Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito · #1 16-04-2017 17:15:08

Bonjour,

Un copropriétaire ultra-majoritaire a-t'il le droit de demander de convoquer une AGE alors qu'il n'a jamais payé ses charges?

Le but est de modifer l'Acte de Base...

grmff · #2 16-04-2017 17:39:46

Oui, il a le droit.

Et vous avez le droit de demander de mettre à l'ordre du jour la poursuite en justice de ce copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Il est vraisemblable qu'il votera contre, que la décision ne sera donc pas prise, et vous pourrez lancer une procédure contre ce propriétaire abusif.

Bon courage.

Que veut-il changer dans l'acte de base?

rexou

panchito · #3 16-04-2017 18:58:52

C'est un promoteur qui a racheté 4 plateaux de bureaux pour les transformer en 40 appartements avec des PEB A.

Et pratiquement comment un ( ou plusieurs copropriétaires) qui n'ont que quelques pourcents des quotités peuvent-ils demander de rajouter un point à l'ordre du jour d'une AGE?

Faut-il aussi rassembler 20% des quotités pour demander au Syndic de rajouter un point à cette AGE demandée par ce promoteur qui a plus de 50% des quotités?

Fau-il que ce soit fait avant que le Syndic n'envoie les convocations?

Officiellement on n'est pas au courant qu'ils vont faire cette demande...

grmff · #4 16-04-2017 19:31:01

Si vous demandez de mettre un point à l'ordre du jour, le syndic est tenu de le mettre à l'ordre du jour de l'AG suivante s'il en a matériellement le temps.

§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

ickx · #5 17-04-2017 08:33:34

Faut-il aussi rassembler 20% des quotités pour demander au Syndic de rajouter un point à cette AGE demandée par ce promoteur qui a plus de 50% des quotités?

REMARQUE : Demander l'ajout d'un point à l'ODJ d'une AG qui serait irrégulière notamment en raison du mobile poursuivi par la demande ( ex: abus de droit) équivaut à "couvrir l'irrégularité qui entache l'AG" ( expérience vécue) .

Il faut donc toujours écrire pour dénoncer les choses qui ne vont pas, à défaut le juge a facile à estimer que les irrégularités ont été "couvertes" par les copropriétés.

Et en y réfléchissant , quid de la responsabilité d'un syndic qui met à l'ODj un point qui serait irrégulier voir abusif ?

panchito · #6 17-04-2017 09:30:01

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif qui redivise les 4 plateaux de bureaux qu'ils viennent d'acheter en 40 appartements. (tous les permis et autorisations ont été décrochées par le propriétaire précédent). L'AG a marqué son accord pour ces transfomations avant l'octroi du permis.

Je ne pense pas qu'il y ait abus de droit.

Par contre, j'ai déjà demandé à plusieurs reprises sur ce forum à quel type de majorité faut-il voter?

Le tout est de savoir s'ils touchent aux millièmes ou pas. Certains prétendent que oui et eux que non puisqu'ils subdivisent leurs parts à eux et que certaines parties communes à l'ensemble de la copropriété changent d'affectation:
- kot poubelle qui devient un parking
- jardin qui devient une aire de manoeuvre

grmff · #7 17-04-2017 09:39:45

ickx a écrit :

Faut-il aussi rassembler 20% des quotités pour demander au Syndic de rajouter un point à cette AGE demandée par ce promoteur qui a plus de 50% des quotités?

Non, il ne faut pas. Relisez calmement l'extrait de loi que je vous soumets, vous y trouverez cette confirmation.

Voilà pourquoi j'écrivais "si vous demandez..."

ickx a écrit :

REMARQUE : Demander l'ajout d'un point à l'ODJ d'une AG qui serait irrégulière notamment en raison du mobile poursuivi par la demande ( ex: abus de droit) équivaut à "couvrir l'irrégularité qui entache l'AG" ( expérience vécue) .
Il faut donc toujours écrire pour dénoncer les choses qui ne vont pas, à défaut le juge a facile à estimer que les irrégularités ont été "couvertes" par les copropriétés.

Je ne pense pas qu'une Ag soit irrégulière parce qu'un point potentiellement irrégulier est à l'ordre du jour.
Je ne connais pas votre expérience vécue, et il serait sans doute intéressant d'en savoir plus.

ickx a écrit :

Et en y réfléchissant , quid de la responsabilité d'un syndic qui met à l'ODj un point qui serait irrégulier voir abusif ?

Le syndic est tenu d'organiser l'AG en cas de demande dans les formes. Il n'a pas à juger de l'opportunité des demandes. Il n'a pas de responsabilité, seule l'AG porte la responsabilité de ses décicions. S'il ne convoque pas une AG demandée dans les formes il se met dans son tort.

La seule chose qu'il peut faire s'il constate une irrégularité, c'est donner son avis en AG. Et encore... Ensuite, si une décision illégale est prise, il peut démissionner pour éviter un panier de crabe... et perdre du chiffre d'affaire.

grmff · #8 17-04-2017 10:06:43

panchito a écrit :

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif qui redivise les 4 plateaux de bureaux qu'ils viennent d'acheter en 40 appartements. (tous les permis et autorisations ont été décrochées par le propriétaire précédent). L'AG a marqué son accord pour ces transfomations avant l'octroi du permis.
Je ne pense pas qu'il y ait abus de droit.
Par contre, j'ai déjà demandé à plusieurs reprises sur ce forum à quel type de majorité faut-il voter?
Le tout est de savoir s'ils touchent aux millièmes ou pas. Certains prétendent que oui et eux que non puisqu'ils subdivisent leurs parts à eux et que certaines parties communes à l'ensemble de la copropriété changent d'affectation:
- kot poubelle qui devient un parking
- jardin qui devient une aire de manoeuvre

Leur demande ne semble effectivement pas abusive. Elle est logique et va dans la ligne de ce qui avait été décidé précédemment.

Pour la majorité, il faut voir la différence entre l'acte de base actuel et le projet de l'acte de base.
Les règles qui s'appliquent sont les suivantes:

Art. 577-7. § 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;

Art. 577-7. § 1. L'assemblée générale décide : (...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;

Je suppose que les quotités des 4 plateaux de bureaux sont réparties entre les nouveaux appartements. Si c'est le cas, il n'y a pas de modification de la répartition des charges. La modification de la destination d'une partie de l'immeuble semble avoir été accordée.

Pourtant, on peut considérer que c'est soit l'un, soit l'autre. En effet, c'est "toute modification pour autant que" et "toute autre modification". Donc, pour moi, c'est 4/5e des quotités pour la majorité.

rexou

panchito · #9 17-04-2017 10:10:33

Grmff! a écrit :

Donc, pour moi, c'est 4/5e des quotités pour la majorité.

Merci beaucoup, c'est effectivement ce que je pensais aussi.

ickx · #10 17-04-2017 17:36:37

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif....

J'avoue qu'au ton du message initial j'avais cru déceler un abus de la part du CP majoritaire (dominant) mais si tel n'est pas le cas alors tout va bien. Néanmoins, ne serait-il pas opportun que les copropriétaires tous minoritaires prennent connaissance tranquillement du texte d'AB à voter c'est à dire que le syndic communique ce projet à chacun par courriel et que si ça se passe bien il convoque l'AG pour entériner ?

ça prend quelques heures d'affilées en lecture ce genre de doc.

panchito · #11 17-04-2017 18:26:46

Cela fait 4 soirées que le Comité Acte de Base se réunit depuis le début des vacances de Pâques. Ce Comité a été élu il y a plus d'un an et mandat avait été donné par l'AG pour ce faire car on savait que ce serait nécessaire.

Il leur est impossible de vendre leurs appartements sans que ces derniers ne soient décrits dans un Acte de Base modificatif. Donc ils nous ont mis toute la pression évidemment....

Ils nous ont dit avoir signé 5 compromis avec une clause suspensive si l'Acte de Base modificatif n'était pas signé.

Mais voilà que le Syndic nous apprend vendredi qu'ils n'ont jamais payé leurs charges et doivent plus de 60.000€ à la copropriété...

Donc on est un peu moins enclin à les satisfaire...

bada · #12 17-04-2017 20:12:39

Et, c'est quoi un copro. ultra majoritaire ? Combien de quotités ?

ickx · #13 17-04-2017 20:27:31

Moi aussi j'ai un questionnement sur l'affaire.

J'avoue ne pas comprendre que le travail d'acte de base indispensable pour vendre 40 appartements traine.

Le Comité Acte de Base se réunit depuis le début des vacances de Pâques 2017. Ce Comité a été élu il y a plus d'un an et mandat avait été donné par l'AG pour ce faire et le copropriétaire Ultra-majoritaire qui a impérativement besoin de cet acte pour vendre ses 40 appartements il en fait partie ?

panchito · #14 18-04-2017 07:17:29

Pourquoi cela traîne? Le promoteur a tout fait tout seul de son côté et n'a diffusé le projet d'acte de Base modificatif avec le PV du géomètre que fin mars... Ils avaient d'abord demandé une AGE en février dans le but de donner mandat au Syndic pour aller signer tout cela chez le notaire en pensant que cela ne nous regardait pas puisque pour eux, il n'a jamais été question que de subdiviser la partie qu'ils ont acheté en juillet.

L'AGE s'est très mal passée, ils ne savait pas qu'un Comité Acte de Base avait été élu en mai 2016 et que la quarantaine d'autres propriétaires auraient bien aimé savoir ce que contenait leur projet d'acte de base modificatif. Évidemment comme le promoteur est ultra majoritaire, la décision de donner mandat au Syndic pour aller signer chez le notaire fut prise.

Quelques jours après, des copropriétaires ont demandé au Syndic, s'il était légal de donner mandat à un Syndic pour signer un acte de base qu'aucun propriétaire n'avait pu voir. Le syndic a fait alors ce qu'il aurait du faire AVANT de convoquer l'AGE: aller consulter un avocat. Ce dernier lui a dit que ce n'était pas légal. Donc il n'a pas signé.

Ensuite, le promoteur a assigné le Syndic en référé, car il n'exécutait pas les décisions prises par les copropriétaires en AG.

Conseillé par son avocat, et tout seul dans son coin, le Syndic a alors convoqué une 2ème AGE après avoir diffusé le rapport du géomètre et le texte de l'acte de base modificatif. Un seul point à l'odj: voter cet acte de base modificatif. Ce qui était nous jeter dans la gueule du loup puisque le promoteur est ultra majoritaire.

Lors de cette seconde AGE, les copropriétaires se sont étonnés de la légalité de cette AGE, convoquée par le seul Syndic alors qu'il n'y avait aucune urgence pour la copropriété. Ils ont refusé de passer au vote car l'AGE était pour eux illégale.

Le Syndic a envoyé ensuite le PV de l'AGE en indiquant que les copropriétaires avaient voté "non."..

Et le Syndic a avoué vendredi que le promoteur n'avait jamais payé ses charges depuis juillet, soit un trou de 63.000 € dans la comptabilité...

Le promoteur a participé une fois à une réunion du Comité. La dernière réunion aura lieu le 19, et là le Comité a invité les personnes responsables du promoteur pour leur soumettre un ultimatum: tant qu'ils ne paient pas leur charges, les autres CP ne signeront pas leur projet d'acte de base modificatif.

Bada a écrit :

Et, c'est quoi un copro. ultra majoritaire ? Combien de quotités ?

26.000 / 40.000 et pour s'assurer d'avoir la majorité absolue à toutes les AG, un des employés du promoteur a acheté un garage...

En fait ce CP ultra majoritaire est une drôle d'association: il s'agit d'un financier (un groupe immobilier de Middelkerke) et d'un tout gros entrepreneur bruxellois.
La copropriété se trouve à WSP et on nous a expliqué que le Financier avait acheté le terrain et l'entrepreneur avait le "droit des briques" . Qui peut m’éclairer sur ce type de construction? Les CP n'ont pas vu l'Acte d'achat et ne sont pas au courant de la convention passée entre les 2 sociétés. Donc finalement, on ne sait même pas qui est propriétaire mais le notaire (de BXL également) nous explique que tout est "pico bello"...

Dernière modification par panchito (18-04-2017 07:30:59)

bada · #15 18-04-2017 07:38:43

Vous n'avez pas répondu à ma question de savoir quel était le nombre de quotités que détenait le copropriétaire ULTRA MAJORITAIRE ? Un CP ne peut pas utiliser un nombre de quotités supérieur à l'addition de toutes les quotités des autres CP présents donc si le CP ultra..... vient à l'AG avec 650 quotités et que les autres présents ont au total 225 quotités, il ne peut se prévaloir que de 225 quotités, donc, si tous les autres CP votent NON, le point à l'ODJ est refusé.

panchito · #16 18-04-2017 07:49:19

Vous n'avez pas lu mon post jusqu'au bout!

Panchito a écrit :

26.000 / 40.000 et pour s'assurer d'avoir la majorité absolue à toutes les AG, un des employés du promoteur a acheté un garage...

GT · #17 18-04-2017 08:34:51

panchito a écrit :

Bonjour,
Un copropriétaire ultra-majoritaire a-t'il le droit de demander de convoquer une AGE alors qu'il n'a jamais payé ses charges?
Le but est de modifer l'Acte de Base...

L'article 577-6, § 2, al. 2, C. civil prévoit que le syndic tient une assemblée générale à la requête d'un copropriétaire qui possède au moins 1/5 des parts dans les parties communes.

Si le promoteur est encore copropriétaire dans l'association et qu'il détient au mois 1/5 des parts dans les parties communes, il semble être dans la situation lui permettant d'adresser une requête au syndic visant à la tenue d'un AG.

Le texte légal n'exclut pas la démarche au cas où ce copropriétaire aurait des dettes envers l'association des copropriétaires.

Le texte légal ne prévoit de condition quant à l'objet de l'AG à convoquer par le syndic : modification de l'acte de base ou autre objet.

GT · #18 18-04-2017 09:04:20

panchito a écrit :

En fait ce CP ultra majoritaire est une drôle d'association: il s'agit d'un financier (un groupe immobilier de Middelkerke) et d'un tout gros entrepreneur bruxellois.
La copropriété se trouve à WSP et on nous a expliqué que le Financier avait acheté le terrain et l'entrepreneur avait le "droit des briques" . Qui peut m’éclairer sur ce type de construction? Les CP n'ont pas vu l'Acte d'achat et ne sont pas au courant de la convention passée entre les 2 sociétés. Donc finalement, on ne sait même pas qui est propriétaire mais le notaire (de BXL également) nous explique que tout est "pico bello"...

Ne trouvez-vous pas certains renseignements dans l'acte authentique de votre achat qui reprend un historique de la situation?

Il est courant que les quotités dans le terrain soient achetées à une société et les quotités dans les constructions à une autre société. La société propriétaire du terrain autorise une autre société à édifier sur celui-ci diverses constructions.
Une ou plusieurs conventions ( + avenants éventuels) sont passées entre les 2 sociétés.

Dernière modification par GT (18-04-2017 09:06:26)

bada · #19 18-04-2017 09:21:05

0K pour les quotités, mais relisez aussi mon post. Il ne peut pas être majoritaire à une AG si tous les autres CP votent contre le point à l'ODJ et donc, il n'obtient pas la majorité. La majorité, c'est 50% des quotités +1.

luc · #20 18-04-2017 09:27:43

panchito a écrit :

Un copropriétaire ultra-majoritaire a-t'il le droit de demander de convoquer une AGE alors qu'il n'a jamais payé ses charges?
Le but est de modifer l'Acte de Base...

L'ACP Gantoise de mon frère était dans un contexte similaire.
Le notaire qui a fait la coordination des statuts a déterminé qu'il fallait une unanimité (CP présents+représentés+absents). Tous ont signé l'acte (signature chez le notaire pour les absents & représentés et les autres par mandat donné à l'AG au syndic).

Panchito,

Dans votre cas je suis persuadé qu'il faut reconstituer la chonologie des besoins/actions de ce promoteur "CP".

S'il fallait en 1995 mettre les conventions dans les statuts et qu'il essaie maintenant à régulariser, alors il a probablement besoin de l'accord de tous (signature 100%).

Il est pour moi essentiel que vous obtenez le texte EXACT de l'acte authentique proposé par son notaire, y compris l'introductif, ... . J'ai appris cette leçon très dure dans mon ACP en faisant confiance au texte approuvé par l'AG et de ne pas avoir demandé la copie exacte de l'acte authentique. Le texte introductif du notaire me donnait raison en 1998 (l'ensemble est un seul immeuble) pour la discussion en 2006 des deux deux permis (un par imeuble). Copie diffusée suite l'expertise judiciaire cette année par le gérant actuel du syndic actuel.

Il faut tenir compte avec le fait que des mandataires comme les notaires ont une très grande responsabilité et qu'ils essaient d'ouvrir leur parapluie à tout moment. Il faut donc lire scrupuleusement tout ce qu'ils écrivent.

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