état des lieux de sortie

yen · #1 24-08-2017 11:16:37

Bonjour
je quitte mon studio le 29 août 2017 et le propriétaire envoie un expert pour faire l'état des lieux de sortie alors que c'est lui qui a fait l'état des lieux d'entrée. Cet expert sera forcément plus pointilleux que le propriétaire et surtout moi même et je crains que ce soit forcément en ma défaveur. Le studio n'a absolument pas été dégradé mais comme j'y ai habité 4 ans il y aura forcément des marques d'usage. Que puis je faire ? Dois je payer la moitié de l'intervention de cet expert sachant que cela s'élève entre 200 et 300 euros ? Merci par avance de toutes vos réponses qui seront les bienvenues

GT · #2 24-08-2017 11:55:21

Reproduisez d'abord intégralement la clause du contrat de bail relative à l'état des lieux.

yen · #3 24-08-2017 12:30:37

Merci de votre réponse si rapide.
Il est écrit : "si le preneur ne se présente pas au rendez-vous fixé pour l'état des lieux ou en cas de contestation lors de l'établissement de celui-ci, c'est un expert extérieur désigné par le bailleur qui procédera à l'état des lieux, et ce aux frais exclusif du preneur."
C'est moi même qui a proposé une date pour le futur l'état des lieux, le rendez-vous n'a pas eu lieu encore et de ce fait je n'ai encore rien pu contester !

libra · #4 24-08-2017 14:00:37

La clause que vous citez ne dit rien sur l'organisation de l'état des lieux de sortie.

Faire un état des lieux sans expert n'est pas sans risque. Si vous et le propriétaire ne sont pas d'accord sur l'état des lieux et qu'en finale vous avez tort, cela vous pourrait vous coûter cher. Il y a une dizaine d'années, j'ai eu un locataire qui refusa une indemnité de 200 €. En finale, cela lui a coûté près de 10.000 € sans compter ses frais d'avocat dont j'ignore le montant.

Un expert à frais partagé doit être agréé par les deux parties. En principe, chacune des deux parties peut avoir son expert. J'ai l'impression que quand il y a deux experts, les conclusions des experts est plus favorable au locataire.

GT

GT · #5 24-08-2017 15:01:37

Apparemment votre contrat de bail ne prévoit pas que votre bailleur ou vous-même ne pouvez choisir votre propre expert que chacun mandatera pour la réalisation de l'état des lieux de sortie ou qu'un expert commun devra être désigné (avec partage des honoraires et frais) .

Si chacun choisit son expert, il le rémunérera.

Une partie ou le deux pourraient également convenir de réaliser elles-mêmes l'état des lieux de sortie. La clause que vous citez pourrait être lue dans ce sens (il n'est fait référence à un expert qu'en raison d'absence d'accord sur l'état des lieux (à la sortie?)).

Lorsqu'une partie mandate un expert, il est plus prudent que l'autre agisse de la même façon. Deux professionnels se mettront plus facilement d'accord.

Mais d'accord sur quoi ? L'état des lieux de sortie n'est pas réglementé par la loi.
Il a été écrit que l'état des lieux de sortie consistait dans la juxtaposition d'opérations distinctes :

1. des constatations purement matérielles qui peuvent se traduire par un simple récolement de l'état des lieux d'entrée, s'il existe, et/ou, en toute hypothèses, par une liste des dégradations subies par le bien (laquelle liste, en présence d'un état des lieux d'entrée, découlera de la simple comparaison des constatations matérielles opérées à l'entrée et à la sortie et devra, au contraire, être accompagnée d'explications en l'absence d'état des lieux d'entrée).
2. la recherche de la ou des causes de chacune des dégradations ainsi relevées;
3. la détermination de l'imputabilité des dites dégradations;
4. l'évaluation du coût des dégradations imputables au locataire.

Si les parties ne se mettent pas d'accord, un expert pourrait être désigné par le juge compétent qui aurait été saisi de l'affaire.

Le coût de l'expert judiciaire n'est pas insignifiant.

Quant au moment de la réalisation de l'état des lieux de sortie, c'est en principe celui de la remise des clés.

Le texte prévoyant que le bailleur désignera un expert extérieur qui procédera à l'état des lieux (de sortie ?), et ce aux frais exclusif du preneur est, à mon avis, pour le moins contestable.

Dernière modification par GT (24-08-2017 15:02:51)

yen · #6 24-08-2017 16:42:50

Merci à tous. Voici ce que dit le bail, je cite : "les parties effectueront un état des lieux détaillés contradictoire, à frais communs, au cours des 15 premiers jours de l'occupation effective du bien loué. Il en est de même au terme de la location. si le preneur ne se présente pas au rendez-vous fixé pour l'état des lieux ou en cas de contestation lors de l'établissement de celui-ci, c'est un expert extérieur désigné par le bailleur qui procédera à l'état des lieux, et ce aux frais exclusif du preneur."
Je suis étudiante et je ne souhaite pas supporter les 250 euros de frais d'expert, alors que je n'ai rien demandé sauf la restitution de ma garantie locative de 1 700 euros (donné en espèces il y a 4 ans) avec un accord commun sur les éventuels frais qui me seront retenus. Le propriétaire m'indique aussi qu'il me restituera ma caution quand le syndic aura clôturé les comptes des charges.

Vous dites que à votre avis c'est pour le moins contestable pour les frais à ma charge, mais comment contester ? j'ai signé le bail sans vraiment me méfier de cette clause.

Dernière modification par yen (24-08-2017 17:02:12)

rexou · #7 25-08-2017 00:36:26

les parties effectueront un état des lieux détaillés contradictoire, à frais communs, au cours des 15 premiers jours de l'occupation effective du bien loué. Il en est de même au terme de la location

Lors de l'entrée, si le bailleur a fait avec vous l'ELE, il vous a évité de devoir payer la moitié des frais de cette expertise. Le bail prévoit une expertise à frais communs pour la sortie... pour un studio, ces frais seront de 100 à 150€ environ pour chaque partie.

L'intervention d'un expert n'est pas forcément en votre défaveur... il tiendra compte mieux que le bailleur de la vétusté, de l'amortissement des peintures, des imprécisions de l'ELE qui sont en votre faveur.

La caution remise en mains propres n'est pas légale. Vous pouvez jouer là dessus pour inciter votre bailleur à rester cool. Attendre le décompte des charges est normal et justifie de conserver UNE PARTIE raisonnable de la garantie pour couvrir un éventuel complément à payer...

Si votre studio n'est pas dégradé, s'il est propre, si vous ne fumiez pas, et si vous l'avez régulièrement bien entretenu, tout devrait bien se passer. Notez qu'un bailleur qui fait lui-même un ELE et fait faire un ELS par expert prend le risque de voir sa description insuffisante pour permettre de lister tous les dégâts survenus en cours de location...

L'expert n'est pas votre ennemi. Il travaille pour vous autant que pour le bailleur... son boulot est de faire la part des choses, sur la base d'un document rédigé par un amateur...

jacq, Francis

libra · #8 25-08-2017 04:51:23

rexou a écrit :

La caution remise en mains propres n'est pas légale. Vous pouvez jouer là dessus pour inciter votre bailleur à rester cool.

Pour autant que ce soit un bail de résidence principal. Par ailleurs, ce n'est pas l'affaire de l'expert.

Dernière modification par libra (25-08-2017 08:23:23)

Himura, Francis

panchito · #9 25-08-2017 07:32:48

Rexou a écrit :

L'expert n'est pas votre ennemi. Il travaille pour vous autant que pour le bailleur... son boulot est de faire la part des choses, sur la base d'un document rédigé par un amateur...

D'ailleurs avant de commencer son expertise, il commencera certainement par vous faire signer un ordre de mission ainsi qu'à votre bailleur. Sans cela (et donc sans être sur d'être payé), s'il s'agit d'un vrai professionnel il ne va même pas entamer son expertise.

Au fond vous l'avez déjà "googelé"? C'est un expert-géomètre? Agent immobilier? Architecte? Ingénieur?

Mais en principe, le bailleur n'a pas le droit de vous l'imposer (et donc vous obliger à payer sa facture à 50% ou même à 100%) puisque l'appel à un expert n'est prévu au bail que s'il y a contestation et/ou que vous n'êtes pas présent.

Maintenant, de votre côté, vous avez aussi le droit de prendre votre propre expert mais alors vous devrez supporter l’entièreté de sa facture. Et vore bailleur paiera 100% de la facture du sien.

Maintenant cela en vaut-il vraiment la peine?

Pendant les 3 mois de préavis, quand je fais les visites avec les candidats potentiels, si je ne remarque pas de dégâts "visibles" (tant qu'il y a des meubles on ne voit pas tout...), je propose d'éliminer l'expert à la sortie pour éviter des frais aux parties. Parce qu'un véritable expert (expert géomètre) demande souvent beaucoup plus pour un petit appartement à WSP que 250 € (+21% de TVA)....

Le montant que vous donner c'est hors TVA? Ou c'est un expert pas vraiment expert au noir?

yen · #10 25-08-2017 08:18:23

Merci de vos réponses.

L'expert est un professionnel expert géomètre immobilier. Je ne souhaite pas faire venir un autre expert déjà cela me semble vraiment excessif pour faire un état des lieux d'avoir recours à un professionnel alors que dire de deux ! Je me prépare psychologiquement à payer l'intégralité de la facture car j'imagine que j'aurai bien peu de recours !

rexou · #11 25-08-2017 08:20:44

libra a écrit :

rexou a écrit :
La caution remise en mains propres n'est pas légale. Vous pouvez jouer là dessus pour inciter votre bailleur à rester cool.
Pour autant que ce soit un bail de résidence principal. Par ailleurs, ce n'est pas l'affaire de l'expert.

Je présumais en effet qu'il s'agit d'un bail de résidence principale.
L'expert n'a en effet rien à faire de la forme de la garantie, mais le bailleur peut (ce qui est une erreur) craindre une action en justice qui dévoilerait l'irrégularité de la forme de la garantie. C'est seulement ce que je voulais exprime. :-)

panchito · #12 25-08-2017 08:26:47

Yen a écrit :

Je me prépare psychologiquement à payer l'intégralité de la facture car j'imagine que j'aurai bien peu de recours !

Vous n'avez pas lu ma réponse!

Rien ne vous y oblige, ce n'est pas prévu au bail!

Et vous ne savez pas inviter votre bailleur pour lui prouver qu'il n'y a aucun dégât et que vous allez lui rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait à votre entrée?
Demandez-lui de venir inspecter les lieux méticuleusement, montrez-lui que tous les appareils électroménagers fonctionnent toujours à la perfection, que tout est bien entretenu et propre. Vous pourrez ainsi plus facilement négocier pour faire un ELS sans expert.

Ou le problème est qu'il y a des dégâts?

libra · #13 25-08-2017 08:44:37

yen a écrit :

Je me prépare psychologiquement à payer l'intégralité de la facture car j'imagine que j'aurai bien peu de recours !

Si vous êtes disposé à payer l'intégralité des frais d'expertise, alors pourquoi pas prendre votre propre expert et laisser l'expert du bailleur se débrouiller avec son client. Si le bail se termine à la fin de ce mois, le temps presse. Il n'y a pas lieu de tergiverser. Faîtes comme vous le dit Panchito. En 1er lieu, organisez une visite des lieux avec le propriétaire.

panchito

panchito · #14 25-08-2017 08:55:50

Libra a écrit :

Si vous êtes disposé à payer l'intégralité des frais d'expertise, alors pourquoi pas prendre votre propre expert et laisser l'expert du bailleur se débrouiller avec son client.

Je plussoie!

Francis · #15 25-08-2017 10:36:02

Je crois que la clause est un peu limite au niveau de la loi ! je serais curieux de connaître l'avis d'un juge de paix à ce sujet !

Pourquoi ne pas respecter le début de cette clause: être présent à l'état des lieux avec le propriétaire. Voir quels sont les dégâts qu'il vous compte et si vous n'êtes pas d'accord, vous pouvez convenir avec lui d'établir la liste détaillée de ces "dégâts", de faire des photos et d'ensuite aller chez le juge de paix ! cette façon de procéder permet la libération immédiate des lieux ce qui n'est pas le cas s'il faut, à postériori, faire appel à un expert.
Si vous êtes certain de ne pas avoir de dégâts, vous pouvez envisager sans crainte le passage à la case "justice de paix".

Erico

GT · #16 25-08-2017 12:38:02

Francis a écrit :

Je crois que la clause est un peu limite au niveau de la loi ! je serais curieux de connaître l'avis d'un juge de paix à ce sujet !

La formulation de la clause me rend également perplexe.
Quelle en sera la lecture par un juge ?

GT · #17 25-08-2017 13:02:30

En raison de la formulation ambigüe de la clause et,à défaut de clause explicite dans le contrat de bail attribuant à un expert désigné par les 2 parties la mission d'évaluer les dégâts locatifs (estimation par un tiers mandaté par les 2 parties), je défendrai l'idée que les parties évalueront elles-mêmes les dégâts locatifs de commun accord, ce qui n'empêche pas l'une ou l'autre des parties de se faire assister à ses frais par un expert (estimation à l'amiable).

L'assistance d'un expert ne doit pas être confondue avec un mandat donné à un expert.

Et, je ne céderai pas à la prétention du bailleur de m'imputer une quelconque participation dans les frais d'expertise.

Et surtout, je ne signerai aucun document désignant explicitement pour l'état des lieux l'expert choisi par le propriétaire.
Et, je serai aussi attentif à ne signer aucun document laissant supposer que l'expert a été mandaté par les 2 parties.

rexou · #18 25-08-2017 13:33:02

"les parties effectueront un état des lieux détaillés contradictoire, à frais communs, au cours des 15 premiers jours de l'occupation effective du bien loué. Il en est de même au terme de la location. si le preneur ne se présente pas au rendez-vous fixé pour l'état des lieux ou en cas de contestation lors de l'établissement de celui-ci, c'est un expert extérieur désigné par le bailleur qui procédera à l'état des lieux, et ce aux frais exclusif du preneur."

"à frais communs"... il semble que cela implique l'existence de frais, et donc aussi d'un intervenant extérieur.

La rédaction de cette clause sent l'amateurisme et est mal torchée, c'est vrai... il est en effet bien possible qu'un juge l'interprète comme une volonté de faire les choses à l'amiable.

Cependant, l'intervention d'un vrai expert me semble plutôt en faveur du locataire à priori. Et accepter de partager les frais de manière à s'assurer de la neutralité de cet expert n'est pas une si mauvaise idée... D'autant que la rédaction de l'ELE faite par le bailleur doit être du même niveau que la rédaction de son bail... un expert neutre fera profiter le doute au locataire... ce que ne ferait pas le bailleur. L'expert tiendra compte aussi de l'amortissement des peintures par exemple... ou d'un manque de précision permettant de facturer un dégât constaté par le bailleur.

GT · #19 25-08-2017 13:53:08

rexou a écrit :

Cependant, l'intervention d'un vrai expert me semble plutôt en faveur du locataire à priori. Et accepter de partager les frais de manière à s'assurer de la neutralité de cet expert n'est pas une si mauvaise idée... D'autant que la rédaction de l'ELE faite par le bailleur doit être du même niveau que la rédaction de son bail... un expert neutre fera profiter le doute au locataire... ce que ne ferait pas le bailleur. L'expert tiendra compte aussi de l'amortissement des peintures par exemple... ou d'un manque de précision permettant de facturer un dégât constaté par le bailleur.

Finalement, je partage cette approche.
A la locataire de s'y rallier ou non.

jacq · #20 26-08-2017 07:34:01

yen a écrit :

Merci à tous. Voici ce que dit le bail, je cite : "les parties effectueront un état des lieux détaillés contradictoire, à frais communs, au cours des 15 premiers jours de l'occupation effective du bien loué. Il en est de même au terme de la location. si le preneur ne se présente pas au rendez-vous fixé pour l'état des lieux ou en cas de contestation lors de l'établissement de celui-ci, c'est un expert extérieur désigné par le bailleur qui procédera à l'état des lieux, et ce aux frais exclusif du preneur."
Je suis étudiante et je ne souhaite pas supporter les 250 euros de frais d'expert, alors que je n'ai rien demandé sauf la restitution de ma garantie locative de 1 700 euros (donné en espèces il y a 4 ans) avec un accord commun sur les éventuels frais qui me seront retenus. Le propriétaire m'indique aussi qu'il me restituera ma caution quand le syndic aura clôturé les comptes des charges.

Vous dites que à votre avis c'est pour le moins contestable pour les frais à ma charge, mais comment contester ? j'ai signé le bail sans vraiment me méfier de cette clause.

1700 € de garantie ? je suis étonné de cette somme d'autant plus que vous dite que vous ne sauriez pas supporter 250€ d'expertise!
Un conseil ne payez pas le dernier mois de loyer étant donné que la garantie a été payé en espèce, et ce d'autant plus que vous ne seriez remboursé que lorsque le syndic aura clôturé les comptes de charges, cela peut duré de nombreux mois d'attente avant d'être remboursé, cela sent l'arnaque yikes

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