convocation AG extra

grmff · #1 08-10-2009 08:23:54

Dans votre cas, vous devriez changer d'avocat. Une affaire n'est pas renvoyée au rôle sans raison: c'est que plus personne ne s'y intéresse, et que les avocats ne demande pas de faire avancer le schmillblick.

mamiloup · #2 08-10-2009 07:49:56

L'avis d'ABSA est formellement conforme aux procédures légales.
Mais que faire dans ce cas NON imaginaire, bien réel ?

20% demande au syndic de convoquer une AG qui n'a pas eu lieu depuis deux ans (les statuts prévoient annuellement).
Le syndic ne répond pas.
Les 20% s'adressent via un avocat au Juge de Paix.
Le Juge de Paix met l'affaire au rôle.
Nous sommes sans réponse de la justice et l'affaire est devenue sans objet vu le laps de temps (3 ans).
Les avocats sont les seuls gagnants.
Faut-il appeler RTL au secours ?

ABSA · #3 07-10-2009 18:46:40

Ma position sur la question est connue, donc...

Je désire intervenir sur le point suivant:

Barbiroussa a écrit :

Si un syndic, simple mandataire, ne satisfait plus, pour diverses raisons, c'est cette même copropriété qui doit agir.

Le syndic n'est pas un "simple mandataire". Il est surtout l'organe de la ACP. Ce qui est juridiquement bien différent. Mais c'est un autre sujet....

grmff · #4 07-10-2009 15:57:06

Poser la question, c'est y répondre...

Pour moi,
si 100% des propriétaires ont été invités suivant la meilleure liste de propriétaires disponible par un ensemble représentant plus de 20% des quotités,
si plus de 50% des propriétaires sont présents ou représentés,
si 50% au moins des quotités sont présentes ou représentées,
si 50% au moins des votes vont dans le sens de l'éviction du syndic,
malgré que cela ne fait peut-être que 25,1% des propriétaires qui ont voté l'éviction du syndic,
la décision est parfaitement valable et respecte la démocratie.

Que l'AG soit convoquée par le juge, par un capitaine syndic Haddock (en lieu et place de l'Aiglefin...), par un conseil de gérance mandaté par plus de 20% des quotités, ou par un groupe de plus de 20% des quotités.... l'AG reste l'AG

mamiloup · #5 07-10-2009 15:41:39

Oui, mais si 20% convoque une AG et que l'AG se réunit avec plus de 50% de présents et représentés et qu'ensuite cette AG vote à une écrasante majorité, c'est-à-dire 100% moins 1 vote (le pote du syndic à virer), faut-il encore le juge pour protéger le minoritaire ?

grmff · #6 07-10-2009 15:40:03

Seul le Juge peut faire ce constat

Quand le feu est vert, je ne demande pas au juge de m'autoriser à passer: je passe.

Et quand ma vessie est pleine, je ne demande pas l'avis au juge non plus.

Le juge n'est pas là pour enfoncer des portes ouvertes.

grmff · #7 07-10-2009 15:38:53

Si on veut attaquer une décision irrégulière, frauduleuse, ... d'une AG, convoquée par une majorité de 20% dans une ACP de 100 appartements, il faut citer au moins 20 CP, donc dépenser plus que 4.000 EUR en frais de huissier.

Pas d'accord. Si l'AG a pris une décision irrégulière, c'est l'ACP qu'il faut attaquer, dans les 3 mois où on a pris connaissance de la décision irrégulière.

Votre argumentaire ne tient donc pas du tout. Mais pas du tout.

Je rajouterai que pour dégommer un syndic qui s'accroche, la seule possibilité rapide est bien de faire comme Babiroussa le propose.

luc · #8 07-10-2009 15:33:43

Grmff a écrit :

(...)
Si le juge autorise un propriétaire a convoquer une AG, c'est uniquement parce que les conditions du code civil sont remplies...
Si elles sont remplies, pourquoi demander au juge?
(...)

Parce que vous simplifiez de trop.

Seul le Juge peut faire ce constat et désigner la personne qui convoquera l'AG. Cette personne sera le "syndic ad hoc" (et pas le groupe de +20%) et responsable de de la convocation correcte de cet AG.

Si on veut attaquer une décision irrégulière, frauduleuse, ... d'une AG, convoquée par une majorité de 20% dans une ACP de 100 appartements, il faut citer au moins 20 CP, donc dépenser plus que 4.000 EUR en frais de huissier.

Ce groupe de +20% devient ainsi de fait irresponsable, vu que les coûts de procédure sont trop grande.

C'est que j'appelle une démocratie stalinienne: à première vue formellement une démocratie, mais de fait au moins une oligarchie, si non pire.

Un coup "commando" n'est pas à sa place dans une démocratie.

Barbiroussa: réfléchissez bien.

Voulez vous qu'on applique cette procédure si vous appartenez à la minorité ? Oui, vraiment?

Des bénéfices à court terme génèrent assez souvent des désavantages à long terme.

Babiroussa · #9 07-10-2009 15:32:21

Grmff a écrit :

Cher Babiroussa, je vous souhaite plein de succès dans votre "opération commando"

Merci smile

Babiroussa · #10 07-10-2009 15:31:17

luc a écrit :

Je suis très étonné que vous suggérez que des méthodes non-démocratiques peuvent être utilisé par une majorité pour imposer son point de vue à une minorité, sans accepter qu'un juge puisse intervenir.

Je ne comprends pas vraiment votre raisonnement dans la mesure où il me semble:

- que dans ce cas précis, l'actuel syndic fait l'unanimité contre lui (les seuls rares abstentionnistes sont les personnes que l'on ne voit jamais, -même pas aux AG- et qui n'ont aucun contact direct avec le syndic); il n'est pas question de léser une minorité ou d'appliquer des méthodes stalinienne.

- que la copropriété ne pourrait, selon vous, convoquer une AG, en l'absence de réaction du syndic, uniquement en faisant appel à la justice. Mais QUI fera appel à la justice, puisqu'il s'agit ici justement de révoquer le syndic? Ce sont (hélas) toujours les mêmes qui se bougent dans une ACP. Ce seront donc inévitablement les mêmes qui feront appel au juge que ceux qui ont pris la décision de convoquer l'AG. Si le juge n'est là que pour "légitimer" une demande déjà claire et précise, je ne vois donc pas trop l'intérêt (si ce n'est que cela va durer plus longtemps, encombrer les Justices de Paix et coûter plus cher)

- dans ce cas précis, le seul point à l'ODJ porte sur la révocation du syndic. Il était évident que celui-ci ne donnerait pas suite. Par ailleurs, si par la suite, il devait contester les décisions de l'AG, l'ACP a déjà préparé un solide argumentaire sur les négligences commises wink .

- un autre syndic sera désigné lors de la même AG. Il n'y aura donc pas besoin de syndic provisoire. Et c'est ce nouveau syndic qui représentera la copropriété.

Pour moi, la copropriété est là pour prendre les décisions, en connaissance de cause, en vue de conserver le patrimoine commun et indivisible. Si un syndic, simple mandataire, ne satisfait plus, pour diverses raisons, c'est cette même copropriété qui doit agir.

La démocratie directe étant un système quelque peu illusoire, il y a toujours une minorité (de gens généralement un peu plus actifs) qui sont là pour représenter la majorité silencieuse.

grmff · #11 07-10-2009 15:01:10

Le juge est généralement là pour dire si cela a été bien fait ou non. Il est rarement là pour dire ce qu'il faut faire.

Si le juge autorise un propriétaire a convoquer une AG, c'est uniquement parce que les conditions du code civil sont remplies...

Si elles sont remplies, pourquoi demander au juge?

Quant à l'arrêt de la cours de cassation, il ne parle nullement de la convocation d'une AG par 20% de propriétaires. Si votre raisonnement tortueux vous pousse à croire que ce jugement de cour de cassation (et je vous remercie en passant du lien transmis) a une influence quelconque sur l'affaire de Babiroussa, je pense que vous vous trompez.

Et je ne tenterai pas de vous faire changer d'avis, je pense que c'est inutile.

Cher Babiroussa, je vous souhaite plein de succès dans votre "opération commando"

mamiloup · #12 07-10-2009 14:49:41

Le Juge est le garant de la démocratie n'est-ce pas ?
L'actualité récente relative aux Juges témoignent qu'il n'y a qu'eux
à protéger la minorité formée par les élites.

luc · #13 07-10-2009 14:38:51

Grmff a écrit :

(...) Je suis très étonné que vous tentiez de limiter les droits de l'AG et responsabilité du syndic. L'AG est souveraine. Elle décide, et le syndic obéit... ou démissionne.

Je suis très étonné que vous suggérez que des méthodes non-démocratiques peuvent être utilisé par une majorité pour imposer son point de vue à une minorité, sans accepter qu'un juge puisse intervenir.

La souveraineté absolue des AG a été limité, vu les abus de la cogérance, par la loi de 1994, qui autorisait l'intervention d'un Juge dans une dizaine de cas spécifiques, dont entre autres le droit de convoquer une AG.

On peut maintenant parler d'une souveraineté démocratique.

Vous suggérez indirectement que je suis contre des méthodes staliniennes.

Oui, c'est exact. Je suis farouchement contre la démocratie du type stalinienne, avec entre autre ses votes de 99% et sa "dictature du peuple", mais qui en fait cachait une dictature d'une oligarchie.

grmff · #14 07-10-2009 14:21:36

Je suis partisan de l'application "large" du 577-6 §2 du CC, en ce sens où je ne vois pas ce qui autorise un syndic à bloquer ou à empêcher des copropriétaires de se réunir pour discuter de la gestion de la chose commune (laquelle, en plus, n'appartient pas au syndic). Faire appel à la Justice de Paix me semble lourd, long, inutile et couteux !

Je suis parfaitement de votre avis. Je ne dirais même pas que c'est une application "large", mais une application simple et claire...

grmff · #15 07-10-2009 14:17:59

En effet vous ne pourriez pas mettre le syndic responsable de quelque chose, puisque vous organisez une procédure non-contradictoire pour lui, donc non opposable à lui.

L'AG est tout à fait régulière. Le code civil prévoit que 20% des propriétaires peuvent convoquer une AG. S'ils ont donné mandat au CG pour l'organiser suite à la défaillance de son syndic, l'AG sera régulièrement convoquée.

Pour ce qui est d'appliquer les décisions d'AG, je suppose que le syndic sera viré pour inaction. Et remplacé. Et donc les problèmes causés par ce syndic n'existeront plus.

Même si le syndic n'était pas remplacé, étant donné que l'AG est régulière,et que le syndic est bien au courant de l'AG, son job premier sera d'appliquer les décisions de l'AG. Point barre.

Je suis très étonné que vous tentiez de limiter les droits de l'AG et responsabilité du syndic. L'AG est souveraine. Elle décide, et le syndic obéit... ou démissionne.

luc · #16 07-10-2009 13:55:48

Babiroussa a écrit :

(...)
Si une volonté des coproprios (ou de quelques-uns) est manifeste de se réunir, pourquoi devoir faire appel à la justice. D'autant qu'il ne s'agit ici QUE de se réunir, sans préjudice des décisions, qui requièrent d'office la majorité.

Cette AG n'est certainement pas irrégulière, on peut se réunir sans contraintes, mais ces décisions pourront l'être.

En effet vous ne pourriez pas mettre le syndic responsable de quelque chose, puisque vous organisez une procédure non-contradictoire pour lui, donc non opposable à lui.

Il n'est donc pas obligé d'exécuter vos décisions ... . Vous aurez donc le cas échéant peut-être un besoin d'aller en justice. Qui va représenter l'ACP?

Babiroussa a écrit :

Je crois que si tout est fait (convocation, lettres, recommandés...) dans le respect du CC, de la Loi et des Statuts, je ne vois pas en quoi cette AG serait irrégulière. Simplement parce qu'un syndic professionnel, qui ne s'entend plus avec la majorité des copropriétaires, fait de l'obstruction ?

L'ACP est un personne morale, dont font partie tous les CP, sans aucune exception.

La majorité n'a rien à dire, SI cette majorité ne suit pas les règles démocratique d'une organisation d'une AG

Qui sont: convocation par le représentant de l'ACP, information par celui qui propose, délibération par tous les CP qui le veulent, vote par tous les CP qui sont venu ou représenté, constat de la décision par le président de l'AG.

Babiroussa a écrit :

Par anticipation, nous appliquons les nouvelles dispositions de la Loi sur la copropriété voté à La Chambre le 16 juillet 2009...

Dangereux et très très risqué ...

Croyez vous que le Sénat va rien changer ?

Babiroussa · #17 07-10-2009 11:06:06

D'abord, merci à tous pour vos contributions et pour le débat !

Alors, voilà pour vous informer de la suite des évènements:

- le 17 septembre, une demande de tenue d'AG a été envoyée (recommandé) au syndic, signée par 40% des coproprios (on aurait pu avoir 70 ou 80 % en faisant du porte-à-porte...)

- sans réaction aucune la part du syndic, le 05 octobre, le conseil de gérance, mandaté par les 40% de coproprios, a lancé les invitations pour une AG, qui se tiendra le 22 octobre. Tout se fait dans les formes requises (remise de la convocation contre AR, etc.)

- le syndic a été informé (recommandé) de cette AG.

Je suis partisan de l'application "large" du 577-6 §2 du CC, en ce sens où je ne vois pas ce qui autorise un syndic à bloquer ou à empêcher des copropriétaires de se réunir pour discuter de la gestion de la chose commune (laquelle, en plus, n'appartient pas au syndic). Faire appel à la Justice de Paix me semble lourd, long, inutile et couteux !

Si une volonté des coproprios (ou de quelques-uns) est manifeste de se réunir, pourquoi devoir faire appel à la justice. D'autant qu'il ne s'agit ici QUE de se réunir, sans préjudice des décisions, qui requièrent d'office la majorité.

Je crois que si tout est fait (convocation, lettres, recommandés...) dans le respect du CC, de la Loi et des Statuts, je ne vois pas en quoi cette AG serait irrégulière. Simplement parce qu'un syndic professionnel, qui ne s'entend plus avec la majorité des copropriétaires, fait de l'obstruction ?
Par anticipation, nous appliquons les nouvelles dispositions de la Loi sur la copropriété voté à La Chambre le 16 juillet 2009...

luc · #18 30-09-2009 09:07:06

Grmff,

Pour satisfaire votre curiosité … c’est l’arrêt de la Cour de Cassation C.07.0488.N du 03.04.2009.

Mr. R. TIMMERMANS, un des 4 assesseurs de l’IPI, a consacré un article de doctrine en néérlandais dans le TAppt très récent 2009/3 (pages 3 et 4).

(en marge: ce même TAppt comprend un article en français de Mr. C. MOSTIN très intéressant sur entre autre le contrôle de la mission du syndic proviosire ou judiciaire).

Le sommaire Juridat de l’arrêt :

Dès lors que la demande de rectification du mode de répartition et du calcul des charges du copropriétaire tend à la modification de la situation des copropriétaires individuels ayant chacun un intérêt qui leur est propre, elle n'est pas admissible lorsqu'elle est dirigée uniquement contre l'association de copropriétaires (1).

Les références officielles :

Citation : (1) PRO (solution précitée); J.P. Borgerhout, 3 octobre 1966, R.W., 1998-99, 1261 et T.Not., 1997, 16 et la note signée L. DEHOUCK; J.P. Liège (2ème canton), 6 février 1997, T. Vred., 2000, 361, et la note signée G. DE PALMENAER; J.P. Uccle, 28 juillet 1998, Act. Dr., 1999, 737; J.P. Borgerhout, 12 janvier 2000, T. Vred., 2004, 375; H. BOULARBAH, "Le contentieux de la copropriété ordinaire et forcée", in N. WATTE (ed.), Les copropriétés, Bruxelles, Bruylant, 1999, p. 152-153, n° 50; C. MOSTIN, "Le contentieux de la copropriété depuis l'application de la loi du 30 juin 1994", in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis - Cinq ans d'application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-Neuve, U.C.L. - Faculté de droit, 2001, 208-212; S. SNAET et H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Zakenrecht, Anvers, Story-Scientia, 1997, 275; C. VAN HEUVERSWYN, "Verhaalmogelijkheden en optreden in rechte van de syndicus", in K.F.B.N. (ed.), De gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gand, Mys & Breesch, 1995, 139; B. VANLERBERGHE, "De rol en de nieuwe bevoegdheden van de vrederechter", in H. VANDENBERGHE (ed.), De nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom, Louvain, Jura Falconis Libri, 1995, p. 125, n° 22. CONTRA (solution précitée): (implicite) J.P. Anvers (6ème canton), 11 mars 1998, R.W., 1999-00, 1100 et la note signée A. CARETTE et T. App., 1998, 17; J.P. Uccle, 11 juillet 2001, T. Vred., 2002, 172; G. BLOCKX et S. SNAET, "Kroniek van appartementsmede-eigendom (1994 - 1999)", R.W., 1999-00, p. 10; S. DUFRENE, "Approches théorétiques et pratiques de la loi du 30 juin 1994", in Ph. DE PAGE (ed.), La pratique de la copropriété, Bruxelles, Bruylant, 1996, 47-48; (à tout le moins lorsqu'il s'agit de la demande de rectification du mode de répartition des charges visée à l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil) J. HANSENNE, "A propos de la rectification des quotes-parts de droits et de charges en cas de copropriété forcée d'immeubles bâtis", note sous J.P. Uccle, 28 juillet 1998, Act. Dr., 1999, 744-745; J. KOKELENBERG, Th. VAN SINAY et H. VUYE, "Overzicht van rechtspraak (1994-2000): Zakenrecht", T.P.R., 2001, p. 1002-1026, n° 106; S. SNAET, "Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom", in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis-cahier zakenrecht, Bruges, die Keure, 2002-03, p. 41; S. SNAET, "Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom", in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis-cahier zakenrecht, Bruges, die Keure, 2005-06, p. 99, n° 38; S. SNAET et R. TIMMERMANS, "Kroniek van appartementsmede-eigendom (2000-2005)", R.W., 2005-06, p. 1612; R. TIMMERMANS, "De gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementsmede-eigendom", O.G.P., 2007, Dossier XIV.Z, p. 215-221; R. TIMMERMANS, "De geschillenregeling in de appartementsmede-eigendom", O.G.P., 1997, Dossier XIV.G., Chapitre 3, p. 73-78; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, p. 1021, n° 1363.

Le détail de l’arrêt :

Trop long, donc voir: Juridat
(ce lien ne fonctionnait pas tantôt suite à des problèmes techniques au niveau de leur serveur)

grmff · #19 29-09-2009 22:12:40

Baxter a écrit :
En résumé, dans l'état actuel de la législation, le plus prudent et le moins contestable, c'est de passer par le juge de Paix.
Je persiste dans cette opinion.

Je suis d'accord avec vous. C'est le plus sûr. Mais pas le plus rapide.

Et le temps ne joue pas pour les propriétaires. J'ai par exemple le souvenir d'une AG demandée par plus de 20% des propriétaires parce que les décisions d'AG avaient été dévoyées dans le PV.

Du coup, pour éviter le dépassement de la limite des 3 mois, les propriétaires ont dû porter l'affaire en justice. Avec des frais (inutile) des délais (infernaux) des coûts (je vous raconte pas) et une insécurité juridique énorme pour l'ensemble de la copropriété et de sa gestion: 2 AG à recommencer. 3 années sans décision valable... et actuellement un (nouveau) syndic qui se demande sans doute parfois dans quelle pièce il joue!

Si l'AG avait pu être convoquée dans le délai de 3 mois, on aurait pu rediscuter du tout en AGE, sans s'en remettre aux mains de la justice.

Bref, l'attente aura été très néfaste et très coûteuse. Ils ont attendu au lieu de convoquer dès qu'ils le voulaient... et on se retrouve avec des milliers d'euros de frais inutiles.

grmff · #20 29-09-2009 22:06:42

Vu que le poids d'un jugement d'un Juge de paix pèse plus lourd dans ce sujet que 4 autres jugements cités, je me permet de référer à un arrêt de la Cour de Cassation du 03.04.2009 (voir TAppt, 2009/3 p.3-4).

Ce n'est pas un jugement contre quatre. Parce qu'ils n'ont pas porté sur la même chose.

Je constate qu'un jugement donne raison aux propriétaires.
Un autre leur donne tort, parce qu'un syndic provisoire avait déjà été nommé par le juge.

Les autres cas, le juge a du intervenir parce que 2 AG avaient été organisées (il ne dit pas que c'était illégal), ou bien ila dû intervenir pour obliger le syndic à organiser les AG. Cela ne veut pas dire que c'est la seule et unique méthode. Cela veut juste dire que c'est une demande raisonnable de la part des propriétaires.

Ceci étant dit, votre arrêt de la cour de cassation m'intéresse.Auriez-vous un lien vers un document de jurisprudence?

Babiroussa · #21 25-09-2009 15:03:23

Bonjour,

Plusieurs copropriétaires de mon immeuble ont envoyé au syndic, conformément aux statuts, une demande d'organisation d'une AG extraordinaire avec comme point à l'ordre du jour:
- La révocation du syndic... hmm

Mais ce dernier, en toute logique, vu les problèmes que nous rencontrons avec lui, n'a pas réagi mad . Nous (le conseil de gérance) souhaiterions éviter de saisir un juge pour organiser cette AG. Mais je ne retrouve rien dans les statuts, ni dans le Code civil, qui permette au Conseil de gérance de réunir les copropriétaires en AG extra.

La seule solution, en l'absence de réponse du syndic est-elle le juge ?
(un autre syndic me dit: s'il ne réagit pas dans le mois, convoquez vous-même les coproprios et envoyer au syndic par recommandé l'invitation à l'AG)

Merci de vos réponses

convocation AG extra

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