont prouvés.

Augustin

Pimonaute

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Re : Que faire ?

Un syndic confiait au prix fort les très nombreux travaux de la copropriété à une entreprise dont il était le patron.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

pfffff

Pimonaute bavard

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Re : Que faire ?

"Le mandataire ne peut se porter contrepartie. La solution est constante quoiqu'elle ne repose sur aucun texte légal de portée générale. Elle constitue l'expression d'un principe général de droit (Cass, 7 décembre 1978), dont l'article 1596 du Code civil, en matière de vente, n'est qu'une application particulière et qui se justifie par les dangers résultant des conflits d'intérêts.

La Cour de cassation a décidé à cet égard dans son arrêt précité que cette règle est sanctionnée par la nullité de l'acte accompli par le mandataire. La nullité n'est cependant que relative et 'peut être couverte par le mandant agissant en connaissance de cause'."

>>> N'y a-t-il pas donc moyen de plaider la nullité, avec en prime dommages et intérêts éventuels dans les dents du syndic ? Et pê (suis pas totalement sûr à ce stade...), société fournisseur solidairement tenue de ces dommages et intérêts (tierce complicité...).

luc

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Re : Que faire ?

"Le mandataire ne peut se porter contrepartie. La solution est constante quoiqu'elle ne repose sur aucun texte légal de portée générale. Elle constitue l'expression d'un principe général de droit (Cass, 7 décembre 1978), dont l'article 1596 du Code civil, en matière de vente, n'est qu'une application particulière et qui se justifie par les dangers résultant des conflits d'intérêts.

La Cour de cassation a décidé à cet égard dans son arrêt précité que cette règle est sanctionnée par la nullité de l'acte accompli par le mandataire. La nullité n'est cependant que relative et 'peut être couverte par le mandant agissant en connaissance de cause'."

>>> N'y a-t-il pas donc moyen de plaider la nullité, avec en prime dommages et intérêts éventuels dans les dents du syndic ? Et pê (suis pas totalement sûr à ce stade...), société fournisseur solidairement tenue de ces dommages et intérêts (tierce complicité...).

Mon expérience pratique tend vers la solution de pfffff. Mais la procédure à suivre est très longue, lente et difficile.

Il n'y a pas de grand problèmes à persuader une AG dans ce  cas de changer de syndic.

Le cap le plus difficile est de persuader l'AG à récupérer l'argent chez les assurances des responsables.

En application de la psychologie financière l'AG a tendance à tourner la page et d'assumer elle-même la "perte", mais sans réellement réparer les dégâts causés par les responsables.

Des CP sont des investisseurs, qui sont obligatoirement regroupés, sur base de la loi de 1994 (Art 577-3 à 577-14 CC) de la copropriété forcée, dans une ACP pour permettre à administrer et conserver  leur bien d'une façon impartiale (= indépendant des intérêts individuelles des CP concernées).

La loi exclut actuellement, d'une façon impérative, que ces copropriétaires appliquent la loi de 1924 (Art. 577-2 CC) sur la copropriété normale.

Art. 577-5CC
!...)
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
(...)

Il y a actuellement différentes ACP, dans différentes villes, ou un autre approche est entamé. Vu que ce sont des cas concrets, qui ne sont pas encore jugé définitivement, je n'approfondi pas.

Mais ils appliquent tous de fait des éléments de la psychologie financière, qui est maintenant bien décrit dans des articles publiés suite aux périples de l'affaire FORTIS.

Et dernièrement aussi concernant la pension alimentaire qu'un ex-ministre pensionné paie actuellement pour les enfants de son 2ème mariage (le principe qu'un contrat conclu - payer une alimentation de 2000 euros avec une pension actuelle de 2500 euros - ne peut être changé qu'avec l'accord explicite de tous les parties concernées).

Augustin

Pimonaute

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Re : Que faire ?

Un syndic s'est opposé à la rectification des quotes-parts dans les parties communes d'une copropriété alors qu'une erreur reconnue et manifeste s'était glissée dans le calcul des répartitions. (La répartition erronée avantageait le plus important copropriétaire de l'immeuble).

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

grmff

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Re : Que faire ?

Peut-être l'ai-je déjà dit, mais....

Si vous ne faites rien avec de telles accusation, vous ne méritez pas un autre syndic.

Tout ce que votre inaction va vous donner, c'est un infar.

Agissez!

Augustin

Pimonaute

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Re : Que faire ?

Un syndic ne convoque pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Sont exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Que faire ?

Rien. Il n'y a rien à faire…

Cordialement,

Augustin

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Que faire ?

Cher Augustin,

Il me semble que vous êtes bien amer. Vos critiques méritent chacune de virer votre syndic. Votre défaitisme systémique lui donne pourtant le droit de continuer à vous décevoir.

Arrêter de vous enfoncer. Prenez de la hauteur!
Ne fermez plus les yeux: Ouvrez les. Et portez votre regard haut loin.

Changer de syndic n'est pas une affaire qui se fait en deux coups de cuillers à peau. Une fois que vous avez ouvert les yeux, il faut ouvrir ceux de vos copropriétaires.

Etape numéro 1: faire un medley de ce que vous reprochez au syndic. Lui écrire pour qu'il arrête ses pratiques. Espérer qu'il vous réponde et ne fasse rien.

Etape numéro 2: faire un toute boite ou un tour des propriétaires habitants l'immeuble.

Etape numéro 3: demander au syndic une liste à jour des propriétaires.

Etape numéro 4: Attaquer le syndic à l'IPI pmour non respect de sa déontologie.

Etape numéro 4: provoquer une réunion de conspirateur pour évaluer la motivation des troupes, et l'augmenter.

Etape numéro 5: demander copie du contrat de syndic, et vérifier les décisions d'AG pour ce qui est de la durée du contrat.

Vous récupérerez votre droit à la parole quand vous aurez passé ces 5 étapes.

luc

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Re : Que faire ?

Cher Augustin,

Il me semble que vous êtes bien amer. Vos critiques méritent chacune de virer votre syndic. Votre défaitisme systémique lui donne pourtant le droit de continuer à vous décevoir.

Arrêter de vous enfoncer. Prenez de la hauteur!
Ne fermez plus les yeux: Ouvrez les. Et portez votre regard haut loin.

Changer de syndic n'est pas une affaire qui se fait en deux coups de cuillers à peau. Une fois que vous avez ouvert les yeux, il faut ouvrir ceux de vos copropriétaires.

Je ne peux que donner raison à Grmff. 90% des cas seront résolus avec sa méthode.

Etape numéro 1: faire un medley de ce que vous reprochez au syndic. Lui écrire pour qu'il arrête ses pratiques. Espérer qu'il vous réponde et ne fasse rien.

Si vous êtes dans le cas "il fait quelque chose", alors la méthode Grmff ne s'applique plus. mais d'autres méthode existent, si certains conditions sont remplies.

Etape numéro 2: faire un toute boite ou un tour des propriétaires habitants l'immeuble.

L'étape 3 doit être réalisé avant l'étape 2. En pratique le pouvoir en place sera plus vite que vous à faire un toute-boîte (que vous paierez prorata).

Etape numéro 3: demander au syndic une liste à jour des propriétaires.

En pratique cette liste sera (et est) refusé dès que le syndic sent ce qui se prépare. Il vous faudra 2 ans pour avoir un jugement? mais ... le syndic refusera la mise à jour de la liste et vous renvoie devant le Juge (à vos frais).

Etape numéro 4: Attaquer le syndic à l'IPI pour non respect de sa déontologie.

L'IPI le classera sans suite. Mais elle ne dira pas dans sa note pourquoi. Néanmoins je conseille vivement de suivre le conseil de PIM et de déposer une plainte. Ce ne sera qu'un grain de sable. mais des dunes (qui arrêtent la mer) sont formés avec des grains de sable.

Etape numéro 4: provoquer une réunion de conspirateur pour évaluer la motivation des troupes, et l'augmenter.

Il est fort probable, que l'espion du pouvoir en place sera présent, avec toutes les conséquences. Néanmoins on peut tourner ce fait en sa faveur.

Etape numéro 5: demander copie du contrat de syndic, et vérifier les décisions d'AG pour ce qui est de la durée du contrat.

A faire avant l'étape 4.

Vous récupérerez votre droit à la parole quand vous aurez passé ces 5 étapes.

Le droit constitutionnel de parole vous l'avez toujours, mais il est un fait que le pouvoir en place essaiera de la retirer de fait, en vous dénigrant.

grmff

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Re : Que faire ?

Il est à noter que des décisions de justices faisant jurisprudence ont été prises et largement relayées par le SNP via le Cri concernant le droit de chacun à obtenir la liste des propriétaires.

Grmff a écrit :Vous récupérerez votre droit à la parole quand vous aurez passé ces 5 étapes.

Le droit constitutionnel de parole vous l'avez toujours, mais il est un fait que le pouvoir en place essaiera de la retirer de fait, en vous dénigrant.

Je ne parlais pas de droit constitutionnel, mais de droit sur le présent forum. S'il vient uniquement pour geindre et constater sa propre incapacité à régler le problème quand il ne fait rien, pour moi, il ferait mieux de se taire et de penser à autre chose!!!