Indexation du loyer oui ou non ?

Bronzato · #1 20-07-2018 11:11:07

Bonjour,

Je me demandais si il était plus courant d'indexer le loyer ou pas. Je vois dans le bail standard proposé par Pim qu'un paragraphe y est prévu.

Le candidat locataire me demandais si j'étais d'accord de faire tomber cet index. Mais je ne suis pas très chaud à l'idée, déjà que le loyer demandé est assez bas. Cet index représente quand même une dizaine d'euros par mois sur un loyer de 800 euros. Auriez vous des arguments à m'apporter pour maintenir ou supprimer cet index ?

Merci !

D1791 · #2 20-07-2018 11:39:25

Je prévois une indexation dans tous mes baux.
Lorsque tout se passe parfaitement avec mes locataires et que j'estime que mon loyer est correct, je leur fais généralement la fleur de ne pas les indexer. Chaque année je leur envoie le calcul, j'écris que je ne souhaite pas l'appliquer pour l'année à venir, mais que cela ne constitue pas une renonciation à indexer dans le futur.

Supprimer la clause dans le bail, c'est s'interdire d'indexer, même si le locataire reste pour une très longue durée.
A un moment le loyer reçu ne serait plus "correct".

Je préfère perdre un peu d'indexation, mais faire en sorte que mes locataires aient envie de rester.
Un vide locatif, c'est aussi de l'argent vite perdu.
Une mise en location c'est aussi des frais et des soucis.
Un bon locataire, ça n'a pas de prix.

rexou, Himura, GT

Bronzato · #3 20-07-2018 11:45:14

Merci pour votre réponse. J'aime bien votre manière de procéder. Je pense que je vais faire pareil.

panchito · #4 20-07-2018 11:50:55

Je vois que vous ne lisez pas le journal du SNP (Le Cri).

Ne pas indexer relève d'une méconnaissance totale de toutes les indexations dont sont victimes les bailleurs. Et quelles indexations!

1/ IPP
Votre RC est indexé chque année, et pas sur le "gentil" indice santé comme les loyers, mais bien sur l'indice des prix à la consommation. Donc dans votre déclaration d'impôts, quand vous louez des biens, vous devez indiquer votre RC non indexé au code 106. L'état l'indexe sur l'indice des prix à la consommation, puis le multiplie par 140% pour ensuite l'ajouter à l'ensemble de vos autres revenus.

2/ Votre précompte, impôt annuel
qui, contrairement à ce que son nom semble indiquer, n'a plus rien d'une avance sur imôpts, est également calculé sur base de votre RC indexé (calculé sur l'indice des prix à la consommation)

3/ Vos rénovations et autres travaux
sont indexés sur l'indice Abex

4/ Vos assurances "incendie"
les primes sont indexées sur l'indice Abex

Quand un locataire me demande de supprimer l'indexation du bail, tous mes voyants passent au rouge.

Votre locataire ne travaille pas? Son employeur ne respecte pas les lois belges? Pourquoi son salaire 'n'est-il pas indexé?

GT · #5 20-07-2018 12:31:17

panchito a écrit :

Quand un locataire me demande de supprimer l'indexation du bail, tous mes voyants passent au rouge.
Votre locataire ne travaille pas? Son employeur ne respecte pas les lois belges? Pourquoi son salaire 'n'est-il pas indexé?

Je connais des bailleurs qui font à certains de leurs locataires la faveur de ne pas les indexer prévue contractuellement. C'est une faveur et non une obligation en fonction de circonstances que le bailleur apprécie . Quand bien le salaire du locataire aie été indexé par son employeur.Quand bien même la fiscalité sur l'immobilier ne diminue pas.

Bref, le bailleur peut insérer dans un bail la clause d'indexation du loyer tout en renonçant à demander celle-ci en fonction des circonstances.

Dernière modification par GT (20-07-2018 12:38:54)

D1791 · #6 20-07-2018 14:03:47

@ Panchito.
En théorie, oui. Sur des loyers élevés, oui (comme à WSP pour des expats par exemple).

Mais imaginons un loyer à 600€ entrant en vigueur au 1/7/2017.
Au 1/7/2018, ce loyer deviendrait 609.80€ en région wallonne, soit +117.60€ sur un an.
Si je reprends vos différents points :

1/ IPP
Il suffit de réinvestir, à crédit, pour refaire des intérêts déductibles qui viendront annuler les revenus immobilier à l'IPP. "On est obligé d'acheter" en somme.

2/ Votre précompte, impôt annuel
Un cas concret personnel : +10.34/an (loin de WSP, les RC sont parfois faibles).

3/ Vos rénovations et autres travaux
Pas de changement de locataire, globalement peu de travaux.
Changement de locataire : beaucoup à faire (peintures à minima) et beaucoup à gérer.

4/ Vos assurances "incendie"
Le même cas concret personnel : +8.02€/an

Soit dans l'exemple un manque à gagner si j'indexe de 99.06€.
Mais par contre, des annonces sur Immoweb : concrètement pour moi minimum 4 semaines, soit 39.80 pour la formule basique + des annonces dans la presse locale : idem 4 semaines soit 50€.
Reste un manque à gagner de 9.26€...

Et tout cela sans l'impact d'un éventuel mois de chômage locatif : 600€ (mise en peinture à minima).

Alors entre d'une part une indexation et d'autre part un plaisir à mon bon locataire et beaucoup moins de temps perdu et de soucis à gérer, franchement, à ce tarif, mon choix est fait.

Dernière modification par D1791 (20-07-2018 14:06:10)

panchito · #7 20-07-2018 14:09:41

Je n'ai aucun bien avec des loyers inférieurs à 700€.

Je n'ai jamais perdu un locataire parce que j'indexe toujours tous mes loyers, mais je m'occupe de n'importe quel problème toujours immédiatement et tous mes biens sont toujours remis à neufs entre chaque locataire. Je n'ai aucun prêt hypothécaire.

Mais tout dépend dans quel segment on se trouve! A Bronzato de voir....

Sebastien · #8 20-07-2018 14:49:23

Bonjour,

Sur mes "petits" biens (appart 1 chambre), je n'indexe pas parce que les loyers sont relativement faibles et il y a souvent du mouvement. Je loue souvent à des jeunes qui restent 2-3-4 ans avant de partir pour quelques chose de plus grand.
J'adapte le prix entre chaque location.

Pour les autres cas je réalise un index, mais je mets le paragraphe dans tout mes baux.

grmff · #9 20-07-2018 14:59:31

J'indexe quand la hausse est supérieure au prix du timbre...

En général, je fais les indexations deux fois par an. Moitié de mes biens en décembre ou janvier, moitié en juin ou juillet.

Je devrais les faire d'ailleurs, merci de me le rappeler.

Au grand jamais je ne renoncerais par écrit à l'indexation. Cela ferait perdre de la valeur à mes biens...

panchito · #10 20-07-2018 17:54:56

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

Et j'ai programmé des notifications dan mon agenda électronique pour recevoir des rappels automatiques de manière à ne jamais oublier de faire le nécessaire à la date anniversaire de chacun de mes baux!

Ne pas indexer, c'est mal éduquer son locataire et c'est le bailleur suivant qui en paiera les pots cassés!

panchito · #11 20-07-2018 17:56:26

Et j'envoie toutes mes lettres d'indexation par mail. Car souvent le nouvel indice santé n'est connu que le 27, parfois même le 29!

libra · #12 20-07-2018 18:25:29

Bronzato a écrit :

Le candidat locataire me demandais si j'étais d'accord de faire tomber cet index. ... Auriez vous des arguments à m'apporter pour maintenir ou supprimer cet index ?

Demandez lui de laisser tomber l'indexation de ses revenus.

Si un candidat locataire a des demandes spéciales avant d'être locataire, qu'en sera t-il quand il sera locataire? C'est probablement quelqu'un qui tire sur toutes les ficelles. À éviter.

panchito · #13 20-07-2018 19:23:46

C'est ce que je disais aussi

Panchito a écrit :

Quand un locataire me demande de supprimer l'indexation du bail, tous mes voyants passent au rouge.
Votre locataire ne travaille pas? Son employeur ne respecte pas les lois belges? Pourquoi son salaire 'n'est-il pas indexé?

Himura · #14 20-07-2018 19:37:49

De mon côté, j'indexe au final très rarement.
Avec mes locataires chez qui tout se passe bien (paiement, relation, appels 'utiles', etc.), je n'indexe pas. Je leur fais remarquer, à l'occasion, que je le fais car je suis content de notre relation.
S'ils restent 4,5 ans, j'augmente légèrement à un moment, mais sans appliquer le montant normal indexé.

Quand ils quittent, je ré-évalue le montant du loyer éventuellement.

J'indexe ceux qui ont démarré à un loyer trop bas. Et surtout... ceux qui me cassent les bonbons !

Il ne faut pas exagérer le coût des taxes, assurances, etc. Ca compte, mais ça n'est rien du tout comparé à la différence entre un bon et un mauvais locataire ; ou par rapport à 1 mois de vide locatif.

GT, D1791

Himura · #15 20-07-2018 19:39:58

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

L'indexation n'est pas une obligation légale
Vous êtes la première à crier quand un locataire dit qu'il a signé sans lire, disant qu'il devait être d'accord avec ce qu'il signe.

Alors, personnellement, ça ne me choque pas qu'un locataire essaye la négociation sur ce point. Pourquoi ça ne se discuterait pas amicalement ?...

GT, max11

GT · #16 20-07-2018 20:03:45

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

Si vous n'accordez jamais cette faveur, vous auriez assez difficile de rencontrer un locataire qui vous en remercie .

Himura, PIM, max11, grmff, D1791

grmff · #17 20-07-2018 21:46:03

Himura a écrit :

panchito a écrit :
Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!
L'indexation n'est pas une obligation légale
Vous êtes la première à crier quand un locataire dit qu'il a signé sans lire, disant qu'il devait être d'accord avec ce qu'il signe.
Alors, personnellement, ça ne me choque pas qu'un locataire essaye la négociation sur ce point. Pourquoi ça ne se discuterait pas amicalement ?...

Tout a fait d'accord. Que le locataire demande ne me choque pas. Mais pour ma part, il peut toujours courir. Ce serait un niet catégorique.

Renoncer à l'indexation, c'est diminuer la valeur de votre bien. Même pas sûr que ma banque serait d'accord...

Bronzato · #18 21-07-2018 10:07:07

Merci beaucoup pour toutes ces explications. Je vois que je début est animé ! Je vais donc inclure la clause dans mon bail mais je ne l'appliquerai pas nécessairement chaque fois.

GT, PIM, grmff

panchito · #19 21-07-2018 19:06:05

Ah, vous ne prenez pas le bail PIM?

GT · #20 21-07-2018 19:29:11

panchito a écrit :

Ah, vous ne prenez pas le bail PIM?

Est-ce ce qu'a écrit Bronzato ?

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