Syndic forcé ?

ragrati · #1 20-11-2019 20:45:32

Bonjour,

Dans notre copropriété, j'ai un voisin majoritaire en quotité qui ne souhaite plus notre syndic actuel, et à raison il est inefficace, mais il veut qu'on reprenne nous mêmes le syndic : lui et un autre, mais moi je n'ai pas confiance, il a déjà fait des erreurs avec la carte bancaire à une époque

Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?
Il fait du chantage avec sa quotité, mais je ne pense pas qu'il puisse nous forcer de prendre des fonctions pour lesquelles il n'a pas de légitimité surtout qu'il s'agit aussi de mon argent

Je n'aime pas l'idée de ne pas avoir un syndic indépendant

Merci

grmff · #2 20-11-2019 23:07:30

Un propriétaire n'a jamais la majorité à lui seul. Lors des AG, un propriétaire qui a la majorité se voit réduire ses quotités de vote à la somme des autre.

Donc, non, un propriétaire ne peut pas décider seul.

rexou, luc

rexou · #3 20-11-2019 23:56:29

grmff a écrit :

Un propriétaire n'a jamais la majorité à lui seul. Lors des AG, un propriétaire qui a la majorité se voit réduire ses quotités de vote à la somme des autre.
Donc, non, un propriétaire ne peut pas décider seul.

Je plussoie entièrement. Pour être complet, si un autre CP abonde dans son sens, ils ont en effet une majorité qui permet de décider.

Pour aller plus loin dans la réflexion, si un seul CP détient une majorité absolue, j'imagine qu'il s'agit d'une micro-copropriété, avec fort peu de charges. Il n'est pas incohérent qu'un (ou deux) CP assument la gestion de l'immeuble en lieu et place d'un syndic pro. Et si la majorité vote pour cette option, les élus auront toute légitimité pour assurer cette fonction de syndic, ne vous en déplaise.

Si cependant vous estimez être lésé par cette décision, vous pouvez toujours faire appel au juge de paix. Il n'est pas sur que vous ayez gain de cause, mais il est sur que vos relations de bon voisinage risquent de se dégrader.

Une autre possibilité serait d'accepter sous condition de vous faire nommer commissaire aux comptes, par exemple.

GT · #4 21-11-2019 10:00:00

ragrati a écrit :

Bonjour,
Dans notre copropriété, j'ai un voisin majoritaire en quotité qui ne souhaite plus notre syndic actuel, et à raison il est inefficace, mais il veut qu'on reprenne nous mêmes le syndic : lui et un autre, mais moi je n'ai pas confiance, il a déjà fait des erreurs avec la carte bancaire à une époque

Je ne suis pas certain de comprendre toute la situation.

Votre voisin ( copropriétaire) et un autre (copropriétaire) veulent changer de syndic ?
Votre voisin (copropriétaire) veut qu'"on" reprenne nous-même le syndic : lui et un autre (copropriétaire). Que voulez-vous exprimer ? Que la gestion de l'association des copropriétaires serait assurée par 2 personnes : le voisin majoritaire et un autre (copropriétaire) ?

rexou · #5 21-11-2019 10:11:44

GT a écrit :

Je ne suis pas certain de comprendre toute la situation.
Votre voisin ( copropriétaire) et un autre (copropriétaire) veulent changer de syndic ?
Votre voisin (copropriétaire) veut qu'"on" reprenne nous-même le syndic : lui et un autre (copropriétaire). Que voulez-vous exprimer ? Que la gestion de l'association des copropriétaires serait assurée par 2 personnes : le voisin majoritaire et un autre (copropriétaire) ?

C'est en effet ce que j'ai compris. Un seul de ces deux intéressés étant nommé syndic officiel, bien sur.

Cela semble cohérent et fondé, avec un syndic actuel inefficace et une copropriété de quelques lots dont la gestion ne devrait pas poser de problème particulier, avec un minimum de charges.

GT · #6 21-11-2019 10:29:16

rexou a écrit :

GT a écrit :
Je ne suis pas certain de comprendre toute la situation.
Votre voisin ( copropriétaire) et un autre (copropriétaire) veulent changer de syndic ?
Votre voisin (copropriétaire) veut qu'"on" reprenne nous-même le syndic : lui et un autre (copropriétaire). Que voulez-vous exprimer ? Que la gestion de l'association des copropriétaires serait assurée par 2 personnes : le voisin majoritaire et un autre (copropriétaire) ?

C'est en effet ce que j'ai compris. Un seul de ces deux intéressés étant nommé syndic officiel, bien sur.
Cela semble cohérent et fondé, avec un syndic actuel inefficace et une copropriété de quelques lots dont la gestion ne devrait pas poser de problème particulier, avec un minimum de charges.

Personnellement,j'attends la réponse de l'auteur du message initial de manière à lever tout malentendu.

luc

ragrati · #7 22-11-2019 20:46:47

Oui c'est ça
Mais il y a une époque où le voisin qui a effectivement genre 49 % et influence les autres, a utilisé la carte de banque pour lui : il a prétexté l'erreur, mais je n'ai pas confiance ou en tous cas je ne me sens pas libre de faire des réflexions à un voisin comme à mon syndic

Les relations sont assez médiocres en ce moment de toutes façons, avoir un syndic permet d'éviter les rapports avec mes voisins, mais il fait du chantage en disant: si je voulais, je pourrais influer sur le vote etc ...
Je n'aime pas cette copropriété, ni ce rapport de force, mais je ne veux VRAIMENT pas me charger du syndic, je n'ai pas le temps et prendre un autre syndic au prix où on paye est impossible

Enfin voilà ...

panchito · #8 22-11-2019 21:30:35

Ragrati a écrit :

je n'aime pas cette copropriété

Et malgré cela vous avez décidé d'y acheter un appartement?

rexou · #9 23-11-2019 00:54:17

ragrati a écrit :

Oui c'est ça
Mais il y a une époque où le voisin qui a effectivement genre 49 % et influence les autres, a utilisé la carte de banque pour lui : il a prétexté l'erreur, mais je n'ai pas confiance ou en tous cas je ne me sens pas libre de faire des réflexions à un voisin comme à mon syndic
Les relations sont assez médiocres en ce moment de toutes façons, avoir un syndic permet d'éviter les rapports avec mes voisins, mais il fait du chantage en disant: si je voulais, je pourrais influer sur le vote etc ...
Je n'aime pas cette copropriété, ni ce rapport de force, mais je ne veux VRAIMENT pas me charger du syndic, je n'ai pas le temps et prendre un autre syndic au prix où on paye est impossible
Enfin voilà ...

Si votre voisin dispose de 49% des quotités ainsi que de l'appui d'un autre copropriétaire, ils sont majoritaires.

Vous dites que le prix d'un autre syndic est trop élevé. Vous ne pouvez pas vous charger d'assumer la charge de syndic... Deux CP acceptent de se charge de la gestion (surement très simple) de votre immeuble. Je répète que vous pouvez accepter et assumer la charge de vérificateur aux comptes. Quant à "faire des réflexions"... un syndic n'est pas une sorte de larbin et vous pouvez émettre des idées et communiquer, dans le cadre de bonnes relations.

Enfin, vous évoquez un rapport de forces.. mais celui qui vote avec 49% des quotités paie aussi 49% des frais. C'est la loi de la copropriété, et ce sera pareil dans tous les immeubles.

Si je résume :
- vous n'êtes pas satisfait (ni les autres CP) de votre syndic actuel
- deux CP proposent d'assurer la charge bénévolement, mais cela ne vous plait pas et vous n'avez pas confiance
- vous n'avez pas le temps de vous impliquer dans la gestion
- "prendre un autre syndic au prix où on paye est impossible"

Nous avons bien compris ce que vous ne voulez pas... mais quel est votre souhait ? Un syndic extérieur et bénévole à qui vous pourriez faire toutes les réflexions que vous voulez ?

Perso, je pense que l'idée d'une gestion par un CP, assisté d'un autre CP est la meilleure solution. Et si la majorité (ce qui semble être le cas) approuve cette formule, vous devrez l'accepter.

grmff, PIM

luc · #10 23-11-2019 05:16:56

rexou a écrit :

ragrati a écrit :
Oui c'est ça
Mais il y a une époque où le voisin qui a effectivement genre 49 % et influence les autres, a utilisé la carte de banque pour lui : il a prétexté l'erreur, mais je n'ai pas confiance ou en tous cas je ne me sens pas libre de faire des réflexions à un voisin comme à mon syndic
Les relations sont assez médiocres en ce moment de toutes façons, avoir un syndic permet d'éviter les rapports avec mes voisins, mais il fait du chantage en disant: si je voulais, je pourrais influer sur le vote etc ...
Je n'aime pas cette copropriété, ni ce rapport de force, mais je ne veux VRAIMENT pas me charger du syndic, je n'ai pas le temps et prendre un autre syndic au prix où on paye est impossible
Enfin voilà ...
(...)
Perso, je pense que l'idée d'une gestion par un CP, assisté d'un autre CP est la meilleure solution. Et si la majorité (ce qui semble être le cas) approuve cette formule, vous devrez l'accepter.

Perso je crois, en me basant sur des cas très très concrets, que cette méthode est sur moyen et long terme pas une bonne solution.

Dès qu'une pomme est pourrie tout le panier des pommes sera pourrie. En effte il n'a y a plus personne qui est indépendant et qui peut intervenir et mettre le panier des pommes dans le cadre légal, sous le controle d'un organisme externe (IPI).

On peut discuter sur la qualité de l'IPI, mais l'IPI a le mérite d'exister. Il n'y aucun organisme externe qui controle un syndic bénévole, sauf la justice après les faits.

GT · #11 23-11-2019 11:12:26

rexou a écrit :

Perso, je pense que l'idée d'une gestion par un CP, assisté d'un autre CP est la meilleure solution. Et si la majorité (ce qui semble être le cas) approuve cette formule, vous devrez l'accepter.

La législation ne prévoit pas à côté d'un syndic "officiel" l'existence d'un syndic bis ou assistant.
Néanmoins, elle prévoit qu'elle que l'assemblée générale peut adjoindre au syndic , si elle le juge opportun, un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Par ailleurs, les dispositions régissant la relation entre le syndic ("officiel") et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
Aucune dérogation n'est prévue ds la loi pour un syndic bénévole.

Dernière modification par GT (23-11-2019 11:17:38)

rexou · #12 23-11-2019 12:23:45

luc a écrit :

Perso je crois, en me basant sur des cas très très concrets, que cette méthode est sur moyen et long terme pas une bonne solution.
Dès qu'une pomme est pourrie tout le panier des pommes sera pourrie. En effte il n'a y a plus personne qui est indépendant et qui peut intervenir et mettre le panier des pommes dans le cadre légal, sous le controle d'un organisme externe (IPI).
On peut discuter sur la qualité de l'IPI, mais l'IPI a le mérite d'exister. Il n'y aucun organisme externe qui controle un syndic bénévole, sauf la justice après les faits.

Chacun est libre de ses idées. Pourtant, rien ne permet d'évoquer une "pomme pourrie". Votre cadre légal sous le contrôle de l'ipi (oh oui, on peut discuter de la qualité et de l'efficacité de ce "contrôle!) a un prix. Prix que l’intervenant ne semble pas disposé à payer (je cite : " je ne veux VRAIMENT pas me charger du syndic, je n'ai pas le temps et prendre un autre syndic au prix où on paye est impossible").

La formule du syndic bénévole est aussi légale et permet de réduire le prix. De plus, deux cp (dont l'un possède 49% des quotités) acceptent de consacrer du temps et des efforts à la gestion de l'immeuble.

@ GT : Bien sur qu'un contrat écrit est nécessaire. Ce contrat peut mentionner les noms des DEUX cp responsables pour former UN syndic. Par exemple, avec nécessité aussi d'une double signature pour valider les paiements. C'est une possibilité parmi d'autres...

copropriétaire engalère · #13 23-11-2019 12:43:51

ragrati a écrit :

Oui c'est ça
Mais il y a une époque où le voisin qui a effectivement genre 49 % et influence les autres, a utilisé la carte de banque pour lui : il a prétexté l'erreur, mais je n'ai pas confiance ou en tous cas je ne me sens pas libre de faire des réflexions à un voisin comme à mon syndic
...

je me permet de vous donner mon humble sentiment et ma perception suite à vos posts.

comme vous, pas question de faire confiance à un malandrin, "utiliser la carte de l'ACP sans faire exprès"! faite l'inverse, utiliser sa carte personnelle pour l'ACP sans faire exprès, vous le verriez le grandjean!

tenter le maximum pour avoir un syndic indépendant et ne vous trompez pas de personnes si d'aventure vous devez nommez un cdc ou un cac.et ne vous laissez pas intimider par les grosbras, c'est généralement des faibles.votre immeuble est malsain mais bon, c'est comme ça, y a rien à faire, restez vigilant, c'est tout.

voilà, bon dimanche.

GT · #14 23-11-2019 12:52:57

rexou a écrit :

@ GT : Bien sur qu'un contrat écrit est nécessaire. Ce contrat peut mentionner les noms des DEUX cp responsables pour former UN syndic. Par exemple, avec nécessité aussi d'une double signature pour valider les paiements. C'est une possibilité parmi d'autres...

Le système de la double signature n'est plus applicable.
Un syndic est unique.
Seul le syndic est responsable de sa gestion.
Le syndic provisoire adjoint au syndic pour une durée ou à des fins déterminées est responsable de l'exécution de sa mission.

panchito · #15 23-11-2019 15:07:45

GT a écrit :

Le syndic provisoire adjoint au syndic pour une durée ou à des fins déterminées est responsable de l'exécution de sa mission.

Ce dispositif coûte une fortune....

grmff · #16 23-11-2019 15:19:19

Une société peut-elle être nommée syndic?
Et une association de fait entre deux personnes?

PIM · #17 23-11-2019 17:45:54

luc a écrit :

On peut discuter sur la qualité de l'IPI, mais l'IPI a le mérite d'exister. Il n'y aucun organisme externe qui controle un syndic bénévole, sauf la justice après les faits.

smile

rexou · #18 23-11-2019 19:26:36

GT a écrit :

[
Le système de la double signature n'est plus applicable.
Un syndic est unique.
Seul le syndic est responsable de sa gestion.
Le syndic provisoire adjoint au syndic pour une durée ou à des fins déterminées est responsable de l'exécution de sa mission.

Merci GT... je m'instruis une fois de plus en vous lisant.

Un syndic officiel et responsable donc... et l'autre CP commissaire aux comptes par exemple.

Nous sommes ici dans une micro-copropriété et la clé est la communication et la bonne volonté.

rexou · #19 23-11-2019 19:31:03

copropriétaire engalère a écrit :

ragrati a écrit :
Oui c'est ça
Mais il y a une époque où le voisin qui a effectivement genre 49 % et influence les autres, a utilisé la carte de banque pour lui : il a prétexté l'erreur, mais je n'ai pas confiance ou en tous cas je ne me sens pas libre de faire des réflexions à un voisin comme à mon syndic
...
je me permet de vous donner mon humble sentiment et ma perception suite à vos posts.
comme vous, pas question de faire confiance à un malandrin, "utiliser la carte de l'ACP sans faire exprès"! faite l'inverse, utiliser sa carte personnelle pour l'ACP sans faire exprès, vous le verriez le grandjean!
tenter le maximum pour avoir un syndic indépendant et ne vous trompez pas de personnes si d'aventure vous devez nommez un cdc ou un cac.et ne vous laissez pas intimider par les grosbras, c'est généralement des faibles.votre immeuble est malsain mais bon, c'est comme ça, y a rien à faire, restez vigilant, c'est tout.
voilà, bon dimanche.

Le "malandrin" dispose de 49% des quotités. Il paie aussi 49% des frais ! Il est suivi par au moins un autre cp. Rien ne permet d'affirmer que l'immeuble est "malsain". cdc... cc... syndic bénévole ou pro... c'est la majorité qui décide. MA-JO-RI-TE. Répétez ce mot "en galère".

GT · #20 23-11-2019 20:31:13

rexou a écrit :

GT a écrit :
[
Le système de la double signature n'est plus applicable.
Un syndic est unique.
Seul le syndic est responsable de sa gestion.
Le syndic provisoire adjoint au syndic pour une durée ou à des fins déterminées est responsable de l'exécution de sa mission.
Merci GT... je m'instruis une fois de plus en vous lisant.
Un syndic officiel et responsable donc... et l'autre CP commissaire aux comptes par exemple.
Nous sommes ici dans une micro-copropriété et la clé est la communication et la bonne volonté.

Le commissaire aux comptes n'est pas le comptable.
Il contrôle les comptes de l'ACP établis par le syndic.
Le législateur n'a pas établi de règle particulière en ce qui concerne le commissaire aux comptes d'une ACP "normale" (à partir de 20 lots p.e), d'une "petite ACP" ( - de 20 lots) ou d'une micro ACP (- de 5 lots p.e).
Néanmoins, le législateur a prévu que les obligations et les compétences du CAC seront déterminées dans le ROI.

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent suivre une autre voie énoncée à l'art.577-3, al.1, code civil

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. "

Dernière modification par GT (23-11-2019 20:43:18)

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