Renovation dans parties privées.

Danield · #1 29-12-2017 20:19:58

Dans un immeuble ou je suis copropriétaire, des problèmes d'infiltration d'eau se sont présentés et des dégats ont été causés à quelques appartements.
Il se fait que les propriétaires de ces appartements ont attendu plus de trois ans pour signaler le problème à l'assemblée générale. Ils voudraient maintenant que les frais de réparation (assez élevés) soient pris en charge par tous les copropriétaires, prétextant que l'assemblé générale n'a pas fait diligence dans ce dossier donc elle est responsable.
Le syndic veut soumettre le problème à L'AG. Il me semble que cette dernière ne peut délibérer valablement que pour les réparations des parties communes.
Je signale que l'assurance refuse son intervention

panchito · #2 30-12-2017 08:18:05

Tout cela est un problème d'assurance. Les copropriétaires en question devaient demander au Syndic de déclarer un sinistre à l'assurance de la copropriété en temps et heure.

Pourriez-vous nous dire:
- quelle est l'origine exacte du sinistre (par exemple: infiltration par le toit, par une conduite d'eau commune?)
- pourquoi votre assurance (de copropriété?) a refusé d'intervenir?

Danield · #3 30-12-2017 11:42:01

Infiltration dans les murs extérieurs: origine inconnue, mais à priori ne venant pas du toit ou d'une conduite d'eau.

L'expert de l'assurance n'a remis aucune conclusion pour justifier le refus.

Le refus provient de la demande du syndic qui s'imagine avoir une compétence technique universelle et a dans sa déclaration à l'assurance écrit que l'origine provenait de l'infiltration d'eau de pluie via les murs extérieurs, or ceci est une clause d'exclusion du contrat.

Je rappelle que les propriétaires en question ont attendu trois ans pour signaler le problème et que l'AV a de suite accepté que le nécessaire soit fait pour l'étanchéité des murs extérieurs. Si cette réparation avait été effectuée dès que le problème se présentait, les dégâts auraient été minimes.

Dernière modification par Danield (30-12-2017 11:47:46)

grmff · #4 30-12-2017 14:43:34

Les assurances ne couvrent pas les infiltrations qui viennent par la façade, généralement. Si ce n'est pas par la toiture ni par une conduite d'eau, il aura conclu que cela venait de la façade. Ce n'est pas couvert.

Le principe général est "qui casse paie". Donc, si la responsabilité de la copropriété est engagée, c'est effectivement à charge de la copropriété.

Il est cependant évident que le comportement fautif qui aggrave la faute fait porter une responsabilité. Donc, s'ils ont mis 3 ans à prévenir du problème, et que le problème s'est aggravé parce qu'ils n'ont pas prévenu, ils portent une partie de responsabilité également.

Bref, pas évident d'établir la part de responsabilité des uns et des autres...

panchito · #5 31-12-2017 10:47:26

Vous dites que les propriétaires en question ont attendu trois ans pour signaler le problème et que l'AV a de suite accepté que le nécessaire soit fait pour l'étanchéité des murs extérieurs.

Voulez-vous dire que l'AG a décidé de faire repeindre toutes les façades extérieures avec un enduit hydrofuge?

Mais qu'ensuite le Syndic n'a pas exécuté la décision prise par les CP en AG et que du fait, les dégâts chez certains CP se sont aggravés?

Dernière modification par panchito (31-12-2017 10:51:47)

Danield · #6 31-12-2017 14:35:50

Les façades sont et étaient peintes avec un enduit hydrofuge

Le syndic a pris contact avec un architecte qui a donné son avis sur le problème et décrit les travaux devant être exécutés. Ceux ci viennent d'être exécutés.

Il apparaît d'aprrès une correspondance que j'ai pu consulré que le syndic de l'époque a été prévenu en temps voulu des problèmes mais n'a pris aucune mesure , n'a prévenu l' l'assemblée des coprpriétaires ni le CdC. De plus le syndic est également concerné car il possède un appartement ayant subis des dégâts: il s'agit d'un syndic professionnel.
J'ai l'impression que cette histoire se terminera au tribunal.

panchito · #7 01-01-2018 11:27:49

Donc, résumons-nous.

Vous dites que Le syndic a pris contact avec un architecte qui a donné son avis sur le problème et décrit les travaux devant être exécutés. Ceux ci viennent d'être exécutés.

Donc, le Syndic a bien exécuté la décision prise par les CP's en AG. Les travaux ont bel et bien été réalisés.

Je suppose que votre problème est que certains CP ont subi des dégradations dans leur parties privatives, qui ne sont pas couvertes par les assureurs et que vu le délai mis par le Syndic précédent pour exécuter les travaux, les dégâts se sont aggravés.

C'est bien cela votre problème?

Si oui, il faut savoir pourquoi le syndic précédent a tardé à effectuer les travaux. Vous le savez?

Aviez-vous constitué un fonds de réserve?

Comme il ne pouvait pas signer de devis avant d'avoir récolté l'ensemble des fonds nécessaires, si le fonds de réserve n'était pas suffisant, a-t'il lancé de nouveaux appels de fonds dès que la décision de faire exécuter les travaux d'hydrofugation de la façade a été prise?

Y avait-il de mauvais payeurs qui ont tardé à payer leur part?

Avez-vous donné décharge et quitus au syndic précédent?

Sinon vous pouvez encore engager sa RC...

Danield · #8 01-01-2018 14:42:26

Oui, un fond de réserve était constitué et à l'époque des faits il dépassait les 60000 euros et il n'y a pas à ma connaissance de mauvais payeurs.
Des décharges ont été données au syndic précédent, en ce compris par les copropriétaires qui lui ont demandé de résoudre le problème, les autres CP n’ayant j à ce moment jamais été mis au courant du dit problème. Une décharge est donnée pour des éléments connus et pas pour une rétention d'information de la par du syndic. A titre personnel je considère qu'il a une grande part de responsabilité dans l'extension des dégâts. J'estime aussi que les CP concernés sont également responsables, car ils ont donné une décharge au syndic sachant que ce dernier ne résolvait pas le problème qui était connu d'eux seuls;

panchito · #9 01-01-2018 15:48:57

Dans ce cas, la situation est très claire.

Décharge et quitus ont été donnés au Syndic précédent. Vous ne pouvez donc plus rien entamer contre lui.

Comme les dégâts restants ne concernent plus que les parties privatives de certains appartements et que les assureurs n'interviennent pas, c'est bien aux différents CP qui ont des dégâts de décider si oui non ils les font réparer à leurs propres frais évidemment.

Ce sujet est clos pour la copropriété à partir du moment où le Syndic a fait faire tous les travaux nécessaires aux parties communes, ce qui résolvait l’origine du sinistre.

Pour le reste, chacun décide en âme et conscience de faire réparer ou non les dégâts dans ses parties privatives à ses frais.

Il ne me semble pas que vous ayez dit qu'un des CP aurait fait mettre ce point à l'ordre du jour de votre prochaine AG.

Comme vous n'avez pas de dégâts personnellement, pourquoi donc voulez-vous aller au tribunal?

rexou

max11 · #10 01-01-2018 16:29:13

panchito a écrit :

Comme les dégâts restants ne concernent plus que les parties privatives de certains appartements et que les assureurs n'interviennent pas, c'est bien aux différents CP qui ont des dégâts de décider si oui non ils les font réparer à leurs propres frais évidemment.
Ce sujet est clos pour la copropriété à partir du moment où le Syndic a fait faire tous les travaux nécessaires aux parties communes, ce qui résolvait l’origine du sinistre.
Pour le reste, chacun décide en âme et conscience de faire réparer ou non les dégâts dans ses parties privatives à ses frais.

A mon avis, si la cause est la façade, les dégâts dans les parties privatives doivent être assumés par la copropriété (en tout ou partie suite aux négligences des propriétaires, avec un % d'amortissement,...).
Comme si l'assurance intervenait, il faut faire des devis de remise en état et soit ils sont acceptés, soit il faut désigner un expert pour fixer les dommages.

La question du paiement de l'indemnité suivant qu'il y ai effectivement réparation ou pas peut se poser....
Pour moi, s'il y a dégâts causés par l'acp, il faut indemnité.... à 100% ou à x% peut se discuter...

Mais l'acp ne peut certainement pas se laver simplement les mains sur les dégâts occasionnés dans les parties privatives !

Danield · #11 01-01-2018 20:24:19

J'ai posé la question pour obtenir différents avis.
Je rejoins entièrement l'avis de Panchito
Les propriétaires concernés rentrent maintenant des devis de réparation au syndic en demandant de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale. Vu l'arrêt de la Cour de Cassation stipulant que l'AG ne peut délibérer valablement que pour les réparations des parties communes, je pense que les propriétaires concernés devraient être averti de ce fait.
S'il advenait que l'ACP décide d'une indemnisation , il est clair que cette décision sera contestée en justice.
Je ne souhaite pas aller en justice, mais si le cas devait se présenter, je n'hésiterai pas car j'estime ne pas avoir à payer pour les conneries des autres, et je suis loin d'être le seul..

Dernière modification par Danield (01-01-2018 20:25:47)

max11 · #12 01-01-2018 20:47:40

Danield a écrit :

J'ai posé la question pour obtenir différents avis.
Je rejoins entièrement l'avis de Panchito

Sans blague ? c'est exactement la réponse que vous vouliez recevoir en posant la question... : ne rien payer !

Danield a écrit :

Les propriétaires concernés rentrent maintenant des devis de réparation au syndic en demandant de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale.

Ce qui est tout à fait normal s'ils souhaitent recevoir une indemnisation pour les dégâts occasionnés ! c'est leur droit de demander à ce qu'un point soit mis à l'OJ et le syndic (ou vous...) ne pouvez leur refuser ce droit.

Danield a écrit :

Vu l'arrêt de la Cour de Cassation stipulant que l'AG ne peut délibérer valablement que pour les réparations des parties communes, je pense que les propriétaires concernés devraient être averti de ce fait.

Les réparations des parties communes et l'indemnisation des dégâts occasionnés par les parties communes...
En suivant votre raisonnement, l'assurance ne devrait payer que les dégâts aux parties communes et pas les dégâts dans les appartements !

Danield a écrit :

S'il advenait que l'ACP décide d'une indemnisation , il est clair que cette décision sera contestée en justice.

c'est votre droit mais il faudra fournir d'autres arguments que ce vous nous dites ici.

Danield a écrit :

Je ne souhaite pas aller en justice, mais si le cas devait se présenter, je n'hésiterai pas car j'estime ne pas avoir à payer pour les conneries des autres, et je suis loin d'être le seul..

Ce ne sont pas les propriétaires qui ont provoqué les infiltrations et la seule responsable est la copropriété.
La seule chose qui pourrait éventuellement leur être reprochés, c'est l'agravation des dégâts s'il s'avère qu'ils n'ont pas prévenu le syndic plus tôt pour faire les travaux de réparation.

Mais dans les acp que je connais, je n'ai jamais vu plusieurs propriétaires se tairent pendant 3 ans alors qu'ils sont victimes d'infiltrations qui déteriorent gravement (vu la hauteur des devis...) leurs appartements. Ils ont gardé toutes leurs emm... pour eux sans oser en parler à personne ? ou les autres propriétaires n'ont rien voulu entendre avant qu'il ne soit trop tard ?

Dernière modification par max11 (01-01-2018 20:49:04)

luc

panchito · #13 02-01-2018 08:03:43

Vous donnez seulement maintenant un élément essentiel, à savoir que les propriétaires concernés rentrent maintenant des devis de réparation au syndic en demandant de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale.

Donc le Syndic a l'obligation de mettre ce point l'ordre du jour et ce point est tout à fait légal puisque les dégâts ont été occasionné par la façade (partie commune).

Quel pourcentage de quotités les appartements qui ont subi des dégâts représentent-ils ?

Pourquoi se sont-ils tous tus pendant plus de 3 ans alors que les dégâts s’aggravaient?
Pourquoi ont-ils tous donné quitus et décharge au Syndic précédent pendant plus de 3 ans (!) alors qu'il n'avait pas exécuté la décision prise en AG quant aux travaux d'hydrofugation de la façade alors qu'il disposait des fonds nécessaires?
Est-ce pour cette raison que vous avez viré cet ancien syndic?

Il nous manque encore beaucoup d'informations pour pouvoir y voir clair....

Danield · #14 02-01-2018 10:53:37

Sans blague ? c'est exactement la réponse que vous vouliez recevoir en posant la question... : ne rien payer !

Vous avez quelque peu tendance à interpréter

Ce qui est tout à fait normal s'ils souhaitent recevoir une indemnisation pour les dégâts occasionnés ! c'est leur droit de demander à ce qu'un point soit mis à l'OJ et le syndic (ou vous...) ne pouvez leur refuser ce droit.

.
Merci de me rappeller la loi, mais je la connais.

Les réparations des parties communes et l'indemnisation des dégâts occasionnés par les parties communes...
En suivant votre raisonnement, l'assurance ne devrait payer que les dégâts aux parties communes et pas les dégâts dans les appartements !

Pure interprétation de votre part, cela n'est ecrit nulle part.

c'est votre droit mais il faudra fournir d'autres arguments que ce vous nous dites ici.

Bien que ce soit mon droit, je n'ai jamais dit que je l'exercerai. Quand aux arguments utilisés, si l'affaire devait être portée en justice, il appartiendra à un juge de les valider ou non.

Ce ne sont pas les propriétaires qui ont provoqué les infiltrations et la seule responsable est la copropriété.
La seule chose qui pourrait éventuellement leur être reprochés, c'est l'agravation des dégâts s'il s'avère qu'ils n'ont pas prévenu le syndic plus tôt pour faire les travaux de réparation.

Les autres propriétaires ne sont pas responsables non plus, mais je peux admettre une responsabilité partielle de la copropriété.

Mais dans les acp que je connais, je n'ai jamais vu plusieurs propriétaires se tairent pendant 3 ans alors qu'ils sont victimes d'infiltrations qui déteriorent gravement (vu la hauteur des devis...) leurs appartements. Ils ont gardé toutes leurs emm... pour eux sans oser en parler à personne ? ou les autres propriétaires n'ont rien voulu entendre avant qu'il ne soit trop tard ?

C'est pourtant bien le cas ici. il s'agit de propriétaires qui occupent leurs appartements uniquement pendant les vacances et qui n'ont prévenu la copropriété etl e conseil de coprpropriété lors d'une assemblée générale qui a eu lieu trois ans après que les problèmes aient débutés. Voila pourquoi ils portent la plus grande part de responsabilité. On constate également qu'il y a un manque manifeste d'entretien de parties privative à l'extérieur (fenêtre et joints d'étanchéité autour des fenêtres.)

A Panchito:
Désolé si je n'ai pas été clair, je ne voyais pas l'utilité d'entrer dans tous les détails, je vous fais ici un résumé aussi complet que possible:
Des travaux d'étanchéité suite à malfaçon lors de la construction ont été réalisés sous la surveillance d'un architecte et se sont terminés en 2005.
Les dégâts occasionnés aux parties privatives ont été réparés et à charge des propriétaires concernés. (j'ai moi même du effectuer certaines réfections internes)
D'après des documents qui m'ont été transmis j'ai pu constaté que des dégâts (tache d'humidité sur les murs) sont apparues en 2010. Un des propriétaires concerné a prévenu le syndic de l'époque qui a fait venir un architecte (celui qui a surveillé les travaux précédents: la garantie décennale était toujours d'application)e d'entretien de sa part.. Les choses en sont restées la mais malheureusement ont continué évoluer. Ni le conseil de copropriété, ni l'association des copropriétaires
n'ont été prévenu.
Le problème a été soulevé lors de l'assemblée générale de 2014 par un propriétaire qui voyait des taches d'humidité apparaître chez lui (extension du problème).
Des mesures ont été prises pour effectuer une réfection de la façade et comme par enchantement les nouvelles taches d'humidité sont disparues et ne demandent pas d'intervention supplémentaires dans les parties privatives de ces appartements qui sont contigus aux deux appartements ou les dégâts sont plus importants .
Ils souhaitent maintenant obtenir une réfection complète des pièces concernées . De plus l'un des propriétaires envisagent de remplacer la fenêtre qu'il a négligé pendant de nombreuses années.

Dernière modification par Danield (03-01-2018 18:22:49)

Yves Van Ermen · #15 03-01-2018 10:39:55

Bonjour,

J'aimerais intervenir sur un point

Danield dis "Les propriétaires concernés rentrent maintenant des devis de réparation au syndic en demandant de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale. Vu l'arrêt de la Cour de Cassation stipulant que l'AG ne peut délibérer valablement que pour les réparations des parties communes, je pense que les propriétaires concernés devraient être averti de ce fait."

Si un copropriétaire estime que l'ACP est responsable des dégâts, il est en droit de mettre le point à l'ordre du jour afin d'être indemnisé. La demande, peut être à mon avis, basé sur les articles du code civil suivant:

- l'article 1384 1er alinéa: "On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde."
- l'article 1386: "Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction."

Et l'article 577-5, nous indique que l'objet social de la personne morale qu'est l' ACP est "exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."

Il faut, je pense, considéré cette demande à l' AG comme une demande "à l'amiable" des copropriétaires ayant subit des dégâts pour résoudre le problème.

Danield · #16 03-01-2018 11:49:20

Je vous rejoins entièrement.
Je ne conteste pas leur droit de réclamer des dédommagements pour les dégâts subis, je pense que ces derniers doivent être couverts par ceux qu portent la responsabilité de la non intervention initiale.
On verra quelle décision sera prise par l'ACP et la suite qui lui sera donnée. J'ai déja entendu de nombreux propriétaires dire: ce n'est pas notre faute.

Yves Van Ermen · #17 03-01-2018 14:25:56

Danield a écrit :

Je vous rejoins entièrement.
..., je pense que ces derniers doivent être couverts par ceux qu portent la responsabilité de la non intervention initiale.

C'est ce qu'ils font. C'est l' ACP qui est responsable.

Le copropriétaires réagirons sans doute que c'est de la faute du syndic. Oui mais celui-ci a agit comme organe représentatif de l'ACP.

Les copropriétaires lésés doivent se retourner contre l'ACP. Si cette dernière estime que le syndic est responsable, elle devra décidé en AG de se retourner contre ce dernier.

Danield · #18 03-01-2018 15:01:01

Votre jugement me semble un peu catégorique..
Ne perdez pas de vue que les intéressés ont par leur négligence laisser les choses se dégrader pendant plus de trois ans. Il me samble que leur responsabilité est à ce titre également engagée.

max11 · #19 03-01-2018 15:10:28

Danield a écrit :

Votre jugement me semble un peu catégorique..
Ne perdez pas de vue que les intéressés ont par leur négligence laisser les choses se dégrader pendant plus de trois ans. Il me samble que leur responsabilité est à ce titre également engagée.

Il nous est impossible de répondre sur cette responsabilité et son étendue sans connaître et voir sur place.

On vous donne le principe de base : le 1er responsable des dégâts est l'acp et elle doit donc indemniser les "victimes".
Le montant de cette indemnisation doit se discuter, se négocier, ... :
1. Par rapport aux devis qui sont présentés par les propriétaires
2. Par une négociation et un compromis amiable sur ce qui va être retiré de ces devis (vétusté, amélioration, responsabilité partielle, ....)
3. Si pas d'accord amiable, désignation d'un expert voir un passage devant le juge qui pourra appliquer des majorations, indemnités et intérêts si l'acp est de mauvaise foi en faisant traîner inutilement la procédure d'indemnisation (le versement de provisions pourrait donc être intéressant)

C'est donc bien l'ACP qui est 1er responsable du dégât et il est normal que les propriétaires présentent des devis à l'AG pour être indemnisé...
Et il sera tout aussi normal que les "victimes" se présentent devant le JDP si l'AG refuse toute intervention sous le prétexte qu'ils n'auraient rien dit pendant 3 ans.

luc

Danield · #20 03-01-2018 18:17:55

Pour moi les premiers responsables sont les propriétaires qui ont tardé à communiquer le problème d'autant plus que l'ACP a dès qu'elle a eu connaissance des problèmes a pris les mesure pour l'intervention.
Un délai de trois ans entre l'apparition des dégats et la communication à l'ACP est énorme.

Dernière modification par Danield (03-01-2018 18:20:04)

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