Démission syndic

grmff · #1 12-09-2016 21:47:31

Un agent immobilier qui a demandé son omission ne se retrouve évidemment plus sur la liste de l'IPI.

De même, un agent immobilier qui a reçu une sanction disciplinaire comme une suspension, ne se retrouvera pas sur le site de l'IPI pendant sa suspension.

Par contre, je doute que l'IPI ne vous dise quoi que ce soit sur une éventuelle suspension. J'ai fait la demande par le passé, et j'ai eu une fin de non recevoir de la part de l'IPI.

GT · #2 12-09-2016 14:02:14

Melindaa a écrit :

bonsoir,
En tapant ajd son numéro sur le site de l'IPI elle n'apparaît plus... Est-ce qu un agent immobilier qui cesse son activité perd son numéro IPI?

A vous relire je constate que vous avez fait état d'une volonté de votre syndic de recentrer ses activités sur Bruxelles

"Elle cesse ses activité chez nous pour partir travailler sur Bruxelles..."

Dernière modification par GT (12-09-2016 14:11:33)

PIM · #3 12-09-2016 10:04:36

Melindaa a écrit :

bonsoir,
En tapant ajd son numéro sur le site de l'IPI elle n'apparaît plus... Est-ce qu un agent immobilier qui cesse son activité perd son numéro IPI?

A ma connaissance, seuls les agents immobiliers agréés actifs sont "retrouvables" sur le site de l'Ipi.
S'il n'apparaît plus, cela peut résulter d'une cessation d'activités, mais aussi d'une décision disciplinaire.

Le plus simple, c'est de prendre contact avec le service dépistage de l'Ipi et de lui poser la question quant à la personne recherchée avec son n° connu.

Melindaa · #4 11-09-2016 20:52:10

bonsoir,

En tapant ajd son numéro sur le site de l'IPI elle n'apparaît plus... Est-ce qu un agent immobilier qui cesse son activité perd son numéro IPI?

luc · #5 07-09-2016 11:20:22

@Melindaa

panchito a écrit :

Si par contre il est indiqué:
A choisir en x et y, vous devrez alors voter à la majorité contre x et contre y
Ensuite vous réunissez 20% des quotités et convoquez vous même votre propre AGE pour élire un nouveau Syndic.
J'ai eu recours à cette méthode plus d'une fois...

La voie à suivre dans votre cas

grmff · #6 07-09-2016 08:02:59

Très souvent, l'acte de base donne mandat irrévocable au syndic de toucher les loyers à concurrence de la dette du propriétaire.

Cela demande un peu de travail au syndic, mais cette disposition lui permet de contacter les locataires, et leur demander de payer leurs loyers et charges sur le compte de la copropriété. Pour autant que votre syndic fasse ce qu'il faut pour convaincre les différents intervenants.

GT

GT · #7 07-09-2016 07:13:06

Melindaa a écrit :

Bonjour,
une autre question. L'un des propriétaire mon payeur de ses chargeur vit à l'étranger. Ses appartements sont gérés par une agence immobilière. Nous supposons que les charges sont payées par les locataires. Qui perçoit cette argent? Le propriétaire ou l'agence immobilière? Et qui est censé recevoir l'appel de fond à payer? L'agence immobilière ou le propriétaire?

Que le locataire ne paie ses charges n'est pas opposable à une association des copropriétaires réclamant au propriétaire le payement de ses charges . Il s'agit d'un problème entre le bailleur et le locataire dans lequel l'association des copropriétaires n'intervient pas.

En principe, les courriers sont envoyés par le syndic au propriétaire à sa dernière adresse connue.

Il est possible qu'une agence immobilière dispose d'un mandat spécial porté à la connaissance du syndic.
Mais, à mon avis, en cas de problème, le redevable final reste le copropriétaire.

Cela pose des problèmes lorsqu'un copropriétaire défaillant n'est pas inscrit à un registre de la population en Belgique.

panchito · #8 07-09-2016 06:54:26

Tout dépend du contrat que ce propriétaire a passé avec l'agence immobilière pour gérer son bien en son absence.

D'habitude c'est l'agence qui prend tout en charge: elle encaisse les loyers et les charges locatives payées par le locataire et paie la totalité des charges à la copropriété via le Syndic. Au passage elle se rémunère en ponctionnant le loyer de 5 à 10%; et elle envoie ce qui reste sur le compte du bailleur.

En un mot comme en cent, il est urgentissime dans votre copropriété d'engager un Syndic professionnel expérimenté et doté d'excellentes références..

Rassemblez un maximum de propriétaires occupants, expliquez leur tous ces problèmes et venez tous à la prochaines AGE avec des CV, des propositions de contrats et des tableaux comparatifs (honoraires, prestations inclues/non inclues).

Je l'ai déjà fait bien souvent!

Il est possible que le nouveau Syndic vous demande des honoraires extra s'il doit refaire la comptabilité des 3 dernières années et tout remettre en ordre...

Mais c'est la seule solution pragmatique....

Dernière modification par panchito (07-09-2016 06:56:09)

Melindaa · #9 07-09-2016 06:34:14

Bonjour,
une autre question. L'un des propriétaire mon payeur de ses chargeur vit à l'étranger. Ses appartements sont gérés par une agence immobilière. Nous supposons que les charges sont payées par les locataires. Qui perçoit cette argent? Le propriétaire ou l'agence immobilière? Et qui est censé recevoir l'appel de fond à payer? L'agence immobilière ou le propriétaire?

Melindaa · #10 06-09-2016 23:03:50

panchito a écrit :

Melindaa a écrit :
Nous avons également des problèmes avec le promoteur, les balcons ne respectent pas le cahier des charges, l'eau s'écoule mal et s'infiltre au niveau des murs mais évidement avec le syndic rien ne bouge... cry
Aucun propriétaire n'a fait d réception définitive et pour les communs ça doit être pareil...
Cela ce sont des problèmes à régler avec l'entrepreneur. Je suppose que tous ces problèmes figurent dans les PV de réception provisoire et que les appartements ne seront pas intégralement payés tant que ce n'est pas résolu.

Les réceptions provisoires avaient déjà étaient faites et les appartement entièrement payés. Les premiers signes d'infiltration sont apparus que 1 ans après, au départ dans 2 appartements seulement donc un expert puis un contre expert ont été mandatés (là aussi un propriétaire a du prendre un avocat pour faire avancer les choses). Et le rapport d expert à mis en évidence ce problème... Pour 'instant uniquement le propriétaire ayant un avocat a été mis au courant officiellement...mais normalement des travaux doivent être effectués partout

panchito · #11 06-09-2016 22:52:13

Melindaa a écrit :

Nous avons également des problèmes avec le promoteur, les balcons ne respectent pas le cahier des charges, l'eau s'écoule mal et s'infiltre au niveau des murs mais évidement avec le syndic rien ne bouge... cry
Aucun propriétaire n'a fait d réception définitive et pour les communs ça doit être pareil...

Cela ce sont des problèmes à régler avec l'entrepreneur. Je suppose que tous ces problèmes figurent dans les PV de réception provisoire et que les appartements ne seront pas intégralement payés tant que ce n'est pas résolu.

Melindaa · #12 06-09-2016 22:33:00

panchito a écrit :

Quelle histoire! On a peine à croire que cela se passe en Belgique en 2015! C'est dans quelle commune?
Vous parlez d'un entrepreneur mais je suppose qu'il s'agit d'un promoteur immobilier. De grande ampleur pour construire plus de 56 appartements en 3 phases...
(Trevi? Thomas et Piron? Cobelba?)
Vous, personnellement n'avez pas donné quitus ni décharge, mais les autres? Ce quitus et décharge se donnent par vote à la majorité en AG. Ce qui compte c'est ce qui figure dans les PV des AG des 3 dernières années. Les comptes ont été approuvés en AG? Décharge et quitus ont été donnés?
Que vous ne l'ayez pas donné personnellement n'a aucune importance....Ce qui compte c'est la majorité et si cela a été acté dans les PV d'AG.
D'habitude quand on achète un appartement sur plan, cela se fait suivant la loi Breyne. Et il y a une réception provisioire et une réception définitive.
Et tant que tous les biens ne sont pas vendus, c'est évidemment au promoteur à payer les charges correspondant aux biens non encore vendus.
Sur les 56 copropriétaires, aucun ne sait ce que c'est qu'une copropriété, ni comment cela fonctionne? Personne ne connait les lois sur la copropriété? Personne n'est abonné au CRI? (http://www.snpc-nems.be).
Tout cela est à peine croyable.
Et cela fait 3 ans que ça dure et personne ne dit rien. Et votre Conseil de Copropriété? Et votre commissaire aux compte? Il ne vous a pas recommandé de ne pas approuver les comptes car il n'avait pas accès aux factures??
Vous êtes dans de très sales draps si vous n'avez pas approuvés les comptes depuis 3 ans car sans comptes approuvés, vous ne pouvz pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.
Je ne comprends pas que tout cela dure depuis 3 ans sans que personne n'y trouve à redire...

et je ne vous parle même pas des appels de fonds qui ne sont correctes pour personne ( des caves comptées à des gens qui n'en n'ont pas, même chose pour les parkings et garages et inversement, un bic ne correspondant pas au numéro de compte, des numéros de comptes erronés)... je pourrais y passer la nuit..; et on a beau le signaler l'appel de fond suivant rien n'a changé.

Oui un gros entrepreneur mais pas ceux cités... les promotions canapé existent et elle ne s'en cache pas... La phase deux (la mienne) n'a pas encore donné quitus car on a pas encore eu à le faire(pas d'année comptable terminée).
La première a donné 2 fois quitus.
on nous disait que tout allé bien, on nous présentait des comptes sans problèmes... on a bien déchanté quand on a commencé à creuser
Nous pensons également que le promoteur n'a pas payé ses charges dues mais pas de preuve...

Nous avons également des problèmes avec le promoteur, les balcons ne respectent pas le cahier des charges, l'eau s'écoule mal et s'infiltre au niveau des murs mais évidement avec le syndic rien ne bouge... cry
Aucun propriétaire n'a fait d réception définitive et pour les communs ça doit être pareil...

panchito · #13 06-09-2016 22:15:24

Quelle histoire! On a peine à croire que cela se passe en Belgique en 2015! C'est dans quelle commune?

Vous parlez d'un entrepreneur mais je suppose qu'il s'agit d'un promoteur immobilier. De grande ampleur pour construire plus de 56 appartements en 3 phases...
(Trevi? Thomas et Piron? Cobelba?)

Vous, personnellement n'avez pas donné quitus ni décharge, mais les autres? Ce quitus et décharge se donnent par vote à la majorité en AG. Ce qui compte c'est ce qui figure dans les PV des AG des 3 dernières années. Les comptes ont été approuvés en AG? Décharge et quitus ont été donnés?

Que vous ne l'ayez pas donné personnellement n'a aucune importance....Ce qui compte c'est la majorité et si cela a été acté dans les PV d'AG.

D'habitude quand on achète un appartement sur plan, cela se fait suivant la loi Breyne. Et il y a une réception provisioire et une réception définitive.

Et tant que tous les biens ne sont pas vendus, c'est évidemment au promoteur à payer les charges correspondant aux biens non encore vendus.

Sur les 56 copropriétaires, aucun ne sait ce que c'est qu'une copropriété, ni comment cela fonctionne? Personne ne connait les lois sur la copropriété? Personne n'est abonné au CRI? (http://www.snpc-nems.be).

Tout cela est à peine croyable.

Et cela fait 3 ans que ça dure et personne ne dit rien. Et votre Conseil de Copropriété? Et votre commissaire aux compte? Il ne vous a pas recommandé de ne pas approuver les comptes car il n'avait pas accès aux factures??

Vous êtes dans de très sales draps si vous n'avez pas approuvés les comptes depuis 3 ans car sans comptes approuvés, vous ne pouvz pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.

Je ne comprends pas que tout cela dure depuis 3 ans sans que personne n'y trouve à redire...

Dernière modification par panchito (06-09-2016 22:17:30)

Melindaa · #14 06-09-2016 22:07:23

GT a écrit :

La question posée : "A-t-elle le droit de refuser?
Selon la présentation des faits, le (la) syndic avait été saisi(e) d'une demande visant au rajout de 4 devis de syndic en vue de la remplacer à la prochaine AG mais elle avait refusé.
Que dit le code civil ?
L'article 577-6, § 4, C. civil prévoit que "à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété, s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale".
Sur base de ce texte, il peut être retenu qu'il ne faut pas attendre l'assemblée générale annuelle pour la notification au syndic des points à mettre à l'ordre du jour. Les notifications des points à mettre à l'ordre du jour d'une AG annuelle est visée à l'article 577-6, § 3, C. civil.
Quels sont les faits ?
En l'espèce, la notification n'a pas été réalisée avant la convocation par le syndic à l'AGE qu'il a convoquée.
En conséquence, sur base du texte légal précité et des faits tels qu'ils sont présentés initialement, le (la) syndic a des arguments pour ne pas donner une suite favorable à la demande.
Remarquons que le refus du syndic tel que présenté - porte, sans plus, sur une demande d'un ajout consistant en 4 devis de (candidats) syndics à apporter à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire alors qu'elle a déjà été convoquée. Le syndic n'affirme pas que les candidatures ne sont pas recevables. En agissant ainsi, il sortirait d'ailleurs de son rôle. Seule l'assemblée générale souveraine maîtresse en tant qu'il s'agit des intérêts communs pourrait se prononcer par vote en la matière .
Ici, le rôle du président de l'AG a toute son importance. Il lui est possible de soumettre à l'AG une proposition visant à la recevabilité ou non des candidatures des 4 syndics qui ont été récoltées.
Il est souhaitable que les copropriétaires "demandeurs" fassent parvenir au plus grand nombre possible de personnes faisant partie de l'AG et participant à ses délibérations au moins un tableau récapitulatif des offres des candidats syndics de préférence avant la tenue de l'AG.

Nous avons eu une justification à son refus: car les deux qu'elle présente utilisent le même logiciel qu'elle, pas les autres donc on ne peut choisir qu'entre eux deux...et oui elle nous prend pour des C...

Melindaa · #15 06-09-2016 22:01:33

GT a écrit :

Melindaa a écrit :
panchito a écrit :
Mais alors c'est encore plus simple!
Pouvez-vous reproduire l'ODJ ici dans son intégralité?
ODJ:
1 constitution du bureau: nominations du président de bureau, des scrutateurs et du secrétaire de séance.
2 démission du syndic X en raison de la cessation de son activité.
3 nomination du nouveau syndic : offre de deux candidats repreneurs pour la gestion
Remarquons que l''ODJ prévoit la nomination d'un bureau constitué d'un président, de scrutateurs et d'un secrétaire de séance . La loi (art. 577-6, § 5, al. 1, C. civil) énonce que l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. Il ressort de ce texte que le président de l'AG n'est pas nécessairement le président du conseil de copropriété. Légalement, tout copropriétaire intéressé peut se porter candidat à la présidence de l'AG.
Remarquons aussi que l'ODJ ne fait mention ni d'une décharge, ni d'un quitus à donner au syndic démissionnaire.
A la lecture de cet ODJ, j'avais compris que le syndic mettait fin à ses activités en cette qualité. D'autres informations communiquées, il ressort que le syndic démissionne pour exercer ses activités en Région bruxelloise.
Que dit le contrat du syndic en matière de démission ? Procédure à suivre ? Pénalités ? Obligations du syndic "sortant" ? Qui a signé le contrat au nom de l'association des copropriétaires ? Cette personne est susceptible d'en communiquer une copie. Il est admis que ce contrat fait partie des archives de l'association des copropriétaires dont le syndic es le gardien. L'art. 577-8, § 1, al.2, C. civil stipule que "les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit".

Nous n'avons jamais vu son contrat (nous doutons même qu'elle en ai un). Nous l'avons à mainte reprise faire la demande (y compris avec mise en demeure d'avocat) mais sa réponse est toujours la même(quand on a la chance d'avoir une réponse); "je vous l'envoie bientôt"

Melindaa · #16 06-09-2016 21:56:13

je ne lui ai en fait encore jamais donné quitus car je n'ai pas encore eu d'exercice comptable de terminé...
je vous explique:
56 appartements mais construits en deux phases:
- 2013 achèvement de la phase 1 leur première année comptable débute en octobre 2013.
- juillet 2014 je prends possession de mon appartement (en phase 2) mais les communs ne sont pas finis, la réception des communs ne se fera qu'en juin 2015 (d'après ce qu'elle nous a dit) donc jusque juin je n'ai jamais payé de charges communes, pour payer les frais de juin jusqu'en septembre elle nous demande de payer un appel de fond extraordinaire... Au final nous ne savons pas ce qu'elle a payé avec cette argent car nous n'avons jamais eu de décompte...
- novembre 2015 début de notre première année comptable donc je n'ai jamais encore donné quitus au syndic ou au commissaire au compte.
C'est l'entrepreneur qui l'a mis comme syndic et sans nous dire qu'elle était stagiaire, on ne savait pas qu'on pouvait en prendre un autre, elle avait déjà commencé à s'occuper de la copro

La première phase a donc déjà eu deux décomptes de charges :
- octobre 2013 à novembre 2014
- octobre 2014 à novembre 2015
(ils n'ont reçu leur deux décomptes qu'en mars 2016 et le premier ne comporte aucun détail)

Nous avions tous une totale méconnaissance de la copropriété et avons fait confiance au syndic. Nous avons commencé à nos inquiéter vers le mois d'avril quand le service de nettoyage à arrêter de venir car ils n'étaient pas payés. Une personne (autre que le commissaire au compte de la première phase) a eu accès à une partie des factures et extraits de comptes: aucune facture n'est payé à temps sauf son salaire donc toujours des frais à payer en plus, des copropriétaires n'ont jamais payé leurs charges, des factures et extraits de comptes manqués mais par contre dans notre farde il y avait celles d'autres copropriétés. Le commissaire au comptes n'a jamais vérifié les factures vu que celles ci n'étaient même pas classées... les sociétés qui travaillent pour nous n'ont pas signé de contrat... etc en fait rien ne va...
elle ne respect pas non plus le cahier des charges car la comptabilité ne peut pas être divisée suivant les deux phases (la deuxième phase a aussi un commissaire au compte mais malgré ses demandes à répétition il n'a accès à rien.)

panchito · #17 06-09-2016 19:43:54

Vous m'en apprenez!

Si vous aviez vu les stagiaires qui ont défilé lors des visites dans mon penthouse à Montgomery...vous auriez été bien étonnés...du niveau de leurs compétences.

Les agences qui m'envoyaient de cette manière des candidats m'ont dit que c'était normal vu que les visites prennent beaucoup de temps (évidemment si on ne prend pas la peine d'examiner les besoins des candidats locataires, leurs capacités financières et qu'on ne leur décrit même pas le bien: certains ne savaient même pas si c'était une maison ou un appartement; ne parlons pas du nombre de chambres!), elles préféraient pratiquement toutes confier les locations à des stagiaires qui ne coutent que 400€/mois.

Ou alors il y a stagiaire et stagiaire?

Dernière modification par panchito (06-09-2016 20:14:58)

grmff · #18 06-09-2016 15:20:58

Un agent immobilier stagiare est un agent immobilier complet. Avec tous les droits, devoirs et obligations de suivre les règles IPI.

PIM · #19 06-09-2016 14:30:45

panchito a écrit :

Mais si elle n'est que stagiaire, elle n'a évidemmentpas de n° IPI. Donc votre plainte ne servira à rien. Connaissez-vous seulement son maître de stage? C'est là que vous devez adresser votre plainte!!

Cette affirmation péremptoire n'est pas correcte.
Un stagiaire Ipi dispose de son propre numéro Ipi.
Les plaintes doivent être, à ma connaissance, adressées directement à l'Ipi. A vérifier auprès de l'IPI

GT · #20 06-09-2016 13:41:18

Melindaa a écrit :

(...)Ce n'est pas pour rien qu'elle démissionne, elle est entrain de se faire virer de toutes ses copropriété. On a un avocat car ses grands amis le président et le commissaire au compte nous mènent en bateau et que le peu d'accès aux comptes que nous ayons eu montre un trou de 14000 euro déjà alors que notre copropriété n'existe que depuis 3 ans et que l'on veut comprendre. C'est le seul moyen d'avoir accès aux comptes depuis le début.

Qu'entendez-vous en affirmant que le président et le commissaire aux comptes vous mènent en bateau ? Quels sont les éléments ?

Qu'entendez-vous par un "trou" de 14000 euros dan les comptes ? Dans le langage commun, vous laissez entendre que le syndic a puisé dans "la caisse".
La comptabilité d'une ACP d'une certaine taille est tenue selon un plan comptable qui a été déterminé par le Roi.

Je suppose que ce "trou a été déterminé" par un copropriétaire dominant les principes de la comptabilité en partie double adapté aux copropriétés.

Donc quels sont les comptes (au sens comptable du terme) faisant apparaître ce trou pour un montant de 14000 euros ?

De manière générale, s'il est compréhensible qu'un copropriétaire veuille comprendre les comptes du syndic, celui-ci n'a pas pour vocation d'expliquer les principes de la comptabilité en partie double. En principe, le copropriétaire qui s'est porté candidat à la fonction de commissaire aux comptes doit avoir les aptitudes pour contrôler les comptes d'un syndic et faire rapport à l'AG.

Dernière modification par GT (06-09-2016 13:44:47)

Melindaa · #21 04-09-2016 18:30:05

Bonjour,
Je suis propriétaire dans un immeuble de 56 appartements. Depuis quelques temps nous avons découvert des problèmes au niveau de la gestion de la copropriété par le syndic (propriétaires qui ne payant pas depuis des années, factures impayées ou payées avec du retard entraînant des frais à notre charge, absence de contrats avec les sociétés, etc). Nous venons de recevoir un courrier nous signalant sa démission pour cause d'arrêt d'activité et l'organisation d'une ag extraordinaire dans 15 jours afin d'élire un nouveau syndic et elle nous en propose deux. Nous lui avons demandé de rajouter 4 autres devis de syndic que nous avions déjà démarché en vue de la remplacer à la prochaine AG mais elle refuse. A t elle le droit de refuser?

Merci d'avance pour vos réponses

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