Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire

bg1000 · #1 26-03-2019 16:29:11

Bonjour

Dans une copropriété, le conseil de copropriété se comporte comme le 'gouvernement' de la copropriété:

Le président du conseil doit être averti des travaux et de leur durée
Le conseil de copropriété a le droit de visionner les images de vidéo surveillance en cas de problème, le syndic étant le responsable du traitement
Le conseil de copropriété décide si des frais sont compter ou pas en cas de recherche dans les vidéos de surveillance
Le conseil de copropriété décide de certaine poursuites sur les mauvais payeurs
etc
...

Le président d'AG est le président du conseil....
Certain point ont été voté à l'unanimité moins un copropriétaire et se retrouve dans le règlement d'ordre intérieur.
Il n'y a pas de vote de délégation de certaine activité (pour un an) vers le conseil de copropriété

Comment sortir de cette situation ? Je ne suis pas 'lésé' et je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix.

Les articles non en respect avec le code civil sont'ils applicable ou nul?
Quid d'une clause pénale qui prévoit 15% d'indemnité en cas de retard en plus des intérêts de retard de 9%? Est-ce applicable...

Merci de vos éclairage

BG

PIM · #2 26-03-2019 17:12:42

Pas de syndic ?
Ce CDP sort tout à fait de son rôle.

bg1000 · #3 26-03-2019 17:25:38

Oui il y a un syndic.

Comment le faire rentrer dans le droits chemin?

BG

Dernière modification par bg1000 (26-03-2019 17:26:44)

panchito · #4 26-03-2019 19:16:20

Le CdC n'a plus aucun pouvoir...Il doit juste envoyer 2 fois par an un rapport aux CP's sur les activités du Syndic.

La loi leur interdit de s’immiscer d'une quelconque manière dans la gestion du Syndic qui demeure responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait.

Vous pouvez leur rappeler les articles de loi.

MarcoBrux · #5 26-03-2019 21:32:05

panchito a écrit :

Le CdC n'a plus aucun pouvoir...Il doit juste envoyer 2 fois par an un rapport aux CP's sur les activités du Syndic.
La loi leur interdit de s’immiscer d'une quelconque manière dans la gestion du Syndic qui demeure responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait.
Vous pouvez leur rappeler les articles de loi.

depuis le 01/01/2019, le rapport 1 fois par an au lieu de 2 précédemment...

Art 577-8/1&4 "...Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."

Dernière modification par MarcoBrux (26-03-2019 21:41:26)

GT, rexou

bg1000 · #6 27-03-2019 04:52:43

Bonjour

Quand est'il des articles du ROI qui sont dévolu au CDP (hormis la surveillance du syndic), sont'ils nul, applicable, a contester, .... ?
Il y a une clause pénale manifestement exagérée, quand est'il s'il y a procès intenté par un débiteur, par l'ACP ? Qui doit payer les frais ?

Je compte mettre à l'odj de la prochaine AG, un truc du genre mise en conformité du ROI et du fonctionnement de CDP avec le code civil, notamment article xxx, bon je serai seul contre tous...

Merci

BG

panchito · #7 27-03-2019 07:09:53

Votre acte de base a-t'il seulement été mis à jour conformément à la loi de 2010? La date butoir était septembre 2014.

D'habitude les CP's en ont profité pour mettre leur ROI à jour en même temps.

GT · #8 27-03-2019 08:26:26

MarcoBrux a écrit :

panchito a écrit :
Le CdC n'a plus aucun pouvoir...Il doit juste envoyer 2 fois par an un rapport aux CP's sur les activités du Syndic.
La loi leur interdit de s’immiscer d'une quelconque manière dans la gestion du Syndic qui demeure responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait.
Vous pouvez leur rappeler les articles de loi.
depuis le 01/01/2019, le rapport 1 fois par an au lieu de 2 précédemment...
Art 577-8/1&4 "...Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."

Le 24/02/2019 à 09:54:19, panchito écrivait :
(...)
Le CdC envoie 2 fois par an un rapport sur les activités du Syndic aux autres copropriétaires afin qu'ils puissent décider en toute connaissance de cause s'ils donnent décharge et quitus au Syndic et s'ils reconduisent son mandat ou pas.

Le 24/02/2019 à 11:28:58, j'écrivais en citant Panchito :
Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission.
Source : art. 169 de la loi du 1/6/2018

Vous avez l'opportunité de le lire en consultant le Moniteur belge du 2 juillet 2018.

Exit, à partir du 1/1/2019 l'obligation pour le conseil d'adresser aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

https://forum.pim.be/topic-289683-le-lo … l#p1867838

GT · #9 27-03-2019 08:35:22

bg1000 a écrit :

Le président d'AG est le président du conseil....

L'article 577-6, § 5, al.1, C.civil prévoit que l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.

Si vous remplissez cette qualité, rien ne vous empêche de proposer à l'assemblée générale votre candidature .

Intéressé ?

panchito · #10 27-03-2019 13:36:18

bg1000 a écrit :

le président du conseil

Cette fonction n'existe plus depuis bien longtemps...

GT · #11 27-03-2019 14:12:10

panchito a écrit :

bg1000 a écrit :
le président du conseil
Cette fonction n'existe plus depuis bien longtemps...

Les statuts ou le règlement d'ordre intérieur peuvent prévoir l'existence de la fonction de président de conseil de copropriété et les règles de fonctionnement de celui-ci.

Le président du conseil ne sera pas nécessairement le président de l'assemblée générale.

luc · #12 31-03-2019 13:37:00

bg1000 a écrit :

Bonjour
Dans une copropriété, le conseil de copropriété se comporte comme le 'gouvernement' de la copropriété:
Le président du conseil doit être averti des travaux et de leur durée
Le conseil de copropriété a le droit de visionner les images de vidéo surveillance en cas de problème, le syndic étant le responsable du traitement
Le conseil de copropriété décide si des frais sont compter ou pas en cas de recherche dans les vidéos de surveillance
Le conseil de copropriété décide de certaine poursuites sur les mauvais payeurs
etc
...
Le président d'AG est le président du conseil....
Certain point ont été voté à l'unanimité moins un copropriétaire et se retrouve dans le règlement d'ordre intérieur.
Il n'y a pas de vote de délégation de certaine activité (pour un an) vers le conseil de copropriété
Comment sortir de cette situation ? Je ne suis pas 'lésé' et je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix.
Les articles non en respect avec le code civil sont'ils applicable ou nul?
Quid d'une clause pénale qui prévoit 15% d'indemnité en cas de retard en plus des intérêts de retard de 9%? Est-ce applicable...
Merci de vos éclairage
BG

Questions préalables:
1. Quelle région ?
2. Syndic pro ? Si pro agréé par l'IPI ou un autre institut ?
3. Combine d'appartements et similaires ?

Votre choix: "je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix."

Ma réponse provisoire: ce sera plus difficile et lente, mais c'est possible. dépend de la situation concrète de la copropriété.

Première suggestion: "jouer la balle et pas l'homme".

Dernière modification par luc (31-03-2019 13:37:32)

bg1000 · #13 01-04-2019 10:51:04

Bonjour

Je ne pense pas que le fonctionnement des copropriétés/code civil soit régionalisé

Bruxelles
Oui, oui
env 50

luc · #14 02-04-2019 03:02:11

bg1000 a écrit :

Bonjour
Je ne pense pas que le fonctionnement des copropriétés/code civil soit régionalisé
Bruxelles
Oui, oui
env 50

Correct, mais des mesures régionalisés ont un impact sur la copropriété. Un exemple classique; les permis d'environnement avec lieur législation régionale, le règlement communal de police avec son impact communal, .... .
Il est donc impératif de connaitre au moins la localisation régionale.

Les questions suivantes restent:

1. Quelle région ?
2. Syndic pro ? Si pro agréé par l'IPI ou un autre institut ?
3. Combien d'appartements et similaires ?
[Edit]: Erreur de ma part. Vous avez répondu.

Dernière modification par luc (02-04-2019 06:56:34)

luc · #15 02-04-2019 03:49:24

En attente de votre réponse ([Edit]: vous avez répondu). Mes suggestions générales qui ne tiennent pas compte du contenu réel des décisions contestées.

bg1000 a écrit :

(...)
Les articles non en respect avec le code civil sont'ils applicable ou nul?

Non, sous condition d'aller chez le JP et de demander l'application de la disposition suivante de l'Art. 577-14, qui existe depuis 01.09.2010, mais légèrement changé à partir du 01.01.2019

CCiv 2019 a écrit :

Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Le JP peut donc les annuler avec effet rétroactif.

bg1000 a écrit :

(...)
Quid d'une clause pénale qui prévoit 15% d'indemnité en cas de retard en plus des intérêts de retard de 9%? Est-ce applicable...

Non, si on va chez le juge.

En plus ses mesures doivent être repris dans un acte authentique.

Il est un fait que la jurisprudence tend à infirmer (adapter à la baisse) des tarifs excessifs, comme 15 % de forfait et 1% par mois d’intérêts.

En plus, si la comptabilité en partie double est d'application, les charges pour récupérer la dette du copropriétaire ne peut être repris dans la comptabilité à charge de ce copropriétaire que sous certaines conditions, dont une est: être en possession d'un jugement qui condamne le CP à payer les frais de l'ACP pour arriver à un paiement des charges.

L'ACP doit aussi faire un choix dans ses statuts: ou bien les forfaits ou bien les frais réels, et en subir les conséquences.

L'expérience tend à faire supposer que des soldes excessifs de provisions non-payés sont pour 90% dues à une négligence de la gestion des non-payés par le syndic ou un refus du syndic et/ou AG de tenir compte avec l'opinion d'une minorité entre autres en refusant l'accès à l'information.

Finalement depuis 01.01.2019 une simple décision d'AG sans adaptation du règlement de copropriété par voie d'acte authentique n'est plus applicable si on va chez le juge.

Entre parenthèses: une décision de refuser d'aller chez le juge ne tient pas compte du principe "pas d'avantages avant des charges".

Dernière modification par luc (02-04-2019 06:58:48)

Marston · #16 02-04-2019 08:32:15

bg1000 a écrit :

Bonjour

Dans une copropriété, le conseil de copropriété se comporte comme le 'gouvernement' de la copropriété:
Le président du conseil doit être averti des travaux et de leur durée
Le conseil de copropriété a le droit de visionner les images de vidéo surveillance en cas de problème, le syndic étant le responsable du traitement
Le conseil de copropriété décide si des frais sont compter ou pas en cas de recherche dans les vidéos de surveillance
Le conseil de copropriété décide de certaine poursuites sur les mauvais payeurs
etc
...

Merci de vos éclairage
BG

Est-ce que cela vous pose réellement problème? J'ai mon syndic qui fait sa tache a moitié et qui a besoin (j'éstime) d'être épaulé. Le conseil, dont je fais partie, prends maintenant une partie des tâches que vous decrivez ci dessus.

On est vachement plus rapide puis que on arrête ces fichus messages/mails a ralonge pour comprendre et proposer une solution

"Comment sortir de cette situation ? Je ne suis pas 'lésé' et je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix."
Jouer avec les règles du jeu. Si le conseil a un tel pouvoir, rien ne vous empeche d y participer également et d'influencer sur ses décisions.

Dernière modification par Marston (02-04-2019 14:01:15)

panchito · #17 02-04-2019 10:52:53

Légalement parlant le Conseil n''a absolument aucun pouvoir. Il ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du syndic pour que ce dernier puisse rester responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait.

Le Conseil doit juste faire rapport une fois par an lors de l'AG sur les activités du Syndic aux autres CP. Ni plus, ni moins.

Tout le reste est illégal.

Marston · #18 02-04-2019 14:03:39

Le syndic reste maitre et est a 100% responsable des décisions, mais rien empeche le conseil (ou qui que ce soit) d'influencer sur ceux ci.

panchito a écrit :

Le Conseil doit juste faire rapport une fois par an lors de l'AG sur les activités du Syndic aux autres CP. Ni plus, ni moins.

Le conseil fait en effet un rapport par an "officiel", mais je ne vais pas attendre cette date la pour communiquer des points qui ont une certaines urgences.
Avec le syndic, nous avons décidé de se voir 1x par trimestre avec le conseil. Je ne vois pas en quoi cela serait illégal de se voir plus que prévu avec le syndic.

Se voir 2x par an; 1x pour le rapport et 1x a l'assemblée c'est bien trop peu pour gérer mon bien convenablement.
Cela arrange tout le monde; les copros ont un suivi actif et le syndic a des suggestions d'actions plus régulièrement.

Dernière modification par Marston (02-04-2019 14:10:50)

luc · #19 02-04-2019 17:17:05

Marston a écrit :

Le syndic reste maitre et est a 100% responsable des décisions, mais rien empeche le conseil (ou qui que ce soit) d'influencer sur ceux ci.
(...)

Avec une nuance: le syndic est a 100% responsable de ses décisions provisoires.

Concernant cette méthode de cogérance : il n'y pas de problèmes tant qu'il n'y pas de problèmes. Votre assureur est accord?

bg1000 · #20 02-04-2019 18:14:25

Marston a écrit :

.....
Est-ce que cela vous pose réellement problème? J'ai mon syndic qui fait sa tache a moitié et qui a besoin (j'éstime) d'être épaulé. Le conseil, dont je fais partie, prends maintenant une partie des tâches que vous decrivez ci dessus.
On est vachement plus rapide puis que on arrête ces fichus messages/mails a ralonge pour comprendre et proposer une solution
"Comment sortir de cette situation ? Je ne suis pas 'lésé' et je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix."
Jouer avec les règles du jeu. Si le conseil a un tel pouvoir, rien ne vous empeche d y participer également et d'influencer sur ses décisions.

Si je comprends bien le CDP a pour rôle de vérifier la bonne exécution par le syndic de sa tache. Si d'autre mission sont prévues cela est codifié:

La loi prévoit aussi la possibilité, par décision de l’AG, d’accorder au conseil de copropriété d’autres missions et ce aux conditions suivantes :
l’attribution ne se fera que sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des trois quarts des voix ;
les actes autorisés devront être expressément déterminées ;
l’attribution ne vaudra que pour une année ;
les missions ne devront jamais porter préjudice aux compétences impératives reconnues à l’assemblée ou au syndic.

Quand est'il des actes réalisé par le CDP qui ne correspondent pas à la loi/code civil? Quid des articles ROI donnant un 'pouvoir' quel qu'il soit au CDP?
Faut'il aller chez le juge de paix chaque fois? Sinon sont'ils applicable ?Faut'ils contesté?

Donc si des taches sont données au CDP cela doit être voté annuellement et ne pas interférer avec l'AG et le Syndic.

BG

J'ai un vague souvenir de droit de la primauté des lois sur les règlements.

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