Indemnisation du bailleur suite à résiliation anticipée

PIM · #1 27-02-2020 14:33:13

"Sissy" ayant reçu ses réponses, je ferme ce sujet.

rexou · #2 27-02-2020 13:26:17

grmff a écrit :

GT a écrit :
Sissy a écrit :
J'aimerais toutefois savoir si le montant de cette indemnisation n'a pas de limite maximale ? ...car je trouve ça cher payé (mon loyer est de 740€, soit 2220€ d'indemnité) pour le "préjudice causé", à savoir des coûts (une affiche, voire une annonce) et un peu de temps (quelques visites et un passage à la banque) pour relouer le bien.

Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Résiliation anticipée :
Bail de 9 ans : premier triennat : année 1 : indemnité : 3 mois, année 2 : indemnité : 2 mois, année 3 : indemnité : 1 mois
Bail de courte durée (maximum 3 ans) : indemnité : 1 mois .
En comparant ces situations, je comprendrais que l'on puisse s'interroger sur la différence de traitement eu égard au "préjudice causé".
La réponse a été donné: 3 mois, c'est légal, et il n'y a pas d'autres limites.
La raison de la différence de traitement est, selon moi, la volonté du législateur de pousser à donner des baux de 9 ans directement. A cet égard, le législateur octroie une indemnité plus importante au bailleur.
Pour ma part, je trouve cette différence de traitement tout à fait logique. Dans le cadre d'un bail de 9 ans, il est plus probable que la remise en état soit plus lourde. Si le locataire change chaque année, le propriétaire ne repeindra pas chaque année. Et donc, si la remise en état a été conséquente pour une personne qui ne reste pas 2 ans, il est logique que l'indemnité soit importante.
Les frais ne se limitent pas à une simple annonce. Souvent, si l'appartement est neuf et blinquant, le loyer est plus élevé. Après une année d'utilisation, il ne sera plus neuf et blinquant. Il y a donc une perte plus importante que la simple remise en location. Il y a également un risque de vide locatif entre chaque locataire. Dans un bail de 9 ans, il y a un risque tous les 9 ans. Dans un bail réduit à une année, le risque est multiplié par 9. Idem avec le risque de mauvais payeur.
En outre une relocation, dont les frais ne peuvent pas être mis à charge du locataire, est facturée un mois de loyer (+TVA). C'est donc un coût que le bailleur peut espérer amortir sur un période de 9 ans. Si le locataire part au bout d'une année, le coût n'est pas amorti.
Alors qu'avec un bail court, le bailleur accepte d'amortir tous ces coûts sur une période plus courte. Il est donc plus normal que l'indemnité soit plus faible.
J'estime donc que le législateur a trouvé un équilibre acceptable entre les droits et les devoirs des uns et des autres. L'ancienne législation ne précisait rien, et ce manquement est à présent corrigé.

Je ne partage pas vraiment le sentiment d'équilibre ressenti par Grmff.

Un bail de 9 ans protège seulement le bailleur durant les 3 premières années, et de manière dégressive. Après ces 3 ans, plus aucune indemnité et les contraintes liées au bail sont seulement du côté du bailleur. Il serait plus équilibré de concevoir une indemnité minimum de un mois pour rupture anticipée à partir de la 3e année... jusqu'à la fin du bail. Dans le bail de 9 ans, il n'y a pas un risque tous les 9 ans vu qu'il n'existe plus aucune indemnité après la 3e année. C'est seulement le locataire qui est protégé pour 9 ans.

Le bail court devait auparavant être honoré jusqu'à son terme, sans possibilité de résiliation anticipée. C'était excessif et les parties pouvaient établir une autre convention plus favorable au locataire dans le bail. Imposer une limite maximum de un mois d'indemnité dans le cadre d'un bail court ne motive pas le locataire à honorer son engagement et ne permet pas au bailleur d'être indemnisé correctement pour tous les inconvénients d'une remise en location. Une indemnité négociable de un à trois mois serait plus indiquée, par exemple. Protection et déresponsabilisation du locataire ont aussi un revers : les bailleurs tentent de "sélectionner" le mieux possible et certaines catégories de candidats locataires "à risques" éprouvent toutes les difficultés du monde à trouver un logement.

Dans le cadre de locations de studios bon marché, ce système peut vous donner satisfaction du fait de la demande importante pour ce genre de bien. Il en va autrement pour un bien dont le prix est plus élevé; le vide locatif peut parfois être nettement plus important.

panchito · #3 27-02-2020 12:21:12

Grmff a écrit :

La réponse a été donné: 3 mois, c'est légal, et il n'y a pas d'autres limites.

Vous avez reçu la réponse demandée.

C'est 3 mois que le loyer soit de 450€ ou de 5000€

rexou · #4 27-02-2020 12:14:53

Sissy a écrit :

Bonjour,
Juste pour vous informer que je n'interviendrai plus sur cette discussion (+ désinscription du forum)
Et ce, même si ça me démange de réagir face à certains commentaires (...sans aucun doute de la part de bailleurs) car fondés sur rien du tout puisque ne connaissant pas ma situation (état du bien en question et propriétaire)
...d'autant plus que, même si je trouve que 2220€, c'est cher payé (ce qui est juste une appréciation personnelle), jamais je n'ai remis en question le fait que le bailleur avait droit à une indemnisation ;o)
A noter également que ma question de départ était très simple: "J'aimerais toutefois savoir si le montant de cette indemnisation n'a pas de limite maximale ?" ...question à laquelle une réponse "simple" aurait suffit (oui/non, voire en pécisant pour telle ou telle raison).
Sur ce, je vous salue et vous souhaite bonne continuation sur ce forum.

Il a été répondu à votre question de manière la plus claire et précise possible. La réponse dépendait aussi de facteurs que vous n'aviez pas mentionnés. Raison pour laquelle il vous a été répondu sur base d'hypothèses.

Vous trouvez que c'est cher payé. Soit. Vous auriez aimé avoir une ficelle pour vous défiler ? Soit. Vous êtes déçu ? Soit.

Mais les membres de ce forum vous ont aidé par leurs réponses et votre gratitude laisse à désirer. C'était juste une dernière remarque.

PS. J'avais d'ailleurs donné réponse à votre question dans mon tout premier message déjà... 30 minutes après votre demande.

Dernière modification par rexou (27-02-2020 12:21:50)

Sissy · #5 27-02-2020 11:52:20

Bonjour,

Juste pour vous informer que je n'interviendrai plus sur cette discussion (+ désinscription du forum)

Et ce, même si ça me démange de réagir face à certains commentaires (...sans aucun doute de la part de bailleurs) car fondés sur rien du tout puisque ne connaissant pas ma situation (état du bien en question et propriétaire)

...d'autant plus que, même si je trouve que 2220€, c'est cher payé (ce qui est juste une appréciation personnelle), jamais je n'ai remis en question le fait que le bailleur avait droit à une indemnisation ;o)

A noter également que ma question de départ était très simple: "J'aimerais toutefois savoir si le montant de cette indemnisation n'a pas de limite maximale ?" ...question à laquelle une réponse "simple" aurait suffit (oui/non, voire en pécisant pour telle ou telle raison).

Sur ce, je vous salue et vous souhaite bonne continuation sur ce forum.

panchito · #6 26-02-2020 22:06:05

Sissy a écrit :

(mon loyer est de 740€, soit 2220€ d'indemnité) pour le "préjudice causé", à savoir des coûts (une affiche, voire une annonce) et un peu de temps (quelques visites et un passage à la banque) pour relouer le bien.

Vous avez vu le prix des annonces sur Immoweb et Immovlan?
Les visites? Ah oui, il y a les curieux, les poseurs de lapins, les touristes, les concurrents, la centaine (si à Bruxelles) d'agences immobilières qui n'arrêtent pas de vous harceler par téléphone et par email, les déplacements pour les visites, les jours de congés perdus, la signature du bail, les passages à l'agence bancaire du locataire pour libérer la garantie puis pour bloquer la nouvelle, l'état des lieux d'entrée, l'enregistrement du bail, l'enregistrement de l'état des lieux etc, etc, etc,,

Quelques visites? Dans ce cas c'est que le loyer est vraiment très bas par rapport au bien proposé!

libra · #7 26-02-2020 17:05:42

GT a écrit :

En comparant ces situations, je comprendrais que l'on puisse s'interroger sur la différence de traitement eu égard au "préjudice causé".

On peut aussi s'interroger sur la différence de traitement entre le bailleur et le preneur eu égard au "préjudice causé". Le bailleur est redevable d'une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

rexou

grmff · #8 26-02-2020 16:51:41

GT a écrit :

Sissy a écrit :
J'aimerais toutefois savoir si le montant de cette indemnisation n'a pas de limite maximale ? ...car je trouve ça cher payé (mon loyer est de 740€, soit 2220€ d'indemnité) pour le "préjudice causé", à savoir des coûts (une affiche, voire une annonce) et un peu de temps (quelques visites et un passage à la banque) pour relouer le bien.

Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Résiliation anticipée :
Bail de 9 ans : premier triennat : année 1 : indemnité : 3 mois, année 2 : indemnité : 2 mois, année 3 : indemnité : 1 mois
Bail de courte durée (maximum 3 ans) : indemnité : 1 mois .
En comparant ces situations, je comprendrais que l'on puisse s'interroger sur la différence de traitement eu égard au "préjudice causé".

La réponse a été donné: 3 mois, c'est légal, et il n'y a pas d'autres limites.

La raison de la différence de traitement est, selon moi, la volonté du législateur de pousser à donner des baux de 9 ans directement. A cet égard, le législateur octroie une indemnité plus importante au bailleur.

Pour ma part, je trouve cette différence de traitement tout à fait logique. Dans le cadre d'un bail de 9 ans, il est plus probable que la remise en état soit plus lourde. Si le locataire change chaque année, le propriétaire ne repeindra pas chaque année. Et donc, si la remise en état a été conséquente pour une personne qui ne reste pas 2 ans, il est logique que l'indemnité soit importante.

Les frais ne se limitent pas à une simple annonce. Souvent, si l'appartement est neuf et blinquant, le loyer est plus élevé. Après une année d'utilisation, il ne sera plus neuf et blinquant. Il y a donc une perte plus importante que la simple remise en location. Il y a également un risque de vide locatif entre chaque locataire. Dans un bail de 9 ans, il y a un risque tous les 9 ans. Dans un bail réduit à une année, le risque est multiplié par 9. Idem avec le risque de mauvais payeur.

En outre une relocation, dont les frais ne peuvent pas être mis à charge du locataire, est facturée un mois de loyer (+TVA). C'est donc un coût que le bailleur peut espérer amortir sur un période de 9 ans. Si le locataire part au bout d'une année, le coût n'est pas amorti.

Alors qu'avec un bail court, le bailleur accepte d'amortir tous ces coûts sur une période plus courte. Il est donc plus normal que l'indemnité soit plus faible.

J'estime donc que le législateur a trouvé un équilibre acceptable entre les droits et les devoirs des uns et des autres. L'ancienne législation ne précisait rien, et ce manquement est à présent corrigé.

GT · #9 26-02-2020 14:28:12

Sissy a écrit :

Quant à la Loi ou Article de loi établissant cette règle au niveau indemnité, je ne sais pas... mais, suite aux recherches internet que j'ai faites, c'est expliqué comme ça (notamment sur notaire.be ainsi que sur LeBonBail).

Les références légales :

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)
Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 3 - Durée du bail

Art. 55

"§5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité.
Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année"

Le § 6 concerne les baux de courte durée

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

Dernière modification par GT (26-02-2020 14:29:11)

Sissy

GT · #10 26-02-2020 14:18:28

Sissy a écrit :

Bonjour,
Désolée de ne pas avoir réagi plus tôt à vos messages.
Concernant le bail (habitation, résidence principale), il y est précisé que la durée est de 9 ans.

Tout doute sur la durée du bail est levé.

Sissy · #11 26-02-2020 14:08:15

Bonjour,

Désolée de ne pas avoir réagi plus tôt à vos messages.

Concernant le bail (habitation, résidence principale), il y est précisé que la durée est de 9 ans. Ce qui, dans mon cas, justifie l'indemnisation de 3 mois de loyer (puisque je quitte au cours de la première année).

Quant à la Loi ou Article de loi établissant cette règle au niveau indemnité, je ne sais pas... mais, suite aux recherches internet que j'ai faites, c'est expliqué comme ça (notamment sur notaire.be ainsi que sur LeBonBail).

GT, PIM

GT · #12 26-02-2020 13:58:00

EP001 a écrit :

Sissy a écrit :
Région de Liège
Bail précisant bien ce que j'ai écrit (3 mois d'indemnisation si renom au cours de la première année de location, 2 mois si au cours de la deuxième année et 1 mois si au cours de la troisième année)
.
Ce qui veut dire que c'est un bail de 9 ans ou c'est un bail illégal

Ce qui veut dire que c'est probablement (et non avec certitude ) un bail de non 9 ans. Un doute subsiste.

EP001 · #13 26-02-2020 11:48:40

Sissy a écrit :

Région de Liège
Bail précisant bien ce que j'ai écrit (3 mois d'indemnisation si renom au cours de la première année de location, 2 mois si au cours de la deuxième année et 1 mois si au cours de la troisième année)
.

Ce qui veut dire que c'est un bail de 9 ans ou c'est un bail illégal

GT · #14 26-02-2020 08:21:50

Sissy a écrit :

J'aimerais toutefois savoir si le montant de cette indemnisation n'a pas de limite maximale ? ...car je trouve ça cher payé (mon loyer est de 740€, soit 2220€ d'indemnité) pour le "préjudice causé", à savoir des coûts (une affiche, voire une annonce) et un peu de temps (quelques visites et un passage à la banque) pour relouer le bien.

Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Résiliation anticipée :
Bail de 9 ans : premier triennat : année 1 : indemnité : 3 mois, année 2 : indemnité : 2 mois, année 3 : indemnité : 1 mois
Bail de courte durée (maximum 3 ans) : indemnité : 1 mois .

En comparant ces situations, je comprendrais que l'on puisse s'interroger sur la différence de traitement eu égard au "préjudice causé".

PIM, rexou

GT · #15 26-02-2020 08:09:09

Sissy a écrit :

Ma résiliation étant anticipative (puisqu'avant la fin de la 1ère année de location), le propriétaire me réclame les 3 mois d'indemnisation prévus par la loi, ce que je ne remets pas en question.

Quelle loi ? Quel article dans cette loi ?

GT · #16 26-02-2020 07:45:09

PIM a écrit :

[
Votre bail est un bail de 9 ans et de résidence principale ?

Cette question toute simple reste sans réponse.
Je le déplore.
Elle oblige les intervenants ( qui investissent leur temps) à répondre à partir d'hypothèses.

PIM, rexou

GT · #17 26-02-2020 07:33:12

jacq a écrit :

La loi est la loi pour tous, suivant le bail de pim il est prévus : Il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer, durant la 1 ére année.

Le bail PIM ( de résidence principale ), version Wallonie, prévoit que , dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Ni la décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, ni le bail PIM de résidence principale n'ajoutent que cette règle ne s'applique que durant la 1ère année (du bail de courte durée).

Dernière modification par GT (26-02-2020 07:37:00)

panchito · #18 25-02-2020 20:44:07

Sissy a écrit :

Mais maintenant, ma vie vient de changer et je ne souhaite plus rester autant de temps (...ce sont les surprises/aléas de la vie, on n'en peut rien).

Mais vous voulez les répercuter sur votre bailleur qui y peut encore moins que vous!

C'est à vous d'assumer vos surprises et vos aléas!

Sissy

libra · #19 25-02-2020 19:56:36

Sissy a écrit :

Mais maintenant, ma vie vient de changer et je ne souhaite plus rester autant de temps (...ce sont les surprises/aléas de la vie, on n'en peut rien).

Ni le propriétaire d'ailleurs.

Sissy

PIM · #20 25-02-2020 18:55:24

jacq a écrit :

La loi est la loi pour tous, suivant le bail de pim il est prévus : Il peut être mis fin au bail par le Preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer, durant la 1 ére année.
Votre propriétaire utilise peut être un ancien bail, mais il ne peut y déroger et il doit appliquer la nouvelle législation concernant les baux a usage d'habitation.

A priori, je sais ce qu'il est mentionné dans le bail Pim... et je ne retrouve ce que Jacq cite que pour les baux de courte durée (max. 3 ans).

Votre bail est un bail de 9 ans et de résidence principale ?
Si oui, c'est effectivement 3-2-1 mois d'indemnité.
Notez que c'est la date de départ effectif qui compte pour déterminer le montant de l'indemnité (outre la durée du préavis), et pas le moment où vous remettez votre préavis.

Sissy

Sissy · #21 25-02-2020 14:38:11

Bonjour,

Je viens d'envoyer mon renom pour l'appartement que je loue depuis juillet 2019.

Ma résiliation étant anticipative (puisqu'avant la fin de la 1ère année de location), le propriétaire me réclame les 3 mois d'indemnisation prévus par la loi, ce que je ne remets pas en question.

J'aimerais toutefois savoir si le montant de cette indemnisation n'a pas de limite maximale ? ...car je trouve ça cher payé (mon loyer est de 740€, soit 2220€ d'indemnité) pour le "préjudice causé", à savoir des coûts (une affiche, voire une annonce) et un peu de temps (quelques visites et un passage à la banque) pour relouer le bien.

Merci d'avance pour votre(vos) réponse(s).

Dernière modification par Sissy (25-02-2020 14:39:56)

Indemnisation du bailleur suite à résiliation anticipée

Re : Indemnisation du bailleur suite à résiliation anticipée

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