Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 · #1 09-01-2018 08:39:45

Bonjour,

En juillet 2010, j'ai loué (résidence principale, bail de 9 ans) ma maison 4 façades à un couple lorsque je suis parti vivre à l'étranger. La maison (de 1936) était en très bon état et le jardin impeccable. Le loyer est relativement bas (1250€ pour une maison de 200m2 avec grande cave + 1 grand garage 2 places sur un terrain de 9 ares en région flamande Bruxelloises).
Les deux locataires présentaient bien. Seule la femme a signé malgré qu'ils étaient en couple non mariés. Nous avons fait un état des lieux d'entrée détaillé avec expert. Ils étaient enchanté de la maison et me disaient vouloir y vivre à très long terme. Pendant plus de 4 ans il n'y a pas eu de problème particulier même si le jardin n'était pas impeccable comme lorsque j'habitais mon bien.

Il y a un peu moins de 3 ans, en mai 2014 (et pas 2015 comme je l'avis écrit par erreur), ils se sont séparés. J'ai refait un nouveau bail (enregistré) au nom du compagnon qui voulait rester dans la maison. J'ai fait signer au nouveau locataire officiel un document de reprise de l'état des lieux tel qu'à leur entrée en 2010. Il est chauffeur de train SNCB depuis des années, gagne bien sa vie et il m'a dit avoir acheté un immeuble de rapport à Bruxelles. Il semble donc solvable. Nous avons toujours eu un bon contact.

Il y a un mois, mon locataire me signifie qu'il veut quitter la maison. Il quitte la maison fin février 2018.
Je viens de visiter (accompagné d'un entrepreneur) et c'est la catastrophe. La maison est en très très mauvais état et très très mal entretenue, très humide, la nouvelle cuisine (2009) est dans un état de saleté incroyable. Jamais vu une maison aussi sale, du sol au plafond, et aussi remplie de trucs en tout genre qui cachent les sols et en partie les murs. Une odeur horrible de moisi partout. Le jardin et l'intérieur de la maison est comme un dépotoir avec des pièces de voitures et plein d'autres choses, les arbres non taillés ont poussés énormément et touche parfois la maison, les arbustes fruitiers coupés, les pelouses sont foutue, du lierre recouvre une partie des murs, ... Je n'ai pas voulu m'engager dans le jardin à causes des crottes de chien.
De plus le carrelage de la terrasse du perron s'était abimé avec le temps et de l'humidité c'est infiltrée, sans qu'il ne m'ai prévenu: le mur dans la cave en dessous tombe en morceau (superficiellement sur quelques mètres carrés).

Comme la maison est remplie au point qu'il est difficile d'entrer dans certaines pièces, on ne voit pas les détails.

Je ne me suis pas énervé lors de la visite et j'ai , j'avais plutôt envie de pleurer (c'est une maison de famille construite par mon grand-père).
Il était en train de commencer à nettoyer avec sa nouvelle compagne et ne semble pas très inquiet mais le chantier est vraiment important.
Je lui ai expliqué calmement que la garantie ne serait pas suffisante pour couvrir les dégâts et que je ne vois pas comme il allait faire pour remettre en état.
Je lui ai conseillé de louer un container pour tout évacuer et de nettoyer convenablement.
Un état des lieux de sortie est prévu fin février avec le même expert.
L'entrepreneur m'a assuré que dans cet état la maison perd au moins 20% de sa valeur.

Le locataire sortant me proposait de faire visiter la maison pour en trouver un nouveau et pouvoir sortir plus vite !!! Il est inconscient de l'état de la maison. L'entrepreneur et moi-même lui avons expliquer que n'est pas louable ni même visitable comme ça.
Je ne sais pas comment m'y prendre pour mettre toute mes chances de mon côté. Je voudrais évidemment qu'il paye les dégâts.

1) dois-je faire réparer le perron immédiatement ou j'attend la sortie du locataire fin février ?
2) Comment cela se passe quand les dégâts dépasse de loin la garantie (2 mois).
Puis-je demander des indemnités pour impossibilité de location du fait de la remise en état ?
3) Dois-je engager un avocat avant même l'état des lieux de sortie ? Nous gardons jusqu'à présent une bonne communication mais je crains que cela se dégrade quand l'expert va lui présenter la note.
4) Remettre le jardin en état en hiver me semble impossible et il va falloir plusieurs années pour que cela reprennent forme. Comment évalue-t-on ce type de préjudice ?

Je repasserai en Belgique mi février pour évaluer l'évolution mais je ne me fait pas d'illusion.
Je tente de résolument rester optimiste mais ce n'est pas facile ... Je ne dis pas non pour des conseils avisés et un relatif soutien moral.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 14:47:52)

grmff · #2 09-01-2018 09:17:25

1) dois-je faire réparer le perron immédiatement ou j'attend la sortie du locataire fin février ?

Au point où vous en êtes, attendez...

2) Comment cela se passe quand les dégâts dépasse de loin la garantie (2 mois).

La garantie ne suffit pas? Cela n'exonère pas le locataire de devoir payer le solde. S'il ne le fait pas volontairement, ce sera justice de paix... Faites plein de photos à la sortie.

Puis-je demander des indemnités pour impossibilité de location du fait de la remise en état ?

Oui. A vous de l'évaluer dans la demande. Il est possible aussi de demander à l'expert de l'établir

3) Dois-je engager un avocat avant même l'état des lieux de sortie ? Nous gardons jusqu'à présent une bonne communication mais je crains que cela se dégrade quand l'expert va lui présenter la note.

Cela se dégradera sûrement...

4) Remettre le jardin en état en hiver me semble impossible et il va falloir plusieurs années pour que cela reprennent forme. Comment évalue-t-on ce type de préjudice ?

C'est l'expert qui l'établira...

PIM · #3 09-01-2018 09:31:41

Il est chauffeur de train SNCB depuis des années, gagne bien sa vie et il m'a dit avoir acheté un immeuble de rapport à Bruxelles. Il semble donc solvable.

Si c'est toujours le cas (solvable), ce sera la bonne nouvelle de l'affaire.

libra · #4 09-01-2018 10:08:14

Vu l'ampleur des dégâts, je crois qu'il vaut mieux que chacune des parties a son expert. Le ou les experts devront non seulement évaluer une indemnité pour les dégâts, ils devront fixer une indemnité d'indisponibilité compensant l'indisponibilité du bien durant les travaux. Probablement un mois de loyer.

Par ailleurs, vous devriez également avoir droit à une indemnité de préavis manquant égal à un mois de loyer et une indemnité de résiliation également égal à un mois de loyer.

À supposer, qu'il y a un seul expert, il faudrait que cet expert soit agréé par les deux parties. À défaut d'accord, sur ce point, il faut demander au juge de paix la désignation d'un expert judiciaire. Pour ce faire, il y a lieu de ne pas traîner. Vu que vous êtes à l'étranger et vu les montants en jeux, vous pourriez avoir intérêt à faire appel à un avocat. Dans ce cas vous auriez également droit à une indemnité de procédure qui s'élèvera à 1.320 € au cas où la somme due viendrait à s'élever à plus de 10.000 €.

Pourriez-vous également préciser comment est constitué la garantie?

marc63 · #5 09-01-2018 12:47:35

La garantie, 2 mois de loyer, a été déposée sur un compte bloqué.
Le nouveau bail signé par le compagnon le 6 mai 2014, débutant le 16 mai 2014.
Le nouveau bail et l'état des lieux de 2010 ont été enregistrés pour le premier et réenregistré pour le deuxième.

J'ai fait signer le document suivant au locataire entrant (ex compagnon) pour reprendre l'état des lieux établis quand le couple est entré:

"Je sousigné ..............., domicilié .................. déclare avoir pris entière connaissance du procès verbal établit à la date du 10 juillet 2010 par Monsieur ..................., géomètre expert immobilier, pour Madame ................, concernant l’état des lieux des locaux d’habitation de la villa unifamiliale située ............................
Par le présente et après visite complète des locaux, j’accepte que ce procès verbal me soit opposable et m’engage à remette les lieux dans l’état décrit dans ce procès verbal."
Il me semble avoir enregistré ce document aussi.

Le locataire sortant à reçu un courrier de l'expert (le même qu'à l'entrée) le 22 décembre 2017 pour confirmer le rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Le locataire sortant n'a pas répondu (mais n'a pas discuté non plus verbalement lors de notre rencontre il y a 4 jours).

Je vais prévenir l'expert de l'état de la maison.

Je comprends bien l' "indemnité d'indisponibilité" pour remise en état.
Mais je une comprend pas la différence entre "indemnité de préavis manquant égal à un mois de loyer et indemnité de résiliation" indiqué par Libra.
Laquelle des 2 correspond à l'indemnité pour avoir cassé le bail avant 3 ans ? A quoi correspond l'autre ?

PS: Il est a noter que je préfère que le ton reste calme avec le locataire jusqu'a ce qu'il ai rendu les clés. On ne sait jamais ...

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 12:56:15)

GT · #6 09-01-2018 14:02:53

Je suppose que le bail signé le 6 mai 2014 avec entrée en vigueur le 16 mai 2014 est un bail de 9 ans ou réputé avoir été conclu pour cette période.
Ce bail a été enregistré (quand ?).
Dans ce cadre, l'art. 3 § 5 de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale prévoit ;
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application"
En l'espèce, en décembre 2017 ( plus de 3 ans après l'entrée en vigueur du bail; le bail n'a pas été cassé avant 3 ans ou plutôt dans le premier triennat) la locataire aurait envoyé son préavis.
Ce préavis prendrait effet le 1/1/2018. Il a une durée de 3 mois. Légalement, il se termine en principe le 31 mars 2018 (et non fin février), sauf accord du bailleur.
Le locataire ne peut invoquer l'absence d'enregistrement du bail si celui-ci a été effectué avant l'envoi du préavis.
Eu égard aux circonstances, la consultation d'un avocat semble pertinente sur la future conduite à adopter par le bailleur.

Dernière modification par GT (09-01-2018 14:13:39)

PIM · #7 09-01-2018 14:03:20

Mais je une comprend pas la différence entre "indemnité de préavis manquant égal à un mois de loyer et indemnité de résiliation" indiqué par Libra.
Laquelle des 2 correspond à l'indemnité pour avoir cassé le bail avant 3 ans ? A quoi correspond l'autre ?

Libra répondra lui-même, mais je suppose qu'il a voulu indiquer:
- il faut 3 mois de préavis et votre exposé préalable semble indiquer qu'il n'y a eu que 2 mois (quitte fin février). Mais Libra n'a peut-être pas vu que vous indiquiez aussi "il y a un mois, il m'a prévenu".
Autrement dit: si pas 3 mois de préavis, il y a un mois manquant à payer.
- l'indemnité de résiliation d'un mois résulte de la résiliation pendant le premier triennat (même si votre locataire pourrait tenter de faire valoir qu'il est là depuis 2010.....)

GT · #8 09-01-2018 14:08:27

"Le locataire sortant à reçu un courrier de l'expert (le même qu'à l'entrée) le 22 décembre 2017 pour confirmer le rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Le locataire sortant n'a pas répondu (mais n'a pas discuté non plus verbalement lors de notre rencontre il y a 4 jours)."

Cela signifie-t-il que la bailleur accepte amiablement que le bail se termine fin février ou à la date fixée pour l'état des lieux de sortie et non fin mars ( légalement 3 mois de préavis) sans indemnité pour le locataire ?

Dernière modification par GT (09-01-2018 14:09:26)

GT · #9 09-01-2018 14:17:48

Dans ses interventions marc63 donne des dates différentes (2015 puis 2014) pour l'entrée en vigueur du bail en cours.

Si la réalité est 2015 : le bail a été rompu dans de premier triennat et indemnité d'1 mois à charge du locataire (sauf accord à l'amiable).

Dernière modification par GT (09-01-2018 14:23:01)

marc63 · #10 09-01-2018 14:36:36

GT a écrit :

Je suppose que le bail signé le 6 mai 2014 avec entrée en vigueur le 16 mai 2014 est un bail de 9 ans ou réputé avoir été conclu pour cette période.
Ce bail a été enregistré (quand ?).
Dans ce cadre, l'art. 3 § 5 de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale prévoit ;
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application"
En l'espèce, en décembre 2017 ( plus de 3 ans après l'entrée en vigueur du bail; le bail n'a pas été cassé avant 3 ans ou plutôt dans le premier triennat) la locataire aurait envoyé son préavis.
Ce préavis prendrait effet le 1/1/2018. Il a une durée de 3 mois. Légalement, il se termine en principe le 31 mars 2018 (et non fin février), sauf accord du bailleur.
Le locataire ne peut invoquer l'absence d'enregistrement du bail si celui-ci a été effectué avant l'envoi du préavis.
Eu égard aux circonstances, la consultation d'un avocat semble pertinente sur la future conduite à adopter par le bailleur.

- Le bail de 9 ans, habitation principale, a été enregistré en décembre 2016 (j'ai un peu trainé car habitant à l'étranger et n'ayant pas encore de lecteur de carte)
- J'ai reçu un "préavis" du locataire sortant par email le 30 novembre 2017.

Je vous laisse la copie intégrale du message électronique:
"Cher Marc,
Comme on en avait discuté lors de notre précédent entretien téléphonique, je te confirme mon renom concernant la maison *** [edit Pim: supprimé l'adresse exacte],
Ce n est pas sans regret mais c'est la raison qui l'emporte.
Nous restons en contact pour la suite de la procédure,
A bientôt,
André"

En fait je n'avais pas pris cet email pour un vrai préavis tant il manquait d'informations et j'attendais un courrier avec au moins une date de sortie prévue.
Ce n'est que le 21 décembre 2017 que, durant une conversation téléphonique, il m'annonce que son petit texte était bien son préavis officiel. Après réflexion et contact téléphonique avec lui, je lui ai confirmé la bonne réception de son préavis, et accepté une sortie fin février 2018.
Dans sa grande candeur, ce locataire pensait même partir fin janvier (sans indemnités aucune) si nous pouvions trouver un autre locataire. Il pensait réellement pouvoir faire visiter dans l'état actuel (à faire peur je vous assure).

Je crois que j'ai intérêt a ce qu'il sorte au plus tôt vu l'état de la maison, mais en même temps ça ne vient plus à quelques semaines pendant lesquelles il est sensé travailler à remettre tout en état.

Dernière modification par PIM (09-01-2018 15:28:41)

marc63 · #11 09-01-2018 14:45:31

GT a écrit :

Dans ses interventions marc63 donne des dates différentes (2015 puis 2014) pour l'entrée en vigueur du bail en cours.
Si la réalité est 2015 : le bail a été rompu dans de premier triennat et indemnité d'1 mois à charge du locataire (sauf accord à l'amiable).

C'est vrai, je me suis trompé sur le premier post du sujet, j'ai fait la correction. Pas d'indemnité pour départ avant 3 ans.
Le bail a été conclu en mai 2014, pas en 2015. Désolé.

Mais enfin, ça n'arrange pas l'état de la maison.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 14:50:33)

GT · #12 09-01-2018 15:20:46

Que dit le contrat de bail concernant l'établissement des lieux de sortie ?
Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?
Quelle est la date fixée pour l'état des lieux ?

Je partage un avis qui a été émis : mieux vaut l'intervention de 2 experts représentant chaque partie .
Entre professionnels le dialogue est en général plus facile pour arriver à un accord.

Dernière modification par GT (09-01-2018 16:00:38)

Francis · #13 09-01-2018 15:44:07

l'expert "expérimenté et prudent" ne s'engagera pas dans sa mission sans document dument signé, ordre de mission ou mandat.
Le recours à 2 expert peut être une bonne chose. Je le conseille d'ailleurs.

à votre place, je prendrais déjà contact avec un avocat pour le cas ou ? et je lui demanderais de vérifier cette propriété de maison de rapport !

marc63 · #14 09-01-2018 17:49:06

GT a écrit :

Que dit le contrat de bail concernant l'établissement des lieux de sortie ?
Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?
Quelle est la date fixée pour l'état des lieux ?
Je partage un avis qui a été émis : mieux vaut l'intervention de 2 experts représentant chaque partie .
Entre professionnels le dialogue est en général plus facile pour arriver à un accord.

1) Dans le bail signé par le locataire sortant il est indiqué:

"ARTICLE 4 : ETAT DES LIEUX.
Il sera établi un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. Ceux-ci seront dressés par un expert immobilier agréé. Les parties désignent pour exécuter cette mission: Monsieur "untel" (tel : 1234567890.) de "lieu". Les frais seront supportés pour moitié par le bailleur et pour moitié par le preneur.
L'état des lieux d'entrée devra intervenir au plus tard le jour de l'entrée et l'état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour ouvrable de la location. Le preneur sortant veillera que les raccordements au gaz et à l'électricité soient en service. Les clefs seront remises immédiatement après l'état des lieux.
Sous réserve de ce qui aura été noté à l'état des lieux d'entrée les parties déclarent que le bien loué se trouvait en parfait état locatif au début de la location.
Le preneur reconnaît, après avoir visité et examiné le bien loué, qu'il correspond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité."

Contractuellement, les 2 parties doivent donc faire appel à l'expert repris dans le texte, qui à fait l'entrée. Il me semble dès lors que le locataire n'a pas à discuter ?!

2) Je ne connais pas le contenu du texte qu'a écrit le bureau d'expertise au locataire sortant pour l'inviter au rendez-vous.

3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 17:50:03)

marc63 · #15 09-01-2018 18:00:10

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

PIM · #16 09-01-2018 18:02:10

marc63 a écrit :

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

Chaque partie peut désigner son propre expert, à ses propres frais.

3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.

Lire 2018

marc63 · #17 09-01-2018 18:33:05

PIM a écrit :

marc63 a écrit :
Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?
Chaque partie peut désigner son propre expert, à ses propres frais.
3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.
Lire 2018

Merci pour les 2 réponses (Je crois que je suis un peu fatigué wink )

GT · #18 09-01-2018 18:35:06

marc63 a écrit :

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

A mon avis un mandat peut être révoqué.

GT · #19 09-01-2018 18:38:30

marc63 a écrit :

GT a écrit :
Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?

.
2) Je ne connais pas le contenu du texte qu'a écrit le bureau d'expertise au locataire sortant pour l'inviter au rendez-vous.
.

Votre curiosité n'est pas aiguisée ?

marc63 · #20 09-01-2018 18:46:21

J'ai contacté le bureau d'expertise cet après-midi pour leur poser plusieurs questions. Notamment de savoir s'ils avaient reçu un message du locataire sortant en réponse à l'invitation à l'état des lieux de sortie. La secrétaire m'a dit qu'un des expert me rappellerait aujourd'hui mais j'attend encore ... Ce sera pour demain.
En quoi le contenu du texte est-il si important ? Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

C'est plutôt la réponse qui me semble importante.

Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

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