Nous souhaiterions passer syndic bénévoles : concretement, ca implique quoi ?

l_sportif1 · #1 05-03-2018 18:43:30

Bonjour,

Après échec sur échec avec nos différents syndics, nous (petite copropriété de 7 appartements) souhaitons passer en syndic "non professionnel" .
Nous allons donc arrêter le contrat de notre syndic actuel à la prochaine AG mais que faire ensuite ?

J'ai déjà lu qu'il fallait :

1) Souscrire à une assurance RC
2) Etablir un contrat (avec les même obligation qu'un syndic professionnel ?)
3) inscrire le syndic à la BCE. On parle de 87€, c'est par an ? Par personne (dans le cas où le syndic serait composé de 2 ou 3 copropriétaires) ?

Merci pour toute information utile!

PIM · #2 05-03-2018 19:02:39

Il faut surtout que le syndic bénévole que vous allez désigner soit lui-même l'un des copropriétaires dans votre ACP.

l_sportif1 · #3 05-03-2018 19:09:42

PIM a écrit :

Il faut surtout que le syndic bénévole que vous allez désigner soit lui-même l'un des copropriétaires dans votre ACP.

Merci pour votre réponse, oui biensur ca sera le cas. Dans l'idée ca aurait même été deux copropriétaires différents qui auraient exercé ce rôle ensemble. Est-ce possible ou bien plus compliqué que si ce n'est qu'un seul des copropriétaires ?

grmff · #4 05-03-2018 19:36:09

Il ne peut y avoir qu'un syndic.

GT, rexou

GT · #5 05-03-2018 19:50:14

Les obligations du syndic sont légales (lisez notamment l' article 577-8, §4, C. civil , mais pas exclusivement . Il interviendra aussi en cas de cession d'un lot -art.577-11, C. civil), statutaires (lisez les statuts tout en sachant que les dispositions légales l'emportent sur les dispositions statutaires) et contractuelles (les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit -art.577-, § 1er, al.2- dont le contenu ne peut contredire la loi et les statuts)

Il doit avoir des compétences juridiques, administratives, comptables , techniques, relationnelles et du temps.

L'oiseau rare ne se trouve pas dans toute copropriété.

rexou

l_sportif1 · #6 05-03-2018 20:27:40

GT a écrit :

Les obligations du syndic sont légales (lisez notamment l' article 577-8, §4, C. civil , mais pas exclusivement . Il interviendra aussi en cas de cession d'un lot -art.577-11, C. civil), statutaires (lisez les statuts tout en sachant que les dispositions légales l'emportent sur les dispositions statutaires) et contractuelles (les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit -art.577-, § 1er, al.2- dont le contenu ne peut contredire la loi et les statuts)
Il doit avoir des compétences juridiques, administratives, comptables , techniques, relationnelles et du temps.
L'oiseau rare ne se trouve pas dans toute copropriété.

Partons du principe que nous avons l'oiseau rare regroupé entre 2-3 personnes. Je comprends donc qu'il ne faut qu'un seul nom comme syndic. Pas de soucis, on choisira.

Il est interdit de se faire payer (sans le déclarer). Peux-ton néanmoins déduire certains de nos frais (internet, téléphone, essence) sans devoir le déclarer ?

PIM · #7 05-03-2018 20:30:13

l_sportif1 a écrit :

Il est interdit de se faire payer (sans le déclarer). Peux-ton néanmoins déduire certains de nos frais (internet, téléphone, essence) sans devoir le déclarer ?

C'est interdit et déconseillé de payer les prestations de cette manière.
Les frais engagés par le bénévole peuvent lui être remboursés, sur pièces justificatives.

l_sportif1 · #8 05-03-2018 20:36:00

PIM a écrit :

l_sportif1 a écrit :
Il est interdit de se faire payer (sans le déclarer). Peux-ton néanmoins déduire certains de nos frais (internet, téléphone, essence) sans devoir le déclarer ?
C'est interdit et déconseillé de payer les prestations de cette manière.
Les frais engagés par le bénévole peuvent lui être remboursés, sur pièces justificatives.

Quels peuvent etre ce genre de frais ?

grmff · #9 05-03-2018 22:25:44

Un bénévole peut être payé sans devoir le déclarer à hauteur de +/-1000€/an.
En outre, les frais peuvent être réalisé directement à charge de la copropriété: assurance syndic, frais de timbres, enveloppes, fardes, logiciel de gestion, frais de téléphone sur justificatifs, frais de photocopie, etc.
Un montant de remboursement des impressions (pour les frais d'encre et de papier) peut aussi être mentionné au contrat.

Des frais de bureau, gsm, ordinateur, abonnement internet, etc me sembleraient plus dur à se faire rembourser.

Il y a un projet de faire passer le forfait à 6000€/an, mais je ne sais pas s'il est passé.

Honnêtement, un forfait de 1000€/an me semble trop grassement payé pour une gestion d'une copropriété de 8 appartements par un des copropriétaires. Mais ce n'est que mon avis...

grmff · #10 05-03-2018 22:32:31

l_sportif1 a écrit :

1) Souscrire à une assurance RC

Oui, obligatoire. Peut être souscrite et payée par la copropriété. Doit être mentionné alors au contrat de syndic soumis à l'AG

l_sportif1 a écrit :

2) Etablir un contrat (avec les même obligation qu'un syndic professionnel ?)

Oui. Mais des modèles de contrats existent, et le rôle du syndic est généralement bien explicité dans la loi et les actes de bases
Un conseil: faire un contrat annuel à résiliation automatique, et éventuelle reconduction, à l'AGO.
Prévoir éventuellement une fin de contrat lors des AGE.
Dans un sens comme dans l'autre, l'ACP et vous-même aurez une facilité de vous dédire de ce contrat si cela se passe mal...

l_sportif1 a écrit :

3) inscrire le syndic à la BCE. On parle de 87€, c'est par an ? Par personne (dans le cas où le syndic serait composé de 2 ou 3 copropriétaires) ?

87€ pour l'inscription du syndic à la BCE. Une fois pour toute, jusqu'à changement du syndic.

Attention: un seul syndic. Il ne peut déléguer les tâches qui lui incombe. Il se fait surveiller par un conseil de copropriété qui n'a, théoriquement, aucun autre rôle ni aucune autre responsabilité. Seul le syndic a signature sur le compte. Il est néanmoins possible dans certaines formules de certaines banques de donner un accès en lecture des extraits au conseil de copropriété.

grmff · #11 05-03-2018 22:41:40

Dans vos recherches sur les aspects légaux et pratiques du "métier" de syndic, faites attention à ne pas tomber sur des site internets français. La loi française n'est pas la même.

Dès que vous lisez des termes tels que conseil syndical, syndicat, loi Allur, carnet d'entretien, loi 65-557, chèque,... arrêtez vous: vous êtes sur un site français!!!

grmff · #12 05-03-2018 22:56:08

Nous souhaiterions passer syndic bénévoles : concretement, ca implique quoi ?

Le métier de syndic est multiple.

Il y a la gestion courante de l'immeuble: payer les factures, surveiller que les propriétaires payent leur part, surveiller le personnel, gérer et programmer les entretiens techniques (chaudières, gouttières, égoûts, adoucisseur, extincteurs, ascenseurs, contrôle de l'ascenseur par un SECT, contrôle électrique,...)

La gestion technique: résolution de pannes, évaluation des besoin de travaux, devis, cahier des charges éventuellement, vision technique... impliquant des mises en fonds de réserve

La gestion humaine, voire psycho-affective genre éducateur social: il y a toujours un emmerdeur de service dans une copropriété. Ce n'est pas parce que c'est un emmerdeur qu'il a forcément tort.... les conflits entre copropriétaires peuvent être violents... SI vous voulez des exemples, rendez-vous sur le forum de pim.be. Excellent pour vous armer... ou vous dégoutter définitivement.

Les talent d'enquêteur (mais bon dieu qui sort ses poubelles n'importe comment? Qui laisse cette foutue porte ouverte? Qui laisse son chien chier dans les sous-sols?) et de psychologue (une fois trouvé, comment lui dire?) pour gérer les occupants, qui ne sont pas nécessairement propriétaires.

La gestion comptable: faire la compta d'une copropriété n'est pas nécessairement compliqué (cela dépend de la copropriété et de sa structure de coût: répartition des frais de chauffage et d'eau? Aïe...) mais ne s'improvise pas.

La mise à jour légale régulière: les lois changent. Il faut se maintenir (un peu) à jour: ascenseur, art 577, procédure, amiante, actes de base, etc.

Franchement, c'est beaucoup pour un seul homme. Le faire à titre "bénévole" ne se fait pas en dilettante. C'est du boulot, et il faut une certaine passion pour tenir le coup. Mais c'est faisable, et c'est la meilleure manière de gérer un petit immeuble.

luc, PIM, rexou

luc · #13 06-03-2018 08:59:44

l_sportif1 a écrit :

(...)
3) inscrire le syndic à la BCE. On parle de 87€, c'est par an ? Par personne (dans le cas où le syndic serait composé de 2 ou 3 copropriétaires) ?

en résumé: une inscription avant le 01.04.2018, puis une inscription par changement de syndic.
syndic = une personne

luc · #14 06-03-2018 09:14:40

A lire:
Quelles mentions dans le contrat de syndic (SNPC)

Info: Le SNPC organise ou a organisé, je crois, des formations pour syndic "bénévole".

Attention: L'exemption fiscale de +1000 EUR par an n'est possible que si on est bénévole dans le cadre d'une ASBL (= gérér au nom d'autrui et pas entre autres sa propriété comme dans une ACP).

l_sportif1 · #15 06-03-2018 10:29:22

luc a écrit :

A lire:
Quelles mentions dans le contrat de syndic (SNPC)
Info: Le SNPC organise ou a organisé, je crois, des formations pour syndic "bénévole".
Attention: L'exemption fiscale de +1000 EUR par an n'est possible que si on est bénévole dans le cadre d'une ASBL (= gérér au nom d'autrui et pas entre autres sa propriété comme dans une ACP).

Donc si je comprends bien, une ACP peut être (ou bien est d'office ?) une ASBL ?
En tant que propriétaire, je ne pourrais pas demander d'être payé car j'ai un interêt dans la gestion de l'immeuble par contre si c'est quelqu'un d'exterieur (exemple : un ami) alors lui pourrait se faire payer ?

grmff · #16 06-03-2018 10:43:12

Un ami, non propriétaire, ne peut être syndic.

luc

l_sportif1 · #17 06-03-2018 10:59:09

grmff a écrit :

Un ami, non propriétaire, ne peut être syndic.

Donc si je résume = un non propriétaire ne peut pas être syndic et un propriétaire ne peut pas être rémunéré. On tourne donc en rond sans solution pour rémunérer un "bénévole" dans une ACP ?

luc · #18 06-03-2018 11:08:23

l_sportif1 a écrit :

luc a écrit :
(...)
Attention: L'exemption fiscale de +1000 EUR par an n'est possible que si on est bénévole dans le cadre d'une ASBL (= gérér au nom d'autrui et pas entre autres sa propriété comme dans une ACP).
Donc si je comprends bien, une ACP peut être (ou bien est d'office ?) une ASBL ?
En tant que propriétaire, je ne pourrais pas demander d'être payé car j'ai un intérêt dans la gestion de l'immeuble par contre si c'est quelqu'un d'exterieur (exemple : un ami) alors lui pourrait se faire payer ?

Une ASBL ne peut en aucun cas être une ACP ou l'inverse.
Un immeuble en copropriété forcée est toujours géré par une ACP (Art. 577-3 CC) ou par la communauté des propriétaires (Art. 557-2 CC),

Dans ce dernier cas il faut une décision motivée et expliciete de 100% des copropriétaires, par acte authentique. Cette décision est révocable à tout moment par décision d'un des copropriétaires. Je crois que c’est cette option que vous avez choisi. Demandez conseil à votre notaire.

Un projet de loi est actuellement (aujourd'hui) en débat au parlement. Voir différents autres sujets sur ce forum. Pour votre cas il y aura des changements qui pourraient éventuellement être utile.

Entre autres la possibilité d'élire des membres externes du conseil de copropriété. Sur ce forum on y reviendra probablement dès que cette loi est votée, donc vers juin/juillet. Ne commence pas à rêver. Chaque mot de l'article votée aura son importance. Attendons donc patiemment.

luc · #19 06-03-2018 15:51:17

l_sportif1 a écrit :

grmff a écrit :
Un ami, non propriétaire, ne peut être syndic.
Donc si je résume = un non propriétaire ne peut pas être syndic et un propriétaire ne peut pas être rémunéré. On tourne donc en rond sans solution pour rémunérer un "bénévole" dans une ACP ?

Un propriétaire peut être un syndic rémunéré non-professionnel, mais
1. Une seule personne physique
2. Il sera fiscalement taxé à partir du premier EUR pour son rémunération (inclus les frais forfaitaires). Fiche fiscale à faire par ... le syndic.
3. Il ne sera pas taxé sur les frais prouvés par facture, remboursés après être acceptés par l'AG. D'où tout intérêt de fixer l'AG annuelle lors du premier trimestre.

panchito · #20 06-03-2018 15:56:29

LUC a écrit :

1. Une seule personne physique

Ce qui implique de demander un numéro à la BCE et de devenir indépendant.

Les charges sociales minimum à payer par trimestre dépassent les 700€.

Sans parler de toutes les paperasseries (déclarations TVA, etc...)

Pour une rémunération de 20€ par lot et par mois?

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