Bail pas enregistré, hors délai et vente de l'appartement...

raphlemagnifique · #1 30-11-2017 18:20:05

Yop!

Je ne sais pas du tout quoi faire, on a un peu m°°°é yikes

Notre appartement est passe d'être vendu, on a un super locataire.

Le problème:

- On était persuadé que l'agence avait enregistré le bail==> vérification de la correspondance, c'était à nous de le faire.Myminfin confirme, on ne l'a pas fait. Zut...

- Coup de fil du locataire, il lui faut une copie enregistrée du bail dans le cadre d'un regroupement familial.
- C'était un bail d'un an, on est 19 mois plus tard. Re-zut...

J'ai bien vu qu'il était possible de faire un enregistrement tardif, mais vu le délai, ça risque d'être un problème?

Si je dois re-signer un nouveau bail avec lui, je risque d'être en délicatesse avec le futur propriétaire

Vous avez un avis sur la question?

Merci!

Raph(qui est parti se flageller..)

Dernière modification par raphlemagnifique (30-11-2017 18:25:37)

libra · #2 30-11-2017 18:27:00

Je serais tenter d'écrire ne faîte rien. Si le locataire a besoin d'un bail enregistré, ce n'est pas votre problème. Par ailleurs, le locataire peut lui même enregistrer le bail.

Petit détail qui pourrait avoir une importance. Les 19 mois auxquels vous faîtes allusion; quand commence t-ils? Sont-ils compter depuis le début du bail ou depuis la fin de la période d'un an?

Dernière modification par libra (30-11-2017 18:27:41)

raphlemagnifique · #3 30-11-2017 18:35:20

Bonjour, Il a pris cours le 1 mars 2016, carrément 21 mois en fait neutral
Je l'enverrais juste enregistrer son bail alors?

libra · #4 30-11-2017 18:56:04

raphlemagnifique a écrit :

Bonjour, Il a pris cours le 1 mars 2016, carrément 21 mois en fait

Que prévoit le bail à l'échéance d'un an, le 28/02/2017? Quel région?

raphlemagnifique · #5 30-11-2017 19:01:44

Le truc classique, sans notification avant l'échéance au 28/02/2017, il devient un bail de 9 ans. Bruxelles

Dernière modification par raphlemagnifique (30-11-2017 19:02:01)

libra · #6 30-11-2017 19:32:49

Dans ce cas il y a lieu de l'enregistrer. Il n'y a pas à ma connaissance de sanction en cas d'enregistrement tardif.

Cependant, s'il y a déjà un compromis de vente de signé ou sur le point d'être signé il y a lieu d'être prudent. Vous changez la chose vendue. Dans ce cas adressez-vous à votre notaire.

raphlemagnifique · #7 30-11-2017 19:54:07

D'accord, je vais l'enregistrer.
Pas de compromis mais une offre à venir sous peu. Concrètement, ça ne changera rien à l'affaire, le futur propriétaire signifiera lui-même le congé.

libra · #8 30-11-2017 21:16:06

raphlemagnifique a écrit :

D'accord, je vais l'enregistrer.
Pas de compromis mais une offre à venir sous peu. Concrètement, ça ne changera rien à l'affaire, le futur propriétaire signifiera lui-même le congé.

Justement c'est un problème. Les conditions de congé sont différents suivant que le bail est enregistré ou non. En cas d'enregistrement, je crains que le nouveau propriétaire ne puisse donner de renon avant le 28/02/2019. Si le bail n'est pas enregistré, il peut donner son renon dès la prise de jouissance.

Himura · #9 30-11-2017 21:20:10

libra a écrit :

Dans ce cas il y a lieu de l'enregistrer. Il n'y a pas à ma connaissance de sanction en cas d'enregistrement tardif.

Je ne l'ai pas vécu moi-même, mais je pense qu'il y a justement des frais à payer en cas d'enregistrement tardif.
Sinon, les textes ne mentionneraient pas "un enregistrement gratuit endéans les 2 mois".

GT

raphlemagnifique · #10 30-11-2017 21:25:01

Oooups me voilà entre le marteau et l'enclume...
Donc le bail de 2016 enregistré en 2017 bloquerait le futur propriétaire jusque 2019
Dans quoi je me suis embarqué.... mad

Himura · #11 30-11-2017 21:31:38

raphlemagnifique a écrit :

Oooups me voilà entre le marteau et l'enclume...
Donc le bail de 2016 enregistré en 2017 bloquerait le futur propriétaire jusque 2019
Dans quoi je me suis embarqué....

Il sera "bloqué" avec le locataire dans le sens où il devra respecter le contrat de bail - et c'est bien l'objectif poursuivi par la loi.
Si c'est un bon locataire, et qu'il veut louer, il ne pourra qu'en être content.

Maintenant, il peut parfaitement donner un congé dans le respect de celle-ci. Et donc un préavis de 6 mois en cas d'occupation personnelle du bien. Donc rien d'insurmontable.

grmff · #12 30-11-2017 21:32:15

Les frais d'enregistrement tardif sont de 25€. Le locataire peut aussi enregistrer le bail, à vos frais.

libra · #13 30-11-2017 21:33:21

raphlemagnifique a écrit :

Oooups me voilà entre le marteau et l'enclume...
Donc le bail de 2016 enregistré en 2017 bloquerait le futur propriétaire jusque 2019
Dans quoi je me suis embarqué....

D'où à mon avis mieux vaut demander conseil à votre notaire en espérant qu'il soit compétent en matière de location.

Je crois qu'il vaut mieux rien faire. Comme dit avant, il n'y a pas de sanction en cas d'absence d'enregistrement. Le futur propriétaire est sensé savoir que le bail n'est pas enregistré. Si le locataire enregistre le bail, ce n'est pas votre affaire. On ne peut pas vous le reprocher.

GT · #14 30-11-2017 21:42:28

grmff a écrit :

Les frais d'enregistrement tardif sont de 25€. Le locataire peut aussi enregistrer le bail, à vos frais.

L'obligation d'enregistrement d'actes portant bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'un personne seule repose sur le bailleur.

Il s'agit d'une obligation fiscale.

La présentation tardive de cet acte à l'enregistrement rend exigible une amende fiscale de 25 €.

Cette amende ne peut être réclamée qu'au bailleur étant donné que l'obligation de présentation à l'enregistrement d'un tel acte repose uniquement sur le bailleur.

Elle ne s'appliquera pas au locataire.

Dernière modification par GT (30-11-2017 21:44:29)

raphlemagnifique · #15 30-11-2017 21:44:39

A priori le futur acquéreur est au courant du préavis, il aurait vu un notaire. Moi aussi je pensais que c'était 6 mois de congé, mais jusqu'au 17/02/2019, il y a de quoi refroidir un acheteur. Si Libra veut bien développer son raisonnement wink
Et tant pis pour l'amende, ce sera le prix de ma bêtise... (donc finalement pour les baux de courte durée, c'est obligatoire maintenant?)

Je vais téléphoner à l'agence et au Notaire demain, je repasserai faire le point ici, ça servira à d'autres smile

PIM

GT · #16 30-11-2017 21:52:27

raphlemagnifique a écrit :

Oooups me voilà entre le marteau et l'enclume...
Donc le bail de 2016 enregistré en 2017 bloquerait le futur propriétaire jusque 2019
Dans quoi je me suis embarqué....

Pas nécessairement eu égard à la lecture de l'art.9 de la loi sur le bail de résidence principale

"Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété."

GT · #17 30-11-2017 21:57:18

raphlemagnifique a écrit :

(donc finalement pour les baux de courte durée, c'est obligatoire maintenant?)

Je ne comprends l'interrogation.
Dans votre cas, votre bail de courte durée n'est-il pas devenu un bail réputé être un bail de 9 ans depuis l'origine ?

GT · #18 30-11-2017 22:00:20

raphlemagnifique a écrit :

Si je dois re-signer un nouveau bail avec lui, je risque d'être en délicatesse avec le futur propriétaire

Où êtes-vous allé chercher que vous devez signer un nouveau bail ?

raphlemagnifique · #19 30-11-2017 22:03:53

GT a écrit :

L'obligation d'enregistrement d'actes portant bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'un personne seule repose sur le bailleur.
Il s'agit d'une obligation fiscale.
La présentation tardive de cet acte à l'enregistrement rend exigible une amende fiscale de 25 €.
Cette amende ne peut être réclamée qu'au bailleur étant donné que l'obligation de présentation à l'enregistrement d'un tel acte repose uniquement sur le bailleur.
Elle ne s'appliquera pas au locataire.

C'est ce post qui me trouble, d'où mon interrogation, "même pour les baux d'un an?"

GT a écrit :

raphlemagnifique a écrit :
Si je dois re-signer un nouveau bail avec lui, je risque d'être en délicatesse avec le futur propriétaire
Où êtes-vous allé chercher que vous devez signer un nouveau bail ?

Effectivement c'était avant que je ne réfléchisse à l'enregistrement tardif roll

Himura · #20 30-11-2017 23:03:50

Tout bail doit être enregistré (même un bail de 3 mois). La différence entre les baux de courte durée et de 9 ans, dans ce contexte, a plutôt trait à la sanction ('le locataire peut quitter sans indemnité, sans préavis et dans un délai raisonnable'...). Cette sanction n'est pas prévue dans le cas de baux de courte durée.
De ce fait, plusieurs bailleurs acceptent ce risque, afin de ne pas incrémenter les bases de données fiscales pour de futures utilisations par des partis politiques de gauche.

Néanmoins, l'obligation est bien là, et pour tous les baux de résidence principale.

Bail pas enregistré, hors délai et vente de l'appartement...

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