"défaut(s) rédhibitoire(s)" d'un futur locataire.

cencen1 · #1 20-07-2018 19:14:46

Bonsoir,

Mes futurs ex-locataires ayant trouvé la maison de leur rêve vont (malheureusement) bientôt déménager, je viens donc (hier) de mettre une annonce sur internet pour la location.

J'ai déjà 3 visites demain et 5 le prochain jour, c'est un bon point à première vue...

Cependant, la grosse majorité est au chômage ou au CPAS (et certains sont très loin d'être des champions d'orthographe - j'espère ne pas avoir fait trop de faute wink )...

Est-ce que le fait d'être au chômage (ou au cpas) doit selon vous être un facteur d'élimination automatique ou est-ce que si des garanties complémentaires sont fournies (garant) et s'il y a un historique sans histoire la personne peut à nouveau être dans la course ?

Si j'écoutais mon épouse, on réduirait le scope des candidats à des couples pas trop jeunes (dans l'espoir qu'ils se trouvent trop vieux pour acheter par la suite) avec 2 CDI et avec un garant (mon épouse à comme qui dirait une très forte aversion au risque)...

Cordialement

Dernière modification par cencen1 (20-07-2018 19:23:24)

Himura · #2 20-07-2018 19:31:52

C'est une question sans réponse. Elle ne dépend que de vous, votre style de gestion, vos possibilités de location, et surtout de votre aversion au risque.
On pourrait très bien vous dire que la paix dans le couple vaut tout l'or du monde.
Ou que les placements les plus risqués sont généralement ceux qui rapportent le plus - il n'y a pas de miracle.

Au final, il faut surtout que vous le "sentiez". Tout en sachant que même les super expérimentés rencontrent toujours des soucis de tant à autres, qu'ils n'avaient pas prévus. Certains locataires sont même créatifs.

Quoiqu'il en soit, un conseil général que l'on voit ici et partout : il faut tout faire pour louer à des personnes dont la solvabilité est quasi garantie. Directement (de préférence) ou via un garant.
On lit souvent "qu'une personne qui travaille peut être au chômage demain". Que de ce fait, ça ne change rien. C'est bien sûr un commentaire idiot, car 'un tien vaut mieux que deux tu l'auras'.

Vu que tout le monde part sur ces mêmes critères souhaités, et que les organismes publics ne garantissent plus rien, tous les locataires au CPAS se retrouvent avec des difficultés pour trouver un logement.
Le soucis est que la proportion de gros problèmes rencontrés chez ces locataires est nettement plus élevée que chez les personnes solvables, qui sont habituellement plus structurés dans leurs vies, et qui ont peur de faire une connerie et perdre qqch derrière.
D'un autre côté, un allocataire social correct peut vous en être reconnaissant et rester locataire durant 10 ou 20 ans...

Bonne chance

cencen1, fredturtle, grmff

cencen1 · #3 20-07-2018 20:14:11

Pour ce qui est du risque, je tiens à préciser qu'autant pour les placements j'ai une aversion modérée autant pour la location de ma maison je ne veux pas en prendre.

Si je prends le cas d'une des personnes venant demain, elle a 3 enfants, m'a expliquée être au CPAS et qu'elle touchait une pension alimentaire pour ses enfants de son ex-mari qui travaille (et qui prêt à se porter garant). Elle m'a expliqué aussi me montrer toutes les preuves de paiement des loyers.

Le fait qu'elle soit au CPAS me fait peur mais dans le même temps, si les différentes preuves sont là et si le propriétaire actuel en est satisfait est-ce qu'elle doit malgré tout être "éliminée" ?

libra · #4 20-07-2018 20:41:40

À mon sens, le problème n'est pas tellement que le candidat locataire soit CPAS puisque qu'il a un porte fort qui a un emploi. Côté revenu, ce doit pas être mal: allocation CPAS, pension alimentaire, allocation familiale, ...

Le danger, c'est que ayant un garant, elle s'en fiche. J'ai eu deux fois le cas. Donc bien parler avec le garant d'abord.

Dernière modification par libra (20-07-2018 20:42:03)

grmff · #5 20-07-2018 21:34:33

Quel loyer pour combien de personnes?

Sûr qu'un bien à 1000€/mois ne sera pas accessible à des personnes qu Cpas

rexou

max11 · #6 21-07-2018 09:10:16

libra a écrit :

À mon sens, le problème n'est pas tellement que le candidat locataire soit CPAS puisque qu'il a un porte fort qui a un emploi. Côté revenu, ce doit pas être mal: allocation CPAS, pension alimentaire, allocation familiale, ...

Rien de saisissable dans tout cela.... Et s'il faut faire appel au garant, aura t'il encore les moyens de payer la pension alimentaire ?
Celle-ci pourrait devenir prioritaire et le garant n'aura, à son tour, plus rien à saisir !

Accepter un garant qui est aussi la principale source de revenus du locataire, c'est juste mieux que rien mais pas plus !

panchito · #7 21-07-2018 09:23:34

En principe, l'idéal est que vous choisissiez un couple de candidats qui ont tous les 2 un CDI et dont les revenus nets sont au moins égaux à 3 fois le montant du loyer + charges.

Donc si votre loyer est à 1000€, ils doivent pouvoir prouver qu'ils gagnent à 2 au moins 3000€ nets par mois.

Maintenant choisir un locataire s'apparente presque toujours à acheter un ticket de loterie...Il n'y a jamais aucune garantie, même avec un fonctionnaire du Shape qui gagne plus de 6000€ nets par mois....et qui retourne aux USA à la cloche de bois en laissant des gros dégâts derrière lui...

Dernière modification par panchito (21-07-2018 09:24:18)

grmff · #8 21-07-2018 09:49:08

Juste pour info: la majorité de mes locataires sont au Cpas, mutuelle, chomage et sont insaisissables. Je ne m'en porte pas plus mal.

J'en ai même un qui me paie 1000€/mois et qui en touche 1100 au cpas comme chef de famille. Un juge a même estimé que ce logement était justifié!

cencen1 · #9 21-07-2018 11:02:17

Voilà de retour de la première journée de visite :

Premiere personne (celle évoquée plus haut), tout combiné (CPAS, Allocation familliale, rente alimentaire) arrive à 1.900 euros par mois (je vais passer en revue les extraits de compte fournis) pour un loyer demandé de 625 euros donc niveau pourcentage OK...

2ème personne jamais venue

3ème personne à la mutuelle, 3 enfants mari indépendant (absent lors de la visite - ce qui me semble un peu) prête à me verser directement la caution elle n'a complété le formulaire que partiellement et n'a rien mentionné du côté de son mari, je vais scanner le formulaire et demander de fournir les informations et documents manquants....

GRMFF, comment une personne percevant 1.100 euros peut faire pour vivre en payant un loyer de 1.000 euros ???

cencen1 · #10 21-07-2018 11:56:03

Je ne sais pas si ça se fait sur ce forum (mon but n'est évidemment pas de trouver un autre endroit où faire la pub de la maison) mais est-ce que je pourrais donner le lien de l'annonce pour voir ce que vous pensez du loyer demandé; ma femme se demande si je ne demande pas trop peu vu ce qui est proposé (raison pour laquelle, jusqu'à maintenant, j'ai majoritairement des demandes de visite de personnes au CPAS ou au chômage).

PIM · #11 21-07-2018 18:00:48

cencen1 a écrit :

Je ne sais pas si ça se fait sur ce forum (mon but n'est évidemment pas de trouver un autre endroit où faire la pub de la maison) mais est-ce que je pourrais donner le lien de l'annonce pour voir ce que vous pensez du loyer demandé; ma femme se demande si je ne demande pas trop peu vu ce qui est proposé (raison pour laquelle, jusqu'à maintenant, j'ai majoritairement des demandes de visite de personnes au CPAS ou au chômage).

Ce n'est pas la finalité du forum que de donner des avis estimatifs . Donc: non.

Utilisez les sites portails du type immoweb pour comparer votre offre à d'autres équivalentes pour apprécier si "vous êtes dans le bon".
Il existe aussi des sites gouvernementaux (discutés) pour permettre de procéder à ces évaluations.

cencen1 · #12 21-07-2018 18:28:59

ok bien noté !

panchito · #13 21-07-2018 19:11:45

cencen1 a écrit :

ma femme se demande si je ne demande pas trop peu vu ce qui est proposé (raison pour laquelle, jusqu'à maintenant, j'ai majoritairement des demandes de visite de personnes au CPAS ou au chômage).

Votre femme est brillante et très intelligente! Vous pouvez m'envoyer le lien vers votre annonce en MP.

Les indépendants représentent la catégorie la plus douteuse... Pas de fiche de salaire, rien à saisir chez un employeur...

Je demande alors toujours le dernier avertissement-extrait de rôle pour voir ce qu'il a gagné l'année passée en net. Mais les résultats du passé ne constituent en rien une garantie pour l'avenir....

Donc si la femme n'est pas solvable --> je ne prendrais pas ces candidats-là.

Mais quel est le métier de l'homme "indépendant" exactement?

Dernière modification par panchito (21-07-2018 19:13:29)

grmff · #14 21-07-2018 21:02:16

cencen1 a écrit :

GRMFF, comment une personne percevant 1.100 euros peut faire pour vivre en payant un loyer de 1.000 euros ???

Honnêtement, je ne sais pas comment on fait pour vivre avec 850€ par mois en isolé au Cpas. Alors avec 3 enfants, je n'en ai pas la moindre idée non plus. D'un autre côté, j'ai le souvenir d'un Cpas qui me rassurait en me disant "mais ne vous inquiétez pas pour le loyer, ils travaillent au noir..."

Ceci dit, j'ai un peu tordu la réalité: j'ai pas dit que c'était un loyer de 1000€, et j'ai pas dit non plus qu'il n'avait que 1080€ de ressources.
C'est un loyer de 630€ + 270€ de charges à la base, et 100€ pour les arriérés. C'est un appartement 3 chambres, indispensable pour sa composition familiale avec deux fille de plus de 10 ans et un fils. Il lui faut un appartement de 3 chambres et le juge a estimé que le Cpas devait lui octroyer la garantie parce qu'il n'était pas raisonnable d'espérer trouver un appartement 3 chambres pour moins cher que cela. Au delà de ses allocations de 1100€ au Cpas, il touche bien entendu des allocations familiales et 375€/an pour le précompte immobilier. N'empêche. J'avoue, je ne sais pas comment il fait... J'y passe de temps en temps, et il y a toujours de la tarte aux pommes, des biscuits ou des fruits. Et personne n'a l'air de manquer de rien. Ils donnent le change, c'est sûr, mais le donnent bien.

cencen1, rexou

cencen1 · #15 22-07-2018 08:01:07

panchito a écrit :

cencen1 a écrit :
ma femme se demande si je ne demande pas trop peu vu ce qui est proposé (raison pour laquelle, jusqu'à maintenant, j'ai majoritairement des demandes de visite de personnes au CPAS ou au chômage).
Votre femme est brillante et très intelligente! Vous pouvez m'envoyer le lien vers votre annonce en MP.
Les indépendants représentent la catégorie la plus douteuse... Pas de fiche de salaire, rien à saisir chez un employeur...
Je demande alors toujours le dernier avertissement-extrait de rôle pour voir ce qu'il a gagné l'année passée en net. Mais les résultats du passé ne constituent en rien une garantie pour l'avenir....
Donc si la femme n'est pas solvable --> je ne prendrais pas ces candidats-là.
Mais quel est le métier de l'homme "indépendant" exactement?

J'attends le retour de la fiche pour en savoir un peu plus sur le mari.

Je vous sens sarcastique concernant mon épouse.

panchito · #16 22-07-2018 10:47:09

cencen1 a écrit :

Je vous sens sarcastique concernant mon épouse.

Pas du tout, je trouve qu'elle a raison à 300%.

C'est plus clair ainsi?

cencen1

D1791 · #17 23-07-2018 08:59:26

Quand un couple cherche un logement, je n'aime pas du tout qu'un seul des deux soit présent lors de la visite.
Si c'est juste une visite pour dégrossir et que d'emblée, si le logement plait, on m'annonce une seconde visite (parce que le partenaire qui travaille doit venir visiter aussi) bien entendu c'est différent.
Mais sinon, pour moi, c'est un gros gros point négatif.

Un ex qui est garant pour le loyer, vu le nombre de divorces qui commencent à l'amiable et qui se terminent en guerre des tranchées... il va falloir me donner des arguments sérieux pour me convaincre. Mais tout est possible.

rexou · #18 23-07-2018 09:48:47

Concernant l'évaluation du loyer qui peut être demandé, une seule option : comparer avec des biens similaires dans le même quartier... et même visiter des maisons semblables à la vôtre et vous faire une idée précise, en tentant de rester objectif.

Le choix des locataires dépend bien sur du bien qui est proposé à la location et des candidats qui se présentent. Vous ne pouvez choisir que parmi un panel de personnes intéressées. Pour les petits loyers, le fait d'être allocataire social (cpas/chômage) n'est pas éliminatoire. Il faut "sentir" les candidats, tenter de voir l'historique récent, et si possible avoir un garant.

Le risque fait partie de la vie de bailleur et d'investisseur de manière générale et il faut en accepter le principe.

Perso, je ne signerais certainement jamais un bail sans avoir vu TOUS les futurs occupants majeurs pour le moins.

Un truc qui peut aussi vous aider à vous faire une idée : vous contactez votre futur locataire et vous lui proposez de venir A SON DOMICILE pour lui soumettre des documents en vue de la prochaine signature du bail. Ceci dans un délai très court... quelques heures au maximum. Et sur place, vous demandez pour vous rendre dans les toilettes. C'est le meilleur moyen de vous renseigner précisément sur le "style de vie" de vos candidats.

cencen1 · #19 23-07-2018 18:35:00

Merci à tous pour vos conseils !

cencen1 · #20 05-08-2018 08:19:56

Bonjour à tous,

Voilà, après 5 jours de visites (et quelques no show...), nous avons choisis notre locataire.

Quelques questions pratiques :

Un membre de la famille adhérent au SNP, nous a donné les baux à compléter.

Nous comptons faire signer le bail avant la fin août pour une entrée le 1 octobre, ayant entendu les changements prévus à partir du 1 septembre pourriez-vous m'éclairer ?

Est-ce que c'est la date de signature du bail qui compte ou est-ce la date du début de celui-ci ?

Si c'est la date du début du bail qui compte, alors nous devons respecter les conditions valables à partir du 1 septembre, dans ce cas, faut-il mettre une mention dans le bail pour (bien évidemment) confirmer que si quelque chose dans celui-ci (mais je ne vois pas quoi) n'était pas en accord avec la nouvelle législation ce serait (bien sûr) celle-ci qui s'appliquerait ?

Avec le bail, il y avait aussi un modèle d'état des lieux, si nous remplissons en commun celui-ci avec toutes les photos utiles/nécessaires, un géomètre-expert apporterait-il une plus-value ? Si oui, laquelle ?

Corrigez-moi si je me trompe mais je peux mentionner dans le contrat de bail que les clés seront données à partir du moment où la garantie aura été constituée ? Puis-je également demander que le premier loyer soit versé pour le jour de la remise des clés ?

Enfin j'ai une question concernant mes locataires actuels, si j'ai bien lu un autre sujet, l'ELS doit être fait à l'échéance du contrat dans leur cas le 1 septembre, sachant qu'ils comptent déménager ce jour-là, il n'est pas certain qu'il soit possible de le faire est-ce qu'il est toujours possible de le faire le 2/09 par exemple ?

Je suis certain que quoiqu'il se passe, cela ne posera pas de problème mais dans le futur bail faut-il qu'il fasse mentionner que l'ELS se fasse le dernier jour de location ?

Merci d'avance pour votre retour.

"défaut(s) rédhibitoire(s)" d'un futur locataire.

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