choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs

grmff · #1 08-10-2010 15:59:54

Les normes actuelles, tel que définie dans la loi, ne permettent pas de changer le contenu des points à l'ordre du jour au gré des CP présents.

La loi ne dit pas cela. Vous inventez!

rexou · #2 08-10-2010 15:52:04

luc a écrit :

Les normes actuelles, tel que définie dans la loi, ne permettent pas de changer le contenu des points à l'ordre du jour au gré des CP présents.
Et ne permettent pas de prendre une décision à l'insu des absents (qui seraient peut-être venu s'ils savaient que la solution "eurêka" serait choisi).

- En l'occurence, il est question de débattre d'un point qui figure à l'ordre du jour, et d'y adopter la solution qui émerge de ce débat. La dite solution peut ou pas avoir été envisagée auparavant. Il n'est pas question de changer les points repris à l'ordre du jour.

- Quant aux absents, ils ont été avisés de la date, du lieu et de l'ordre du jour. Soit ils se déplacent ou se font représenter, soit ils assument leur absence ! Ce n'est certainement pas en "protégeant" à l'excès les absents que la masse des CP va adopter une attitude participative et constructive. Désolé, mais je ne partage pas (et je ne vois pas en quoi la loi impose) cette considération pour les absents.

De là à faire colloquer les psy par staline... A vous lire, staline aurait donc été laxiste ? Heu... on revisitera le goulag une autre fois... lol

luc · #3 08-10-2010 13:01:57

rexou a écrit :

(...)
Pardon pour ce côté rebelle, mais je crois que trop de rigueur tue la vraie démocratie.

Trop peu de rigueur installe un régime du type stalinien. Qui envoie chez le psychiatre ceux qui votent "non", pour être colloqué.

Revenons à la base de notre discussion.

Les normes actuelles, tel que définie dans la loi, ne permettent pas de changer le contenu des points à l'ordre du jour au gré des CP présents.

Et ne permettent pas de prendre une décision à l'insu des absents (qui seraient peut-être venu s'ils savaient que la solution "eurêka" serait choisi).

rexou · #4 08-10-2010 11:45:16

luc a écrit :

N'imposons pas notre norme, mais la norme définie par les lois, dont surtout, mais pas seulement, les articles 577-3 à 577-14 CC.

Mais nous ne prétendons rien imposer.
Nous pensons qu'il est légitime de laisser la lattitude aux participants d'une AG de débattre de différentes possibilités, d'exposer des idées, et finalement de faire librement un choix à l'issue de ces délibérations.
Aucune norme ne limite ce choix à un oui/non parmi un éventail de possibilités déjà pré-annoncées. Aucune norme ne demande de multiplier les AG pour prendre une décision...

Vous aimez les mots lois, normes, règlements, et vous les interprétez d'une façon parfois particulière...
J'aime quant à moi les mots démocratie, liberté, libre choix... tout en acceptant parfaitement l'idée d'une règlementation, d'une législation et de normes, dont j'essaie de respecter l'esprit de manière générale...

Pardon pour ce côté rebelle, mais je crois que trop de rigueur tue la vraie démocratie.

luc · #5 08-10-2010 10:30:39

rexou a écrit :

Pardon, Luc, je sais que je ne suis pas très malin... mais je ne comprends pas en quoi les textes que vous citez sont en contradiction avec la vision de choses que Grmff et moi partageons...

luc a écrit :

N'imposons pas notre norme, mais la norme définie par les lois, dont surtout, mais pas seulement, les articles 577-3 à 577-14 CC.

rexou · #6 08-10-2010 09:42:43

Pardon, Luc, je sais que je ne suis pas très malin... mais je ne comprends pas en quoi les textes que vous citez sont en contradiction avec la vision de choses que Grmff et moi partageons...

luc · #7 08-10-2010 07:39:46

Je rejoins parfaitement les vues de TREVI, dans l’avant-propos de sa brochure, édité avec LE SOIR, « La copropriété et vous “ (TREVI) du 30.09.2010.

Plus particulièrement le texte suivant à la page 3 :

La Belgique compte quelques centaines de milliers de copropriétaires. Un état, un statut dont ils ne prennent généralement conscience qu’une fois par an : lorsque le bristol les invitant à la sacro-sainte assemblée générale atterrit dans leurs boîtes aux lettres.
Généralement, écrivions-nous. Car, si la copropriété présente de nombreux avantages : mutualisation des coûts, sécurité accrue, socialisation dopée, le partage d’un bien ne s’exonère pas de sérieux inconvénients aux accents parfois sartriens (« L’enfer, c’est les autres »)… Et lorsque les problèmes se présentent, la promiscuité peut rendre l’ambiance plus que désagréable. Aussi, la norme est-elle l’une des garanties d’un vivre ensemble harmonieux. Cette norme, qui concerne quand même près d’un Belge sur quatre, a évolué, changé.(…)

Ainsi que ce texte à la page 13 :

Que devons-nous faire ? Tous ces changements impliquent tout d’abord de changer notre manière de travailler (…)

N'imposons pas notre norme, mais la norme définie par les lois, dont surtout, mais pas seulement, les articles 577-3 à 577-14 CC.

Ce qui rend nécessaire d'avoir des mandataires impartiaux, surtout comme syndic et commissaire aux comptes, professionnels ou non.

rexou · #8 06-10-2010 22:44:58

Je rejoins parfaitement les vues de Grmff, dont le raisonnement me semble parfaitement logique, sensé et cohérent.

Le cas particulier du syndic qui se limite à informer un cercle de privilégiés est très discutable, c'est sur !
Mais une AG est un lieu de discussion, d'échange d'idées, et de prise de décisions. Chacun est invité à y participer et il n'existe aucune raison de multiplier les AG ! Il serait aberrant de prétendre étaler systématiquement une prise de position même importante sur deux AG ou plus !

Le vote en AG est TOUJOURS démocratique. Les absents ont fait le choix de ne pas venir, de ne pas se faire représenter, ou de ne pas s'informer. Qu'ils assument leur choix et ne se plaignent pas ! De plus, il est indiqué sur la convocation les points qui feront l'objet d'un vote.
Vote = Décision, non ?
Ceux qui ne prennent pas part à la prise de décision s'exposent à devoir accepter ce que d'autres auront décidé sans eux. Normal.

Je ne comprends pas du tout le sens de la position de Luc. Et la solution eureka n'est pas à rejeter, c'est de la confrontation des idées et des objections diverses que naît souvent LA solution. Si on rejette ça, on peut tout aussi bien se passer de réunion. Une fois par an, le syndic envoie un questionnaire oui/non à tous les CP et envoie le résultat des votes dans le mois qui suit. Ce serait démocratique... chacun pourrait répondre de façon égale... Soyons un peu sérieux.

grmff · #9 06-10-2010 06:44:52

Oui. La loi met fin à ce genre de fantaisie. Effectivement. Mais pas comme vous le pensez!

Selon la position que je qualifierai de "rigoriste", si l'ordre du jour contient une proposition de remplacement des toitures, avec 3 devis pour 50.000€ chacun environ (ou en tout cas 3 propositions chiffrées), l'AG pourra décider soit pour l'un des devis, soit pour rien du tout.

Selon ma position, l'AG pourra décider d'envoyer un corps de métier pour faire des réparations ponctuelle en lieu et place d'une réparation globale. C'est une 3e voie. Mais elle pourra aussi décider de faire une remise en caoutchouc pour 5000euros, tant que cela reste dans le budget travaux proposé à l'AG.... sans repasser par la case AGE.

Pour revenir à votre question à 50.000€, la nouvelle loi prévoit que la convocation doit informer ou dire comment on peut s'informer:

La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

En outre, la nouvelle loi prévoit une mise en concurrence:

§ 1. L'assemblée générale décide (...) à la majorité des trois quarts des voix (...) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire

Qui dit mise en concurrence, dit que des documents doivent exister pour en attester. Et ces documents doivent être accessibles.

Dès lors, dans ma vision souple et pragmatique des choses, il y a effectivement une limite à la discussion et à la créativité que peut avoir l'AG.

Mais cette limitation ne vient pas de la vision rigoriste. Elle vient de la Loi! Elle est écrite in extenso dans la loi.

L'AG reste et doit rester un lieu de délibération. Délibérer: décider après discussion. Et systématiquement décider de reporter à une AGE, ce n'est plus une discussion.

Les garde-fou existent dans la nouvelle loi. N'inventons pas des règles que la nouvelle loi n'a pas écrite en gommant ce que la nouvelle loi a écrit!!!

La loi utilise les termes "délibération" et "discussion". Ne les gommez pas!

Le syndic qui ne permet pas à tous les propriétaires de s'informer commet un acte contraire à la Loi. Donc, le petit jeu que jouerait votre syndic en informant partiellement les propriétaires serait caduc.

Et pour cela, il n'y a pas besoin d'inventer que l'AG n'a plus le droit de dire autre chose que oui ou non.

Saxo · #10 06-10-2010 06:09:00

grmff a écrit :

Si tous les propriétaires devaient être pleinement informés AVANT l'AG, l'AG ne serait pas un lieu démocratique de décision....

Il y a quelque chose qui m'échappe.

Prenons un cas concret.

Le syndic met le problème des ascenseurs à l'ordre du jour, sans fournir d'information (du moins à la masse des copropriétaires dont vous faites partie. Seul un cercle privilégié sait. Quant à vous, donc, vous ignorez qu'il a déjà un devis.

Votre femme (également propriétaire) ne vient pas à l'AG et vous ne discutez de rien. L'AG sera une sorte de surprise party.

Et boum : vous apprenez en AG qu'il faut décaisser 50.000 euros pour la remise aux normes.

Et selon vous, ce vote sera démocratique !?

Je pense que la loi de 2010 met un terme à ce genre de fantaisie.

grmff · #11 06-10-2010 05:30:41

Ne peut-on pas affirmer que cette condition légale est remplie lorsque TOUS les copropriétaires ne sont pas pleinement et correctement informés ?

Je ne vois pas ce qui vous permet de l'affirmer.

Si tous les propriétaires devaient être pleinement informés AVANT l'AG, l'AG ne serait pas un lieu démocratique de décision...

Sauf à multiplier les AG et à reporter les décisions d'AGO en AGE comme le suggère Luc.

Mais il me semble que RIEN dans la loi n'oblige cela. Il y a égalité des propriétaires, puisqu'ils sont tous invités à l'AG, et peuvent donc participer de la même manière à l'AG.

Ceci étant dit, j'approuve le fait qu'un syndic qui informe seulement une partie des propriétaires agit malhonnêtement.

luc · #12 06-10-2010 05:07:13

Vu qu’un CP de mon ACP a donné son opinion et vu la réplique constructive de Grmff, je me permets de quand même donner mon opinion personnelle.

Une décision d’une assemblée générale est selon moi (et la doctrine) abusive (« onrechtmatig ») si elle méconnait l’égalité entre les copropriétaires, et cela depuis au moins 1995.

La loi de 2010 l’a confirmé en mettant l’accent sur l’information préalable de tous les CP au plus tard lors de l’invitation, dès le 01.09.2010, mais en pratique aussi avant cette date.

Des ACP qui ont suivie la voie du bon père de famille n’auront pas de problèmes, puisque des décisions se prennent dans ce cas dans une série d’au moins deux AG (AGO et/ou AGE).

Cette méthode sera approfondi par moi dans un autre sujet, mais plus tard vu le jugement actuellement en délibéré dans mon ACP (qui est aussi celui de mamiloup) concernant une décision de ce type. En effet le syndic communique une partie des documents de l’ACP qu’à un groupe spécifique constitué dans certains cas que de seulement 60% des CP.

Les décisions prises (tant par l'AG que par le syndic en cas d'urgence au nom de l'ACP) sur base d’informations qui ne sont pas disponibles à tous peuvent être considérés par le Juge compétent d’être abusives et annulés par lui.

Ce qui fait, qu'en cas de décision urgente, le syndic doit, selon moi, motiver sa décision urgente et le communiquer d'urgence tant aux CP, qu'au Conseil de Copropriété. Une annonce aux valves ne suffit pas.

Vu que tout ceci concerne un cas très concret je me limite à cette réplique.

mamiloup · #13 05-10-2010 23:35:11

La question qui tue .... oui, oui.

Légalement cette question correspond à l'article suivant du CC :

"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale."

Ne peut-on pas affirmer que cette condition légale est remplie lorsque TOUS les copropriétaires ne sont pas pleinement et correctement informés ? wink

immorp · #14 05-10-2010 21:33:52

grmff a écrit :

La question qui tue: L'AG a-t-elle encore une marge de manoeuvre pour prendre une décision? Peut-on discuter d'un point à l'ordre du jour, et voter sur une question qui se définirait au cours de l'AG, ou est-ce que la question doit être posée avec précision avant l'AG (avec devis, prix, procédure, délais, précisions dans l'intervention, etc...)

C'est bien la question qui nous intéresse !

grmff · #15 05-10-2010 21:26:18

C'est un raisonnement dont le sens m'échappe. J'ai l'impression que vous inventez des raisonnements pour avoir raison, coûte que coûte.

Au moins, nous sommes deux à avoir cette impression.

Sachez toutefois que je en cherche pas à avoir raison à tout prix. La question est plus que fondamentale, et la pratique des autres pimonautes m'intéresse au plus haut point!

La question qui tue: L'AG a-t-elle encore une marge de manoeuvre pour prendre une décision? Peut-on discuter d'un point à l'ordre du jour, et voter sur une question qui se définirait au cours de l'AG, ou est-ce que la question doit être posée avec précision avant l'AG (avec devis, prix, procédure, délais, précisions dans l'intervention, etc...)

luc · #16 05-10-2010 09:18:51

grmff a écrit :

Les AGO, par définition selon le code civil nouvelle version, il n'y en a qu'une et une seule par an. Voilà pourquoi je trouve que les comparaisons que vous faites, systématiquement, avec le parlement ne conviennent pas!

C'est un raisonnement dont le sens m'échappe. J'ai l'impression que vous inventez des raisonnements pour avoir raison, coûte que coûte.

Comme j'ai d'autres chose à faire et comme j'ai compris que vous croyez avoir raison parce que vous avez raison, alors tout ceci devient en fait une polémique, qui n'a aucun intérêt réel pour les visiteurs de ce forum.

grmff · #17 04-10-2010 21:25:09

Dire que je ne suis pas démocratique parce que que je rejette la solution "eurêka" est au moins un peu exagéré.

Pas du tout. C'est très exactement cela: vous vider de leur sens et de leur intérêt les AG, seul lieu démocratique de décision des ACP.

Votre vision n'est rien d'autre qu'une confiscation bureaucratique du pouvoir des AG.

Et, au risque de me répéter, et des fois que vous ne l'ayiez pas compris: je ne peux y souscrire.

grmff · #18 04-10-2010 21:22:46

Ce que ne peut pas être le cas avec des solutions "trouvés" lors l'AG. Ne sont pas là physiquement: les CP représentés ET les CP absents.

Ceux qui ont choisi d'être représenté donne leur confiance à la personne qui la représente.

Et ceux qui sont absents et pas représentés ont tort.

Et cela ne doit pas empêcher l'AG d'être le coeur des décisions, cela ne doit pas empêcher d'avancer. Or, dans les assemblées que vous citez, les gens ont le temps et sont payer pour ne faire que cela: chicaner à faire 3 pas en avant et 3 pas en arrière...

Les AGO, par définition selon le code civil nouvelle version, il n'y en a qu'une et une seule par an.Voilà pourquoi je trouve que les comparaisons que vous faites, systématiquement, avec le parlement ne conviennent pas!

Rendons le pouvoir à ceux qui se déplacent! Evitons de vider ces séances de leur intérêt. Le nouveau code civil a voulu leur rendre de l'intérêt et de la structure... mais sans la vider de leur sens. L'AG a le pouvoir que le code civil lui donne depuis toujours: être le lieu de discussion et de décision issues de ces discussions.

Si les discussions ne conduisent pas à une décision, à quoi sert-elle?

Ceci est conforté par les changements imposés par la loi de 2010.

C'est votre impression. Mais vous ne m'avez toujours pas démontrer où...

luc · #19 04-10-2010 19:44:36

grmff a écrit :

(...)
Dire d'une décision qu'elle est une décision "eureka" afin de la discréditer est en dessous de ce que je pouvais attendre de vous.
Votre manière de discréditer ce mode de fonctionnement en dit long sur votre confiance en une discussion de groupe.
(...)

Tout au plus je ne peux que constater vous appliquez la méthode, que vous me reprochez, vous-même.

J'ai une confiance dans une discussion de groupe, si le dès ne sont pas pipés. En d'autres mots si tous sont là ET informé de la même façon.

Ce que ne peut pas être le cas avec des solutions "trouvés" lors l'AG. Ne sont pas là physiquement: les CP représentés ET les CP absents.

N'importe quel assemblée constitué démocratiquement, ne permet pas qu'un amendement soit soumis, discuté et voté lors de la même séance.

Je suis auss, comme eux, contre cette méthode "eurêka" et mon opinion est qu'on doit permettre aux CP non présent physiquement à être informé et a s'exprimer (moyennant par exemple dans changement de directive de vote à son mandataire).

Ceci est conforté par les changements imposés par la loi de 2010.

Dire que je ne suis pas démocratique parce que que je rejette la solution "eurêka" est au moins un peu exagéré.

rexou · #20 04-10-2010 14:31:50

grmff a écrit :

Citation :De la confrontation des idées le consensus commence à émerger
S'il a dit cela, il est loin d'être cohérent avec ce qu'il dit maintenant.

02/10 à 09H09 dans ce forum smile

Zlurp · #21 27-09-2010 07:40:58

Bonjour,
A l'A.G. de 2009, nous avons eu 1 devis pour la rénovation des ascenseurs.
Ces travaux ont été refusés par les copropriétaires
A l'A.G. du mois de juin 2010, il a été décidé de faire les travaux de rénovation des ascenseurs.
Nous avons aussi décidé de changer de syndic .
En septembre, une A.G.E. a eu lieu et nous avons choisi un nouveau syndic.
Lors de cette A.G.E, le président du C.C. nous a informé que les travaux de mise en conformité des ascenseurs avaient été prévus par le syndic sortant (son contrat se termine le 31 décembre)
Ce syndic avait-il le droit de demander ces travaux, sachant qu'ils ne seront pas terminés avant la fin de son mandat ?
Il y a 3 ascenseurs et les travaux n'ont pas encore commencé.
Merci

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