Charges Distinguo?

Aliciaverdoux-9355 · #1 24-07-2014 15:21:18

bonjour,
dans mon décompte de charges de 2013;
le chauffagiste a remplacé un circulateur et une vanne triple au frais des cp,
et,
il a remplacé une électrovanne d'arrivée de gaz (vanne se trouvant après le cpt et avant la chaudière) au frais des locataires.

Comment fait-on ce distinguo?

-/-

luc · #2 24-07-2014 20:56:44

AliciaVerdoux a écrit :

bonjour,
dans mon décompte de charges de 2013;
le chauffagiste a remplacé un circulateur et une vanne triple au frais des cp,
et,
il a remplacé une électrovanne d'arrivée de gaz (vanne se trouvant après le cpt et avant la chaudière) au frais des locataires.
Comment fait-on ce distinguo?
-/-

Voir ma réponse de tantôt. Cela dépend du contenu du contrat de location.

panchito · #3 24-07-2014 21:15:34

Avant le compteur, c'est à charge de la copropriété (frais communs)

Après le compteur, c'est en frais privatifs.

Il s'agit de petites réparations locatives.

Aliciaverdoux-9355 · #4 25-07-2014 06:43:22

ok, Luc, mais dans mon bail, comment faire la différence entre une vanne triple et un circulateur et une electrovanne svp?

panchito · #5 25-07-2014 06:46:45

En général dans une copropriété, toutes les charges sont à imputer au locataire qui a la jouissance exclusive des lieux sauf:
- les frais de justice et d'avocats pour les procédures lancées à l'encontre de l'ACP ou par l'ACP
- les gros travaux de rénovation touchant à la structure du bâtiment (façade, châssis, toit, tersasses, balcons etc...)
- les assurances de l'ACP

Regardez dans votre bail s'il prévoit autre chose.

la différence entre une vanne triple et un circulateur et une electrovanne svp?

Evidemment le type de vanne n'a absolument rien à voir. Ce qui compte pour savoir si c'est du privatif ou du commun à l'ACP c'est l'endroit où se situe la vanne.

Avant le compteur, c'est à charge de la copropriété (frais communs)

Après le compteur, c'est en frais privatifs.

Aliciaverdoux-9355 · #6 25-07-2014 06:53:24

Panchito, Alicia a bien compris ce principe.
Seulement, le syndic se trouvant devant des dépenses pour trois vannes placée après compteur en a attribué 2 aux cp et une aux occupants.

ce qui donne;
un circulateur: 778.94€
une vanne triple: 452.15
les deux à charges propriétaires,
ensuite une electrovanne: 1.328,19€
charges occupants.

d'après vous tout serait à charges occupants.
cette répartion est donc érronée.
-/-

grmff · #7 25-07-2014 07:13:42

Pancito,

Si j'ai bien compris, le syndic a imputé une partie en frais propriétaire, et une partie en frais locataire (raparti aux quotités ou surface)

Comment imputer une partie aux locataires? Tout ce qui est entretien est à charge des locataire. Tout ce qui est vétusté est à charge des propriétaires. Entre les deux et en cas de doute, le syndic fait en âme et conscience la répartition...

Au niveau du bailleur, et sans connaître exactement les raisons du remplacement, il est impossible de déterminer ce qui doit être compté à qui...

C'est donc pleinement justifié que ce soit le syndic qui fasse le distinguo.

Francis · #8 25-07-2014 07:20:00

Selon moi, l'electrovanne n'est ni de l'entretien ni de la petite réparation et n'est donc pas à mettre à charge des locataires.

Bien sur, il faut encore voir ce que dit le bail !

Aliciaverdoux-9355 · #9 25-07-2014 07:25:13

raisons du remplacement:

le circulateur de chauffage: 778.94€ était en panne
la vanne triple de chauffage: 452.15 était défectueuse

l'electrovanne de gaz qui était en parfait état a été remplacée par une vanne plus performante et plus chère ce qui n'était pas utile: 1.328,19€

-/-

panchito · #10 25-07-2014 07:28:12

le circulateur de chauffage: 778.94€ était en panne

Il s'agit bien d'un problème d'entretien de l'installation de chauffage.

luc · #11 25-07-2014 08:40:10

grmff a écrit :

C'est donc pleinement justifié que ce soit le syndic qui fasse le distinguo.

Pro mémoire: en le faisant il se mêle dans la relation bailleur-locataire, ce qui n'est pas son job.

Donc: le syndic ne doit que donner les informations comptables au bailleur (comme copropriétaire) et au locataire (comme résident). Pas plus ni moins. Si non le syndic cogère l'appartement privé ... .

Je sais que la solution proposé par vous est plus pratique, mais pour cela pas plus efficace.

Cette tradition date du vieux temps que l’agent immobilier était en même temps le promoteur, le syndic, le régisseur, le courtier d’assurances,… et sa famille avocat, fournisseur, … .

Optons comme le législateur pour des règles transparentes et simples, avec une répartition de tâches claire et sans équivoque … .
1. parties privées = propriétaires ou son régisseur selon le mandat donné par le propriétaire au régisseur.
2. parties communes = ACP ou son syndic en cas d'urgence

Le syndic ne sait pas justifier le motif de remplacement d’un vanne … c’est donc une dépense qui n’est pas justifié, donc dépense à rejeter par l'ACP.

Il le met à charge des locataires pour éviter des discussions avec au moins une partie des propriétaires. C’est une attitude irresponsable.

Aliciaverdoux-9355 · #12 25-07-2014 08:47:44

cela m'aide à y voir plus clair merci!

panchito · #13 25-07-2014 09:42:57

Le syndic ne sait pas justifier le motif de remplacement d’un vanne

Mais ce n'est pas son rôle.

Séparation des tâches et transparance.

Le chauffagiste vient faire l'entretien de l'installation au moins une fois par an comme légalement prévu par la loi s'il s'agit d'une installation au mazout.

C'est le chauffagiste qui a jugé bon de remplacer une vanne défectueuse. Cela fait bie partie de son travail.

Francis · #14 25-07-2014 15:26:52

Entendons nous bien!
L'entretien est à charge des locataires et occupants,
Dans le cadre du chauffage général d'un immeuble à appartement, il est normal que l'entretien périodique soit considéré comme une charge locataire/occupant.
Que l'on ajoute à ce concept le coût de remplacement d'un gigleur, pas de problème non plus.
Delà à considérer qu'une électrovanne est du même acabit, il y a une nuance énorme que je ne peux considérer comme normale.

J'en reviens à ce que j'ai déjà énoncé, l'entretien est à charge des locataires et occupants mais des qu'on remplace un élément d'un quelconque système, ici le chauffage, c'est un frais qui incombe au propriétaire. Je renvoie à l'obligation légale de fournir le bien loué vécu tous ses éléments constitutifs en bon état de fonctionnement.

En finalité, il faudrait donc que le syndic fournisse à tous les copropriétaires une copie de toutes les factures et des pièces jointes ( bon de travail, etc.)
Ça promet bien du plaisir et des forêts en moins.

D'autre part, je doute fortement qu'un juge de paix se contente d'une clause de bail reportant la décision d'imputations des frais, propriétaires ou locataires occupants, sur un syndic. Sauf pour des frais anecdotiques.

Quoiqu'il en soit, malgré certains articles légaux, il est impossible à un syndic de ne pas, d'une façon ou d'une autre, être impliqué dans une relation bailleur/ preneur dans un immeuble dont il a la charge. Sauf à réaliser une gestion purement théorique.

Aliciaverdoux-9355 · #15 25-07-2014 15:43:40

"Delà à considérer qu'une électrovanne est du même acabit, il y a une nuance énorme que je ne peux considérer comme normale"

voici l'histoir de l'electrovanne à 1328.19€,

c'est la vanne d'arrivée de gaz qui en cas de coupure de courant se ferme automatiquement et fonctionnait parfaitement.

Suite à un chantier voisin qui provoquait des interruptions de courant, il fallait réarmer la vanne manuellement.

Le syndic a donc décidé de faire placer une electrovanne à réarmement automatique.

Cela n'était absulument pas nécessaire, surtout vu la dépense.
Depuis l'installation de cette electrovanne, le chantier étant terminé, il n'y a plus eu de coupure de courant!

dont acte des travaux superflus et couteux au frais des locataires.

rexou · #16 25-07-2014 15:54:08

Dans la pratique, le syndic peut scinder les frais et les répartir à charge du proprio ou du locataire. Mais cette répartition n'est qu'indicative et ne lie pas le bailleur ou le locataire. Le libellé du bail prévaut, dans les limites fixées par la loi.

La vanne à 1300€ devient anecdotique si on considère que l'immeuble comporte 50 lots. 26€ de moyenne par lot, pour un poste non récurrent, pas de quoi saisir un juge il me semble. Et difficile de trancher avec certitude. La version "remplacement non nécessaire par une plus chère" du locataire sera en opposition à la version "remplacement justifié dans la cadre de l'entretien..." du chauffagiste et/ou du syndic.

On peut discuter et pinailler, mais le syndic agit il me semble en bon père de famille en répartissant de manière équilibrée ces frais. D'autant plus que c'est sans aucun caractère contraignant pour les CP bailleurs qui restent responsables de l'application des règles prévues dans leur bail.

panchito · #17 25-07-2014 15:59:12

Je suis tout à fait d'accord avec Rexou.

Aliciaverdoux-9355 · #18 25-07-2014 16:06:46

Cette méthode de calcul:

"La vanne à 1300€ devient anecdotique si on considère que l'immeuble comporte 50 lots. 26€ "

n'est pas un blanc seing pour extroquer aux locataires tout une série de dépenses inutilesq car si cette vanne ne me coutait que 26€, cette somme vient s'ajouter à une multitude de dépenses et cela fait en fin d'année parfois plus de 1.000 euros.

donc faire comprendre que la dépense est ridicule est ... ridicule!

rexou · #19 25-07-2014 16:10:52

AliciaVerdoux a écrit :

"Delà à considérer qu'une électrovanne est du même acabit, il y a une nuance énorme que je ne peux considérer comme normale"
voici l'histoir de l'electrovanne à 1328.19€,
c'est la vanne d'arrivée de gaz qui en cas de coupure de courant se ferme automatiquement et fonctionnait parfaitement.
Suite à un chantier voisin qui provoquait des interruptions de courant, il fallait réarmer la vanne manuellement.
Le syndic a donc décidé de faire placer une electrovanne à réarmement automatique.
Cela n'était absulument pas nécessaire, surtout vu la dépense.
Depuis l'installation de cette electrovanne, le chantier étant terminé, il n'y a plus eu de coupure de courant!
dont acte des travaux superflus et couteux au frais des locataires.

Sauf que le syndic et le chauffagiste avanceront surement une autre version qui justifiera pleinement le remplacement.

Par quel canal avez-vous eu connaissance de ces éléments ?
De combien de lots se compose votre copropriété ?

Votre position est très tranchée, mais il existe sans doute des éléments dont vous ne tenez pas compte. Par exemple, le risque éventuel de dommage à la suite de ces coupures. Ou l'inconvénient de l'installation qui refroidit et devient opérationnelle durant un temps variable. Ou autre chose... je ne suis pas chauffagiste ni expert. Mais le confort a un prix. Et qui en bénéficie ?

Oui, on peut débattre... mais cela en vaut-il vraiment la peine ? Un équilibre raisonnable semble avoir été trouvé par le syndic. Vous pouvez toujours vous adresser à votre bailleur et contester... (ce n'est pas un conseil, mais une possibilité que vous pouvez envisager -pour ma part, je n'aimerais pas... je vous donnerais probablement raison pour ne pas chipoter, mais je vous renverrais l'ascenseur...

rexou · #20 25-07-2014 16:16:12

AliciaVerdoux a écrit :

"La vanne à 1300€ devient anecdotique si on considère que l'immeuble comporte 50 lots. 26€ "
n'est pas un blanc seing pour extroquer aux locataires tout une série de dépenses inutilesq car si cette vanne ne me coutait que 26€, cette somme vient s'ajouter à une multitude de dépenses et cela fait en fin d'année parfois plus de 1.000 euros.
donc faire comprendre que la dépense est ridicule est ... ridicule!

"Extorquer"...

Soyons clairs : si vous ne voulez pas payer de charges, il faut habiter sous tente ou dans une villa dans les bois. Pas dans une copropriété.

Le confort a un prix ! Vous pourriez trouver un logement sans charges, sans chauffage commun, sans concierge, sans frais... une cabane au fond du jardin ?
Alors, ridicule, inutile... c'est votre avis, mais ce n'est pas vous qui gérez l'immeuble.

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