Mise à la terre

PIM · #1 29-02-2016 17:40:26

Dans un immeuble des années 1950, un propriétaire rénove complètement son appartement et notamment toute l'installation électrique.
Le PV de vérification de la dite installation rénovée mentionne "non conforme" pour l'unique motif que la mise à la terre (qui relève de l'ACP) est insuffisante !

Le propriétaire demande au syndic de faire réaliser les travaux adéquats, mais celui-ci considère que l'immeuble datant d'avant 1971 (année de mise en vigueur de la réglementation électrique), il n'y a pas d'obligation de rénovation de l'installation commune et refuse donc...

Une idée parmi les pimonautes pour sortir de cette situation assez désagréablement cocasse ?

luc · #2 29-02-2016 18:36:32

Principe de base

La terre est utilisée par plusieurs copropriétaires et donc une partie commune. Les frais pour la mettre aux normes légales sont à charge de l’ACP.

Application

Le syndic concerné est un peu myope. Il ne veut lire que ce qu'il veut lire.

Ayant eu ce même problème en 1992, qui seulement a été réglé en 2007 (immeuble construit en 1975 avec permis d’environnement depuis 2007 qui impose le RGIE). Problème règlé tardivement et partiellement vue la problématique spécifique de mon ACP et surtout le fait que le RGIE n'est entré en vigueur pour 100% qu'en 2006.

Pour ce qui suit je présuppose qu’il n’y a pas de conciergerie ni de permis d’environnement ni une rénovation importante d’une chaufferie commune, ni ... .

Les liens intéressants sont :

Le texte clé est :
Arrêté de base 10 mars 1981 modifié par l’arrêté royal du 1er juillet 1992 (texte consolidé) + AR 1er avril 2006 (texte consolidé rouge)

Les dispositions citées à l'article 1er, ainsi que les articles 276 à 279 du même Règlement général, sont également applicables aux anciennes installations électriques d'une unité d'habitation à basse ou à très basse tension, dont l'exécution a été entamée avant le 1er octobre 1981 et faisant l'objet d'une demande de renforcement de la puissance de raccordement au réseau ou lorsque l’unité d’habitation concernée fait l’objet d’un transfert de propriété.

Suite ...

Si le syndic discute encore : contactez le SPF Économie.

Ils répondent rapidement et efficacement. En tout cas quand je les ai posé des questions (par téléphone et/ou per mail).

Dernière modification par luc (29-02-2016 18:37:34)

PIM

rexou · #3 29-02-2016 18:37:32

Le plus simple serait que le CP charge son électricien (à ses frais) de refaire une mise à la terre convenable. Cela n'implique normalement pas de frais significatifs dans le cadre d'une rénovation électrique complète.

A priori, l'obligation de l'ACP de réaliser les travaux n'est pas évidente... sauf si décision prise en AG.

luc · #4 29-02-2016 18:41:49

rexou a écrit :

Le plus simple serait que le CP charge son électricien (à ses frais) de refaire une mise à la terre convenable. Cela n'implique normalement pas de frais significatifs dans le cadre d'une rénovation électrique complète.
A priori, l'obligation de l'ACP de réaliser les travaux n'est pas évidente... sauf si décision prise en AG.

Mon électricien (rénovation complète de la cuisine avec tableau séparé) m'a déclaré en 1992 que c'était impossible sauf si l'ACP autorisait des travaux privatifs dans des parties communes = autorisation préalable de l'AG.

rexou · #5 29-02-2016 22:42:38

luc a écrit :

Mon électricien (rénovation complète de la cuisine avec tableau séparé) m'a déclaré en 1992 que c'était impossible sauf si l'ACP autorisait des travaux privatifs dans des parties communes = autorisation préalable de l'AG.

Ce n'est pas impossible... c'est juste en légère contradiction avec les impératifs stricts de la procédure procédurière. Et si cela ne génère aucun dégât ni modification dérangeante aux parties communes, je ne vois pas en quoi un CP serait motivé à contester ces travaux.

Il existe un choix entre le respect de la stricte procédure... et le simple bon sens pratique. Chacun le sien.

Et... un électricien effectue le travail qui lui est demandé, sans se préoccuper en principe de la cuisine interne de l'ACP.

luc · #6 01-03-2016 06:55:22

rexou a écrit :

(...)... c'est juste en légère contradiction avec les impératifs stricts de la procédure procédurière. Et si cela ne génère aucun dégât ni modification dérangeante aux parties communes, je ne vois pas en quoi un CP serait motivé à contester ces travaux. (...)

D'abord il s'agit ici de mon ACP, qui a des "légers" problèmes et en fait dysfonctionne (on est à notre 4ème syndic et 8ème gestionnaire depuis 2005). Les travaux proposés en 1992 par mon électricien étaient du type qui rendraient "la terre" correcte pour tous les CP de cette entrée (à ce moment éventuellement à mes frais si limité à "la terre" pour éviter la "procédure procédurière"), mais pas pour les 5 autres entrées. Il existe un tableau par entrée et un pour la chaufferie.

Je ne savais pas à ce moment que différents CP avaient déjà rouspété chez le syndic pour ce problème de terre. Fait caché par le syndic. Ce problème était en plus déjà signalé par un organisme de contrôle, mais pas signalé par le syndic à l’AG et le conseil de gérance (je l'ai su en 2005). Mais mes travaux allaient prouver en 1992 que le syndic avait tort. Ce qui devait impérativement être évité. Donc interdiction de faire les travaux.

Plus tard (2005) j'ai su que j'avais posé en 1992 la mauvaise question au mauvais moment et à la mauvaise place. Je pourrais expliquer pourquoi que certains syndics ont un intérêt à refuser ce type de travaux, mais cela sort du sujet.

La terre n’est pas encore normalisée par tout (y compris la chaufferie), malgré un avis fulgurant de l’organisme de contrôle et une menace récente par l’IBGE d’une amende de 50.000 à 200.000 EUR pour non-conformité de la chaufferie. Cette amende pas seulement pour la terre.

Ma conclusion : si un syndic refuse ce type de petits travaux, alors il peut cacher d’autres problèmes plus graves. Il manque au moins de transparence.

Un refus de ce type, qui met en danger la sécurité de l'immeuble, mérite d'être signalé à l’IPI. Si alors ils constatent que le gérant de votre syndic n’est pas agréé IPI (ou utilise un prête-nom), ils peuvent décider de venir faire des constats avant le début de l’AG et démarrer la procédure requise.

luc · #7 02-03-2016 05:50:09

ninifel a écrit :

La terre n’est pas encore normalisée par tout (y compris la chaufferie), malgré un avis fulgurant de l’organisme de contrôle et une menace récente par l’IBGE d’une amende de 50.000 à 200.000 EUR pour non-conformité de la chaufferie. Cette amende pas seulement pour la terre.
2 questions :
- quel organisme de controle et mandaté par le Syndic ?
- l'IBGE a vérifié la terre dans cette chaufferie ? Ai-je bien compris ?

Organisme de contrôle : celui qui dès la construction (1975-1982), intervient pour le contrôle des circuits électriques. Le lien vers leur site vous sera envoyé par PB.

IBGE: n'a pas vérifié la terre et ne va pas le vérifier. Elle se base sur l'avis de l'organisme de contrôle, qui est agréé et accrédité. La menace d'amendes est situé dans le cadre du permis d'environnement et dans le cadre des nouvelles normes (à Bruxelles) pour une chaufferie commune.

IBGE intervient dans le cadre de deux permis d'environnement, accordés en 2007 à deux titulaires dont on n'a pas su prouver la qualité de personne morale (une des conséquences de l'obligation de coordonner les statuts). Ils doivent être remplacés par un seul permis (demande à faire avant le 28.07.2020).

La situation réelle n'est pas encore conforme aux conditions des deux permis de 2007. C'est dans ce cadre que l'IBGE intervient. Déjà trois amendes - un par ex-syndic. Des astreintes administratives à charge du syndic -possibles depuis 01.01.2015- se pointent déjà à l'horizon. L'AG a depuis mi 2015 déja 4 fois postposé à traiter cette problématique de la conformité aux normes d'environnement.

Suggestion

Dans votre cas (ACP sans permis d'environnement) vous pourriez demander par mail que le syndic vous donne une copie d'une attestation récente (après 1981+25 ans = daté d'au moins 2006 ou plus tard), délivré par l'organisme de contrôle initial, si non fasse d'urgence venir un organisme de contrôle agréé et accrédité aux frais de l'ACP.

si pas de réponse 30 jours après l'envoi initial, envoyez un rappel recommandé RP. Demandez de mettre le point "contrôle du circuit électrique par un organisme agréé - contexte légal - situation réelle depuis 2006 - responsabilité de l'ACP et ses organes" sur l'ordre du jour de la séance suivante de l'AG.
si pas de réponse 15 jours après l'envoi du rappel, envoyez une mise en demeure recommandé AR. Envoyez séparément une copie pour suite voulue par mail à ce@ipi.be en mentionnant le N° IPI du gérant du syndic. Ceci avec demande à la Chambre Exécutive de l'IPI de confirmer la réception de votre communication.

Vous mentionnez bien dans vos lettres que le syndic est en personne responsable en cas d'incident causé ou aggravé par une installation commune électrique non-conforme.

Demandez-lui en plus de vous fournir la preuve de l'assurance RC de sa firme en application de l'Art. 577-8 §4 10° CC. La preuve de l'assurance personnelle du gérant, par la voie de son agrégation comme agent immobilier est à lui insuffisante. Il faut que l'assureur (et pas le courtier d'assurance) reconnait explicitement d'assurer la responsabilité civile de la firme du syndic comme personne morale

Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;

@ninifel

Restez dans votre lettre dans le cadre comme décrit ci-devant. N'y mentionnez pas d'autres problèmes. Restez succinct, calme et polie. Laisse relire votre texte par un tiers, qui n'est pas impliqué. Attendez 24h, relisez le à nouveau avant de l'envoyer.

Ne contactez pas vous-même l'organisme de contrôle.

Ces trois lettres sont trois marches d'un escalier. N'essayez pas de prendre plusieurs marches en une fois, mais bien pas par pas. Si non vous risquez de trébucher.

PIM · #8 02-03-2016 08:19:28

Luc a écrit :

Restez dans votre lettre dans le cadre comme décrit ci-devant. N'y mentionnez pas d'autres problèmes. Restez succinct, calme et polie. Laisse relire votre texte par un tiers, qui n'est pas impliqué. Attendez 24h, relisez le à nouveau avant de l'envoyer.
Ne contactez pas vous-même l'organisme de contrôle.
Ces trois lettres sont trois marches d'un escalier. N'essayez pas de prendre plusieurs marches en une fois, mais bien pas par pas. Si non vous risquez de trébucher.

Quel sage conseil, à lire et relire et relire et relire...

rexou, Francis

PIM · #9 02-03-2016 14:15:13

Heu.... ce serait sympa de rester dans le sujet initial

(je sais que c'est une habitude du salon copropriétés de faire flèche de tout bois et/ou de ramener un souci invoqué vers son propre nombril.... mais c'est une mauvaise habitude !)

PIM · #10 02-03-2016 14:37:18

ninifel a écrit :

j'ai lu ....electricité...chaufferie...IBGE, non ?

Ma remarque ne concernait pas que votre intervention.

Message initial = celui qui reste posté en début de fil (en l'espèce: 29/2/2016 - 17h40).
En l'espèce, c'est moi qui l'ai posté et je n'y parle ni d'IBGE, ni de chauffage...

Et donc, dans le coaching, il est conseillé de lire et relire...

rexou, GT, max11, grmff

rodes · #11 02-03-2016 17:56:09

Si c'est fait par un électricien ce ne sera pas "chipoter".
Le respect d'une loi qui est faite pour assurer l'intégrité physique des occupants de la copropriété n'est pas "l'un ou l'autre prétexte".

rexou · #12 02-03-2016 19:17:53

ninifel a écrit :

@Rodes @Rexou ai-je bien compris : vous conseillez à tout copropriétaire de se substituer au Syndic pour faire réaliser la mise à la terre d'un bâtiment par le 1er Cp qui en a besoin pour son controle technique ?

Vous pouvez chipoter de débattre des années sur ce que permet ou non l'acte de base... ou vous pouvez agir de manière pratique et pragmatique en solutionnant le problème de manière simple sans nuire à personne. Au contraire, vous préparez lez terrain pour le CP qui aura à l'avenir besoin d'une bonne prise de terre.

Et si un tordu se plait à chicaner, il peut se plaindre au syndic et porter le litige à l'ordre du jour de la prochaine AG. En attendant, mon compteur sera renforcé et je penserai à autre chose depuis longtemps. Je doute que le syndic émette une plainte si aucune dégradation n'intervient aux parties communes, et je doute aussi qu'une majorité hurle au scandale et exige le retrait de cette mise à la terre.

Ceci dit, j'explique ce que je ferais dans ce genre de situation. Je donne une alternative qui apporte une solution possible. Problème ---> solution ! tongue

max11

luc · #13 02-03-2016 20:32:08

ninifel a écrit :

Je croyais qu'en copropriété on se mettait d'accord pour confier à un tiers la responsabilité :
- de la gestion technique au Syndic ;
- de la mise en conformité de l'électricité à un électricien ;
- de la tenue du DIU ( dossier technique) au Syndic ;
- de la réception des travaux au Cdc ;
- de la vérification des travaux et dépenses au Cac;
et à l'AG la surveillance et la prise de décision de gestion ... !

Cela sort de quelle loi ???

Je croyais que la règle était simple, on confie la responsabilité :

- de la prise des décisions à l'AG.
- de la prise des décisions urgentes au syndic.
- de l'organisation des AG au Syndic ;
- de la gestion (et le contrôle des entrepreneurs, ... ) au Syndic ;
- de la contrôle "après coup" des recettes et dépenses, ... au Cac;
- de la contrôle "après coup" de l'exécution des décisions de l'AG par le syndic au Cdc ;

rexou

rexou · #14 02-03-2016 22:58:52

ninifel a écrit :

Rexou, Rodes, puis-je également faire ouvrir la chaufferie ( dont je suis co-propriétaire) pour remplacer le bruleur ( trop bruyant) , le circulateur(trop gourmand en électrcité), faire mettre la mise à la terre ( et faire réceptionner les travaux), faire installer les équipotentielles ( souvent oublié) et faire intervenir une E/se générale pour faire cesser les infiltrations etc ?

Si vous payez.
Si ces travaux sont réalisés par des professionnels compétents et
Si cela n'implique aucune dégradation aux parties communes...
Je suis certain que vous aurez la bénédiction de votre syndic et de la majorité des CP !!!!
A tout hasard... relisez la première ligne !

Enfin, la question n'est pas de savoir si "on" confie à un CP embarrassé le soin de...
Rexou émet une idée pour permettre à un CP embarrassé de trouver une solution à son problème.
Ledit CP en fera ce qu'il voudra.
Et vous en pensez ce que vous voulez.

A tout hasard, si vous tentiez, pour une fois, d'apporter une solution à un problème présenté et non l'inverse ???

rexou · #15 03-03-2016 10:56:00

Une mise en conformité aux normes actuelles est obligatoire dans le cadre d'un renforcement de compteur, de la modification d'une installation existante. Ici, pour (une partie de) l'installation d'un CP.

Cette mise en conformité ne concerne pas les parties communes; il s'agit d'un autre débat. Les normes à respecter pour un bâtiment des années 50 sont bien moins contraignantes ! Et si vous voulez faire fondre votre supposé iceberg, proposez le point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Vous excellez à dénicher des problèmes où personne d'autre que vous n'en voit ! Et à définir les règles que les autres doivent suivre...

Un CP a un problème et cherche une solution.

Jetez une fois pour toute la clé de votre chaufferie !
Vos considérations sur les syndics n'aident en rien à solutionner le problème.

Vous voyez un automobiliste sur le bord de la route avec un pneu crevé et vous l'aidez en démontant son filtre à air, en lui expliquant qu'il doit faire des vidanges, et vous vous lancez dans un débat sur les obligations de son garagiste...

rexou · #16 03-03-2016 18:37:47

ninifel a écrit :

rexou a écrit :
Cette mise en conformité ne concerne pas les parties communes; il s'agit d'un autre débat. Les normes à respecter pour un bâtiment des années 50 sont bien moins contraignantes !
Penseriez-vous que la mise à la terre n'est pas nécessaire dans un batiment en copropriété ?
Bien évidemment que la mise à la terre et les liaisons équipotentielles et un plan de cablage sont nécessaires ( règles de l'art).
Le Syndic doit tenir un DIU ( carnet technique) comprenant notamment un dossier sur l'électricité des parties communes, l'âge n'est pas une excuse

La question n'est pas de savoir ce que je pense être nécessaire ou non. Les exigences ne sont pas les mêmes pour une installation ancienne des années 50 et dans le cadre d'une rénovation avec renforcement de compteur. Je me répète, mais vous n'assimilez pas vite !

Si un ou plusieurs CP pensent devoir porter ce point à l'ordre du jour d'une prochaine AG, il le feront et une décision sera prise. Décision que le syndic appliquera.

Vous ne répondez en rien à la question initiale.

rexou · #17 03-03-2016 23:24:55

ninifel a écrit :

Dans un immeuble des années 1950......
Le PV de vérification de la dite installation rénovée mentionne "non conforme" pour l'unique motif que la mise à la terre (qui relève de l'ACP) est insuffisante !
Le propriétaire demande au syndic de faire réaliser les travaux adéquats,
Le Syndic ( gestionnaire technique) aura l'intelligence de proposer dans son "Ordre du jour" à l'AG de désigner un électricien en charge des parties communes et qui fera une offre notamment pour la mise à la terre de ce bâtiment

Un CP fait renforcer son compteur. C'est son droit. Le contrôle de conformité (Vincotte ou autre) relève une mise à la terre insuffisante POUR UNE INSTALLATION RENOVEE.

- Le syndic n'est tenu de faire réaliser des travaux par l'ACP qu'après décision d'AG.... après AG et SI accord de la majorité (75%).
- Rien ne dit que l'installation des communs exige (légalement) que des travaux soient réalisés.
- Le CP a un problème : installation non conforme = compteur fermé ! Il ne va pas attendre la prochaine AG pour avoir du courant !!! Ce problème a été détecté à l'occasion du contrôle et il faut y remédier. Pas dans un an. Immédiatement !!!

Alors vous voudrez bien aussi avoir l'intelligence de ne pas venir nous assommer avec des plans de câblage, des liaisons équipotentielles, des carnets techniques et une analyse de ce que devrait être l'intelligence d'un bon syndic selon Ninifel.

Je reste courtois, mais je sens que vous atteignez doucement les limites de ce qui est décemment supportable... Relisez l'ensemble de vos interventions de ce post et si vous y trouvez une idée constructive qui aide à solutionner le problème exposé, je la lirai avec intérêt. Si comme moi, vous ne trouvez pas, pensez-y... ou pensez à autre chose, mais épargnez-nous vos conceptions de l'intelligence des autres ! Merci.

Francis · #18 04-03-2016 08:09:16

J'ai été confronté a ce problème il y a quelques années lorsque j'étais syndic et j'ai décidé, seul , de faire réaliser une misez la terre réglementaire suite à la demande d'un propriétaire qui faisait des travaux. J'ai estimé qu'il s'agissait de travaux de peu d'importance et assez urgent mais qui ne justifiait pas le coût d'une AG extraordinaire. L'électricien habituel de l'immeuble est intervenu, sur base d'un devis comparé avec 2 autres. Et l'AG suivante à validé ma décision. Le coût était je crois de l'ordre des 700 €.

PIM, rexou, ninifel

rexou · #19 04-03-2016 11:37:21

Excellente décision Francis !

Mais un autre syndic, dans un autre contexte relationnel, peut décider de ne pas intervenir, comme dans le cas exposé ici. Dans la mesure où les communs n'exigent pas légalement une remise aux normes actualisées, cette décision est aussi défendable, même si moins courageuse. Et dans ce cas, le CP concerné est bien forcé de faire réaliser lui-même cette mise à la terre pour conserver une installation opérationnelle. Il peut (tenter de) se faire rembourser ces frais -qui bénéficieront à toute rénovation ultérieure de chaque CP- en portant le point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

rexou · #20 04-03-2016 13:07:18

On a bien compris ce que le syndic "doit faire" selon Ninifel. Dont acte !

Le syndic PEUT choisir ce qu'a fait Francis. Dans ce cas, le problème du CP est résolu.

Le syndic PEUT aussi choisir de ne pas intervenir (et si vous lisez bien, c'est en effet l'option qu'il a choisie).

Le débat ne porte pas sur le fantasme du syndic idéal, mais sur la solution que peut apporter le CP à son problème. Je donne une solution possible. Solution qui déplait à Ninifel. Dont acte encore une fois ! Mais dans la pratique, que propose Ninifel de constructif pour permettre l'acceptation par l'organisme de contrôle de l'installation du CP ??? Acceptation nécessaire pour ouvrir le compteur. Pas dans un an !!! Tout de suite !!!

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