Soi-disant légataire universelle

panchito · #1 26-06-2018 15:01:31

Nous avons une AG demain mais un des CP est décédé en mai dernier. Par chance nous connaissons le notaire instrumentant la succession et nous l'avons contacté.
Il nous a répondu qu'à ce stade il recherchait les héritiers et que cela pouvait encore prendre des mois.
Cette dame possédait 2 lots et sa dette de charges dépassait déjà les 7.000 €

Une autre dame, propriétaire d'une agence immobilière et ayant eu les biens du CP décédé en gestion locative pendant une certaine période nous indique qu'elle est la légataire universelle et qu'elle participera à ce titre à l'AG de demain.

Le notaire instrumentant la succession, et à qui nous avions posé tout une série de questiosn, nous a répondu hier laconiquement qu'il recherchait des héritiers point final.

Je suppose que la dame en question ne peut pas assister à l'AG. Ou faut-il proposer cela au vote des autres CP.

De toute façon elle ne pourra voter sur rien puisqu'elle ne possède ni titre de propriété, ni procuration....

Que faire?

grmff · #2 26-06-2018 15:26:01

Il faut examiner les documents qu'elle vous présentera.

Il y a peu de chance qu'elle puisse démontrer que le legs a bien été délivré. Et si le legs n'est pas délivré, elle ne peut assister à l'ag.

Vous avez tout intérêt à demander la nomination d'un curateur à succession vacantes.

Par ailleurs, examinez si l'acte de base permet la saisie des montants dus auprès des locataires.

XTof.vl · #3 26-06-2018 19:00:13

Il ne s'est pas encore prononcé.

panchito · #4 26-06-2018 21:01:30

Nous avons posé clairement toutes nos questions par écrit au notaire instrumentant la succession de ce CP.

Nous avons juste reçu un réponse hyper-laconique que je vous transmets mot pour mot:
Je comprends votre situation difficile mais à ce stade de la procédure j’en suis à rechercher les héritiers / légataires.Donc de mon côté rien ne se débloquera avant plusieurs mois je le crains.

Dernière modification par panchito (26-06-2018 21:01:54)

panchito · #5 26-06-2018 22:10:45

Je n'y comprends rien non plus.

Notez que cette dame a été aussi Syndic dans le temps et placée sur la liste noire des Syndics indélicats par le SNP....

Elle a prétendu qu'elle avait été trouver la police car le testament de la défunte serait encore dans son appartement et les méchants cousins rapaces de la défunte ne veulent pas donner accès à cet appartement l'empêchant de reprendre "ses" affaires personnelles....

Moi je pense que si la défunte voulait vraiment faire de cette dame sa légataire universelle en déshéritant les cousins rapaces,elle aurait fait enregistrer son testament chez son notaire. Et le notaire saurait alors nous répondre!

D'autres copropriétaires plus âgés, donneraient le Bon Dieu sans confession à cette dame et l'inviteraient même à participer à l'AG (mais sans lui donner le droit de voter) dans l'espoir qu'elle paie les charges de la défunte...

Personnellement je ne donne aucun crédit à cette dame, mais je vois peut-être le mal partout?

Si elle voulait vraiment honorer la mémoire de la défunte, son amie de 20 ans, comme elle le prétend, pourquoi n'a-t'elle été présenter les décomptes de charges à la banque où les comptes de la défuntes ont été bloqués? La banque les aurait probablement payés.

Le patrimoine de la défunte est très important tant immobilier ( des appartements à WSP, Etterbeek, Côte d'Azur) que mobilier...

Evidemment tant pour une "étrangère" que pour les cousins, les droits de succession vont avoisiner les 80%....

Dernière modification par panchito (26-06-2018 22:16:09)

rexou

panchito · #6 26-06-2018 22:22:48

Grmff a écrit :

Vous avez tout intérêt à demander la nomination d'un curateur à succession vacantes.

Quelle est la procédure à suivre? Ce n'est pas d'office le notaire instrumentant la succession?

luc · #7 27-06-2018 06:28:44

panchito a écrit :

Grmff a écrit :
Vous avez tout intérêt à demander la nomination d'un curateur à succession vacantes.
Quelle est la procédure à suivre? Ce n'est pas d'office le notaire instrumentant la succession?

Non, mais j'ai un doute que cette procédure soit applicable.
Lire : LES SUCCESSIONS VACANTES (site: Actualités du Droit Belge)

Extrait:

ActualitésDroitBelge a écrit :

Le curateur peut être désigné par toutes parties ayant un intérêt (créancier, locataire, etc.) ou par le procureur du Roi.
La désignation du curateur se fait par le biais d’une requête unilatérale au Tribunal de la famille du lieu d’ouverture de la succession, à savoir, le domicile du défunt. Cette requête doit mentionner l’identité des parties, la date, l’objet et les motifs de la demande.

Pour moi l’article 577-6 §1 CC devrait être appliqués rigoureusement, surtout les deux dispositions suivantes:

CodeCivil2010 a écrit :

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. (...)

CodeCivil2010 a écrit :

(...). Ce (mandataire) est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Jusqu'au moment que ce mandataire est désigné aucune personne representant de loin ou de près ces lots ne peut être admis lors de l'AG, ayant soit-disant droit de vote ou non. Un acte authentique doit être présenté qui désigne par lot le propriétaire ou si en indivision les copropriétaires de l'indivision de ce lot. Les lots de la dame décédé ne seront donc pas représenté et ne compteront pas pour le quorum lors du début de la séance, mais l'AG pourra valablement prendre tout décision en absence de représentation de ces lots lors de l'AG si le quorum est atteint (ou lors la deuxième séance).

Il faut se focaliser sur l'identification du propriétaire légal de ces lots, et pas déjà penser à qui paiera quoi ("first things first"). L'ACP n’obtiendra rien, si il n'y pas de représentant pour ces lots et qu’il n'a pas été signifié comme prévu. Le syndic de l'ACP a tout intérêt de correspondre par courrier recommandé au notaire instrumentant (ou par voie d'avocat), y compris au moins les invitations pour l'AG et la communication des PV, demande de paiement des provisions, ... . Ces invitations devraient comprendre au moins un extrait complet de l'Art. 577-6 §1 CC (= sans omettre le moindre mot/phrase) .

En plus l'ACP doit prendre les mesures requises à faire payer les provisions pour cette partie de la copropriété (ou prévoir qu'elles soient provisionnés par tous s'ils ne sont pas payés au moment requis). Il serait souhaitable que les nouvelles dispositions de la loi 2018 (pas encore publié au Moniteur) soient appliqués dès que possible. D'où nécessité probable de confier le dossier à l'avocat de l'ACP.

Dupuis · #8 27-06-2018 07:20:35

panchito a écrit :

Nous avons une AG demain mais un des CP est décédé en mai dernier. Par chance nous connaissons le notaire instrumentant la succession et nous l'avons contacté.
Il nous a répondu qu'à ce stade il recherchait les héritiers et que cela pouvait encore prendre des mois.
Cette dame possédait 2 lots et sa dette de charges dépassait déjà les 7.000 €
Une autre dame, propriétaire d'une agence immobilière et ayant eu les biens du CP décédé en gestion locative pendant une certaine période nous indique qu'elle est la légataire universelle et qu'elle participera à ce titre à l'AG de demain.
Le notaire instrumentant la succession, et à qui nous avions posé tout une série de questiosn, nous a répondu hier laconiquement qu'il recherchait des héritiers point final.
Je suppose que la dame en question ne peut pas assister à l'AG. Ou faut-il proposer cela au vote des autres CP.
De toute façon elle ne pourra voter sur rien puisqu'elle ne possède ni titre de propriété, ni procuration....
Que faire?

Le notaire n’a pas à vous dire qui hérite des biens de la défunte, il n’a pas à divulguer qui a gagné le gros lot !!!! , ça ne vous regarde pas
Comment savez vous que cette dame n’a pas procuration en tant qu’héritière ?

luc · #9 27-06-2018 08:08:09

ninifel a écrit :

(...)
La dame qui se présentera à l'ACP de Panchito doit avoir en mains un acte authentique (procuration ou mandat d'un notaire), sinon rien.

bonne synthèse de l'essentiel de ma réplique précédente.

ninifel

D1791 · #10 27-06-2018 09:24:26

Tant qu'un acte de notoriété n'a pas été rédigé par le notaire, personne ne sait qui sont les héritiers.

La défunte peut avoir un testament dans son appartement inaccessible, mais elle peut aussi en avoir rédigé plusieurs autres, rangés dans l'appartement ou ailleurs.
Il faudra alors voir si les testaments sont valables, s'ils ne se contredisent pas, s'il sont non interprétables...

S'il n'y a pas de testament, il n'y a pas de légataire universel et c'est la famille qui héritera.

La dame "soi-disant légataire" n'est pour moi à ce stade de l'information communiquée qu'une étrangère.

Laissez-vous un étranger participer et voter à une AG ?

rexou

XTof.vl · #11 27-06-2018 10:20:40

Je pense qu'en l'absence d'héritiers c'est la commune qui mande un notaire pour instruire la succession. Mais je n'en suis pas plus certain que cela.

Mais qui a tué Harry?

Dupuis · #12 27-06-2018 10:38:41

D1791 a écrit :

Tant qu'un acte de notoriété n'a pas été rédigé par le notaire, personne ne sait qui sont les héritiers.
La défunte peut avoir un testament dans son appartement inaccessible, mais elle peut aussi en avoir rédigé plusieurs autres, rangés dans l'appartement ou ailleurs.
Il faudra alors voir si les testaments sont valables, s'ils ne se contredisent pas, s'il sont non interprétables...
S'il n'y a pas de testament, il n'y a pas de légataire universel et c'est la famille qui héritera.
La dame "soi-disant légataire" n'est pour moi à ce stade de l'information communiquée qu'une étrangère.
Laissez-vous un étranger participer et voter à une AG ?

Si cet étranger a une procuration oui .
Ceci dit , je n’ai jamais vu un syndic qui demande le titre de propriété de ceux qui assistent aux A.G. , dans une petite copro on se connaît mais pour des très grosses copropriétés c’est moins évident .

grmff · #13 27-06-2018 11:46:59

Tant que l'héritier n'est pas trouvé, les legs particuliers ne peuvent être délivrés.

J'ai eu un cas similaire d'un des lots que je gérais comme syndic pro. Cela a duré 10 ans. Le logement était géré par un agent immobilier régisseur. Le bien était donc loué et les loyers payés. J'ai fait saisie des loyers chez le régisseur et cela couvrait plus que les charges. Heureusement, il y avait un régisseur de bonne volonté, un locataire et un acte de base qui prévoyait la possibilité de saisir les loyers.

luc · #14 27-06-2018 18:05:36

ninifel a écrit :

Une simple procuration n'est plus valable après le décès.
cfr CC

Celui qui a un mandat de gérer les biens de l'héritage pour le compte du notaire de la succession peut donner un mandat pour autant qu'il ne donne pas de mandat de disposition.

En effet le Code Civil stipule:

CodeCivil2010 a écrit :

Art. 1987. (le mandat) est ou spécial et pour une affaire ou certaines affaires seulement, ou général et pour toutes les affaires du mandant.
Art. 1988. Le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration.
S'il s'agit d'aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandant doit être exprès.
Art. 1989. Le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat : le pourvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.

panchito · #15 29-06-2018 11:39:33

Comme on a une assurance charges impayées chez Altradius, on a décidé de leur transférer ce dossier. La dette de charges sera ainsi payées et c'est eux qui se retournent ensuite avec leurs avocats sur les débiteurs.

grmff · #16 07-07-2018 10:15:32

Je doute que Atradius payera les charges pendant 10 ans...

Si vous ne prenez pas les choses en main, la note sera encore plus salée.

Le bien est loué?
L'acte de base autorise lesyndic a saisir les loyers automatiquement?

luc · #17 07-07-2018 16:18:24

panchito a écrit :

Comme on a une assurance charges impayées chez Altradius, on a décidé de leur transférer ce dossier. La dette de charges sera ainsi payées et c'est eux qui se retournent ensuite avec leurs avocats sur les débiteurs.

D'abord l'AG "souveraine" perd le contrôle concernant les procedures judiciaires. Puis je crois que les charges sont en fait les charges du fonds de roulement. Donc vos possibilités de grands travaux sont fortement diminué, si décidé après la date que Altradius prend en charge "les charges impayées ".

panchito · #18 22-07-2018 16:05:32

C'est un tout autre lapin qui est sorti du chapeau du notaire: ni cette dame, ni les cousins n'héritent d'après le dernier testament enregistré.
C'est une association religieuse qui est héritière universelle.

Votre curiosité malsaine est satisfaite?

panchito · #19 22-07-2018 21:01:57

Personne

grmff · #20 22-07-2018 21:34:36

Vous critiquez souvent ceux qui ne répondent pas à vos questions, avec beaucoup de virulence.

Pourtant, vous ne répondez pas non plus:
-loué?
- acte de base qui permet de saisir les loyers?

ninifel

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