Plus-value sur biens acquis en vente publique judiciaire

francesco · #1 25-04-2020 13:26:21

Bonjour,

Cadre:

- Biens concernés : 2 maisons issues succession en indivision avec 4 héritiers

- Juillet 2018, Vente publique judiciaire et Acquisition des biens par un des héritiers

- Revente par l'héritier en question des biens en aout 2019 et octobre 2019 avec une plus-values

Questions:

1) L'héritier en question peut-il revendiquer l'exonération du fait de la succession ?
Sachant que :
l'héritier en question n'était propriétaire que pour un quart.
Les biens sont restés en vente et sont restés inoccupé 4 ans mais avec toutes les charges qui en découlent.

2) Dans la négative, comment réduire au maximum la taxe ?

Merci pour l'info

libra · #2 28-04-2020 07:29:43

C'est peu clair votre prose.

francesco a écrit :

- Juillet 2018, Vente publique judiciaire et Acquisition des biens par un des héritiers

vente pour sortie d'indivision?

francesco a écrit :

1) L'héritier en question peut-il revendiquer l'exonération du fait de la succession ?

exonération de quoi?

francesco a écrit :

2) Dans la négative, comment réduire au maximum la taxe ?

Quelle taxe?

Par ailleurs, il y a quelques années, j'ai vendu peu après l'acquisition des biens acquis pour sortie d'indivision. Aucune taxe sur la plus-value me fut réclamée.

Dernière modification par libra (28-04-2020 07:36:13)

panchito · #3 28-04-2020 07:52:01

Vente publique judiciaire

Pourquoi judiciaire?

libra · #4 28-04-2020 07:56:04

panchito a écrit :

Vente publique judiciaire
Pourquoi judiciaire?

Peut-être parce qu'un des propriétaires s'opposait à la sortie de l'indivision.

francesco · #5 28-04-2020 09:04:21

Bonjour,

Je vais préciser quelques éléments qui manquent à votre compréhension:

1) le propos vise la taxe sur la plus-value en cas de revente endéans les 5 ans (16,5%)

2) Un courrier 2020 SPF FINANCE averti ==> "ne pas oublier de mentionner les plus-values sur immeubles dans la déclaration d'impôt autrement on risque un accroissement d'impôt ou amendes administrative"

3) Si vous vendez une habitation dont vous avez hérité, vous ne devez jamais payer d'impôt et vous ne devez donc pas tenir compte du délai de 5 ans.

L'objet de la question était :
Pourrait-on s'appuyer sur ce 3ième point pour être exonérer de la taxe ? ... mais en y réfléchissant bien, l'argument aurait pu jouer à l'étape précédente de la vente judiciaire (pour sortie d'indivision) mais pas au stade suivant de la revente sad

Peut-être étiez-vous dans ce laps de temps de 5 ans ????

Dans tous les cas merci pour votre réponse

grmff · #6 28-04-2020 09:20:37

Pas de plus value sur la part héritée. Et donc plus value uniquement sur la part achetée après.

Il faut voir s'il y a une réelle plus-value.

Comment calculer la plus value?
Prix d'achat + coûts d'achat (ou + forfait de 25% si les frais de notaires sont inférieurs, ce qui sera sans doute le cas) + travaux justifiés + 5% par année entière entre les actes notariés d'achat et de vente.

Faites le calcul de voir si vous avez une réelle plus-value, et revenez nous ensuite pour qu'on cherche. Parce que généralement, il n'y a pas de plus-value...

grmff · #7 28-04-2020 09:25:01

Voyez aussi cette excellente information qui vous concerne, d'un site non moins excellent...

GT · #8 28-04-2020 10:42:22

La situation doit être examinée en fonction de dispositions fiscales , les art.171, 4°, 90, al.1, 10 et 101, § 2 du Code des impôts sur les revenus.

Art.171, CIR 92 (imposition de la plus-value)
Par dérogation aux articles 130 à 145 et 146 à 156, sont imposables distinctement, sauf si l'impôt ainsi calculé, majoré de l'impôt Etat afférent aux autres revenus, est supérieur à l'impôt calculé conformément aux articles précités et afférent aux revenus visés aux articles 17, § 1er, 1° à 3° et 90, alinéa 1er, 6° et 9°, et aux plus-values sur valeurs et titres mobiliers imposables sur base de l'article 90, alinéa 1er, 1°, majoré de l'impôt Etat afférent à l'ensemble des autres revenus imposables:
4° au taux de 16,5 %:
e) les plus-values visées à l'article 90, alinéa 1er, 9°, deuxième tiret, et 10°;

art.90, CIR 92 ( conditions relatives à la plus-value)
Les revenus divers sont:
10° les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse:
a) de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition;

Par date d'acquisition ou d'aliénation, on entend:
- la date de l'acte authentique de l'acquisition ou de l'aliénation;
- ou, à défaut d'acte authentique, la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition ou l'aliénation a été soumis à la formalité d'enregistrement.

Détermination du revenu net (calcul de la plus-value)
Art.101, CIR 92
§ 2. Les plus-values visées à l'article 90, alinéa 1er, 10°, s'entendent de la différence entre les deux termes ci-après:
1° le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA, ce prix ou cette valeur étant, le cas échéant, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l'aliénation du bien;
2° le prix d'acquisition du bien, majoré de 25 %, ou des frais d'acquisition ou de mutation réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs à 25 %, étant entendu que par prix d'acquisition, il faut entendre:
a) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1er, a: le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA;
b) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1er, b: le prix pour lequel le bien a été acquis par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA;
c) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1er, c: le prix pour lequel le terrain a été acquis à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement, augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.
Le prix d'acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % pour chaque année écoulée entre la date d'acquisition et la date de l'aliénation, étant entendu que dans le cas visé dans l'alinéa 1er, c, l'augmentation de 5 % s'applique, d'une part, sur le prix d'acquisition du terrain, par année écoulée entre la date d'acquisition du terrain à titre onéreux et la date d'aliénation de l'ensemble, et, d'autre part, sur le prix de la construction du bâtiment, par année écoulée entre la date de la première occupation ou location de l'immeuble et la date de l'aliénation de l'ensemble.
Le prix d'acquisition ainsi déterminé est ensuite:
a) augmenté des frais de travaux supportés par le propriétaire et qui, pour autant que ces travaux soient effectués dans l'immeuble aliéné, entre la date d'acquisition, de première occupation ou location et la date d'aliénation, sont fournis et facturés à celui-ci;
b) diminué, le cas échéant, des indemnités perçues du chef de sinistres ayant frappé l'immeuble aliéné.

Dernière modification par GT (28-04-2020 10:43:13)

GT · #9 28-04-2020 10:47:38

libra a écrit :

Par ailleurs, il y a quelques années, j'ai vendu peu après l'acquisition des biens acquis pour sortie d'indivision. Aucune taxe sur la plus-value me fut réclamée.

Peut-être , après calcul dont question à l'art.101 du Code des impôts n'existait-il pas de plus-value imposable.

PIM · #10 28-04-2020 10:53:24

Avant de se prononcer, il faudrait tout de même voir, comme l'a déjà souligné Grmff, s'il y a réellement plus-value, vu les calculs à opérer..

Ce qui m'inquiète un peu dans cette histoire, c'est que l'un des héritiers a racheté aux autres, lors de la sortie d'indivision par voie judiciaire, les parts de 2 immeubles et qu'ensuite il les a mis en vente séparément: cela ressemble tout de même à une opération à caractère spéculatif, sortant de la gestion patrimoniale classique et le risque de taxation est donc plus important.

grmff · #11 28-04-2020 11:30:37

Ca, on ne sait pas. Parce qu'on ne sait pas quand l'intervenant est devenu propriétaire, on ne sait pas quand il a mis en vente, ni pourquoi. On ne sait pas si c'est son premier coup ou pas. On ne sait pas si les biens étaient vendables en l'état, ou s'il fallait vraiment les connaître pour y voir u avantage à les racheter.

Il avait tout de même un quart des biens en question. Pour éviter qu'ils ne soient vendu à vil prix, il a peut-être décidé de les racheter pour les revendre après travaux, déblaiement, remise en beauté via une vente de gré à gré afin d'en tirer le meilleur prix.

En ce cas, c'est une très saine gestion de son patrimoine, pour éviter de faire une grosse perte.

GT · #12 28-04-2020 14:04:40

PIM a écrit :

Avant de se prononcer, il faudrait tout de même voir, comme l'a déjà souligné Grmff, s'il y a réellement plus-value, vu les calculs à opérer..
Ce qui m'inquiète un peu dans cette histoire, c'est que l'un des héritiers a racheté aux autres, lors de la sortie d'indivision par voie judiciaire, les parts de 2 immeubles et qu'ensuite il les a mis en vente séparément: cela ressemble tout de même à une opération à caractère spéculatif, sortant de la gestion patrimoniale classique et le risque de taxation est donc plus important.

Je suppose que vous visez les revenus divers cités à l'art.90, al.1, 1° du code des impôts sur les revenus repris ci-dessous :

"Les revenus divers sont:
1° sans préjudice des dispositions du 1°bis à 1°quater, 8° et 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers;"

Ces revenus divers sont taxés en principe à 33 % conformément à l'art.171, 1° , CIR 92 repris ci-dessous :
"Par dérogation aux articles 130 à 145 et 146 à 156, sont imposables distinctement, sauf si l'impôt ainsi calculé, majoré de l'impôt Etat afférent aux autres revenus, est supérieur à l'impôt calculé conformément aux articles précités et afférent aux revenus visés aux articles 17, § 1er, 1° à 3° et 90, alinéa 1er, 6° et 9°, et aux plus-values sur valeurs et titres mobiliers imposables sur base de l'article 90, alinéa 1er, 1°, majoré de l'impôt Etat afférent à l'ensemble des autres revenus imposables:
1° au taux de 33 %:
a) les revenus divers visés à l'article 90, alinéa 1er, 1° à 1°quater, 9°, premier tiret, et 12°;"

Ces revenus sont à déclarer , pour le nouvel exercice d'imposition, au cadre XV, B.2. lignes 1200 et 1201 .
Les plus-values imposables visées à l'art.90, al.1er, 10°, a) seront , elles, à déclarer dans le même cadre XV, B. 6. a. ligne 1171.

PIM · #13 28-04-2020 16:21:49

GT a écrit :

Je suppose que vous visez les revenus divers cités à l'art.90, al.1, 1° du code des impôts sur les revenus repris ci-dessous :

Oui.
Mais avec votre précieux concours pour ce qui est de la précision des textes de référence.

GT

GT · #14 28-04-2020 17:06:58

PIM a écrit :

GT a écrit :
Je suppose que vous visez les revenus divers cités à l'art.90, al.1, 1° du code des impôts sur les revenus repris ci-dessous :
Oui.
Mais avec votre précieux concours pour ce qui est de la précision des textes de référence.

...avec l'espoir que d' autres lecteurs comprennent

francesco · #15 29-04-2020 11:58:05

Merci pour toutes vos réponses.

C'est un fait il y a bien eu "plus-value".

Comme il n'y a pas eu de factures de travaux, mis à part la main-levée et les frais d'agent immobilier le calcul frais réels est, comme vous le deviniez, moins intéressant que le calcul "forfait": Prix de vente - (Prix d'achat + forfait de 25% + 5%).

Pour info, Les biens sont restés plusieurs années en vente de gré à gré sous l'égide du notaire désigné par le juge et la fratrie ne s'est pas accordée à l'acceptation d'offres bien inférieures à la valeur fixée par le notaire.
Au stade de la vente publique pour ne pas laisser partir les biens à "vil prix" un des héritiers a racheté les biens en espérant les revendre à meilleur prix, ce qui fut le cas.

Cela doit-il être considéré comme une opération spéculative ?

Au final, le montant de la vente publique ne s'est pas situé au-dessus de la valeur de fixée par le notaire au moment de la vente de gré à gré.

Evidemment la plus-value est indéniable mais l'achat a été induit par l'héritage qui a engendré des frais collatéraux, des désagréments et pertes de temps. En effet, il a fallu prendre en charge pendant plusieurs années le suivi (dégât des canalisations, dégât tempêtes, problèmes de voisinage, ...), les frais de procédure, les frais de vente publique, avocats, ... les charges d'assurances, eau, électricité, PI, ....

La plus-value n'était pas acquise d'office et même si après coup le risque était limité avant coup il n'était pas nul

Mais j'imagine que le SPF FINANCE ne tiendra compte que du rachat par un des héritiers et donc on ne pourra plus considéré être dans le cas de la succession qui aurait autorisé l'exonération de la taxe.

grmff · #16 29-04-2020 13:12:31

C'est mon avis aussi. Vous devrez vous résoudre à payer la taxe de 16.5% sur la plus-value de la partie acquise en vente publique, à déclarer cette année dans votre déclaration de revenus.

Je vous souhaite juste que le fisc ne trouve pas à redire sur le prix trop faible de la vente en vente publique. Comme c'est une vente publique, il y aurait moyen de se défendre, mais quand même...

francesco · #17 30-04-2020 11:15:15

Oui le payement de la taxe est déjà intégré, autrement il y a fort à parier une forte amende qui viendrait s'ajouter au montant de la taxe sans compter les intérêts de retard.

Quant au prix trop faible de la vente je suis, peut-être à tort moins inquiet, il semblerait que les insuffisances dans le cas de vente avec un droit de 1 % (succession) sont très rares. Elles sont plus fréquentes lorsque le taux de taxation est de 12,5 %"

Cela fait bizarre, d'un côté taxe pour vente trop importante par rapport au prix d'achat (plus-value) et ensuite taxe pour estimation trop faible pour le même bien ... bizarre puisque l'une découle en partie de l'autre.

P.S. petite précision au message de PIM, la mise en vente des 2 biens s'est faite au même moment mais les acquéreurs se sont présentés à des moment différents.

Dernière modification par francesco (30-04-2020 11:48:34)

libra · #18 01-05-2020 06:35:52

GT a écrit :

libra a écrit :
Par ailleurs, il y a quelques années, j'ai vendu peu après l'acquisition des biens acquis pour sortie d'indivision. Aucune taxe sur la plus-value me fut réclamée.
Peut-être , après calcul dont question à l'art.101 du Code des impôts n'existait-il pas de plus-value imposable.

Peut-être que le calcul était trop compliqué.

GT · #19 01-05-2020 07:02:47

libra a écrit :

GT a écrit :
libra a écrit :
Par ailleurs, il y a quelques années, j'ai vendu peu après l'acquisition des biens acquis pour sortie d'indivision. Aucune taxe sur la plus-value me fut réclamée.
Peut-être , après calcul dont question à l'art.101 du Code des impôts n'existait-il pas de plus-value imposable.
Peut-être que le calcul était trop compliqué.

La notice explicative concernant la déclaraion IPP pour l'exercice concerné ne fournissait-elle une aide précieuse pour ce calcul ?
Le notice explicative relative à la deuxième partie de la déclaration IPP pour l'ex.imp. 2019 est disponible sur le site du SPF Finances à l'adresse en lien. Les explications sur la plus-value dont il est question et sa déclaration figurent aux pages 13 à 16.

https://finances.belgium.be/sites/defau … 2-2019.pdf

libra · #20 01-05-2020 18:10:25

GT a écrit :

libra a écrit :
Peut-être que le calcul était trop compliqué.
La notice explicative concernant la déclaraion IPP pour l'exercice concerné ne fournissait-elle une aide précieuse pour ce calcul ?
Le notice explicative relative à la deuxième partie de la déclaration IPP pour l'ex.imp. 2019 est disponible sur le site du SPF Finances à l'adresse en lien. Les explications sur la plus-value dont il est question et sa déclaration figurent aux pages 13 à 16.
https://finances.belgium.be/sites/defau … 2-2019.pdf

Dans mon esprit aucun impôt était dû. Je crois d'ailleurs me souvenir que tant mon notaire que mon avocat allait dans ce sens. Il m'est donc jamais venu à l'idée de déclarer des plus-values. Pourtant le fisc ne saurait pas ignorer mes transactions.

Par ailleurs, chaque année durant les transactions, j'avais joint à ma déclaration des revenus une lettre expliquant l'état des locations.

Plus-value sur biens acquis en vente publique judiciaire

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