Contrat à répétition et indexation loyer

Agathe · #1 14-01-2012 14:37:02

Bonjour,
Ma compagne a signé le 1er février 2008 un premier contrat de location qui a été enregistré pour une durée de 1 an et un loyer mensuel de 595 €. Le contrat a été prorogé tacitement en 2009 mais il n'y a pas eu d'indexation de loyer.

Le 1er février 2010, le propriétaire exige une augmentation de loyer sinon il dit qu'il y mettra son fils dans les lieux. Ma compagne accepte donc de signer un nouveau contrat (non enregistré) qui ne fait pas référence au premier contrat pour un loyer mensuel majoré à 650 €, soit une augmentation de 65 €. Comme il n'y a pas eu d'indexation en 2009 et en 2010, je suppose que cette augmentation couvre l'indexation.

A présent le fils qui a racheté le bien à son père, exige aussi une indexation à compter de 2012.

La question fondamentale que je me pose est la suivante :
La nouvelle indexation exigée pour 2012 doit-elle se référer au loyer de base de 2008 (595 €) ou c'est le deuxième contrat ne faisant pas référence au premier contrat qui doit être pris en considération pour le loyer de base entrant dans la formule d'indexation (soit 650 €).

Peux-t'on faire ainsi des contrats à répétitions ? Il semble que le deuxième contrat d'un an est une façon d'éviter de tomber dans un bail à 9 ans.
Ma compagne ayant signé ce deuxième contrat, je suppose qu'on ne peut plus remettre en question l'augmentation unilatérale du loyer.

Est-on dans un bail à 9 ans ou s'agit-il d'un nouveau contrat de courte durée ?

Merci de votre attention

Panchito-9340 · #2 14-01-2012 15:36:36

Il n'y a plus qu'un seul contrat qui compte: celui signé en dernier lieu.

Quelle est la date de signature et la date de prise d'effet?

Agathe · #3 14-01-2012 16:37:45

Le deuxième contrat a été signé le 1er février 2010 correspondant aussi à la prise d'effet.

Merci pour la réponse.

Agathe · #4 14-01-2012 16:40:48

Est-on dans un bail à 9 ans ? Si c'est le deuxième contrat qui compte (01/02/2010), on est encore dans un bail de courte durée. Mais quid au 01/02/2012 ?

grmff · #5 14-01-2012 16:52:15

Le cas est plus compliqué et discutable qu'il n'y parait.

En effet, dans le cas de baux successif de moins de 3 ans, pour lesquels le renon a été donné par le propriétaire, le loyer de base ne peut augmenter de plus que l'index pendant une période de 9 ans...

Panchito-9340 · #6 14-01-2012 18:08:02

D'après les informations fournies, le propriétaire n'a pas signifié de renom par écrit.
J'ai l'impression que le locataire a accepté de signer un nouveau bail de 1 an (?) sans disposer d'un renom en bonne et due forme. Il serait logique de penser que le propriétaire voulait garder ce locataire mais avec un loyer supérieur car, par exemple, il aurait consenti entre-temps à des améliorations de grande envergure. Sans autre document écrit, tout donne à penser que tant le locataire que le propriétaire étaient tous deux enchantés de signer un nouveau contrat avec un loyer supérieur.

D'autrepart si personne n'a signifié de renom pour le 1er bail, on pourrait aussi prétrendre que seul celui-là est valable juridiquement, s'est transformé en bail standard de 9 ans, et que le deuxième est donc caduque... Mais pourquoi alors le locataire aurait-il accepté de signer un autre bail à d'autres conditions? Et surtout pourquoi aurait-il payé ce nouveau loyer depuis déjà février 2010 et viendrait trouver à redire seulement en janvier 2012??

Le loyer indexé sur base du second contrat est de 667,63 EUR depuis février 2011 (mais le propriétaire ne peut retourner que maximum 3 mois en arrière).

Voir:ici

Agathe · #7 14-01-2012 18:35:23

Oui c'est exacte, il n' y a pas eu de renom du propriétaire. Le locataire a accepté l'augmentation car elle n'avait pas la possibilité de déménager seule à l'époque en plein hiver. Le propriétaire menaçait de mettre son fils s'il ne pouvait pas obtenir ce qu'il voulait. Il n'y a eu aucune amélioration faite et c'est ça qui est râlant.

Comme le fis qui a racheté le bien à son père veut indexer le nouveau loyer à compter de mars 2012, je suppose qu'il faut attendre la date anniversaire en janvier 2012 pas encore connue. Il a déjà annoncé une augmentation de 30 € mais c'est bien sûr impossible de le savoir à l'avance. Pour 2011, ça ferait effectivement 667.63 €.

Panchito-9340 · #8 14-01-2012 18:42:14

Oui c'est exacte, il n' y a pas eu de renom du propriétaire. Le locataire a accepté l'augmentation car elle n'avait pas la possibilité de déménager seule à l'époque en plein hiver.

Mais, si le propriétaire n'a pas envoyé de renom, le locataire avait parfaitement le droit de rester dans les lieux avec l'ancien loyer, sans que le locataire ne doive effectuer la moindre démarche...Il lui suffisait de rester dans les lieux loués! Après 1 an et 1 jour, le 1er contrat se serait automatiquement transformé en contrat de 9 ans, avec l'ancien loyer garanti pour les 8 années suivantes!!

Panchito-9340 · #9 14-01-2012 18:47:13

Pour répondre à votre question sur l'indexation par rapport au 2ème contrat, le propriétaire peut réclamer l'index pour novembre 2011 - décembre 2011 et janvier 2012; soit 17,63€ x 3.

PIM · #10 14-01-2012 19:54:24

- je suppose qu'on parle bien d'un bail de résidence principale

- S'il fallait soumettre tout cela à l'appréciation d'un juge de paix, à savoir ces 2 baux et les explications (étayées par des pièces ??) montrant pourquoi la locataire a (bêtement) cédé au chantage du bailleur (alors qu'il aurait dû notifier le renon pour le premier bail avec un préavis et qu'il ne l'a apparemment pas fait), j'ai la conviction que le juge déclarerait le 2e bail comme nul et non avenu puisque conclu entre les mêmes parties pour le même immeuble.

Et qu'en conséquence, le premier bail serait le seul valable et transformé en bail de 9 ans.

Par ailleurs, "le fils a racheté la maison à son père" est une démarche fiscalement curieuse.
Sur quoi reposez-vous cette affirmation ?
Vous avez reçu un avis officiel ? De quelle nature ?

rexou · #11 14-01-2012 20:08:33

Il est surprenant quand même de commencer par signer un contrat et ensuite se poser les questions fondamentales des modalités à appliquer.

J'admets qu'un juge de paix pourrait être enclin à annuler le dernier bail établi pour ne prendre en compte que le premier bail indexé, mais je ne suis pas du tout d'accord avec le terme de "chantage" exercé par le bailleur. Le bailleur a présenté deux alternatives. C'est bien son droit. Et le locataire a choisi. A tord ou à raison, mais quand on signe, on assume.

En ce qui concerne l'indexation prévue pour mars 2012, voyez les index de départ et ceux de février 2012. A vue de nez, je dirais environ 25 euros...

Agathe · #12 14-01-2012 20:11:37

A l'époque, la locataire n'avait pas encore établi sa résidence dans le bien. Elle a en effet cédé trop facilement au propriétaire qui lui téléphonait mais il n'y a pas d'écrit. C'est d'autant plus râlant qu'il n'y a eu aucune amélioration. On ne peut pas revenir en arrière puisque la locataire a signé le deuxième bail et a donc marqué son accord sur l'augmentation du loyer ....

Selon les dernières informations, c'est encore sur base d'une conversation téléphonique que la locataire a appris que le fils avait l'intention de racheter le bien à son père (mais ce ne serait pas encore fait). Pourquoi est-ce une démarche fiscalement douteuse ?

Panchito-9340 · #13 14-01-2012 20:20:20

Parce que le père (et donc le fils) a tout intérêt à établir une donation en tranches (par exemple d'abord la nue-propriété et puis l'usufruit)...

Pour éviter des droits de succession trop importants.

Si le fils rachète, il doit payer des droits d'enregistrement sur la valeur totale, et cela ne tien nullement compte du fait qu'il soit héritier putatif.

Le fils est-il fils unique?

PIM · #14 14-01-2012 20:21:48

- je n'ai pas écrit "fiscalement douteuse" mais "curieuse".
Une donation, par exemple, serait plus usuelle.
Mais ce n'est pas l'essentiel du débat.

@ rexou: je parle de chantage, car ce bailleur abuse de la situation et agit en méconnaissance du droit.
Volontairement ?

Invoquer une occupation d'un membre de sa famille , sans préavis et pour un bail de courte durée. Et déclarer y renoncer en échange d'un loyer majoré.
C'est du n'importe quoi.
Et ça a marché !

Moi, j'irais chez le juge: il vous remettra les pendules à l'heure.

Une petite procédure en conciliation, gratuite, présentée subtilement (pour n'énerver personne...) sur le thème: dites-donc, M. le Juge, je ne comprends pas très bien comment il faut faire pour l'indexation: on prend le premier bail ou le 2e ?...

Je serais bien curieux de voir ça !

Agathe · #15 14-01-2012 20:22:06

La locataire justifie la signature du nouveau bail en disant : "J'étais seule avec un enfant et j'avis pas envie de devoir déménager en plein hiver". Je crois sincèrement que le propriétaire a profité de la situation. Il n'est plus possible de revenir en arrière sauf s'il y a une raison de nullité mais laquelle car les preuves ne peuvent pas être présentées (absence d'écrit).

Selon ma logique, il ne peut pas y avoir deux baux pour un même bien. Il aurait fallu procéder par avenant, d'autant plus que le premier bail a été enregistré par le propriétaire et non le deuxième. Ce serait selon moi la seule possibilité de nullité à condition que la loi le prévoit ?

Et si c'est le deuxième contrat qui est valable, l'indexation devrait se baser sur le nouveau montant augmenté comme loyer de base ....

rexou · #16 14-01-2012 20:29:04

Agathe a écrit :

La locataire justifie la signature du nouveau bail en disant : "J'étais seule avec un enfant et j'avis pas envie de devoir déménager en plein hiver".

Ben tiens... Ella n'avait pas envie de devoir déménager... eh bien qu'elle soit heureuse, elle n'a pas déménagé. Elle a signé. Maintenant, il faut assumer.

L'hiver, l'enfant, ce sont des (très mauvais) prétextes. Le bail étant annuel, il expirera encore en hiver et l'enfant sera toujours là...

Agathe · #17 14-01-2012 20:32:15

Elle pensait devoir quitter dans des délais très brefs. Même si ce sont des mauvaises raisons, cela l'a rendu inquiète, à tord vraissemblalement.

De toute façon, je suis du même avis que PIM qui dit qu'on ne peut conclure deux contrats pour un même immeuble entre les mêmes parties. Ce serait une raison de nullité.

rexou · #18 14-01-2012 20:33:49

PIM a écrit :

@ rexou: je parle de chantage, car ce bailleur abuse de la situation et agit en méconnaissance du droit.
Volontairement ?
Invoquer une occupation d'un membre de sa famille , sans préavis et pour un bail de courte durée. Et déclarer y renoncer en échange d'un loyer majoré.
C'est du n'importe quoi.
Et ça a marché !
Moi, j'irais chez le juge: il vous remettra les pendules à l'heure.
Une petite procédure en conciliation, gratuite, présentée subtilement (pour n'énerver personne...) sur le thème: dites-donc, M. le Juge, je ne comprends pas très bien comment il faut faire pour l'indexation: on prend le premier bail ou le 2e ?...
Je serais bien curieux de voir ça !

Oui, Pim, d'accord, le bailleur n'a pas age en parfaite conformité avec le droit. De là à affirmer qu'il abuse de la situation, je ne franchis pas le pas.

Mais je vous accorde qu'un juge serait susceptible de donner raison au locataire, même si pour moi, quand on signe, il faut assumer.

PIM · #19 14-01-2012 20:37:10

S'il s'agit d'un bail de résidence principale, les dispositions de loi concernée sont impératives.

Pas besoin de justifier quoi que ce soit dans le chef de la locataire: il n'y a pas eu de renon donné au 1er bail: il s'est transformé en bail de 9 ans. Point barre.

Le 2e bail est nul.

@ rexou: ne commençons pas avec des jugements de valeur.
Le bailleur n'a pas respecté la loi. C'est tout.
Dire "elle a signé", n'excuse pas tout et n'importe quoi.

@ agathe: Moralité de l'affaire: si vous ne voulez pas aller directement chez le juge, consultez un avocat pour avoir son avis, sur base des pièces du dossier.

Et merci de venir nous raconter qui a finalement raison (en droit).

rexou · #20 14-01-2012 20:37:58

Agathe a écrit :

De toute façon, je suis du même avis que PIM qui dit qu'on ne peut conclure deux contrats pour un même immeuble entre les mêmes parties. Ce serait une raison de nullité.

En effet, je ne nie pas qu'un juge pourrait statuer en ce sens. Et si tel était le cas, on serait dans un bail de neuf ans dans sa troisième année. Et à l'expiration de cette troisième année, le bailleur peut résilier pour occupation personnelle (ou occupation de son fils). Et on en reviendrait à un déménagement en hiver avec un enfant...

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