Renon pour le propriétaire pour un bail de plus de 9 ans.

Clementine · #1 25-08-2017 08:12:51

Bonjour,

Je reviens vers vous, car vous avez toujours été de bons conseils.

Je suis propriétaire, avec mon compagnon d'un immeuble de rapport depuis juin 2016, avant celui-ci appartenait à ma maman.

Nous avons gardé les locataires, mais nous rencontrons un soucis avec l'une d'entre elles. Elle a signé sont bail en mai 2006 (qui est enregistré), et est souvent en retard de payement soit de son loyer, soit d'autres frais concernant l'appartement (ex : nous intervenons a 50% dans l'entretien du chauffe-eau et devons toujours relancer plusieurs fois pour avoir la quote part de la locataire).

Ma maman a deja été 2 fois en conciliation devant le juge de paix pour demander l'expulsion de la locataire pour retard et non payement des loyers, mais comme elle payait toujours, le juge n'a pas autorisé la rupture du contrat de bail.

En novembre dernier, a nouveau, elle ne paie qu'une partie de son loyer le 15 du mois (normalement entre le 1e et le 5). Au départ nous avons été la trouver et elle nous a certifier qu'elle payerait le mois de décembre + ce qui manquait de novembre (+/-1/5). Il a fallut a nouveau que je la relance par courrier pour qu'elle paie son loyer.

En juillet 2017, je me suis rendue compte que j'avais oublié d'indexer son loyer. Je vais le calcul d'index et, comme prévu dans la loi, lui demande la régularisation pour les 3 mois qui précède mon courrier (donc pour les mois de mai, juin et juillet, à payer avec le nouveau loyer au mois d’août).

Bien entendu, en aout je n'ai pas eu la régularisation de l'indexation mais surtout elle m’évite quand je veux aller la trouver pour savoir quoi. Je lui ai donc écrit un courrier la priant de faire le versement avant la fin du mois, sinon je lui réclamerais des intérêt de retard.

Mais je ne désire plus, et mon compagnon non plus, continuer a devoir courir après elle pour avoir notre dû. Je sais que le propriétaire peut donner le renon a une locataire quand le bail dépasse 9 ans, mais je ne connais pas la marche a suivre ni les conditions (faut-il justifier le renon, etc).

Malgré qu'elle soit souvent en retard dans le payement, elle entretient plutot bien le bien, il est clair qu'elle ne sait plus subvenir au coût qu'engendre l'appartement et nous avons aussi un emprunt sur les bras et nous ne pouvons pas nous permettre d'attendre qu'elle veille bien payer.

Merci d'avance pour voter aide

bonne journée

Clémentine

Dernière modification par Clementine (25-08-2017 08:30:17)

libra · #2 25-08-2017 08:35:45

Vous pouvez résilier le bail uniquement aux échéances tri annuelles. Si le bail a pris court le 1er juin 2006, la prochaine échéance est le 31 mai 2018. Vous devez faire un préavis au plus tard à la fin du mois de novembre. Rien cependant interdit de faire dès à présent un préavis de 6 mois commençant le 1er décembre 2017. En faisant un préavis en avance, il se pourrait que le locataire veuille quitter les lieux en avance.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de vous justifier.

Enfin, il serait bon que vous lisiez la loi sur les loyers.

Clementine · #3 25-08-2017 08:45:13

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

C'est tout les 3 ans, même après 9 ans ? j'avais lu la loi il y a déjà un moment (je la relirais, ça ne fera pas de tord) mais j'y avais compris qu'on pouvait le faire tout les ans.

Ce qui me fait peur si on lui donne le renon trop tôt, c'est qu'elle décide de ne plus payer son loyer. C'est peut-être une peur "inutile" mais elle en serait capable.

panchito · #4 25-08-2017 08:47:28

Vous pouvez y mettre fin à un bail de 9 ans 6 mois avant l'échéance. Donc s'il a été signé en mai 2006, il est venu à échéance en mai 2015, comme vous ne vous êtes pas opposé à ce que cette locataire reste dans les lieux, c'est reparti aux mêmes conditions pour 3 ans, donc jusqu'en mai 2018.

Je suppose que vous pouvez envoyer votre résiliation au plus tard en octobre pour que les 6 mois commencent au 1er novembre.

panchito · #5 25-08-2017 08:52:07

Clémentine a écrit :

Ce qui me fait peur si on lui donne le renon trop tôt, c'est qu'elle décide de ne plus payer son loyer.

Vous pourrez retourner voir le Juge de Paix sans devoir demander ni la rupture du bail ni l'expulsion puisque le bail sera déjà résilié.

Vous devrez juste demander les loyers impayés dès qu'elle a 1 mois et 1 jour de retard.

Elle est solvable?

Clementine · #6 25-08-2017 08:59:54

panchito a écrit :

Clémentine a écrit :
Ce qui me fait peur si on lui donne le renon trop tôt, c'est qu'elle décide de ne plus payer son loyer.
Vous pourrez retourner voir le Juge de Paix sans devoir demander ni la rupture du bail ni l'expulsion puisque le bail sera déjà résilié.
Vous devrez juste demander les loyers impayés dès qu'elle a 1 mois et 1 jour de retard.
Elle est solvable?

Je ne sais pas. Elle est sur la mutuelle car prépensionné avec des soucis de santé, mais on voit bien qu'elle a déjà difficile a joindre les 2 bouts tout les mois et on sait aussi qu'elle ne se gênera pas. (Elle s'est déjà permise, avec une autre locataire de faire de contredire mon compagnon quand la nouvelle locataire a emménagé, et de se faire passer pour la propriétaire auprès de tiers).

Merci en tout cas pour votre réponse

libra · #7 25-08-2017 09:08:12

Clementine a écrit :

Ce qui me fait peur si on lui donne le renon trop tôt, c'est qu'elle décide de ne plus payer son loyer. C'est peut-être une peur "inutile" mais elle en serait capable.

Que vous fassiez un préavis de neuf mois ou de six mois, cela change quoi?

panchito · #8 25-08-2017 09:26:13

Libra a écrit :

Que vous fassiez un préavis de neuf mois ou de six mois, cela change quoi?

Moi je ferais 9 mois, le seul risque que vous prenez c'est qu'elle vous remette un contre-préavis car elle aura (soi-disant) trouvé moins cher ailleurs... et vous en serez quitte plus tôt!

Dernière modification par panchito (25-08-2017 09:41:01)

libra · #9 25-08-2017 09:56:32

panchito a écrit :

Moi je ferais 9 mois, le seul risque que vous prenez c'est qu'elle vous remette un contre-préavis car elle aura (soi-disant) trouvé moins cher ailleurs... et vous en serez quitte plus tôt!

Si j'ai bon souvenir, un contre-préavis n'est valable quand cas de préavis pour cause de travaux ou pour occupation par un membre de la famille.

Bien entendu, il n'est pas interdit d'accepter un contre-préavis.

Christine Rivière · #10 25-08-2017 12:52:59

libra a écrit :

panchito a écrit :
Moi je ferais 9 mois, le seul risque que vous prenez c'est qu'elle vous remette un contre-préavis car elle aura (soi-disant) trouvé moins cher ailleurs... et vous en serez quitte plus tôt!
Si j'ai bon souvenir, un contre-préavis n'est valable quand cas de préavis pour cause de travaux ou pour occupation par un membre de la fami.

De mémoire c'est dans tous les cas où le bailleur donne le préavis dans un bail de 9 ans. Mais comme vous dites un accord entre parties est valable et le bailleur ici a tout intérêt à limiter les frais en acceptant un préavis plus tôt !

La solution qui est de donner un préavis le plus tôt possible est donc une bonne idée. Si le locataire ne paie plus ses loyers, le bailleur peut déposer une requête pour récupération de loyers et validation de congé. Perso au vu de la situation je le ferais d'office (et je l'ai déjà fait avec succès) : le bailleur donne le préavis, dans la foulée il dépose une requête en validation de congé et éventuellement récupération de loyers. Je dirai qu'il faut bien choisir son timing : si on dépose trop tôt et que de nouveaux impayés arrivent, il faudra déposer une nouvelle requête (à moins de demander une seconde audience au juge par prudence dès la première audience...), et si on dépose trop tard le bail sera terminé avant résolution juridique de l'affaire, avec un impayé supplémentaire

Dernière modification par Christine Rivière (25-08-2017 13:00:08)

Clementine · #11 25-08-2017 20:10:40

Bonsoir

merci pour vos réponses.

J'en ai reparlé avec mon compagnon qui est plus pour un dialogue en 1e ligne.
Mais voila, il y a +/- 30min, cette locataire est venue trouvé mon compagnon qui revenait de promenade avec le chien pour lui dire que j'etais en tord par rapport a la lettre de l'indexation (soit disant que je l'ai mal daté, j'aurais du la daté pour avril alors que son bail prend court en mai) car elle a été trouvé un avocat qui lui aurait dis ça, et que du coup comme je suis en "tord" elle n'a pas a me payer les 3 mois d'arriérés pour l'indexation que j'ai fait en retard.

De plus, elle nous réclame des indemnités car elle est resté coincé avec sa portes d'entrée chez elle et qu'elle a eu des frais supplémentaires pour la faire réparer (rien de concret, juste des paroles). Hors, les coûts pour de telles réparation sont à la charge du locataire, qui doit gerer le bien en bon père de famille, non ?

J'avais vérifier dans la loi, et je sais que je pouvais le faire. Du coup mon compagnon ne veut pas que j'aille la trouver ce soir, car je suis légèrement énervée (surtout qu'elle m’évite, mais va trouver mon compagnon qui a "moins" d'expérience que moi) et qu'il ne veut pas que les choses s'enveniment.

Je pense toutefois que la meilleure solution c'est de lui donner son renon et de ne plus attendre.
J'irais la trouver demain avec mon compagnon et on verra si une solution est possible, sinon lundi j'irais déjà déposer une requête devant le juge de paix (sauf si vous trouvez que ce soit trop tot ?)

Merci encore pour vos réponses

Bonne soirée

Dernière modification par Clementine (25-08-2017 20:26:58)

libra · #12 25-08-2017 21:04:43

Cette histoire d'avocat ne pourrait n'être que du bluff. On pourrait en être fixé rapidement.

Pourriez-vous préciser la date de conclusion du bail, la date de prise d'effet du bail? Y a t-il dans le bail des précisions quant à l'indice de base. Pourriez-vous aussi préciser la région où se situe le bien.

Pour le renom, vous êtes en avance. Donc pas de précipitation. Cela ne vient pas à un jour près.

Pour la justice de paix, pourriez-vous préciser sur quelle base vous voulez faire une requête?

C'est à mon sens plutôt une bonne chose qu'elle ne veuille pas vous parler et que votre compagnon offre ses bons offices. Ce qu'il dit ne vous engage pas. Par contre, ce qu'elle dit l'engage.

Pour voir la couleur, votre compagnon pourrait verbalement informé le locataire de votre intention de lui envoyer votre renom.

panchito · #13 25-08-2017 21:07:15

Clémentine a écrit :

car elle a été trouvé un avocat qui lui aurait dis ça

Quel bluff! Un avocat à 150€ de l'heure minimum hors TVA???

Vous êtes bien trop gentille. Pourquoi écouter toutes ces sornettes?

Vous avez un module d'indexation très bien fait sur ce site, vous pouvez lui envoyer une copie d'écran. De même que sur le site officiel du ministère économique;

Voir ICI

Il y est indiqué que vous avez le droit de retourner 3 mois en arrière.

Quand j'envoie mes lettres d'indexation, je joins toujours une copie d'écran du calcul effectué sur le site du FOD économie --> aucune discussion possible. Ils peuvent utiliser le calculateur pour vérifier les calculs et les conditions!!

De plus toutes les réparations sont à prendre en charge par les locataires SAUF s'ils peuvent prouver que le problème est du à la vétusté!

Débarrassez-vous en au plus vite! Pourquoi continuez-vous à prendre des pincettes vis-à-vis de telles personnes?

Et pour l'état des lieux de sortie, pas de cadeau! Inspectez tout le plus minutieusement possible (ou prenez un expert) pour être sure qu'elle vous rende le bien dans un état au moins égal (ou supérieur) à l'état qu'il avait quand vous le lui avez confié. C'est la LOI!

Christine Rivière · #14 25-08-2017 21:09:38

Clementine a écrit :

Je pense toutefois que la meilleure solution c'est de lui donner son renon et de ne plus attendre.
J'irais la trouver demain avec mon compagnon et on verra si une solution est possible, sinon lundi j'irais déjà déposer une requête devant le juge de paix (sauf si vous trouvez que ce soit trop tot ?)

Peut-être vaut-il mieux attendre un peu avant de déposer une requête (par exemple attendre un impayé suffisant - il me semble que vous n'avez pas encore un mois d'impayé...)
La requête est peu couteuse mais peu aussi vous amener dans une procédure compliquée dans certains cas
En tout état de cause, il vaut mieux y aller avec un sérieux grief, comme un impayé conséquent - bien que rien ne vous empêche d'y aller juste pour valider le congé (c-à-d obtenir juridiquement la fin du bail à une date fixée par le juge avec possibilité d'expulsion)

panchito · #15 25-08-2017 21:14:18

Commencez par envoyer le renom par recommandé avec accusé de réception. Elle vous évite? Evitez-là aussi...

Il sera encore temps après d'introduire une requête dès qu'il y a un mois et 1 jour de retard de payement.

Clementine · #16 26-08-2017 08:00:31

libra a écrit :

Cette histoire d'avocat ne pourrait n'être que du bluff. On pourrait en être fixé rapidement.
Pourriez-vous préciser la date de conclusion du bail, la date de prise d'effet du bail? Y a t-il dans le bail des précisions quant à l'indice de base. Pourriez-vous aussi préciser la région où se situe le bien.
Pour le renom, vous êtes en avance. Donc pas de précipitation. Cela ne vient pas à un jour près.
Pour la justice de paix, pourriez-vous préciser sur quelle base vous voulez faire une requête?
C'est à mon sens plutôt une bonne chose qu'elle ne veuille pas vous parler et que votre compagnon offre ses bons offices. Ce qu'il dit ne vous engage pas. Par contre, ce qu'elle dit l'engage.
Pour voir la couleur, votre compagnon pourrait verbalement informé le locataire de votre intention de lui envoyer votre renom.

Bonjour,

Je pense aussi que l'histoire de l'avocat, c'est du bluff, le mois passé quand je lui ai envoyé l'indexation, elle et une autre locataire, ont été "se plaindre" à la région wallone, et je devais recevoir un courrier, que j'attend toujours...

le bail a ete conclu fin avril pour une entrée le 1e mai 2006. Iln'y a aucune précision quand a l'indice de base, juste que c'est celui du mois précédent le mois d'entrée en vigueur du bail. On se trouve en Wallonie. L'année passée, je n'avais pas fait d'indexation car je m'etais mal renseigné et je pensais que ma maman fesait les choses correctement, du coup avec le saut d'index ça n'aurait rien changer. Sauf que ma maman s'est trompé dans les calculs de l'indexation pendant les 16 ans durant lesquelles elle a tenu l'immeuble. Du coup, quand j'ai indexé cette année, j'ai eu du mal car l'indexation etait, pour certains, de plus de 30€/mois.
Doncj'y ai joint les copie d'ecran et les explications du calculateur du spf economie, mais elles (les locataires qui m'ont dis que c'etait un poignard dans le dos que je leur avait enfoncé) ont trouvé a redire.

J'aurais ete en justice de paix pour lui réclamer l'argent qu'elle me doit, bon ce n'est pas une somme énorme, cela pourra attendre qu'elle soit en retard de payement.

Le soucis, c'est que comme mon compagnon n'a jamais eu a gérer de locataire, et que moi je "connaissais" par ma maman, il préfére me deleguer la gestion de l'immeuble. D'ailleurs il a dit hier a la locataire que j'irais la trouvé ce matin, je lui ai dis qu'il viendrait avec moi, sinon ca risquerait de partir en vrille.

On lui dira qu'on ne souhaite plus prolongé son bail et on verra bien comment elle réagit.

Merci encore pour vos réponses et votre soutien.

Clémentine

libra · #17 26-08-2017 08:27:27

Attendu que c'est un bail de 9 ans, les dispositions de la loi sont me semble t-il d'application. Or, si je ne me trompe pas, l'indice de base et celui qui précède du mois qui précède le mois durant lequel le bail a été conclu, donc ici le mois de mars 2006. Pour l'indice de référence, il y a lieu en Wallonie de prendre l'indice du mois d'avril 2016. Les spécialistes wallons voudront bien éventuellement me corriger.

En outre, si vous indexez avant la fin du mois, l'indexation pourrait porter sur les mois de mai 2017 et suivant.

Éventuellement, envoyez lundi par recommandé une nouvelle indexation corrective.

Pour la requête en justice de paix, attendez le 2 septembre. Le locataire devrait avoir payé le loyer du mois de septembre. Si ce n'est pas fait, la note augmente.

Si vous faîte une requête en justice de paix, je crois qu'il vaudrait mieux un peu attendre avant de faire votre renon. D'abord, cela risque d'être vu comme si vous vous faîtes juge de paix. Ensuite, tant que vous n'avez pas fait de renon, vous pouvez par voie de requête réclamer une indemnité de rupture fautive de trois mois de loyer indexés.

Clementine · #18 26-08-2017 09:04:19

Bonjour,

Effectivement, je me suis rendue compte que je m’étais trompé dans les indices de bases.

Je reviens, avec mon compagnon, de chez la locataire. La discussion fut houleuse comme je le pensais. Elle n'a pas su me donner le nom de la personne chez qui elle s’était renseigné, apparemment un notaire. Elle m'a affirmé que j'aurais du daté la lettre au mois d'avril, hors je ne pouvais pas antédaté cette lettre. Je précise bien dedans que j'ai demandé en retard l'indexation et que je réclame les arriérés depuis le mois de mai (mois anniversaire du bail).

Après avoir dis qu'elle ne me payerais pas, et que je ne pouvais pas réclamé ainsi des intérêts, elle m'a parlé de sa porte. Quelqu'un l'aurait forcé. Je lui ai dis que ce n’était pas du a la vétusté et que ce n’était pas de ma faute et que ce n’était pas a moi de payer. Elle m'a dis qu'on irait alors devant le juge et qu'elle avait déjà été plusieurs fois avec ma maman et qu'elle avait toujours eu gain de cause.
(ma maman a été 2 fois devant le juge de paix avec elle pour retard de payement, autre que le loyer, et elle demandais la rupture du contrat pour ce motif la. Ma maman n'a jamais eu de rupture aux tords du preneur car elle payait a chaque fois, après mise en demeure chez le juge).

Moi je lui ai dis que très bien, nous irions devant le juge, qu'elle verrait bien que je ne devrais pas payer ses frais à elle mais qu'elle sera contrainte de me payer. Et aussi qu'elle pouvais deja chercher un autre appartement, car elle aurait son renom.

Bizarrement, la elle était disposé a me payer, en plusieurs fois. J'ai refusé, elle m'a dis qu'elle ne savait pas faire autrement, qu'elle me payerais 20€ en septembre et le reste en octobre, et fut qu'elle serait en ordre de payement, que je ne pourrais pas lui donner son renom. Je lui ai dis qu'elle l'aurait quand même et que si elle voualit elle pouvait me donner le sien, ca irait plus vite. Elle a refusé et je lui ai donc dis qu'elle se mette déjà en recherche. Elle m'a dis qu'elle ne cherchera pas et qu'elle ne partira pas. Je lui ai dis que quand elle se retrouvera a la rue, qu'elle ne vienne pas pleurer après. Elle m'a pris de haut, me disant que ca n'arrivera pas.

Je me demande, si elle me paie bien et que je lui donne quand même son renom (j'en ai marre de devoir courir après elle et les loyers qui sont toujours payer en retard), je dois quand même passer devant le juge de paix pour qu'il valide le renom ? Et que faire si elle decide de ne pas partir a la fin du bail ?

Merci

Clémentine

panchito · #19 26-08-2017 09:15:37

Clémentine a écrit :

J'aurais ete en justice de paix pour lui réclamer l'argent qu'elle me doit, bon ce n'est pas une somme énorme, cela pourra attendre qu'elle soit en retard de payement.

Détrompez-vous!!

Après un an, cette créance est annulée.

La loi estime que si un propriétaire ne va pas en justice pour réclamer l'indexation qu'il a demandée à son locataire dans un délai d'un an, c'est qu'il n'a pas besoin de son argent!!

Clémentine a écrit :

D'ailleurs il a dit hier a la locataire que j'irais la trouvé ce matin, je lui ai dis qu'il viendrait avec moi, sinon ca risquerait de partir en vrille.
On lui dira qu'on ne souhaite plus prolongé son bail et on verra bien comment elle réagit.

Discuter et parlementer avec une telle locataire ne sert à rien! Cela va partir en vrille et être contre-producrif!

Vous devez juste siffler la fin de la récré en lui envoyant votre renom !

La elle verra que vous ne voulez plus qu'elle marche sur vos pieds

panchito · #20 26-08-2017 09:25:35

Elle a pourri déjà la vie de 2 générations: celle de votre maman depuis 2006 (2 passage en justice de paix!!) et maintenant la votre.

Je ne comprends pas que vous ayez encore envie de continuer de la sorte! Personnellement je ne pourrais jamais me permettre de perdre autant de temps avec un mauvais payeur. Dès que je dois passer par la case Justice, cela marque la fin définitive de la relation.

A votre place je n'aurais pas été lui parlé. Cela a été contre-productif à 300%.

Elle va mettre ses menaces à exécution et ne partira pas même si vous lui avez envoyé son renom.

Vous devrez l’expulser en fin de préavis et là cela coûte un pont (huissier, camion de déménagement, agents de police, serrurier, etc...) vous dépassez vite les 2000€.

Si elle est insolvable, vous ne récupérerez rien de tout.

Bravo!

Vous n'aviez rien d'autre à faire ce samedi matin? Ce bien est proche de votre propre habitation?

Renon pour le propriétaire pour un bail de plus de 9 ans.

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