Renouvellement et état des lieux.

thierrybxl · #1 29-08-2015 11:24:00

Bonjour à toutes et à tous,
Est-ce que la signature d'un nouveau bail par les deux mêmes parties invalide les conditions du précédent si ceux-ci ne sont pas repris dans le nouveau et est-ce qu'il faut faire un nouvel état des lieux détaillé ?
Bien à vous et bon dimanche.

grmff · #2 29-08-2015 12:13:04

Cela dépend des raisons, des conditions, du timing de la fin du bail précédent. Bref, vous en dites trop peu pour vous donner un avis.

thierrybxl · #3 29-08-2015 12:32:47

Cher Monsieur,
En fait, le premier contrat était d'un an parce que j'ai souhaité mettre la personne à l'essai.
J'avais mis en état des lieux : obligation de mettre à neuf les plafonds, les sols, les murs (enduits et tapisserie) contre trois mois de loyer gratuit.
A échéance, j'ai renouvelé le bail, sans faire d'état des lieux. Je précise que les travaux n'étaient tout à fait terminés (achevés à 80%).
Si je comprends la loi, tout bail signé sans état des lieux établis en accord des deux partis ne peut faire l'objet d'une demande de dédommagement à échéance du contrat.
Donc, la question est de savoir si les conditions de location indiquées dans l'état du lieu du précédent contrat sont toujours valables.
Si vous avez besoin d'amples précisions, n'hésitez pas.
Merci.

Dernière modification par thierrybxl (29-08-2015 12:33:52)

Erico · #4 29-08-2015 13:18:58

si je vous lis bien vous obligiez le nouveau locataire à tout remettre à neuf à son entrée dans les lieux et ce contre 3 mois de loyer gratuit ? !!!

elle comprenait quoi exactement cette remise à neuf ? main d'oeuvre, produits et matériel ?

Dernière modification par Erico (29-08-2015 13:21:18)

thierrybxl · #5 29-08-2015 13:20:26

Oui. Main d’œuvre, produits et matériaux. Est-ce important ? Était-ce illégal ? Là, vous m'inquiétez.

Dernière modification par thierrybxl (29-08-2015 13:22:42)

Erico · #6 29-08-2015 13:22:04

même si c'est hors sujet, sorry mais le terme obliger me choque un peu

Erico · #7 29-08-2015 13:23:06

thierrybxl a écrit :

Oui. Main d’œuvre, produits et matériaux. Est-ce important ?

j'essaye juste de calculer si les 3 mois que vous avez proposés, valaient le travail demandé , oups obligé, ou pas...

thierrybxl · #8 29-08-2015 13:25:47

Le loyer est de 450 euros mensuel hors charges. Mais bon, je souhaiterais que nous nous reconcentrions sur la question.

Erico · #9 29-08-2015 13:29:11

thierrybxl a écrit :

Le loyer est de 450 euros mensuel hors charges. Mais bon, je souhaiterais que nous nous reconcentrions sur la question.

Obligé ?

thierrybxl · #10 29-08-2015 13:33:06

J'ai proposé, il a accepté, il a signé. A moins que le libre marché ne soit interdit par la loi, je ne comprends pas très bien votre hostilité.

Erico · #11 29-08-2015 14:10:08

thierrybxl a écrit :

J'ai proposé, il a accepté, il a signé. A moins que le libre marché ne soit interdit par la loi, je ne comprends pas très bien votre hostilité.

aucune hostilité de ma part

j'ai juste écrit que le mot obligé ou plutôt le mot obligation me choquait un peu

et puis, me suis permis de me poser la question si le deal était intéressant pour le loc.....à mon avis, non

mais il a accepté, c'est donc son problème

thierrybxl · #12 29-08-2015 14:21:17

Effectivement, j'aurais du utiliser "en contrepartie". J'avoue que c'était maladroit de ma part.

rexou · #13 31-08-2015 10:17:16

L'idée d'offrir 3 mois de loyer en contrepartie d'une remise en état peut en effet être intéressante pour toutes les parties :
- le locataire "économise" des loyers et consacre du temps, de l'énergie et accepte certains frais, pour réaliser un décor qui correspond à ses souhaits (en restant dans le cadre de ce qui a été convenu avec le bailleur)
- le bailleur bénéficie de cette remise en état à un coût inférieur à ce qu'il aurait dû payer à un professionnel.

Quant à avoir si le deal est équilibré, c'est un autre débat. Trop de paramètres pour répondre et surtout, acceptation des parties concernées.

Par contre, il est indispensable de coucher par écrit la nature des travaux que le locataire s'engage à réaliser et de détailler avec précision le résultat final. Préciser aussi l'état dans lequel le bien devra être restitué en fin de location

"Obligation de mettre à neuf" les sols, les murs et les plafonds, cela ne veut pas dire grand chose! Un beau parquet sera par exemple remis à neuf avec un tapis plain à deux sous collé dessus ! Ou encore des (chambranles de) portes, plinthes, châssis de fenêtre, interrupteurs... peints du même latex que les murs. Sans parler du choix de la teinte... Bref, vous avez pris un risque. Si vous avez déjà constaté que votre locataire a réalisé des travaux correctement, c'est déjà pas mal. Pour la sortie, il sera temps de voir à ce moment ce qu'il en sera.

Himura

Himura · #14 31-08-2015 11:27:15

Une partie de votre problème vient apparemment du manque de précisions quant à la "remise à neuf". A mon avis, ce serait parfaitement valable de dire que c'était neuf, du moment que l'état exigé ait été correctement décrit.
A sa sortie, c'est alors cet état-là (moins l'usure normale) qui devait être présentée.

Une autre partie du problème vient du fait qu'il n'a pas réalisé entièrement les travaux convenus. Mais là encore, il est bon de signer un papier entre vous - qui peut être annexé à l'état des lieux, pourquoi pas - indiquant l'état exact dans lequel l'appartement doit se trouver à sa sortie.

D1791 · #15 31-08-2015 11:43:46

Pour en revenir à la question initiale, il aurait été judicieux dans la reconduction du bail de faire référence à l'état des lieux initial.
Ce n'est pas parce que vous ne l'avez pas fait expressément que ce n'est pas bon.

Quelle est la formulation exacte, dans votre reconduction de bail, du passage concernant l'état des lieux ?

thierrybxl · #16 31-08-2015 12:05:39

@D1791

Bonjour.

La formulation exacte est :

"Obligation de mettre à neuf les plafonds, les sols, les murs (enduits et tapisserie) contre trois mois de loyer gratuit".

Sur un autre site, un internaut m'a fait remarquer que cela ne pouvait pas faire office d'état des lieux parce que non-détaillé. Enfin, sur le site du ministère des finances, il est indiqué qu'un état des lieux non-détaillé n'en est pas un.

"Si l'on n'a pas dressé un état des lieux détaillé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation".

Par ailleurs, un ami propriétaire m'a fait remarquer que le premier bail était annulé par le nouveau et que j'aurais du, puisque les travaux n'étaient pas achevé, non seulement établir un état des lieux détaillés de ce qui était, mais reprendre les conditions de rénovations dessus (Car leurs absences sous-entendent que les travaux étaient achevés). Selon lui, seul le nouveau bail sera pris en compte tel quel.

D'où mon inquiétude.

Merci

Dernière modification par thierrybxl (31-08-2015 12:34:25)

rexou · #17 31-08-2015 13:41:02

Votre inquiétude est justifiée. Le locataire n'a que fort peu d'obligations lors de sa sortie : Présenter des revêtements de murs et sols, ainsi que peinture plafonds dans un état correct (c-à-d sans coups ni dégradations hors usure). Il n'existe pas d'état des lieux détaillé, ni de descriptif précis des travaux à réaliser.

Si ces travaux sont réalisés correctement et si votre locataire est honnête, vous ne devriez pas avoir de problème. Mais quoi qu'il en soit, si la situation se dégrade et que vous allez en justice, vous ne partez pas avec les bonnes cartes.

rexou · #18 31-08-2015 14:16:17

Vous auriez pu mentionner par exemple :

Il est convenu entre les parties que le preneur sera dispensé de payer les 3 premiers mois de loyer aux conditions suivantes :

- réalisation par ses soins et à ses frais, dans les règles de l'art, des travaux suivants (descriptif complet, détaillé et précis)
- finaliser et faire accepter par le bailleur ces travaux au plus tard le ... et établir et signer avec le bailleur à ce moment un état des lieux détaillé.
- restituer les lieux en fin de location dans l'état correspondant à ce descriptif, hors usure normale et vétusté.

Pour accord,

D1791 · #19 31-08-2015 14:27:49

Si j'ai bien compris, dans le tout premier bail :
- dans la rubrique "Etat des lieux", ne figure qu'une seule phrase "Obligation de mettre à neuf les plafonds, les sols, les murs (enduits et tapisserie)",
- il n'y a aucune autre mention de l'état du logement,
- aucun état des lieux n'a été ni rédigé ni enregistré,

Et si j'ai bien compris toujours, vous n'avez pas rédigé un document de reconduction du bail, mais bien un tout nouveau bail dans lequel il n'y a même plus de rubrique ou de mention de l'état des lieux.

Enfin, les parties au premier et au second bail sont rigoureusement identiques.

Si c'est bien cela, ça ne me semble pas très bon.
Si vous récupérez le bien dans un état acceptable, laissez filer.
Si vous récupérez un bien saccagé, il me semble qu'il est quand même possible de plaider qu'il y a une continuité entre les deux baux et que vous devez au minimum récupérer des plafonds, sol et murs dans un état neuf avec une usure normale due à la durée totale des deux baux. Pour tout le reste (plomberie, huisserie, sanitaire, meubles...), l'état à la sortie risque bien d'être réputé être celui lors de l'entrée.

Si la communication se passe actuellement bien avec votre locataire, profitez-en pour lui proposer de faire un état des lieux actuel.
N'y soyez pas trop tâtillon. S'il accepte, vous aurez quand même une situation approuvée par les deux parties. Vous aurez fait un grand pas. Votre locataire n'a aucun intérêt à accepter, sauf à être simplement correct et à maintenir une bonne relation avec vous.

Un état des lieux est un document capital qui protège le propriétaire. Il n'est jamais assez détaillé ni précis.

Dernière modification par D1791 (31-08-2015 14:31:16)

rexou, PIM

PIM · #20 31-08-2015 15:13:02

A ajouter à la rubrique: "je signe d'abord, je me renseigne ensuite" sad

Renouvellement et état des lieux.

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