Vérifier la solvabilité d'un locataire?

mauvaislocataires · #1 03-10-2012 07:48:31

comment vérifier la solvabilité de votre locataire?
les fiches de salaire c'est bien pour les gens qui travail (employer, cadre ou ouvrier) mais pour un indépendant ou un rentier c'est pas évident.
-que puis je demander comme papiers officiel sans me retrouver avec des copies bidons ou falsifiées
Est-il déjà criblé de dettes comment savoir avec certitude?
si vous avez des conseils je suis preneur

rexou · #2 03-10-2012 09:41:55

mauvaislocataires a écrit :

comment vérifier la solvabilité de votre locataire?
les fiches de salaire c'est bien pour les gens qui travail (employer, cadre ou ouvrier) mais pour un indépendant ou un rentier c'est pas évident.
-que puis je demander comme papiers officiel sans me retrouver avec des copies bidons ou falsifiées
Est-il déjà criblé de dettes comment savoir avec certitude?
si vous avez des conseils je suis preneur

Il n'existe ps de critère absolu ni de sécurité absolue.
Vous pouvez rayer le mot certitude de votre vocabulaire de bailleur.

Toute situation est évolutive. Les statuts de travailleur d'une serveuse de café ou d'un fonctionnaire nommé sont incomparables. Un cadre peut perdre son boulot. Un indépendant peut faire faillite. Et un rentier est rarement locataire...

Louer c'est accepter une part de risque. Vous pouvez vous informer, vous faire une idée.
- Demander à voir (consulter) les dernières fiches de paie : c'est admis même par le syndicat des locataires.
- Demander et conserver photocopie de ces fiches : c'est parfois jugé excessif, mais si le candidat refuse, vous pouvez ne pas louer.
- Contrôler (en téléphonant par exemple) la validité de ces documents.
- Demander la dernière adresse, preuves de paiement des derniers loyers, et nom et adresse du proprio. Contacter éventuellement ce proprio ou des voisins
- Vérifier si fichage pour dettes.
- Demander à visiter le logement actuel (ceci plus pour le mode de vie que pour la solvabilité) ou à tout le moins y fixer RV avec votre candidat pour examiner un document par exemple...
- ...

panchito · #3 03-10-2012 12:18:29

mais pour un indépendant ou un rentier c'est pas évident.

Pour un indépendant, le seul élément valable est son dernier AER (Avertissement Extrait de Rôle), où sont indiqués, entre autres, son chiffre d'affaires, ses frais professionnels et...surtout son revenu imposable.

Quant au rentier, de quels types de rentes vit-il?
- De ses loyers? Mais alors pourquoi voudrait-il vous louer votre bien?
- De ses placements? Pourquoi n'aurait-il pas diversifié ses investissements en achetant des biens immobiliers? Qui place tous ses avoirs en bourse en oubliant l'immobilier?

rexou · #4 03-10-2012 14:21:41

L'AER d'un indépendant est informatif, mais peu garant de sa solvabilité. Il est vrai que c'est une indication intéressante...

La solvabilité d'un rentier... ne vous inquiétez pas ! tongue

Vous pouvez essayer de louer à un couple de fonctionnaires dont les parents rentiers se portent garants. C'est une façon de limiter les risques, mais vous augmentez fort le risque de vide locatif !

jeanbrussel · #5 04-10-2012 10:45:36

Bonjour,

Perso, je demande à voir leurs extraits de compte des trois derniers mois.
Croyez moi, c'est très sélectif (beaucoup de refus).

Pour ceux qui acceptent j'ai plus facile à accorder ma confiance si leur situation bancaire est saine. J'oubliais quand ils se présentent je demande à voir également leur carte bancaire pour vérifier que les extraits qu'ils me montrent sont bien les leurs.

rexou · #6 05-10-2012 09:11:01

jeanbrussel a écrit :

Perso, je demande à voir leurs extraits de compte des trois derniers mois.
Croyez moi, c'est très sélectif (beaucoup de refus).

Très sélectif, surement très efficace aussi.
Très intrusif quand même... et très limite...

L'inconvénient, c'est le risque de vide locatif par manque de candidat non recalé.

jeanbrussel · #7 06-10-2012 09:13:51

rexou a écrit :

Très sélectif, surement très efficace aussi.
Très intrusif quand même... et très limite...
L'inconvénient, c'est le risque de vide locatif par manque de candidat non recalé.

J'attire votre attention sur le fait que je loue à Bruxelles de petits appartements à loyer attractif et pour lesquels les candidats ne manquent pas.

Dernière location; plus de 20 visites dont 8 candidats voulant signés tout de suite. Un seul à répondu parfaitement à mes conditions et nous avons conclus.

Le tout réalisé dans les 2 premières semaines de mise en location et à 2 mois et demi de la libération de l'appartement.

Maintenant pour la location d'appartements de standing, il est clair que j'adopterais une autre politique.

rexou · #8 07-10-2012 15:34:41

Dans ces conditions, plus d'inconvénient ! wink
Bonne méthode sélective. smile

evalia · #9 07-10-2012 17:56:18

J'avais visité pas mal d'appartements ces derniers temps et tous les propriétaires demandaient des fiches de paye, c'est devenu la norme. Et ils exigeaient également un CDI, ce que je trouve un peu limite étant donné qu'en ces temps difficile cela devient assez rare.

J'en ai même eu un qui ma demandé fiche de paye + la photocopie de la carte d'identité. Je me suis méfiée car de nombreux "arnaqueurs" exigent la photocopie de la carte d'identité pour pouvoir l'utiliser à mauvais escient.
Donc j'ai refusé de l'envoyer par mail mais je me suis rendue sur place pour la visite avec ma photocopie. Le propriétaire l'a regardé d'un air méfiant et m'a demandé de voir ma vraie carte d’identité pour vérifier que je n'étais pas une sans-papier avec une fausse carte. Je suis partie vite fait.

Je veux bien que le propriétaire vérifie, c'est son droit, mais il ne faut pas pousser comme le monsieur dans mon exemple tongue

panchito · #10 07-10-2012 18:07:18

Si vous saviez le nombre d'arnaqueurs qui essaient d'entuber les propriétaires avec de faux papiers....

Erico · #11 07-10-2012 20:50:12

demander à voir le contrat de travail et préférer quelqu'un qui a un CDI c'est normal, en même temps un CDI n'est pas une garantie absolue, quelqu'un qui a un CDI peur perdre son job demain et ce pour diverses raisons : licenciement économique, faute grave, ,etc, etc...

mais il est logique de demander un max de preuves de solvabilité et de prendre un max de garantie, moi j'essaye toujours , parfois c possible, parfois pas, que quelqu'un de solvable, se porte caution !

Erico · #12 07-10-2012 20:52:03

si un jour vous ètes propriétaire de plusieurs bien evalia et que vous louez à des gens et que vous aurez eu, comme la plupart d'entre nous , beaucoup d'emmerdes avec vos locs....croyez moi, vous comprendrez notre attitude !

grmff · #13 07-10-2012 22:03:51

Demander à consulter la carte d'identité est absolument normal. Personnellement, je prends systématiquement une copie de la carte d'identité de mes locataires.

J'ai déjà eu des faux. Fausses fiches de payes, notamment. Fausses signatures également.

Donc, si un propriétaire demande des informations, c'est relativement logique.

Personnellement, je demande beaucoup Au moindre blocage, je laisse tomber. J'ai très souvent des gens qui ne comprennent pas pourquoi je demande tout cela au premier contact téléphonique (composition familiale, source des revenus, capacité financière, possibilité de dépôt de la garantie lcoative, etc.) Certains trouvent cela suspect, et laissent tomber. Mais c'est excessivement rare.

La plupart des gens trouvent normal que le propriétaire s'informe un minimum sur la personne à qui ils vont confier un bien d'une valeur de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Je n'ai pas de problème à ne pas travailler avec ceux qui ne comprennent pas qu'on pose des questions. Dans votre exemple, le monsieur ne pousse pas trop loin. C'est juste vous qui partez un peu trop tôt.

Par contre, je comprends parfaitement que vous n'envoyez pas de copie de carte d'identité par mail. Ce serait effectivement imprudent.

evalia · #14 07-10-2012 22:22:54

Passer par toutes ces procédures avant même de visiter le bien?

J'étais surtout surprise que l'on me demande tout ça, c'est bien la première fois que l'on me demande mon ID sans avoir visité l'appartement. (et pourtant j'en ai visité beaucoup) la locataire m'ayant posé un lapin, je me suis rendue au bureau du proprio. (qui avait un resto juste à côté) Et par après j'ai plutôt mal pris que le propriétaire me regarde d'un air suspicieux en faisant des allers et retour entre moi et la photo de ma carte d'identité et retourne ma carte dans tous les sens pour l'examiner.
Je me disais que si le premier contact est la suspicion que cela ne promettait rien de bon pour la suite.

Soit il y'a de plus en plus de faux ce qui entraîne une méfiance, mais j'ai l'impression que c'est un phénomène récent. Il y'a 5-10 ans on ne demandait pas autant de preuve quand même?

panchito · #15 08-10-2012 06:47:39

Mais il y a 5-10 ans les lois étaient encore plus ou moins équlibrées entre propriétaires et locataires.

A présent les locataires ont tous les droits et les bailleurs pratiquement plus aucun! Sans compter toutes les procédures, attestations, certificats et taxes diverses.

Donc avant de signer un bail avec un locataire et lui confier les clés d'un bien qui dépasse souvent 250.000€ (pour un appartement à BXL), vous comprenez que les bailleurs prennent un minimum de précautions.

Pensez-vous que votre banque (organisme privé au même titre qu'un bailleur privé) vous accorde un prêt de 250.000€ sans vous demander votre carte d'identité??
Sans parler du reste....

Erico · #16 08-10-2012 07:16:47

evalia, svp il faut nous comprendre et surtout essayer de vivre avec son temps

la crise économique aujourd'hui est pire qu'il y a 10 ans et pire qu'il y a 5

les nouvelles technologies auxquelles tout le monde a accès maintenant, ce qui n'était pas le cas avant, permettent de tout falsifier

les risques de perdre son emploi s'aggravent tous les jours rapport à il y a 10 ans

etc, etc..

bref les risques, pour nous, s'aggravent et se multiplient....donc nous prenons plus de précautions....ça se tient !

sans compter que plus nous avons eu des mésaventures et plus nous entendons que d'autres proprios ont eu des mésaventures ( et pour ça ce forum est une mine d'or ) plus on fait le max pour en éviter de nouvelles

et dans un autre domaine, croyez moi, c idem, par ex les banques avant de prêter demandent de plus en plus de garanties et exigent beaucoup plus d'infos qu'avant

evalia · #17 08-10-2012 15:49:26

Je comprend mieux votre situation mais il est vrai que j'ai un point de vue de locataire bien que j'ai des parents propriétaires de plusieurs biens et j'entend aussi leurs échos.

Il est déjà si difficile de trouver des locations décentes et lorsque c'est le cas on est plus de trente à être dessus. Et la personne qui n'a qu'un CDD ou qui fait de l'intérim, pire le chômeur (celui qui cherche réellement pas le glandeur) a très peu de chance de trouver un logement.
Et dites-moi si je me trompe mais paradoxalement, j'ai la sensation qu'il y'a plus de suspicion envers le futur locataire concernant les locations bon marché.
J'ai une amie qui en avait marre de ces procédures et qui a loué un tout petit appartement à plus de 1000 euros par mois pour éviter de prouver ses revenus, etc.

Finalement j'ai l'impression que tout le monde est perdant dans l'histoire.

rexou · #18 08-10-2012 17:53:27

evalia a écrit :

Je comprend mieux votre situation mais il est vrai que j'ai un point de vue de locataire bien que j'ai des parents propriétaires de plusieurs biens et j'entend aussi leurs échos.
Il est déjà si difficile de trouver des locations décentes et lorsque c'est le cas on est plus de trente à être dessus. Et la personne qui n'a qu'un CDD ou qui fait de l'intérim, pire le chômeur (celui qui cherche réellement pas le glandeur) a très peu de chance de trouver un logement.
Et dites-moi si je me trompe mais paradoxalement, j'ai la sensation qu'il y'a plus de suspicion envers le futur locataire concernant les locations bon marché.
J'ai une amie qui en avait marre de ces procédures et qui a loué un tout petit appartement à plus de 1000 euros par mois pour éviter de prouver ses revenus, etc.
Finalement j'ai l'impression que tout le monde est perdant dans l'histoire.

Les appartements à loyer peu élevés sont les plus recherchés (sur Bruxelles au moins). Logiquement, ce sont aussi ceux pour lesquels se présentent les candidats les moins fortunés, les moins solvables mais aussi les plus instables.

Plus de mille euros de loyer mensuels, cela correspond à plus qu'un "tout petit" appartement. Et ce n'est plus vraiment un loyer modéré...

La location, c'est aussi une affaire de feeling... Je loue souvent à des gens qui ne présentent pas un profil "idéal". Notamment des indépendants. J'ai en ce moment deux indépendants Polonais. Pas de problème, et une location à loyer "normal" (800 euros charges communes incluses). Des gens corrects et un appartement correct aussi. Si vous diminuez de moitié le loyer, la qualité du bien est à l'avenant et diminue dans des proportions bien plus importantes... quant au nombre de candidats, il se multiplie...

Dans votre cas, si vos parents se portent caution, personne ne vous demandera d'autre garantie il me semble.

jeanbrussel · #19 08-10-2012 17:54:58

evalia a écrit :

Et dites-moi si je me trompe mais paradoxalement, j'ai la sensation qu'il y'a plus de suspicion envers le futur locataire concernant les locations bon marché.

Vous savez louer un bien est un contrat de confiance entre bailleur et preneur quel que soit le bien. Aussi que le montant du loyer soit dérisoire ou énorme, il est du devoir du bailleur de s'assurer que le preneur est en mesure d'assumer sa charge locative.

Pour les locations bon marché ou les candidats affluent comme neige en hiver des mesures adéquates sont nécessaires pour séparer le bon grain de l'ivraie.

Pour les locations haut de gamme la suspicion reste la même mais l'approche est différente tout simplement.

Et pour la petite histoire, sachez que mon dernier bail concerne une dame émergeant au cpas et son nouveau conjoint salarié seulement depuis 7 mois.

Ils ont été les seuls à me montrer une situation comptable stable via leurs derniers extraits bancaires.

Pourtant j'avais d'autres candidats avec des CDI mais qui refusaient mes conditions énumérées plus bas dans ce forum.

Personnellement, j'impose des conditions, on les acceptent et un climat de confiance engendre la conclusion d'un bail.

Maintenant les déconvenues sont toujours possibles mais ainsi j'espère largement limitées.

libra · #20 19-10-2012 11:33:14

C'est quoi un CDI? Merci.

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