[Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

ericbruxelles · #1 13-12-2013 20:51:27

Bonjour à tous,

Depuis des mois je m'intéresse au marché immobilier ancien et aujourd'hui j'ai été rendre visite à une société d'immobilier neuf.

On m'a fait découvrir un nouveau projet qui sera livré fin 2015 dans une commune de Bruxelles (1070). Un projet similaire à celui ci a été terminé et vendu avec succès juste à côté. La situation est idéale proche de l'hopital erasme, du metro, de plusieurs parcs, du westland shopping, d'un golf, d'écoles...

Parmis tous les appartements disponibles, il y a un studio au rez de chaussée de 43m² avec une terrasse de 16 m². Le prix est de 115000€ HT.

N'ayant pas d'apport immédiatement disponible et compte tenu que le batiment n'est pas terminé, le paiement du bien se fait par tranches (2,5% (3000€) à la reservation, 2,5% au compromis, et ensuite 10 tranches au fur et à mesure de l'avancée des travaux).

Je trouve la situation idéale étant donné que cela me laisse 2 ans pour mettre des sous de côté tout en remboursant progressivement le crédit emprunté au fur et à mesure des travaux.

Une fois le studio livré, je pourrai profiter des rentes locatives avec une partie du capital déjà remboursé lors des travaux

J'aimerai avoir votre avis sur cette possibilité, ce serait une première acquisition.

J'ai également le sentiment qu'anderlecht est en développement et que la plus value espérée peut être plus importante qu'ailleurs à bruxelles.

Merci d'avance pour vos réactions,
Eric.

wayne · #2 14-12-2013 16:02:36

L'idée n'a pas l'air mauvaise. il faudrait voir combien vous mettez en cash, combien vous empruntez, quelle durée et mensualités, quel loyer, combien de frais d'achat, de copropriété,...
Vous parlez de plus-value, donc vous comptez revendre: dans combien de temps, prix estimé à la revente,...
Sans tous ces chiffres il est difficile d'emmettre un avis suffisamment objectif, bien que le projet semble rentable.

panchito · #3 14-12-2013 20:29:55

Le mieux est d'établir un véritable business plan avec touts les paramètres cités par Wayne pour savoir si l'investissement sera rentable ou pas:

- investissement en cash
- total à l'achat (115.000€ + droits d'enregistrements + frais de notaire + frais de dossier + frais pour l'emprunt etc...)
- charges de copropriétés
- le PEB
- les loyers que vous pourrez en retirer (par comparaison avec le bien à côté)
- le précompte immobilier
- les impôts que vous allez devoir payer (plus de 50% sur le RC indexé si vous travaillez à temps plein
- etc...

ericbruxelles · #4 16-12-2013 14:55:51

Merci à vous deux pour ces informations.

J'ai envoyé un mail à l'agent pour obtenir ces informations.

J'ai cependant une petite question:

Savez vous si les frais d'achat neuf (bâtiment et terrain) sont payables directement quelques jours après le compromis ou alors est-il possible de payer peu avant ou à la livraison?

Merci.

PIM · #5 16-12-2013 15:06:56

ericbruxelles a écrit :

Savez vous si les frais d'achat neuf (bâtiment et terrain) sont payables directement quelques jours après le compromis ou alors est-il possible de payer peu avant ou à la livraison?
.

Sur une construction neuve en cours de réalisation, la loi Breyne est d'application
voir ici dans notre FAQ

panchito · #6 16-12-2013 17:39:23

J'ai envoyé un mail à l'agent pour obtenir ces informations.

Il va sûrement vous faire miroiter des rendements mirobolants.

Il vaut mieux faire votre enquête vous-même. Vous apprendrez ainsi à connaître les lieux en visitant des biens similaires. Il suffit de vous rendre dans le building d'à côté et d'interroger les occupants sur le montant des charges.

Quant à vos impôts, je suppose que l'agent immobilier ne dispose pas de votre dernier Avertissement extrait de rôle. Comment pourrait-il simuler l'impact fiscal qu'aura pour vous cette location?

ericbruxelles · #7 16-12-2013 21:02:09

Merci pour vos réponses!

Je vais jeter un coup d'oeil.

Le studio que j'ai vu n'est pas idéal point de vue orientation, jardin et disposition.

J'ai donc trouvé un autre appartement neuf, 1 ch. cette fois pour Total: 212,256€ TTC la superficie est de 68m² et un jardin de 40m² + terrasse de 6m² + Cave.

Livré début 2016.

Pouvez vous m'aider à réaliser un calcul de rentabilité?
1. Appartement A01 166.000,00 €
2. Cave 3.700,00 €
TOTAL AVEC CAVE 169.700,00 €
3. Frais et taxes
21% TVA sur la valeur totale:35.637,00 €
Frais de notaire TVAC: 2.409,04 €
Frais de notaire supplémentaire: 1.210,00 € (Hein?)
Frais d'acte de base: 800,00 €
Frais de raccordement (eau, gas, elec): 2.500,00 €
Total des frais 42.556,04 €
Coût total: 212.256,04 €

Voila les informations supplémentaires:
Loyer: 650€+Charges
Frais copropriété: 1€/m² par mois.
PEB: C (rez de chaussée)
Le crédit: 150.000€ sur 15-18 ans.
Plus value: 2%? pour être pessimiste.

Peut on réaliser un calcul de rentabilité avec ceçi?
Que feriez vous à ma place?

Bien à vous et un grand merci.

Eric.

panchito · #8 16-12-2013 21:21:37

Pas de garage? Est-il possible de se garer facilement dans le quartier? Via une carte de riverain?

Frais copropriété: 1€/m² par mois.

On s'est moqué de vous! Tant que le bien n'est pas loué vous devrez payer les charges tant pour le propriétaire que pour le locataire. Elles incluent quoi? L'eau et le chauffage? L'électricité des communs? y a t'il un ascenseur? Une concierge? Un jardin à entretenir? Pour 68m², (dans quelle commune?) je vois plutôt des charges (propio +loc) à 150-200€/mois

Tout dépend aussi de la mensualité du prêt que vous obtiendrez. cette mensualité est-elle couverte avec un loyer de 650€?

Et quid des impôts? Le précompte immobilier coûte souvent un mois de loyer.
Et l' IPP si vous travaillez à temps plein et que les revenus locatifs s'ajoutent à vos autres revenus?

ericbruxelles · #9 16-12-2013 21:28:27

Commune: Anderlecht.

Parking possible: 26.620€ TVA comprise.

Réponses agent:

Une estimation du précompte immobilier basé sur le RC, le précompte immobilier correspond +/- à un mois de loyer, ça devrait dans ce cas être autour de 650 à 800 euros, vous recevez le revenu cadastral que fin de l’année après l’année de la première occupation, donc dans ce cas pas avant fin 2016

Le loyer ne couvre pas la mensualité du crédit qui sera: approx. 1000€/mois.

Copropriété:

Les frais de copropriété – 1 euro/m²/mois, pas plus car **** est syndic des autres bâtiments et nous connaissons les charges sur les autres

Quelqun peut il m'aider a faire un calcul de rentabilité avec ces infos?

[edit modérateur: pas de noms svp]

panchito · #10 16-12-2013 21:37:01

Le Syndic cité est à fuir comme la peste. Très mauvaise réputation en tant que Syndic.

68€ de charges/mois c'est impossible surtout si ascenseur, entretien du jardin, chauffage, eau et électricité des commun inclus...

L'IPP si vous travaillez à temps plein vous coûtera un deuxième mois de loyer (les revenus locatifs déclarés au code 106 sont ajoutés à vos revenus professionnels)

Mensualité de 1000€/mois et loyer de 650€ (sans compter le chômage locatif, les dégâts etc...)

Plusvalue de 2% par an? Tous les spécialistes s'accordent à dire que la Belgique est le seul pays où la bulle immobilière n'a pas encore explosé. Le prix de l'immobilier serait surévalué de 10 à 15%.

Et vous comptez vraiment pouvoir louer un appartement 1 ch sans garage à 650€ à Anderlecht?
A Woluwe-Saint-Pierre oui, mais jamais à Anderlecht....

ericbruxelles · #11 16-12-2013 21:41:36

Et tout çà dans un calcul de rentabilité ça donne quoi?

En gros vous me dites de ne pas acheter du neuf?

Francis · #12 16-12-2013 22:00:52

650 € par mois, à Anderlecht c'est possible mais un peu risqué !
68 m2 net ou brut avec les murs.

panchito · #13 16-12-2013 22:02:56

Et tout çà dans un calcul de rentabilité ça donne quoi?

Mais tout dépend aussi de votre situation fiscale... Il y a des logiciels gratuits sur Internet qui peuvent vous faire des tas de simulations.

Vous travaillez à temps plein? Vous êtes mariés? Sous quel régime? Ce sera votre unique bien?

Ou êtes-vous déjà propriétaire? Avez-vous droit à un abattement des droits d'enregistrement?

Vous avez une assurance-vie? Pourez-vous déduire le prêt? les intérêts? les amortissements en capital?

Bref, votre banque veut vous vendre un prêt à tout prix mais n'a pas encore effectué la moindre simulation fiscale pour vous???

Demandez vite une simulation à une autre banque qui sera peut être plus intéressée de vous octroyer un prêt.

Les taux dépendent aussi de la quotité nécessaire. Si vus devez emprunter 100% de la valeur du bien, les taux seront plus élevés...et en général les banques refusent ce type de prêts.

Si vous savez payer l'ensemble de tous les frais annexes cash en plus de 20% de la valeur, là les banques pourraient vous ouvrir leurs portes...

A condition de gagner plus de 3000€ nets / mois (sans autres crédits en cours)...

@Francis

650€/mois c'est risqué; vous entendez quoi par là?

ericbruxelles · #14 16-12-2013 22:11:47

650 € par mois, à Anderlecht c'est possible mais un peu risqué !
68 m2 net ou brut avec les murs. Francis

http://www.jmbelgium.be/Global/jmbelgium/H03.pdf

Vous travaillez à temps plein? Vous êtes mariés? Sous quel régime? Ce sera votre unique bien?

Célibataire. Si le premier investissement est rentable j'envisage un 2eme.

Ou êtes-vous déjà propriétaire? Avez-vous droit à un abattement des droits d'enregistrement?

Non, je ne suis pas encore propriétaire. Non pas droit d'abattement car le logement est destiné à la location.

Je dois m'informer au niveau de l'assurance vie est des déductions fiscales.

Je gagne 55000€ par an net après impots.

panchito · #15 16-12-2013 22:23:23

@Francis

650 € par mois pour un appartement 1 chambre sans garage, à Anderlecht c'est possible mais un peu risqué !

Risqué? Vous entendez quoi par risqué??

Non, je ne suis pas encore propriétaire

Ah? vous êtes locataire alors? A combien s'élève votre loyer / mois et les charges?
Avez-vous d'autres crédits en cours?

Je gagne 55000€ par an net après impots.

La seule chose que va regarder la banque chez qui vous solliciterez un prêt, c'est le montant net que vous gagnez par mois (figurant sur votre fiche de paie).
Cela veut-il dire que vous gagnez 55000/12 = 4583,333333333333€ net par mois?

Votre fiche de paie mensuelle indique bien que ce montant de 4.583€ vous est versé net sur votre compte chaque mois? Vous avez un contrat à durée indéterminée?

Si vous gagnez tellement bien votre vie, la première priorité c'est que vous deveniez d'abord propriétaire de votre domicile. pourquoi restez-vous locataire avec un tel salaire??

Toutes ces questions vous seront certainement posées par votre banquier...les banques sont devenues hyper frileuses depuis 2008...

ericbruxelles · #16 16-12-2013 22:29:34

Si j’achète ma résidence principale, je n'aurais plus de capacité d'emprunt pour emprunter une seconde fois pour un investissement locatif.

Olivier Seban, Elise Franck ne conseillent pas d'investir dans le logement personnel en premier.

Voir reportage vidéo: http://www.youtube.com/watch?v=ycH41u4-yVU

panchito · #17 16-12-2013 22:43:55

Olivier Seban, Elise Franck ne conseillent pas d'investir dans le logement personnel en premier.

Mais cela c'est la France!

Le marché locatif belge est diamétralement opposé au marché français!!

En Belgique 80% des ménages sont propriétaires de leur logement (40% en France).

Donc en Belgique, il ne vous reste que les insolvables (ou presque) ou les cas très risqués. Le business model est donc totalement différent en Belgique.

Lisez les études! vous y découvrirez que la Belgique est le pays où l'écart entre le prix d'achat (surévalué) et les loyers (totalement au ras des pâquerettes) est le plus élevé.

Rien à voir avec Paris!

En France; vous voyez souvent des candidats locataires faire la file dans l'escalier pour des loyers de 1500€/mois.

En Belgique, même dans les toutes belles communes de Bruxelles, votre superbe appartement rénové bradé à 800€, restera vide pendant des mois....

grmff · #18 16-12-2013 22:48:48

Ericbruxelles,

Votre idée d'acheter des biens avec du rendement locatif avant votre résidence principale est parfaitement défendable.

Mon calcul sur votre bien est le suivant:
Rendement brut = loyer annuel / coût d'achat = 650*12/212000 = 3.60%

Décomptez de cela le précompte immobilier, les impayés, les vides locatifs, le risque de dégâts, les frais de justice, et n'espérez pas du 2% de hausse sur le neuf.

Personnellement, je ne trouve pas que ce soit un bon investissement.

Ceci étant dit, j'ai parfois vendu des biens qui ont doublé en 5 ans. Je trouvais qu'après avoir triplé en 10 ans, et avec un rendement de 2.5%, il était temps de les vendre. Je me suis lourdement trompé.

Anderlecht-Charleroi = 30 minutes de voitures. A Charleroi, on trouve des rendements de 6 à 12 voire 14%. Pour des biens en ordre, on trouve du 9%. Avec un prix tellement bas qu'il ne peut faire que monter...

Charleroi, on est entre 600 et 1400€/m2. Le bien que vous envisagez est à 3000€/m2. Mais Louvain-la-neuve est à 3500€/m2 pour de l'ancien de mauvaise qualité, et 5000€/m2 pour du neuf. Avec des rendements de l'ordre de 1 à 2.5% Et Paris est à 6000€/m2 quand Londres pointe dans le centre à 15.000€/m2.

A noter que Elise Franck ne conseille pas d'acheter pour garder, mais d'acheter, de valoriser et de revendre. Je suis plutôt pour acheter avec l'argent des banques et rembourser avec l'argent des locataires. Cherchez pas, c'est impossible à Bruxelles.

Donc, tout est relatif. Mais surtout, c'est un débat qu'on a déjà eu mille fois sur ce forum...

panchito · #19 16-12-2013 23:20:10

Autre spécificité belge: la vague des DLU...

Et donc énormément de Belges ont rapatrié des fortunes du Luxembourg au gré des différentes vagues de DLU.

Ces milliards ont été reconvertis en immobilier locatif bruxellois (principalement).

Du fait, la moitié de la ville est "à louer".

Promenez-vous dans les rues, vous serez ébahis du nombre de beaux biens qui restent avec leur affiche à louer des mois durant à Bruxelles.

Les Belges ont ramené leurs avoirs massivement en Belgique et comme ils ont une (ou plusieurs) briques dans le ventre, le marché locatif à Bruxelles est sursaturé de biens plus beaux les uns que les autres en attente d'une hypothétique clientèle...

Clientèle qui si elle avait 650-700€ à dépenser par mois + 150/200 € de charges par mois, est devenue propriétaire à l'extérieur de Bruxelles.

Absolument rien à voir avec Paris, où des cadres supérieurs s'arrachent de véritables placards à balais à plus de 1500€/mois.

Avec des revenus de cadre supérieur en Belgique vous décrochez un prêt de 1500€/mois pour acquérir une belle villa 4 façade à qlq dizaines de km de Bruxelles!

Francis · #20 17-12-2013 08:04:08

650€ à Anderlecht , c'est risqué ! Je m'explique.
Comme l'a montre Grmff, ce loyer ne vous apporte qu'une faible rentabilité.
Il suffit d'avoir un mauvais locataire pour voir cette rentabilité encore chuter. Loyers impayés, dégâts locatifs, action en justice, vide locatif, etc.
Pour ce loyer pour un appartement d'une chambre, vous allez toucher un public précis, des jeunes célibataires avec des revenus corrects mais qui quitterons l'appartement pcq ils ont trouvé l'âme sœur, des jeunes couples idem, donc une rotation importante.
Anderlecht n'est pas une commune perçue positivement , comme d'autres, même si tous les quartiers ne sont pas homogènes.
Un achat de seconde main peut vous offrir la même rentabilité pour un prix d'achat inférieur de 30 à 50%.
A Bxl ont peut encore trouver des rendements de plus de 7% (et même plus) mais au prix d'un certain risque et d'une gestion plus "hot"

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