Région wallonne - Garantie locative - Grille indicative des loyers

GT · #1 02-06-2016 15:24:03

POUR INFO

Du nouveau pour les garanties locatives en Wallonie. Un avant-projet de décret a été approuvé par le gouvernement régional aujourd’hui. Un Fonds commun de garantie sera créé. Si un propriétaire réclame une caution, il ne pourra plus bloquer la somme sur un compte privé. Il sera obligé de passer par le Fonds officiel de garantie locative. L'objectif est d'éviter les abus tant des propriétaires que des locataires.

http://www.rtl.be/info/belgique/societe … 23363.aspx

et

http://gouvernement.wallonie.be/communi … -juin-2016

Dernière modification par GT (02-06-2016 15:33:31)

grmff · #2 02-06-2016 15:38:23

C'est une très mauvaise nouvelle.

Les propriétaires cherchent à se rassurer sur le comportement des locataires, sur leur solvabilité, de toute manière.

Si l'Etat se mèle des relations propriétaire-locataire en gommant l'apparence de la différence dans la garantie locative, les propriétaires feront une différence ailleurs.

Il existait déjà la garantie locative via les Cpas. Avec plus ou moins d'efficacité. C'est là que le Gouvernement Wallon devrait agir: sur l'efficacité des Cpas.

Malheureusement, le gouvernement wallon est mené par les socialistes. Et les communes wallonnes souvent aussi. Dès lors, le PS ne va pas se tancer lui-même: il préfère évidemment porter la charge du problème sur un autre, prétendu riche: le propriétaire.

C'est lamentable.

grmff · #3 02-06-2016 16:10:15

En tout cas, je vais me lancer dans la production en masse de jolies oeuvres d'art à base de capsule de Coca-Cola.

max11

max11 · #4 02-06-2016 16:20:16

grmff a écrit :

En tout cas, je vais me lancer dans la production en masse de jolies oeuvres d'art à base de capsule de Coca-Cola.

Voilà une réflexion qui ne pourra être comprise que par les plus anciens visiteurs du site et qui devrait inciter à découvrir la fonction "recherche" pour les autres.... ou ceux qui ont la mémoire défaillante....

C'était une idée très intéressante.... Vous l'avez testée ?

PIM

grmff · #5 02-06-2016 16:33:28

Je ne l'ai pas testée. Mais c'est sûr, je vais le faire. En tout cas, je ferai de la résistance vis-à-vis de ce fonds de garantie.

Tiens, je suis sûr qu'il y a moyen de se faire du pognon avec le système...

En tout cas, le fait que la Région Wallonne lance un appel au privé, pour une durée de 25 ans (sic!) pour ce fonds démontre leur volonté de socialiser les garanties locatives, et leur incapacité à le financer et le gérer.

La banque qui va se lancer dans ce brol sera bien folle. Elle n'imagine même pas le risque qu'elle encourt...

Sachant que tout autre système sera interdit, je présume que le fonds n'aura pas le droit de refuser une garantie locative à qui que ce soit. On va vite trouver des multirécidivistes, que le FGL ne pourra pas refuser pour autant, puisqu'il est obligatoire...

Qui va payer la différence entre les dépôts et les appels à la garantie, à votre avis? Le citoyen. Et bam. Tout le monde va payer pour quelques trublions.

max11

D1791 · #6 02-06-2016 16:42:23

Dans ce lien, ils parlent de remplacer les garanties en espèces.

http://gouvernement.wallonie.be/communi … -juin-2016

Faut-il comprendre que le produit d'Immocaution resterait possible ?
Je suis curieux de lire leur réaction.
S'ils nous lisent...

grmff · #7 02-06-2016 17:04:28

Vous cherchez une solution pour une garantie locative? Pourquoi pas des titres?

La Société Coopérative Capsule, dont l'objectif reste à définir, vend des parts sociales, et en garanti le prix de rachat. Les parts sociales sont "élastiques" et peuvent porter sur n'importe quelle valeur. Généralement deux mois de loyer.

La particularité des parts sociales dématérialisées Capsules est de pouvoir être bloquées par leur détenteur au profit d'un tiers, pour garantir toute obligation, telle que les obligations de locataires par exemple.

L'achat des parts, et leur blocage, est immédiat et simple. Sur le site internet de Capsule, il suffit d'acheter les parts, de mentionner les noms et coordonnées de l'acheteur des parts, et du bloqueur, y compris ses coordonnées mail. Dès l'achat des parts, un mail de confirmation est envoyé au détenteur et au bloqueur.

Le remboursement des parts se fait sur le site de Capsule, soit sur base d'un accord du bloqueur et du détenteur, soit sur simple présentation d'une décision de justice.

Le blocage peut aussi être multiple. Le détenteur peut accepter que les parts soient bloquées par un 2e bloqueur. Un bloqueur peut aussi limiter le blocage, ou diminuer la part bloquée. Ainsi, quand les obligations du détenteur se terminent vis-à-vis du 1er bloqueur, les parts sont automatiquement bloquées pour le 2e bloqueur. Cela assure une "portabilité" du blocage.

L'ensemble se règle via internet et application mobile. Détenteur des parts (lire locataire) et bloqueur (lire agence ou propriétaire) ont accès à tout moment à leur "compte titre"

Blocage et déblocage sont immédiat et automatisé en cas d'accord entre parties. Des frais d'achat des parts et de gestion financent la société coopérative.

Vous en pensez quoi?

max11, Francis

max11 · #8 02-06-2016 17:41:37

L'Echo publie le fichier excell de la grille de références des loyers : http://monargent.lecho.be/immobilier/Pa … art#grille

Téléchargé et testé : pour mon bien, l'estimation me semble correct....

Pour une maison, il faut inscrire "Maison 4 façades" ou "Maison 2-3 façades"
Pour la commune, j'ai dû mettre "gembloux" plutôt que le nom du village

Himura · #9 03-06-2016 09:09:35

J'ai fait le test de mon côté, et les loyers demandés correspondent à la fourchette basse à chaque fois.
Je serais donc trop gentil... Ca me va très bien.

A côté de ça, je regrette ces critères vraiment très limités.
Si je prends mon cas, je rénove automatiquement de A à Z les logements achetés, et les conservent dans un état très "neuf" en permanence : nouvelles cuisines, électros complets, aménagement de SDB haut de gamme, finitions soignées.
Tout cela, je le pense, compte énormément pour un locataire qui visite. Mais seule compte l'année de construction, nullement la rénovation...

On ne peut que regretter aussi que le champs "pression immobilière" soit si vaste, et ne corresponde donc à rien.
L'hyper centre d'une grande ville est jaugé identiquement à a large périphérie, les quartiers chics par rapport aux quartiers remplis de logements sociaux et aux zones de non-droit, ...
Un jardin ou pas : sans importance. Un garage ? Le résultat PEB ? La proximité d'une autoroute, d'une forêt, etc. ?

Bref, selon moi, ça ne sert à rien. Il faut être vraiment en-dehors de toute réalité pour se rendre compte d'un écart important, et non-justifié, dans sa location.

max11 · #10 03-06-2016 09:26:32

Dans un sens, tant mieux que ça ne serve à rien d'autre que faire mousser quelques politiques et occuper quelques fonctionnaires.
Avec une marge de +20% à -20%, cela donne une telle variabilité de 40% qui devrait permettre à la plupart des biens d'entrer dans les critères et donc fournir une réponse "acceptable" aux candidats locataires.

L'autre joujou sorti par le politique est beaucoup plus inquiétant pour les propriétaires & les fonds publics mais on en parle beaucoup moins... c'est peut-être pour cela que la grille est sortie en même temps, pour faire diversion grâce à un petit fichier excell....

Francis · #11 03-06-2016 09:54:49

L'intervalle de 20% dans les 2 sens est énorme. 90% des biens vont s'y retrouver, sauf si la localisation n'est pas assez segmentée. Et que va élaborer les critères de localisation ? La région ? de fonctionnaires déconnectés de la réalité du terrain et cornaqués par des politiques ?
Et vu qu'il s'agit quasi de la même majorité, je sens que Bruxelles vas tenter la même aventure !

D1791 · #12 03-06-2016 10:40:12

J'ai fait l'exercice pour 3 biens :

-1) fourchette 421.11 - 631.66 / loyer actuel 560
-2) fourchette 427.36 - 641.04 / loyer actuel 640
-3) fourchette 572.33 - 858.49 / loyer actuel 625

J'arrête là, ça me semble à ce stade être du grand n'importe quoi.
La fourchette dans mes 3 calculs est de 50%.
Ne tient pas compte des garages, jardin, qualité des finitions comme déjà indiqué par Himura.

Enfin, conclusion positive : je peux envisager d'augmenter 2 loyers sur 3.
C'était quoi le but de l'initiative déjà ?

Francis · #13 03-06-2016 11:29:00

Oui, c'est bien ce que je pensais. Le PS a du réduire ses prétentions pour ne pas heurter le CDH et donc ce sera un machin qui ne servira à rien sinon à faire parler ou peut-être à donner des bases indiscutables aux propriétaires pour justifier de leur demande de loyer.
Il faudra également examiner si cela ne peut être contesté devant le Conseil d'état ?

didier21 · #14 03-06-2016 11:58:14

Bonjour,

Concernant la garantie locative, que va t'il se passer quand

le 1/1 le locataire commence à constituer sa garantie et signe un bail chez le bailleur 1
le 1/4 quitte le logement avec dégâts et demande la portabilité de la garantie pour le bailleur 2
le 1/7 quitte le logement 2 avec dégâts et demande la portabilité de la garantie pour le bailleur 3

Et si loyer en retard et dégâts ? quel est l'ordre hiérarchique des créanciers (si plusieurs créanciers successifs ?)

L'organisme qui va s'occuper de la mise en œuvre va avoir une fameuse charge administrative ... voir peut être un jour une liste noir informel ;-)) ....

Ce qui me dérange surtout, c'est que la RW, devra surement bouché les trous sur le compte de la collectivité .....

GT · #15 03-06-2016 12:25:00

grmff a écrit :

Vous cherchez une solution pour une garantie locative? Pourquoi pas des titres?
La Société Coopérative Capsule, dont l'objectif reste à définir, vend des parts sociales, et en garanti le prix de rachat. Les parts sociales sont "élastiques" et peuvent porter sur n'importe quelle valeur. Généralement deux mois de loyer.
La particularité des parts sociales dématérialisées Capsules est de pouvoir être bloquées par leur détenteur au profit d'un tiers, pour garantir toute obligation, telle que les obligations de locataires par exemple.
L'achat des parts, et leur blocage, est immédiat et simple. Sur le site internet de Capsule, il suffit d'acheter les parts, de mentionner les noms et coordonnées de l'acheteur des parts, et du bloqueur, y compris ses coordonnées mail. Dès l'achat des parts, un mail de confirmation est envoyé au détenteur et au bloqueur.
Le remboursement des parts se fait sur le site de Capsule, soit sur base d'un accord du bloqueur et du détenteur, soit sur simple présentation d'une décision de justice.
Le blocage peut aussi être multiple. Le détenteur peut accepter que les parts soient bloquées par un 2e bloqueur. Un bloqueur peut aussi limiter le blocage, ou diminuer la part bloquée. Ainsi, quand les obligations du détenteur se terminent vis-à-vis du 1er bloqueur, les parts sont automatiquement bloquées pour le 2e bloqueur. Cela assure une "portabilité" du blocage.
L'ensemble se règle via internet et application mobile. Détenteur des parts (lire locataire) et bloqueur (lire agence ou propriétaire) ont accès à tout moment à leur "compte titre"
Blocage et déblocage sont immédiat et automatisé en cas d'accord entre parties. Des frais d'achat des parts et de gestion financent la société coopérative.
Vous en pensez quoi?

Pour l'aspect "droit des sociétés", un spécialiste en la matière mériterait d'être consulté afin d'examiner la faisabilité du projet et ses incidences.

.

GT · #16 03-06-2016 12:27:41

didier21 a écrit :

Bonjour,
Concernant la garantie locative, que va t'il se passer quand
le 1/1 le locataire commence à constituer sa garantie et signe un bail chez le bailleur 1
le 1/4 quitte le logement avec dégâts et demande la portabilité de la garantie pour le bailleur 2
le 1/7 quitte le logement 2 avec dégâts et demande la portabilité de la garantie pour le bailleur 3
Et si loyer en retard et dégâts ? quel est l'ordre hiérarchique des créanciers (si plusieurs créanciers successifs ?)
L'organisme qui va s'occuper de la mise en œuvre va avoir une fameuse charge administrative ... voir peut être un jour une liste noir informel ;-)) ....
Ce qui me dérange surtout, c'est que la RW, devra surement bouché les trous sur le compte de la collectivité .....

Les questions sont légitimes.
Il s'agit d'un avant-projet de loi. Le parcours législatif est encore long.
Affaire à suivre.

D1791 · #17 03-06-2016 12:39:32

En additionnant les malus du volet énergétique, on arrive à 117.73€ par mois.

En prenant le raisonnement à l'envers : qui irait investir des milliers d'euros pour installer un chauffage central, du double vitrage, une isolation complète d'un bâtiment pour en retirer juste 117.73€ supplémentaire par mois, soit 14 000€ après 10 ans ?

Je n'ai pas attendu la région wallone pour installer le chauffage central et les doubles vitrages dans mes bâtiments.
Mais en suivant leur raisonnement, le rendement supplémentaire est insuffisant pour faire les investissements.

GT · #18 03-06-2016 12:56:25

Le SNPC a fait savoir dans un communiqué de presse (date ?) qu'il n'était pas opposé sur le principe à la grille sur les loyers.

http://www.snpc-nems.be/fr/content/comm … n-wallonie

"Le SNPC n’est de prime abord pas opposé à des grilles indicatives de loyers, dès lors qu’il est normal que les consommateurs – ici locataires – soient informés des prix du marché (et inversement pour les nombreux bailleurs qui louent trop bon marché).

Par contre, il s’opposera à tout caractère obligatoire, et cela constituera un casus belli ! On ne peut que regretter que le Ministre Furlan considère déjà qu’il s’agira de la prochaine étape !

Il est par contre légitime pour la Région wallonne de lier l’octroi de primes à la rénovation ou à l’isolation au respect de telles grilles indicatives."

grmff · #19 03-06-2016 16:28:35

On fait d'abord une grille qui ne ressemble à rien. Tout le monde est dans la grille. Ceux qui sont en dehors n'ont pas de prime (auxquelles ils n'ont de toute façon as droit)

Puis on resserre les boulons: de +/-20%, on passe à +0%/-10%.
Puis on double le RC de ceux qui dépassent. Et on continue à resserrer...

Sachant que la Wallonie, si elle était indépendante, serait dans un état pire que la Grèce (Wallonie isolée = 12% de déficit ! ), je me demande si il n'est pas temps de tout vendre et d'aller m'installer en Grèce. Au moins, on a pas de frais de chauffage...

panchito · #20 04-06-2016 05:56:18

Mais ils disent que le système "assurantiel" sera préservé.

Donc on pourra toujours demander 3 mois "Immocaution"?

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