Que faire ?

L'avenir n'existe qu'au présent.
[ Louis Scutenaire ]
Extrait de Mes inscriptions

Une plainte va sans doute être classée sans suite. Deux plaintes peut-être aussi. Mais trois? A la troisième, le syndic sera entendu, et on écartera toute sanction. A la quatrième? La conquième?

Je sais que les dunes arrêtent la mer et sont composées de grains de sable. Mais dans ce cas-ci, pas besoin de tonnes de sable. Au bout de quelques plaintes, le syndic aura de réels problèmes.

Le plus long des voyages commence par le premier pas.

Un propriétaire est au courant des malversations de son syndic. Tellement au courant qu'il en est complice passif.

Que faire?

Rien. Il n'y a rien à faire...

Cordialement,

Moudugroin

En réalité, il n'y a pas grand chose à faire tant que l'article 1382 et suiv. du code civil n'est pas applicable au syndic de copropriété.

Dire qu'on vire le syndic est un peu léger et même dérisoire.

Dire aussi  : "Inclinez vous, c'est le seul moyen" (Grmff) n'est guère plus stimulant.

Le syndic reste responsable de sa gestion.

Il me semble clair que si le syndic fait tout ce qui est mentionné ci-dessous par le défaitiste de service, il reste responsable de sa gestion.

Quand un prestataire ne vous convient pas, vous le virer. Avec un syndic, c'est pareil. Et avec tout ce qui est mentionné par le défaitiste de service, vous pouvez le virer en court de mandat.

Evidemment, si vous décidez de le laisser faire, il ne faut plus vous plaindre. Cela devient inutile. Tournez vous vers votre pot de Vallium, ce sera plus productif.

Léger et dérisoire de dire de virer le syndic? Pourquoi? C'est la seule méthode, et je n'ai pas dit que c'était toujours facile. Mais c'est possible. C'est même le seul moyen quand je lis tout ce qui lui est reproché.

Une fois viré, il vous restera à décider si vous le poursuivez en justice ou si vous laissez l'affaire en l'état. La décision appartient à l'AG...

Bonjour à tous,

Il serait facile de poursuivre encore longtemps l'énumération devenue fastidieuse des procédés utilisés par un syndic pour vider les caisses de la copropriété et les portefeuilles des copropriétaires. La matière ne manque pas.

Mais après tout, ce n'est que le récit de la situation de la plupart des copropriétés de notre pays.

Tous les exemples mentionnés reposent sur des documents probants et des témoignages accablants.

La copropriété est composée d'importants locaux administratifs, de magasins, de garages et de plus de 250 appartements. Elle est habitée en majorité par des locataires.

Les coordonnées des copropriétaires sont un secret bien gardé. Acculé dans le passé, le syndic n'avait fourni qu'une liste obsolète inutilisable.

Le syndic bénéficie de la collaboration d'un Conseil de gérance croupion.

On ne peut prendre la parole à l'assemblée sans être interrompu, vilipendé puis muselé.

L'assemblée est clairsemée. Les copropriétaires sont âgés, suiveurs ou effrayés. Si l'un ou l'autre audacieux émet une critique, il est menacé. C'est donc le silence des agneaux.

Pour ne lasser personne par un discours trop long, j'interromps cet exposé momentanément. Je le reprendrai bientôt.

Cordialement,

Augustin

Que faire? Sans doute changer d'avocat.

Parce qu'effectivement, le syndic n'est responsable que devant l'AG. C'est l'AG qui l'absout ou le condamne.

Si l'AG décide de donner le quitus au syndic, et que vous estimez qu'il y a matière à ne pas donner quitus, il faut attaquer l'assemblée. Pas le syndic.

On en revient hélas au même point: virer le syndic, et charger le syndic suivant de rectifier les problèmes. Et j'ai pas dit que c'était facile...

Là je suis à 100% d’accord avec les Juges, probablement avec 99% des avocats.

Si les syndics ne seraient pas responsable envers l’ACP, ils le seraient envers qui ?

Vous dites en fait que votre syndic est responsable envers vous seulement. Mais quoi quand un autre CP de votre ACP à une opinion contraire à la votre ?

C’est pour ce motif que la personne morale ACP a été créé en 1994 quand on a supprimé la cogérance.

C’est à vous d’agir quand vous estimez vos intérêts lésés. Mais vous devez le faire en respectant et utilisant les règles actuelles.

Tout cela en n’oubliant pas de jouer la balle et pas l‘homme. En d’autres mots le syndic est peut-être une personne qui commet des fautes, volontaires ou non, comme tout être humain, mais il est souhaitable qu’il ne devienne pas votre ennemi. Si c’est le cas, et cela est possible, alors il faut passer au niveau pénal.

Le niveau civil ne pourra pas résoudre ce type de problème, tant que vous n’avez pas de preuves. Preuves que vous ne pouvez obtenir dans la plupart des cas que de ce syndic.

Plus spécifiquement : un PV fait par la personne désigné par l’AG est la vérité juridique, tant que ce document n’a pas été jugé comme un faux au niveau pénal. Il faut de fait des preuves écrites, ce qui met la barre très haute. En fait le seul remède efficace que je connais est venir avec un huissier soi-même. Très efficace, je le sais d’expérience personnelle.

Ce qui est frustrante est que la justice actuelle n'est une justice correcte que si le plaignant a les moyens financiers nécessaires (vous avez raison : le budget à avancer se chiffre avec des dizaines de milliers d’euros), une connaissance assez approfondi de la réglementation d’application au sein de la copropriété, un sens social pour l’intérêt commun et une persévérance au dessus de la moyenne. Si un de ces éléments manque ou n’est pas  suffisamment présent, alors le CP en question échouera ou coulera.

Mais l’ACP/syndic/CdG qui arrive à ses fins avec des moyens peu corrects en paiera la facture, tôt ou tard. C’est aussi certain.

Un état de droit est un Etat où les juges comparent la théorie avec la pratique et jugent.

En réalité vous voulez un Etat qui vous donne raison, sans tenir compte avec l’opinion des autres et sans un arbitre officiel qui juge. Vous voulez en fait un Juge qui exécute votre jugement.

Donc le système actuel, avec tous ses défauts, prouve que, contrairement avec votre opinion, qu’on est dans un Etat de droit. Il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

Mais je suis d’accord avec vous qu‘il manque des choses, comme :
1. Des zones grises trop larges, qui permettent à un avocat procédurier, tant du coté du CP que du coté de l’ACP/syndic/CdG, de jouer la bataille de l’usure et de « ridiculiser » la plaignant.
2. Un manque de formation des professionnels de la copropriété
3. Un manque d’information des autorités publiques envers les copropriétaires, les mandataires de l’ACP  et les professionnels de la copropriété.

Ma réponse à Augustin ne tient pas compte avec la réponse de corannix que je viens de lire.

Bonjour à tous,

Comme j'ai une grande expérience des copropriétés et que j'ai aussi beaucoup fréquenté les tribunaux, vous voudrez bien considérer que mon expertise en ces matières n'est pas inférieure à la vôtre.

Il ne suffit pas d'énoncer des principes même excellents ou de se livrer à de savantes analyses, encore faut-il que ces merveilleuses démonstrations correspondent à des réalités.

Je ne fais qu'énoncer une exigence scientifique universelle. Celle-ci commande à l'auteur d'une affirmation ou d'une assertion, même très séduisante, qu'il la prouve par l'expérience. Sans cela, il s'agit de littérature, de fiction, parfois de poésie mais aussi souvent de théologie.

Dans un Etat de droit, le juge applique la loi. Il ne la fait pas.

Soit un vilain merle selon la loi. Le juge commence par interpréter la loi de manière amphigourique comme il se doit. Puis il interprète son interprétation. Puis il pontifie et sermonne. Et soudain, comme le lapin surgissant du chapeau du prestidigitateur, le syndic est changé en merle blanc.

Cordialement,

Augustin

Mon idée:
- au moins devenir membre d'une association de défense des intérêts
- si possible devenir graduellement un membre actif au sein de cette association et ainsi rendre possible que la problématique structurelle soit résolu, pour au tant que posisble.

Parce vos problèmes ne sont de fait pas des problèmes individuels mais bien des problèmes structurels qui ne pourront être solutionné par la société, donc en adaptant la loi dans l'intérêt général, par des parlementaires neutres dans le contexte de la copropriété.

Il y a du changement dans l'air. Entre autres on propose d'interdire le mobbing, hors le contexte du travail. Voir ici pour ce projet de loi.

Le but de cette proposition est:

Les deux auteurs, qui appartiennent au groupe de signataires du projet de loi (amendements inclus) concernant les copropriétés, proposent entre autres le nouveau article du Code judiciaire suivant:

Le support professionnel de prévention de mobbing existe, est rodé et pourra aisément intégrer cette problématique. Certains ACP (ceux avec concierge, ... ) et une grande majorité de syndics profesionnels sont des employeurs en sont déja de fait membre de cette structure.

Pour les  autres on pourrait rendre cette structure facultative, mais obligatoire par voie de jugement, dans le cas de dysfonctionnement constaté de l'ACP, ou si une minorité significative (10% ?) en demande l'application.

En plus un autre projet prévoit que des associations de défense des intérêts pourront intervenir volontairement dans des procédures judiciaires, enter autres entre des copopriétaires et leur ACP.