Travaux terrasses

Dupuis · #1 28-11-2019 11:07:39

Bonjour
J’ouvre une nouvelle discussion pour le même appartement dont je suis propriétaire ,appartement dans un immeuble où la façade et les terrasses sont en cours de rénovation .
Cet appartement se situe à la côte belge , et 90 % des appels sont des secondes résidences

Il y a des réunions de chantier auxquelles assistent le syndic et le CdC .
Nous n’avons aucune information concernant l’avancée des travaux ni les décisions prises lors de ces réunions hors j’ai appris qu’il y avait de gros problèmes et qu’il va falloir faire des changements quand au choix de matériaux et il est question de reporter une partie des travaux à plus tard parce que le prix va être plus élevé que prévu.
Le CdC n’a pas été mandaté pour prendre des décisions mais un des membres du CdC auquel je faisais la remarque m’a dit que cela faisait partie de leur fonction.
Je suis étonnée que des membres du CdC qui ne sont ni ingénieurs ni architectes ne soient pas assistés d’un spécialiste extérieur à l’entreprise qui fait les travaux et que nous ne soyons pas tenus au courant de ce qui se passe .
Nous avons un site internet .
Merci pour vos remarques éventuelles

copropriétaire engalère

PIM · #2 28-11-2019 11:17:24

Ce n'est effectivement pas le rôle du CdC.
Avez-vous interrogé le syndic ?

rexou · #3 28-11-2019 12:28:50

Pour moi, le syndic est habilité à prendre les mesures urgentes nécessaires.

Il se fait assister (ou contrôler, peu importe le terme choisi) par le cdc pour prendre une décision qui soit susceptible d'être acceptée et comprise par ces cp. Quoi de plus normal ?

Il ne peut pas convoquer une age pour débattre d'un problème technique qui se pose aux entrepreneurs chargés des travaux. De quoi voulez-vous être tenu au courant ? En quoi cela serait-il positif pour la gestion des travaux ? Vous avez voté ces travaux. Ils sont nécessaires. Le syndic oeuvre à leur exécution. Et il rendra compte lors de la prochaine ag du déroulement de la situation et de ce qui a motivé un éventuel changement ou surcoût.

Vous critiquez, mais quelle est la solution que vous préconisez ? Une solution constructive j'entends...

Dupuis · #4 28-11-2019 12:30:43

PIM a écrit :

Ce n'est effectivement pas le rôle du CdC.
Avez-vous interrogé le syndic ?

J’en ai parlé lors de l’ A G mais je n’ai pas eu de réponse , le syndic a expliqué qu’il fallait remercier le CdC pour ses présences aux réunions et la majorité des copropriétaires a applaudit .....décourageant !

copropriétaire engalère · #5 28-11-2019 12:32:50

Dupuis a écrit :

PIM a écrit :
Ce n'est effectivement pas le rôle du CdC.
Avez-vous interrogé le syndic ?
J’en ai parlé lors de l’ A G mais je n’ai pas eu de réponse , le syndic a expliqué qu’il fallait remercier le CdC pour ses présences aux réunions et la majorité des copropriétaires a applaudit .....décourageant !

affligeant car vous en tant que VOUS, n'avez pas réponses à vos questionnements légitimes.
en cas de pépins que je ne vous souhaite pas bien sur, le syndic se retranchera derrière le CDC, coup classique.

rexou · #6 28-11-2019 12:48:06

Dupuis a écrit :

J’en ai parlé lors de l’ A G mais je n’ai pas eu de réponse , le syndic a expliqué qu’il fallait remercier le CdC pour ses présences aux réunions et la majorité des copropriétaires a applaudit .....décourageant !

Il existe des gens au sein de votre acp qui se dévouent pour contribuer de manière positive à suivre le syndic et l'évolution des travaux. Ceci dans l'intérêt général de tous les copropriétaires. Et cela vous décourage ? C'est triste.

En dehors de vos critiques, quelle solution positive et constructive préconisez-vous ?

Le syndic doit tenir une AGE pour vous expliquer les détails techniques d'un éventuel problème et demander votre avis éclairé ? Nul doute que tous les seconds résidents seront ravis et se précipiteront à cette AG en plein hiver ! Une autre proposition ?

Le syndic gère votre immeuble. Vous lui avez délégué cette fonction. Laissez-le faire et foutez-lui la paix. Sauf si vous remarquez des erreurs ou malversations évidentes bien sur. Ce n'est pas le cas.

Dupuis · #7 28-11-2019 13:38:07

rexou a écrit :

Dupuis a écrit :
J’en ai parlé lors de l’ A G mais je n’ai pas eu de réponse , le syndic a expliqué qu’il fallait remercier le CdC pour ses présences aux réunions et la majorité des copropriétaires a applaudit .....décourageant !
Il existe des gens au sein de votre acp qui se dévouent pour contribuer de manière positive à suivre le syndic et l'évolution des travaux. Ceci dans l'intérêt général de tous les copropriétaires. Et cela vous décourage ? C'est triste.
En dehors de vos critiques, quelle solution positive et constructive préconisez-vous ?
Le syndic doit tenir une AGE pour vous expliquer les détails techniques d'un éventuel problème et demander votre avis éclairé ? Nul doute que tous les seconds résidents seront ravis et se précipiteront à cette AG en plein hiver ! Une autre proposition ?
Le syndic gère votre immeuble. Vous lui avez délégué cette fonction. Laissez-le faire et foutez-lui la paix. Sauf si vous remarquez des erreurs ou malversations évidentes bien sur. Ce n'est pas le cas.

Décidément avec vous il ne faut surtout jamais déranger le syndic .
Comme solution je préconiserais que les réunions de chantiers soient suivies par un spécialiste externe .
Selon la loi le CdC doit fournir un rapport annuel sur ce que le syndic fait en temps normal ( ce qu’il ne fait pas ) mais en cas de situation exceptionnelle où le coût va quand même tourner autours des 25.000 euros par logement on ne nous dit rien alors qu’il y a des imprévus qui vont augmenter considérablement le montant total .

GT · #8 28-11-2019 14:19:53

Le conseil de copropriété/conseil de gérance

Mission de base (légale)

La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du code civil relatives à la copropriété avait prévu que la mission du conseil de gérance était d'assister et de contrôler le syndic .
La loi du 2 juin 2010 a prévu que le conseil de copropriété était chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses mission(en d'autres mots de le contrôler) . Il s'agit de la mission première et légale du conseil de copropriété. Le contrôle de la comptabilité est assuré par un commissaire aux comptes. Dans les travaux parlementaires, il a été relevé que la mission d'assistance était difficilement compatible avec celle de contrôle Légalement, le conseil n'a aucun pouvoir de gestion (situation fréquente avant la loi de 1994) et plus aucun pouvoir d'assistance au syndic.

Missions particulières
Le texte légal a également prévu que le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation aux conditions cumulatives suivantes :
1. la décision est prise en AG à une majorité des 3/4 des voix (actuellement 2/3 des voix)
2. sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale
3. une mission ou une délégation ne peut porter que sur des actes expressément désignés
4. une mission ou une délégation n'est valable que pour une année

La loi de 2010 a voulu s'attaquer à la proximité jugée douteuse par certains copropriétaires entre le syndic et le conseil de copropriété. Certains copropriétaires évoquaient de possibles complicités entre le conseil de gérance et le syndic.

Ceci étant dit, je rejoins un avis lu ds la doctrine. Le syndic peut très bien informer le conseil de copropriété des difficultés qu'il rencontre dans l'exercice de sa fonction. A mon avis, sans plus. Le conseil de copropriété n'est pas le conseil du syndic ou de l'ACP.

rexou · #9 28-11-2019 15:31:37

Dupuis a écrit :

Décidément avec vous il ne faut surtout jamais déranger le syndic .
Comme solution je préconiserais que les réunions de chantiers soient suivies par un spécialiste externe .
Selon la loi le CdC doit fournir un rapport annuel sur ce que le syndic fait en temps normal ( ce qu’il ne fait pas ) mais en cas de situation exceptionnelle où le coût va quand même tourner autours des 25.000 euros par logement on ne nous dit rien alors qu’il y a des imprévus qui vont augmenter considérablement le montant total .

Quand on n'est pas spécialement qualifié, on ne vient pas exposer ses idées brillantes. Si vous vouliez que ces réunions soient suivies par un expert externe, il fallait le demander en AG avant le début des travaux.

Le CDC agit et participe à l'intérêt général.

Il y a des imprévus... c'est fréquent sur un chantier. Vous n'avez pas la solution miracle. Vous ne proposez rien de positif, vous êtes seulement critique.

Si le syndic doit se plier aux caprices de tous les cp, son boulot devient impossible. Il peut écouter le conseil avisé d'un cp qui aurait des qualifications particulières et une remarque constructive. Est-ce votre cas ?

GT · #10 28-11-2019 16:23:53

Dupuis a écrit :

(...) on ne nous dit rien alors qu’il y a des imprévus qui vont augmenter considérablement le montant total .

C'est lors de l'AG que le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires adresse aux copropriétaires un rapport annuel sur l'exercice de sa mission .

Dernière modification par GT (28-11-2019 16:54:23)

luc · #11 28-11-2019 16:26:38

rexou a écrit :

Dupuis a écrit :
J’en ai parlé lors de l’ A G mais je n’ai pas eu de réponse , le syndic a expliqué qu’il fallait remercier le CdC pour ses présences aux réunions et la majorité des copropriétaires a applaudit .....décourageant !
Il existe des gens au sein de votre acp qui se dévouent pour contribuer de manière positive à suivre le syndic et l'évolution des travaux. Ceci dans l'intérêt général de tous les copropriétaires. Et cela vous décourage ? C'est triste.
En dehors de vos critiques, quelle solution positive et constructive préconisez-vous ?
Le syndic doit tenir une AGE pour vous expliquer les détails techniques d'un éventuel problème et demander votre avis éclairé ? Nul doute que tous les seconds résidents seront ravis et se précipiteront à cette AG en plein hiver ! Une autre proposition ?
Le syndic gère votre immeuble. Vous lui avez délégué cette fonction. Laissez-le faire et foutez-lui la paix. Sauf si vous remarquez des erreurs ou malversations évidentes bien sur. Ce n'est pas le cas.

@rexou

Ayant vécue un cas semblable avec des travaux de terrasses de 1998-2013 (+600.000 EUR), procès avec expert judiciaire ACP/4CP 2006-2011, qui doivent être 100% recommencés, on était 7 à "rouspetter". On a un par un été intimidé.
Finalement deux se sont tues et un est décédé (notre spécialiste).
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ... cela pour indiquer à @rexou que la vie n'est pas toujours belle.

@copropriétaire engalère
J'en dit pas plus, vu que l'architecte du syndic vient de passer hier et essaie de réactiver le dossier avec les même firmes et coproprétaires de "bonne volonté", même avocat et même genre d'information.

Bref: on continue comme rien c'est passé (le Trumpisme).
J'ai omis de mentionner des points essentiels, mais sans intèrêt pour ce sujet.

@dupuis

Suggestions:
- Tenez vous à la loi.
- Mettez le syndic devant sa responsabilité professionelle.
- Proposez à l'AG de nommer un architecte de l'ACP, qui contrôle le chantier au nom de l'AG ET fait rapport périodique écrit (par lettre ou site).
- Prévoyez éventuellement un CdC élargie (CdC + celui qui veut), d'ont rappprt par un secretaire NON-CdC.
- Rappelez aux "CP bénévoles" qu'ils font probablement de la cogérance illégale et deviennent par ce fait probablement préposés du syndic (= pas droit au vote ni procuration lors de l'AG, ...)

.

GT · #12 28-11-2019 16:52:04

luc a écrit :

[
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ...
.

Et pourquoi un avocat ne serait-il pas procédurier ?
Il veille au bénéfice de son client au respect de la procédure.

luc · #13 28-11-2019 16:54:46

GT a écrit :

luc a écrit :
[
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ...
.
Et pourquoi un avocat ne serait-il pas procédurier ?
Il veille au bénéfice de son client au respect de la procédure.

Il y a procédurier comme bon père de famille et procédurier comme mauvais père de famille.
No comment.

GT · #14 28-11-2019 16:58:12

luc a écrit :

GT a écrit :
luc a écrit :
[
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ...
.
Et pourquoi un avocat ne serait-il pas procédurier ?
Il veille au bénéfice de son client au respect de la procédure.
Il y a procédurier comme bon père de famille et procédurier comme mauvais père de famille.
No comment.

Le respect de la procédure met à l'abri de l'arbitraire tant un demandeur qu'un défendeur.
Le rôle de l'avocat est d'utiliser les moyens à sa disposition dans l'intérêt de son client.

La notion de bon ou de mauvais père de famille n'est d'ailleurs pas expliquée ds le cas que vous avez vécu.

Dernière modification par GT (28-11-2019 17:01:04)

luc · #15 28-11-2019 17:07:23

GT a écrit :

luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :
[
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ...
.
Et pourquoi un avocat ne serait-il pas procédurier ?
Il veille au bénéfice de son client au respect de la procédure.
Il y a procédurier comme bon père de famille et procédurier comme mauvais père de famille.
No comment.
Le respect de la procédure met à l'abri de l'arbitraire tant que un demandeur qu'un défendeur.
Le rôle de l'avocat est d'utiliser les moyens à sa disposition dans l'intérêt de son client.

C'est la définition légale de la mission d'un avocat.
Mon avocat l'applique parfois aussi, ce qui énerve parfois la partie adversaire.
Mais il y a des limites qu'un avocat parfois dépasse. Il est humain.
Je renvoie pour le reste à ma réplique précédente vu des éléments du dossier en cours et les règles de ce forum:

Luc a écrit :

J'en dit pas plus,

rexou · #16 28-11-2019 17:54:42

luc a écrit :

@rexou
Ayant vécue un cas semblable avec des travaux de terrasses de 1998-2013 (+600.000 EUR), procès avec expert judiciaire ACP/4CP 2006-2011, qui doivent être 100% recommencés, on était 7 à "rouspetter". On a un par un été intimidé.
Finalement deux se sont tues et un est décédé (notre spécialiste).
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ... cela pour indiquer à @rexou que la vie n'est pas toujours belle.
............
@dupuis
Suggestions:
- Tenez vous à la loi.
- Mettez le syndic devant sa responsabilité professionelle.
- Proposez à l'AG de nommer un architecte de l'ACP, qui contrôle le chantier au nom de l'AG ET fait rapport périodique écrit (par lettre ou site).
- Prévoyez éventuellement un CdC élargie (CdC + celui qui veut), d'ont rappprt par un secretaire NON-CdC.
- Rappelez aux "CP bénévoles" qu'ils font probablement de la cogérance illégale et deviennent par ce fait probablement préposés du syndic (= pas droit au vote ni procuration lors de l'AG, ...)
.

Vous évoquez un cas particulier qui était un problème particulier. Il y avait litige et jugement. Le cas présenté ici est différent : un syndic coordonne les travaux au mieux et évalue la situation avec les membres du cdc pour prendre la meilleure décision. Il est parfaitement dans son rôle de syndic et n'a nul besoin qu'un cp lambda prétende lui imposer une marche à suivre.

Suggestion à Dupuis : Foutez la paix à votre syndic et laissez-le faire son boulot. Sauf si vous êtes ingénieur ou architecte, avec des compétences qui pourraient s'avérer utiles. Vous critiquez et ne proposez rien de constructif. Vous prétendez régenter votre syndic... Peut-on savoir de quel nombre de quotités vous disposez dans cette acp ?

@ Luc :
- L'ag ne va plus nommer personne, les travaux sont en cours... si pas terminés pour la prochaine ag, il sera encore temps de proposer un pojnt à l'ordre du jour.
- Pourquoi un cdc "élargi" ? il existe un cdc qui fait son boulot. Bravo à eux !
- CP bénévoles qui font de la cogérance illégale et privés de droit de vote et de procuration??? C'est quoi cette farce ?

Pour rappel, le but dans une copropriété n'est pas d'emmerder le voisin ni le syndic. Si on n'est pas capable d'être positif et constructif, il vaut mieux se taire. Ou s'exprimer lors de l'ag annuelle. Il y a souvent un trublion qui conteste tout, n'est d'accord sur rien et vote à contre-courant...

luc · #17 28-11-2019 18:37:03

rexou a écrit :

luc a écrit :
@rexou
Ayant vécue un cas semblable avec des travaux de terrasses de 1998-2013 (+600.000 EUR), procès avec expert judiciaire ACP/4CP 2006-2011, qui doivent être 100% recommencés, on était 7 à "rouspetter". On a un par un été intimidé.
Finalement deux se sont tues et un est décédé (notre spécialiste).
Quatre ont un jugement en main, que le syndic refuse d'exécuter (truc d'un avocat procédurier) ... cela pour indiquer à @rexou que la vie n'est pas toujours belle.
............
@dupuis
Suggestions:
- Tenez vous à la loi.
- Mettez le syndic devant sa responsabilité professionelle.
- Proposez à l'AG de nommer un architecte de l'ACP, qui contrôle le chantier au nom de l'AG ET fait rapport périodique écrit (par lettre ou site).
- Prévoyez éventuellement un CdC élargie (CdC + celui qui veut), d'ont rappprt par un secretaire NON-CdC.
- Rappelez aux "CP bénévoles" qu'ils font probablement de la cogérance illégale et deviennent par ce fait probablement préposés du syndic (= pas droit au vote ni procuration lors de l'AG, ...)
.
Vous évoquez un cas particulier qui était un problème particulier. Il y avait litige et jugement. Le cas présenté ici est différent : un syndic coordonne les travaux au mieux et évalue la situation avec les membres du cdc pour prendre la meilleure décision. Il est parfaitement dans son rôle de syndic et n'a nul besoin qu'un cp lambda prétende lui imposer une marche à suivre.
Suggestion à Dupuis : Foutez la paix à votre syndic et laissez-le faire son boulot. Sauf si vous êtes ingénieur ou architecte, avec des compétences qui pourraient s'avérer utiles. Vous critiquez et ne proposez rien de constructif. Vous prétendez régenter votre syndic... Peut-on savoir de quel nombre de quotités vous disposez dans cette acp ?
@ Luc :
- L'ag ne va plus nommer personne, les travaux sont en cours... si pas terminés pour la prochaine ag, il sera encore temps de proposer un pojnt à l'ordre du jour.
- Pourquoi un cdc "élargi" ? il existe un cdc qui fait son boulot. Bravo à eux !
- CP bénévoles qui font de la cogérance illégale et privés de droit de vote et de procuration??? C'est quoi cette farce ?
Pour rappel, le but dans une copropriété n'est pas d'emmerder le voisin ni le syndic. Si on n'est pas capable d'être positif et constructif, il vaut mieux se taire. Ou s'exprimer lors de l'ag annuelle. Il y a souvent un trublion qui conteste tout, n'est d'accord sur rien et vote à contre-courant...

Le but d'une coproprité est qu'on s'y met ensemble (union fait la force) suivant ses possibilités en respectant le cadre imposé par le loi.

Traiter un soi-disant minoritaire comme vous le faites, le dégrade à quelqu'un qui paie les charges de l'appartement et met à ses frais sa quote-part dans le parties communes gratuitement à disposition de la majorité, tout cela sans avoir quelque chose à dire, puisque décrété minoritaire par le syndic et/ou clan. Ce qui revient à: payer et se taire. Classique pour la Côte.

Votre tendance à mettre tout opposant dans le bac des "emmerdeurs/troublions" est classique (Trumpisme) et n'apporte rien au débat. En utilisant cette méthode mon ACP se retrouve actuellement dans une situation impossible duquel il va faloir faire un effort immense de médiation (parler ET écouter ET chercher le consensus) pour en sortir à moindre frais.

PS: la "farce" se retrouve dans le Code Civil. Lisez bien ensemble l'Art. 577-6 et 577-8 CC.

rexou · #18 28-11-2019 19:05:06

Le but d'une copropriété est de vivre ensemble dans l'harmonie et que le gérant fasse son boulot dans le respect de l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

Si on veut tout diriger seul et tout régenter, on achète une villa. Pas un appartement. Si chacun y va de son idée, plus ou moins réaliste et plus ou moins cohérente pour diriger le syndic, la gestion n'est plus possible. Si un cp lambda veut s'exprimer, il le fait en ag après avoir demandé de faire mettre un point précis à l'ordre du jour. Et personne ne gagne rien à avoir un perturbateur qui se contente de critiquer et ergoter sur une interprétation de la loi à appliquer par les autres.

J'ai aussi un bien à la côte. UN petit bien dans une acp de 147 lots. Je paie et je me tais. Et en ag, si besoin, je pose une question. Ou je m'adresse au syndic ou à un membre du cdc... pour avoir une info. Pas pour leur dicter leur conduite.

Vous ramenez tout à votre acp et à votre cas particulier... dont je ne peux débattre valablement, et qui ne s'applique pas nécessairement à tout.

La cohérence des actes posés et le pragmatisme priment à mon sens sur une interprétation -qui vous est propre et que je ne partage pas- des textes légaux.

Quand je lis la galère "affligeant car vous en tant que VOUS, n'avez pas réponses à vos questionnements..", je crois lire un ado qui affirme son ego. Le "moi"... Une acp est supposée se composer d'adultes raisonnables... Ce n'est pas toujours le cas.

Dupuis · #19 28-11-2019 19:57:22

rexou a écrit :

Dupuis a écrit :
Décidément avec vous il ne faut surtout jamais déranger le syndic .
Comme solution je préconiserais que les réunions de chantiers soient suivies par un spécialiste externe .
Selon la loi le CdC doit fournir un rapport annuel sur ce que le syndic fait en temps normal ( ce qu’il ne fait pas ) mais en cas de situation exceptionnelle où le coût va quand même tourner autours des 25.000 euros par logement on ne nous dit rien alors qu’il y a des imprévus qui vont augmenter considérablement le montant total .
Quand on n'est pas spécialement qualifié, on ne vient pas exposer ses idées brillantes. Si vous vouliez que ces réunions soient suivies par un expert externe, il fallait le demander en AG avant le début des travaux.
Le CDC agit et participe à l'intérêt général.
Il y a des imprévus... c'est fréquent sur un chantier. Vous n'avez pas la solution miracle. Vous ne proposez rien de positif, vous êtes seulement critique.
Si le syndic doit se plier aux caprices de tous les cp, son boulot devient impossible. Il peut écouter le conseil avisé d'un cp qui aurait des qualifications particulières et une remarque constructive. Est-ce votre cas ?

J’estime que lorsqu’il va falloir modifier les choix des copro en ce qui concerne les gardes corps et le revêtement de la façades le CdC n’a pas à décider seul, les copro doivent pouvoir faire un nouveau choix .

GT · #20 28-11-2019 20:06:29

Dupuis a écrit :

J’estime que lorsqu’il va falloir modifier les choix des copro en ce qui concerne les gardes corps et le revêtement de la façades le CdC n’a pas à décider seul, les copro doivent pouvoir faire un nouveau choix .

Et concrètement, qu'allez-vous faire maintenant ?
Et concrètement, que ferez-vous s'il s'avérait que les gardes corps et le revêtement de la façade sont en cours d'exécution/ont été exécutés sans consultation des copropriétaires ?

Vous entamez une procédure ?

Dernière modification par GT (28-11-2019 20:08:44)

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