Faillite de syndic

Papyrus · #1 27-11-2019 21:35:21

Bonsoir,

Copropriétaire dans une résidence de 14 lots (appartements), notre syndic (depuis 3 ans) est en faillite depuis fin Octobre.
L'AGA était prévue début Décembre.

Nous n'avons actuellement aucune information concernant tous les dossiers en cours, les comptes, etc ...
Depuis peu, nous savons que les comptes étaient en cours de finalisation (clôture au 30/09/19) mais n'ont pas été envoyé chez le réviseur.
Nous avons aussi la possibilité de nous connecter pour accéder aux comptes mais nous n'avons pas de situation comptable sauf celle officielle de l'année précédente.

Outre le fait que mon homologue dans le conseil de copropriété doit récupérer prochainement tous les documents, j'aimerai connaître les actions à réaliser qui nous incombent afin de remettre la copropriété sur des rails.

grmff · #2 27-11-2019 21:49:15

J'ai connu une telle situation. Le nombre de copropriétaire était excessivement limité, et le curateur aussi (mais pas dans le même sens)

J'étais en train d'acheter des lots. J'ai demandé au curateur de convoquer une AG. Il m'a dit qu'il était curateur, pas syndic. Il refusait de continuer la mission du failli. Il a fini par convoquer l'AG, il a refusé d'être reconduit dans sa mission, j'ai été nommé syndic (alors que pas agent immobilier et pas encore propriétaire), à ma charge de régler le problème IPI éventuel. C'était illégal et proposé par l'avocat curateur. J'ai donc accepté avec l'accord unanime des deux autres propriétaires.

Dans certains actes de base, il est prévu qu'en cas de carence du syndic, la personne la plus agée, ou celle avec le plus de quotité, devient automatiquement syndic. Je ne sais si c'est légal.

Il faut demander au curateur de convoquer l'AG, avec comme point à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau syndic. Si le curateur refuse, si c'est mentionné dans votre acte de base, et si la copropriété se serre les coudes en une belle unanimité, que le syndic désigné à l'acte de base convoque l'AG. Si les comptes sont prêts à être approuvé, c'est encore mieux.

En tout état de cause, mettez vous sans tarder à la recherche d'un nouveau syndic qui pourra vous guider, et éventuellement être présent lors de l'AG.

rexou

Papyrus · #3 27-11-2019 22:57:42

Le conseil de gérance peut-il convoquer de son propre chef une AGE pour demander la mise en place temporaire d'un syndic par vote dans le but de gérer les affaires courantes (règlement des factures, achat de mazout, etc ... ) de la copropriété ?

Pour la même raison évoquée (soit le fait d'être curateur et pas syndic), le curateur ne semble pas désireux de poursuivre la mission de syndic avec notre copropriété comme avec la quinzaine d'autres concernées, mais je vais lui demander pour m'en assurer ainsi que ce qu'il nous propose pour poursuivre la gestion de notre copropriété.

Les comptes ne sont pas établis formellement ,ni en notre possession, ni même validés par le réviseur.

Convoquer le syndic initial de l'AB n'est pas possible puisque ce batiment date des années 60 et que le syndic était une des copropriétaires qui de plus à abusé de la confiance des autres copropriétaires en vidant les comptes.

Quant à l'AB, je vais vérifier ce qui est proposé, si toutefois le cas est évoqué.

Enfin, nous avons déjà contacté 3 syndics et en avons déjà rencontré 1.

Merci pour votre reponse.

grmff · #4 27-11-2019 22:59:29

Quelle est la taille de votre copropriété?

Papyrus · #5 27-11-2019 23:00:54

14 lots : des appartements

grmff · #6 27-11-2019 23:05:09

Avec 14 appartements et une bonne ambiance, vous pourriez penser à sortir de cette impasse par un ensemble de décisions unanimes prises par courrier. C'est une des dispositions du code civil qui pourrait vous aider.

Papyrus · #7 27-11-2019 23:22:57

Je pose cette question initiale dans le but de ne rien oublier dans la demarche afin de reprendre le déroulement normal de la gestion de la copropriété.
Mais aussi, parce qu'à la demande de mon homologue dans le conseil de copropriété et peut-être dans la précipitation, nous avons convoqué ce lundi une AGE ou 9 sur 14 copropriétaires (quorum atteint) nous ont nommé pour gérer les affaires courantes et régulariser la situation.

Maintenant, je redoute d'avoir précipiter les decisions même si cela était dans un but constructif.

grmff · #8 27-11-2019 23:27:43

Les 5 autres propriétaires sont-ils "hostiles"?

PIM · #9 28-11-2019 09:32:30

grmff a écrit :

Les 5 autres propriétaires sont-ils "hostiles"?

Le syndic défaillant indélicat est apparemment, si j'ai bien suivi, copropriétaire aussi: est-ce l'un des 5 ?

Papyrus · #10 28-11-2019 18:28:52

@grmff
Les 5 autres copropriétaires ne sont pas venus et je n'ai pas eu de contact avec eux bien que résidant sur place.
J'avais adressé un mail à tout le monde avec la copie de la convocation en pièce jointe et en avait affiché une dans le hall.
Je ne sais pas s'ils sont hostiles à notre élection ou à la mise en place d'un nouveau syndic mais je crois plutôt que cela ne les intéressent pas sauf un, bien sûr (voir en-dessous).
La véritable inquiétude que nous (mon homologue et moi-même) avons est d'être dans l'illégalité d'avoir été nommé comme syndic temporaire et d'agir en tant que tel et ce, pour une seule raison : un des copropriétaires de l'ACP est défaillant (extrêmement débiteur) depuis trop longtemps et l'ACP a lancé une procédure en justice pour récupérer ce qu'il doit mais nous en sommes qu'aux balbutiements (demande des documents par l'avocat pour monter le dossier et dans le même temps, notre syndic qui aurait dû gérer cette affaire, s'est declaré en faillite)

La majorité des copropriétaires qui ne veut plus payer le dû d'un copropriétaire indélicat', ne veut pas voir l'ACP déboutée de sa demande pour vice de procédure suite à une erreur de notre part.

@PIM
Par contre, le syndic n'était pas copropriétaire

PIM · #11 28-11-2019 18:34:38

Papyrus a écrit :

@PIM
Par contre, le syndic n'était pas copropriétaire

J'avais mal interprété ce que vous écriviez hier soir:
"Convoquer le syndic initial de l'AB n'est pas possible puisque ce batiment date des années 60 et que le syndic était une des copropriétaires qui de plus à abusé de la confiance des autres copropriétaires en vidant les comptes."

Le syndic actuellement failli était agréé IPI ?
Donc assuré en RC ?

GT · #12 28-11-2019 18:42:36

Papyrus a écrit :

Le conseil de gérance peut-il convoquer de son propre chef une AGE pour demander la mise en place temporaire d'un syndic par vote dans le but de gérer les affaires courantes (règlement des factures, achat de mazout, etc ... ) de la copropriété ?

L'art.577-6, §2, al.4, C. civil prévoit

" A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

( texte applicable à partir du 1/1/2019)

Papyrus · #13 28-11-2019 22:17:40

@PIM
Le syndic en faillite avait un numéro IPI et une RC (quasiment sûr)

@GT
Si nous avions le droit de convoquer une AGE (conseil de copropriété+président de la dernière AG), je ne crois pas que nous pouvions nous faire élire même temporairement syndic pour régler les affaires courantes (règlement de factures, achat de mazout, finalisation des comptes annuels, envoi des comptes chez le réviseur, recherche de nouveau syndic).
Merci pour le rappel du code civil, cela me soulage un petit peu.

grmff · #14 28-11-2019 22:47:32

L'AGE est souveraine pour délibérer sur l'ordre du jour qui lui est soumis.

Je ne me souvenais plus de cet article. Si vous étiez le président de la dernière AG avant faillite, votre convocation est inattaquable.

Dès lors, si la nomination d'un syndic était à l'ordre du jour, cette nomination est parfaitement valide.

J'espère pour la cohérence de votre copropriété que le syndic a été nommé à l'unanimité des présents, et qu'il aura l'intelligence de maintenir cette unité dans l'adversité. Parce que de l'adversité, il y en aura un peu même si vous êtes unis. Et beaucoup si vous vous tirez dans les pattes.

Papyrus

Papyrus · #15 28-11-2019 23:12:11

@Grmff

Merci pour cette réponse ...
Mon homologue du CdC était le président de la dernière AG et j'ai rédigé la convocation au nom du CdC.
L'élection du syndic était a l'OJ. Nous avons été élu a l'unanimité des présents/votants.

Pour l'avenir, nous verrons la belle unité dans l'adversité mais je suis reboosté quand même.

Il y a 2 nouveaux copropriétaires, ce qui apporte davantage de bonne volonté et l'envie de s'intégrer au mieux.
Je suis peut-être un peu trop optimiste envers cette copropriété qui a eut beaucoup de revers mais j'ai vraiment senti une bonne synergie qui s'est dégagée de l'ensemble des propos entendus pendant cette AGE.
J'avais peur que cette potentielle base illégale ne nous torpille lors des futurs jugements contre le CP défaillant.
Merci encore.

PIM · #16 29-11-2019 09:25:58

Voici le lien vers la police d'assurance souscrite par l'IPI (telle que disponible sur leur site):

https://www.ipi.be/sites/default/files/ … 2015_0.pdf

GT · #17 29-11-2019 09:40:23

Qui est en faillite ? Une société, je suppose. Et non le syndic titulaire du numéro IPI.
Ce numéro existe encore ?

Papyrus · #18 29-11-2019 18:07:42

@PIM

Merci je vais aller voir votre lien

@GT
C'est assez compliqué ... Je vais esayer de vous donner les infos tel que je les ai comprises.
Il semble qu'une société immobilière A aurait prêtée de l'argent à une société immobilière B qui après quelques temps a scindé son activité en immobilier et syndic. Le gérant de la société immobilière B a été démarché/recruté/déniché il y a 3 ans, par mon homologue du CdC et s'est présenté comme potentiel syndic.
L'idée de départ était de mettre sous pression l'ancien syndic afin qu'il se ressaisisse puisqu'il ne traitait pas le problème des CP défaillants et cela s'aggravait chaque année un peu plus.
Evidemment, l'ancien syndic mis en minorité lors de l'AG a été remercié et nous avons accueilli le gérant de la société immobilière B comme nouveau syndic. Il nous a fourni un numéro IPI.
Au bout d'un certain temps (3 ans), le curateur de la société immobilière A (déclarée en faillite) a demandé à la société B d'honorer sa créance, ce qu'elle n'a pas pu faire ...
Le résultat est un effet domino qui touche l'ACP directement.
J'ai appris récemment que le gérant n'avait pas de numero IPI. D'où provenait celui qu'il nous a fourni, je ne sais pas ?
Je sais aussi qu'il s'est séparé d'une de ses collaboratrices dans l'année écoulée (notre contact pour ce qui était des prestations du syndic) et que celle-ci a rejoint/créé une société (de syndic ou immobilière, ou les deux ??) et qu'elle effectue des services de syndic. Il se peut que le numéro IPI fourni était celui de cette collaboratrice ...

Ce numéro IPI existait lors de sa vérification, il y a trois ans mais existe-t-il encore aujourd'hui, je ne sais pas ?

PIM · #19 29-11-2019 18:33:59

Papyrus a écrit :

@PIM
Merci je vais aller voir votre lien
@GT
C'est assez compliqué ... Je vais esayer de vous donner les infos tel que je les ai comprises.
Il semble qu'une société immobilière A aurait prêtée de l'argent à une société immobilière B qui après quelques temps a scindé son activité en immobilier et syndic. Le gérant de la société immobilière B a été démarché/recruté/déniché il y a 3 ans, par mon homologue du CdC et s'est présenté comme potentiel syndic.
L'idée de départ était de mettre sous pression l'ancien syndic afin qu'il se ressaisisse puisqu'il ne traitait pas le problème des CP défaillants et cela s'aggravait chaque année un peu plus.
Evidemment, l'ancien syndic mis en minorité lors de l'AG a été remercié et nous avons accueilli le gérant de la société immobilière B comme nouveau syndic. Il nous a fourni un numéro IPI.
Au bout d'un certain temps (3 ans), le curateur de la société immobilière A (déclarée en faillite) a demandé à la société B d'honorer sa créance, ce qu'elle n'a pas pu faire ...
Le résultat est un effet domino qui touche l'ACP directement.
J'ai appris récemment que le gérant n'avait pas de numero IPI. D'où provenait celui qu'il nous a fourni, je ne sais pas ?
Je sais aussi qu'il s'est séparé d'une de ses collaboratrices dans l'année écoulée (notre contact pour ce qui était des prestations du syndic) et que celle-ci a rejoint/créé une société (de syndic ou immobilière, ou les deux ??) et qu'elle effectue des services de syndic. Il se peut que le numéro IPI fourni était celui de cette collaboratrice ...
Ce numéro IPI existait lors de sa vérification, il y a trois ans mais existe-t-il encore aujourd'hui, je ne sais pas ?

Vous pouvez prendre contact avec le service dépistage de l'IPI qui vous aidera à y voir plus clair

Vérifier si agréé:
https://www.ipi.be/lagent-immobilier/re … z-tous-ici
Dépistage
https://www.ipi.be/lagent-immobilier/ag … es-enormes
Contact
https://www.ipi.be/au-sujet-de-lipi/contactez-nous

Papyrus

Papyrus · #20 29-11-2019 18:51:14

Merci pour ces 3 liens ... Je vais passer une bonne soiree, je crois big_smile

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