Le commissaire aux comptes

Gof · #1 05-08-2010 09:42:13

L'article 588-8/2 du Code civil précise que 'L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété'.

A la lecture du rapport de la commission justice de la Chambre, j'apprends que celui-ci devrait vérifier les comptes du syndic. Les explications se limitent à cela.

Si je comprends bien l'objectif du législateur, il est par contre trop vague en ce qui concerne cet organe dorénavant légal. Il ne prévoit pas en quoi doit consister le contrôle, sur quoi il porte, ou comment il doit être exercé. Il ne prévoit pas non plus sous quelle forme il convient de rapporter, ni quelles sont les conséquences du rapport.

Quelqu'un a-t-il davantage d'informations sur cette question ?

N'y a-t-il pas double emploi avec le conseil de copropriété ?

mamiloup · #2 05-08-2010 09:51:22

Je crois que c'est le règlement de copropriété qui doit spécifier l'étendue de ce contrôle ou son aspect limité, par exemple le contrôle annuel du bilan comptable et des factures y afférentes, ou au contraire le contrôle régulier (quotidien, hebdomadaire, mensuel ???) des factures et etc...

Et il appartient à ce même règlement de copropriété de définir sans ambiguité les tâches du commissaire aux comptes et les tâches du conseil de copropriété de telle façon qu'il n'y ait pas "concurrence entre les deux : commissaire aux comptes et conseil de copropriété.

luc · #3 05-08-2010 11:01:42

Gof a écrit :

(...)
Si je comprends bien l'objectif du législateur, il est par contre trop vague en ce qui concerne cet organe dorénavant légal. Il ne prévoit pas en quoi doit consister le contrôle, sur quoi il porte, ou comment il doit être exercé. (..)

La loi n'est pas vague, mais laisse beaucoup de liberté à l'AG, sous condition quelle respecte le cadre imposé par les lois.

Gof a écrit :

Quelqu'un a-t-il davantage d'informations sur cette question ?

Oui, mais il faudra attendre quelques jours.

Gof a écrit :

N'y a-t-il pas double emploi avec le conseil de copropriété ?

Non. Les missions du CdC et du CaC sont nettement différents. Lire et comparer 577-8/1 et 577-8/2. Aussi lire le rapport de la commission du Sénat (qui comprend aussi l'avis du Ministre) et l'avis du Conseil d'Etat.

Gof · #4 05-08-2010 17:50:59

L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

Quand on veut laisser une grande liberté au citoyen, on ne règle pas la question à coups de lois impératives.

Une loi impérative est d'interprétation stricte, sinon c'est la porte ouverte à l'Etat totalitaire.

Ma question n'est d'ailleurs pas d'ordre purement rhétorique.

J'ai beau lire les travaux parlementaires, je n'y trouve rien de fondamental, si ce n'est que l'institution existe en France également, et qu'en lieu et place de réviseur des comptes, il vaut mieux utiliser commissaire, et d'autres banalités du genre.

luc · #5 05-08-2010 20:10:54

@gof

Je lis sur Wikipedia concernant le commissaire aux comptes en France:

Un commissaire aux comptes (CAC) exerce une profession agréée dans tous les pays de l'Union européenne. C'est un acteur extérieur à l'entreprise ayant pour rôle de contrôler la sincérité et la régularité des comptes annuels établis par une société ou autre institution, et pour cela de faire un audit comptable et financier. Il s'agit d'une mission légale, toutefois elle peut être décidée volontairement par l'entreprise.

Concernant votre commentaire qui suit, je ne peux que me joindre à votre opinion. Les deux rapports parlementaires confirment que le législateur belge n ne veut pas suivre la méthode française, qui est resenti comme trop détaillé.

Le législateur belge fait confiance aux notaires (établissement des statuts) et les juges (pour les interprétations).

Gof a écrit :

Une loi impérative est d'interprétation stricte, sinon c'est la porte ouverte à l'Etat totalitaire.

.

Pour moi c'est une zone grise.

La nouvelle loi a certes diminué les zones grises, mais en a laissé d'autres, plus petits, mais très très réels.

Cette zone grise peut être rempli par le droit commun, mais dont des personnes de mauvaise volonté vont abuser et imposer leur interprétation en disant "ce n'est pas interdit par la loi".

Un élément du droit commun est le fonctionnement du contrôle au niveau des parlements belges.

Je renvoie au site du SPF Budget & Contrôle de la Gestion. Clique dans le menu à gauche sur "Un budget" et puis sur "monitoring" et lis les 5 pages suivantes:
- Principes
- Contrôle des Engagements
- Inspection des Finances
- Contrôle Ministériel
- Cour des comptes

Je cite une partie du texte de la page "Cour des comptes":

La Cour des comptes est un organe du pouvoir législatif, exerçant, pour le compte des assemblées parlementaires et des conseils provinciaux, le contrôle des recettes et des dépenses de l’État fédéral, des communautés et des régions, des provinces et des organismes publics. Les Membres de la Cour sont nommés par la Chambre pour une période de six ans.
La mission de la Cour des comptes est triple :
- elle contrôle la réalité,
- la légalité
- et la régularité des dépenses publiques.

et ...

Elle contrôle, uniquement a posteriori, le bon emploi des deniers publics ; elle s’assure du respect des principes d’économie, d’efficacité et d’efficience. La Cour ne se prononce jamais en faveur ou contre l’opportunité politique des recettes ou des dépenses.

C'est sur ces principes que devrait se baser une AG pour déterminer la mission exact du Commissaire aux comptes.

Tout autre choix va tôt ou tard d'abord mener à une augmentation des frais réels des CP et puis probablement mener à une 2ème loi de "transparence" en 2015 ... .

Un commissaire aux comptes dans une copropriété se limite assez souvent au contrôle de la réalité, sans s'occuper de la légalité (par exemple sur quelle décision de l'AG se base la décision) ni de la régularité (facture légale, facture au nom de l'ACP, ...).

Le contrôle des engagements est un contrôle interne de la firme du syndic.
Elle nécessite de fait une comptabilité séparé sous la responsabilité du syndic (art. 577-8 §4 5°). Tout personne qui y participe est nécessairement un mandataire (bénévole ou payé) du syndic.

Ce contrôle d'engagements existe encore dans maintes ACP et est en fait un "souvenir" de la cogérance, interdit depuis 01.08.1995.

Le législateur belge compte sur le fait que le copropriétaire belge va réagir individuellement comme un bon père de famille et pas suivre collectivement le joueur de flûte.

Il espère ainsi de limiter les frais des CP. A court terme il aura probablement raison, mais à long terme ... .

Gof · #6 05-08-2010 20:28:19

Merci pour toutes ces explications. Mais elles me semblent un peu contradictoires avec tout ce qui a été dénoncé dans l'ancienne loi et l'exigence de précision qui a soutenu la réforme.

Ceci dit, j'ai tenté d'être pragmatique. L'ACP étant une forme sociale comme tant d'autres, avec ses particularités propres, je me suis très largement inspiré du Code des sociétés (art. 143 et suivants) pour décrire les missions du commissaire aux comptes et le contenu du rapport et de l'attestation qu'il devra faire à l'AG.

J'ai prévu que le rapport devra être joint à la convocation de l'AG ordinaire et joint au pv. Le commissaire devra présenter oralement son rapport en AG. Le rapport ne devra par contre plus être expédié avec le pv de l'AG.

J'ai également prévu une clause d'incompatibilité (liens professionnels avec le syndic, avec un membre du conseil de copropriété, etc.) (art. 133 C.soc.).

Si quelqu'un a encore d'autres suggestions, je suis preneur.

dach · #7 30-01-2011 17:51:25

Je me permet de relancer ce sujet, car je demande si le terme 'commissaire aux comptes' a était bien choisi par le législateur ?

« Art. 577-8/2. L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

Une recherche sur la définition du terme m'a conduit sur icci où il est déconseillé d’utiliser le titre de 'commissaire aux comptes' dans le cadre d’une vérification des comptes d’une copropriété.
L'article de 2008, est-il valable ?
La protection de ce titre de 'commissaire aux comptes' en Belgique est réellement inexistante .

Et donc, un copropriétaire bénévole ou uns simple comptable peut-il être désigné 'commissaire aux comptes' si il n'est pas agréé comme tel?

grmff · #8 30-01-2011 17:54:41

Le "commissaire aux comptes" ne doit avoir aucune compétence particulière aux yeux de la loi. Un simple copropriétaire qui n'y connait rien à la compta peut parfaitement être commissaire aux comptes.

La nouvelle loi est mal faite? Ben tiens...

dach · #9 30-01-2011 18:15:22

Il semble que le sujet fasse débat (un de plus): lien

Dans la loi du 2 juin 2010 sur la copropriété (art. 577-8/2 du Code civil), le contrôle des comptes est confié à un « commissaire aux comptes », copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. Cela fâche l’Institut des experts-comptables car ceux-ci, avec les réviseurs d’entreprises, disposent d’un monopole légal en la matière (article 34, 1° juncto article 37 de la loi du 22 avril 1999 relative aux professions comptables et fiscales). L’Institut des Experts-comptables et des Conseils fiscaux, l’Institut des Réviseurs d’Entreprises et plusieurs experts-comptables externes et réviseur d’entreprises ont dès lors introduit un recours en annulation contre cette loi, en vue de faire confirmer le monopole des experts-comptables externes et réviseurs d’entreprises sur cette mission.

grmff · #10 30-01-2011 18:23:59

A mon avis, ils n'auront pas gain de cause. Sauf si le commissaire aux comptes est rémunéré...

Car l'article de loi sur lequels ils se basent est relatifs aux professions règlementées.

Le commissaire aux compte bénévole sera toujours accepté.
Comme le syndic bénévole. Sur la même base.

(Oups... je sens que ce fil va s'enflammer.... je sors...)

luc · #11 30-01-2011 18:44:31

grmff a écrit :

La nouvelle loi est mal faite? Ben tiens...

Je ne vous comprend parfois pas ... vous êtes contre une loi détaillée, mais quand elle laisse tout la liberté à l'ACP (et le rend en fait juridiquement responsable pour les règles stupides qu'elle impose elle-même), alors vous avez aussi des critiques. Que voulez vous?

N'oubliez pas qu'aucune loi interdit d'être stupide.

Mais aucune loi ne vous exempt des conséquences d'une décision stupide imposé par vous même.

@dach

Le législateur a voulu donner une entière liberté à l'ACP pour définir la fonction du commissaire aux comptes. On peut définir les tâches d'une façon minimale au maximale, mais aussi imposer des règles stupides.

L'AG doit les définir avant de désigner une personne et tout CP peut aller chez le Juge, si les tâches sont irrégulier, frauduleux ou illicites.

C'est un fait si elles sont stupides, que le Juge en va pas les annuler, mais ... l'ACP risque fort d'avoir des problèmes avec des règles stupides quand le syndic se sert à des fins privés des fonds de l'ACP pour récupérer l'argent.

Il va probablement pouvoir le faire impunément et rien devoir rembourser, puisque l'AG a défini des règles stupides et en est à 100% responsables.

Consultez la page suivante du site du SPF "Budget et contrôle de gestion" -> "Un budget" -> "Monitoring", .... mais aussi d'autres sur la fonction minimale.

Un exemple de la définition d'une mission de contrôle externe, qui est assez complète et qui peut servir comme exemple, mais doit être adapté à la réalité du terrain sans sortir du cadre de la loi sur la comptabilité générale de 1975, telle que mis en application par un AR encore à publier, mais qui est dans le "pipeline" :

§ 4. Le mandat du collège des commissaires aux comptes doit au moins comprendre les tâches de contrôle suivantes :
- Certification des comptes annuels
- Certification du rapport annuel, justifiant les frais de gestion
- Certification du rapport annuel, justifiant le coût individuel des prestations
Ces responsabilités doivent notamment s'exercer au travers des activités de contrôle suivantes :
- Revue du système de contrôle interne de la C.T.B, et plus spécifiquement des mesures prises pour distinguer clairement
• les coûts liés aux prestations pour tiers des coûts des prestations financées par l'Etat
• les frais liés à l'exécution des projets des frais de gestion de la C.T.B. • les dépenses en cogestion des dépenses en régie,
- Revue périodique selon un cycle de trois ans de la comptabilité des prestations de toutes natures gérées par les représentations à l'étranger
- Revue des réconciliations effectuées par la C.T.B entre le système de reporting FIT et la comptabilité générale

PS je viens de lire les dernières intervention très utiles, dont je n'ai pas su tenir compte.

grmff · #12 30-01-2011 19:03:09

N'oubliez pas qu'aucune loi interdit d'être stupide.

Je dirais même plus, de très nombreuses lois démontrent la stupidité humaine à très large échelle.

Ce qui est criticable ici, c'est le terme utilisé: "commissaire aux comptes". Il eut été avisé d'utiliser un terme plus générique.

Ceci étant dit, je vois poindre la volonté des comptables de se rendre indispensable et de recevoir des missions en plus, à charge des copropriétés.

Décidément, cette nouvelle loi est bien compliquée, et coûtera bien de l'argent aux propriétaires.

Comme souvent, quand tous les dégoûtés seront partis, il ne restera plus que les dégoûtants.

dach · #13 30-01-2011 19:36:11

Je suis retomber sur une version du 13 juillet 2009 de la proposition de loi:

“Art. 577-8/2.L’assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert extérieur agréé à cette fi n, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

Là le terme était 'vérificateur aux comptes' !
Pourquoi a-t-il était modifié dans la version définitive ? Je Cherche....

dach · #14 30-01-2011 20:35:46

une piste bien belge sur lien

L'article 12 insère un nouvel article 577-8/2. Il y est question de « verificateur van de rekeningen ». Cette expression n'est pas correcte en néerlandais. Elle doit être remplacée par le terme « commissaris ».

luc · #15 31-01-2011 06:13:44

dach a écrit :

une piste bien belge sur lien

Correct, dans son sens positif.

1. Les lois belges sur la copropriété diffèrent fondamentalement depuis 1994 de la loi française sur la copropriété à cause de la manière que l’article 544 du Code Civil a été implémenté dans les articles 577-3 à 577-14 CC, dont le texte est :

Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

2. La loi de 2010 a instauré de fait l’organe interne de l’ACP « Commissaire aux comptes », qui peut être rempli par un mandataire de l’ACP qui est copropriétaire ou non. S’il est externe à l’ACP il devra être agréé par l’Institut compétent (probablement comme expert-comptable). Le texte de l’article 577-8/2 CC tel que publié le 28.06.2010 est :

Art. 577-8/2.
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Si l’ACP décide de confier le contrôle externe à une personne, alors elle devra être agréé par l’Institut compétent (probablement comme réviseur) dans tous les cas et ne pourra pas être un copropriétaire.

3. La loi de 2010 n’a pas fait le toilettage des articles 577-2 à 577-14 CC pour mettre le Code Civil en concordance à 100% avec les principes de la loi de 1994 (rappelez vous : « l’AG est souveraine »).
A titre d’exemple je réfère à la discordance fondamentale entre les termes « syndic d’immeuble » (français) et « syndic de l’ACP » (belge), mais aussi au manque d'une définition explicite de "membre de l'AG".

Syndic d’immeuble
Origine : Loi de 1965

Loi française du 10.06.1965 - Art 18 alinéa 2
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous : ..... - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »

Quelques conséquences :
- le syndic français est responsable pour l’administration et conservation de l’immeuble
- un seul compte bancaire autorisé pour l'ensemble des immeubles gérés par un syndic français
- le syndic français décide des travaux nécessaires, urgents et provisoires
- le règlement de déontologie de l’IPI se base sur un AR de 1993, qui se base de fait sur cette définition française
- …

Syndic de l’ACP
Origine : Loi de 1994

Code Civil belge - Art. 577-5 § 3.
L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Art. 577-8 § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° ...
2° ...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; ...

Quelques conséquences :
- l’ACP est responsable pour l’administration et conservation de l’immeuble
- un compte bancaire par ACP
- le syndic d’ACP décide des travaux urgents et provisoires, mais pas des travaux nécessaires.
- l'AR de 1993, qui a créé l'IPI, n'a pas été adapté aux changements imposés par la loi de 1994, d'où une série de "malentendus" et un certain "malaise".
- …

4. Il est intéressant de lire le rapport annuel de 2006 du Comité P. Dans son paragraphe 1.3.2 ce rapport décrit le contrôle des comptes du comité. Je cite une partie du texte :

Le budget du Comité permanent P et l’ensemble des opérations comptables et financières y afférentes font l’objet d’un contrôle tant interne qu’externe.
En ce qui concerne le contrôle interne, selon l’article 42 du Règlement d’ordre intérieur du Comité, le commissaire aux comptes (désigné en son sein par le Comité permanent P) vérifie la tenue régulière de la comptabilité. Il analyse, entre autres, la bonne affectation des crédits et le non-dépassement de ceux-ci dans le strict respect des postes budgétaires approuvés par la Chambre des représentants. Il dresse un rapport qu’il soumet au contrôle externe de la Cour des comptes et au Comité permanent P en séance plénière pour acceptation du compte budgétaire.

Ce qui précède est mon opinion personnelle.

dach · #16 31-01-2011 18:43:28

Merci pour tout ces détails bien argumentés.

Saxo · #17 01-02-2011 07:19:27

dach a écrit :

une piste bien belge sur lien
Citation :L'article 12 insère un nouvel article 577-8/2. Il y est question de « verificateur van de rekeningen ». Cette expression n'est pas correcte en néerlandais. Elle doit être remplacée par le terme « commissaris ».

Merci pour ce lien !

Si j'ai bien lu, l'amendement n° 68 était on ne peut plus clair, il respectait loi sur l'expertise comptable et - surtout - il donnait aux copropriétaires la garantie que s'ils choisissaient de ne pas confier le contrôle des comptes à un des leurs mais optaient pour un contrôle des comptes extérieur, ce contrôle serait professionnellement certifié puisque l'expert comptable est légalement responsable de son contrôle :

« L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.

Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

Et puis, deux autres amendements sont venus tout embrouiller :

l'amendement n° 30 qui prétexte que «la notion d'expert n'est, en soi, pas une catégorie juridique existante» et le sous-amendement n° 118 qui remplace « vérificateur» par « commissaire .

Voilà comment on travaille.

L'amendement n° 68 a été rejeté.
Les amendements n°s 30 et 118 ont été adoptés !

Qui en est satisfait ????
Où est la garantie professionnelle ????

Demain, vous allez avoir des syndics qui vont contrôler les comptes de leurs confrères.

Pourquoi pas ?

Ou le plombier du coin puisque la notion d'expert n'est pas en soi une catégorie juridique.

Pourquoi pas ?

luc · #18 01-02-2011 07:36:59

Saxo a écrit :

Demain, vous allez avoir des syndics qui vont contrôler les comptes de leurs confrères.

Demain? Là je ne suis pas d'accord. Plutôt hier.

Dans mon ACP cela se passe depuis 2002 dans les coulisses. Le syndic utilise cet "expert" pour "convaincre" une majorité du CdG. Les autres ont été exclus et remplacés par des membres cooptés.

Je ne le sais moi-même par hasard que depuis 2008, lorsqu'un membre du CdG a dévoilé l'existence de cette expertise qui avait invalidé mes remarques concernant la comptabilité, sans procédure contradictoire.

L'IPI approuve de fait cette méthode et a classé ma plainte "sur le rôle".

Cet expert a probablement rendu beaucoup de services de ce type là, puisqu''il a été élu depuis 2002 à des hautes fonctions au sein de l'IPI et fondé des associations qui lui servent d'appui.

grmff · #19 01-02-2011 08:00:03

Cela ne me choque pas qu'un comptable audite un comptable. Pas plus que cela ne me choque qu'un agent immobilier audite un autre agent immobilier.

EN temps que syndic, j'ai eu l'honneur et l'avantage d'être audité par un réviseur. Je vous dis pas ce que cela a coûté: 3000€. Et je vous dit pas à quel point j'ai dû expliquer ce qu'était une copropriété, une répartition, une quotité, une part locataire, un fonds de réserve, un fonds de roulement,...

Ceux qui sont venu m'auditer n'y connaissaient rien en copropriété, et cela leur a pris un temps fou pour entrer dans le système.

Alors, pourquoi ne pas se faire contrôler par ces professionnel du secteur concerné?

Saxo · #20 01-02-2011 14:43:01

grmff a écrit :

cela a coûté: 3000€. Et je vous dit pas à quel point j'ai dû expliquer ce qu'était une copropriété, une répartition, une quotité, une part locataire, un fonds de réserve, un fonds de roulement,...

Bref, les syndics sont bon marché et les experts comptables des imbéciles.

Monsieur le Syndic, vous êtes le Phénix des hôtes de ces bois.

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