Acheter en société?

grmff · #1 01-04-2020 15:56:25

Régulièrement, le sujet de l'achat en société revient sur le tapis.

Beaucoup de monde me dit que je devrais être en société. Me demande pourquoi je ne le suis pas.
Typiquement, on m'envoie le message suivant:

Ayant en projet d'acheter un second bien (pour y vivre, le premier serait - a priori - mis en location), j'essaie de trouver le meilleur moyen de réaliser cet achat:
- Achat en mon nom propre. C'est la facilité mais avec pas mal de points négatifs (perte des avantages fiscaux du premier bien, …)
- Achat via une société (constituée pour l'occasion). Un peu plus administratif mais pas mal d'avantages (fiscaux et de succession)
- ...
Bref, je cherche des pistes et je me demandais si tu avais procédé d'une manière particulière ou si tu avais des informations (tout simplement)?

Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.

Je me suis souvent posé la question: privé ou société?

- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).
- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on n'a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value
- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.
- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main
- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.

Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...

Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi? angel )

En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.

Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....

Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée ! big_smile

jacq · #21 07-04-2020 07:20:15

grmff a écrit :

libra a écrit :
grmff a écrit :
Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.
Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.
C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.
Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...

du cash combien 3000 € Maximum smile

GT · #22 07-04-2020 09:30:38

jacq a écrit :

grmff a écrit :
libra a écrit :
grmff a écrit :
Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.
Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.
C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.
Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...
du cash combien 3000 € Maximum

En utilisant le terme "cash", êtes-vous certain que Gmff vise les payements en espèces (limite : 3000 €)dont il est question dans la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l’utilisation d’espèces ?
D'ailleurs, la loi prévoit que le prix de la vente d'un bien immobilier ne peut être acquitté qu'au moyen d'un virement ou d'un chèque.

Dans le contexte, cash ne signifie pas, à mon avis, en espèces.

Dernière modification par GT (07-04-2020 09:31:16)

grmff · #23 07-04-2020 10:45:14

Merci GT. Et bravo de votre patience pour répondre à ce commentaire à côté de la plaque de la part de jacq.

Etant investisseur à Charleroi, il est évident pour tout le monde que je ne me balade pas avec du cash en poche... wink

Tout passe par compte bancaire. Et quand je dis 'du cash', c'est 'du cash disponible sur mon compte'

libra · #24 07-04-2020 11:38:25

grmff a écrit :

commentaire à côté de la plaque de la part de jacq.

Comme trop souvent.

GT · #25 07-04-2020 11:47:38

grmff a écrit :

Tout passe par compte bancaire. Et quand je dis 'du cash', c'est 'du cash disponible sur mon compte'

C'est bien ainsi que je l'avais compris

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