Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 · #1 03-07-2020 21:52:36

Bonjour,

J'ai acheté un studio à Bruxelles en avril avec un locataire déjà en place. Le bail est enregistré et c'est la résidence principale du locataire. La caution de 2 mois de loyers m'a été versée lors de l'achat du studio. Le bail est de courte de durée d'un an à partir de décembre 2019.
Le locataire ne m'a jamais payé.
J'ai maintenant une décision du juge de paix du 10 juin qui laissait une possibilité au locataire de me payer un loyer avant le 30 juin puis 300€ d'arriérés à partir du juillet. Si une des 2 clauses n'est pas respectée alors la bail est résolu aux tort du locataire et condamne le locataire à quitter immédiatement l'appartement.
Le locataire n'a évidemment pas payé.
Je me suis rendu à l'appartement et j'ai rencontré une sous locataire illégale (car interdit dans le bail) qui m'informe qu'elle y habite depuis janvier 2020 et qu'elle verse les mêmes loyers au locataire officiel (avec même un mois de caution en liquide). Elle m'indique que le locataire lui disait qu'il payait ensuite les loyers avec l'argent.
Je souhaiterais signer un nouveau bail avec cette sous locataire. Mais le locataire ne veut pas et ne cesse de proférer des menaces de mort à la sous locataire et me menace également, il va aller voir un avocat au CPAS pour m'attaquer en justice. (Il souhaite apparemment garder son adresse à mon appartement pour des raisons que je ne connais pas.)
Le locataire officiel n'a plus les clés.

Ma question est : puis-je signer un nouveau bail avec cette sous locataire ? Ou dois-je passer par la signification du jugement et la procédure d'expulsion avec un huissier ?

Grand merci d'avance pour votre aide

GT · #2 03-07-2020 22:03:08

Félicitations.
La situation que vous vivez est assez clairement exprimée.

Himura · #3 03-07-2020 22:12:37

GT a écrit :

Félicitations.
La situation que vous vivez est assez clairement exprimée.

J'ai du râter un épisode. smile

Himura · #4 03-07-2020 22:18:11

Franck25 a écrit :

Bonjour,
J'ai acheté un studio à Bruxelles en avril avec un locataire déjà en place. Le bail est enregistré et c'est la résidence principale du locataire. La caution de 2 mois de loyers m'a été versée lors de l'achat du studio. Le bail est de courte de durée d'un an à partir de décembre 2019.
Le locataire ne m'a jamais payé.
J'ai maintenant une décision du juge de paix du 10 juin qui laissait une possibilité au locataire de me payer un loyer avant le 30 juin puis 300€ d'arriérés à partir du juillet. Si une des 2 clauses n'est pas respectée alors la bail est résolu aux tort du locataire et condamne le locataire à quitter immédiatement l'appartement.
Le locataire n'a évidemment pas payé.
Je me suis rendu à l'appartement et j'ai rencontré une sous locataire illégale (car interdit dans le bail) qui m'informe qu'elle y habite depuis janvier 2020 et qu'elle verse les mêmes loyers au locataire officiel (avec même un mois de caution en liquide). Elle m'indique que le locataire lui disait qu'il payait ensuite les loyers avec l'argent.
Je souhaiterais signer un nouveau bail avec cette sous locataire. Mais le locataire ne veut pas et ne cesse de proférer des menaces de mort à la sous locataire et me menace également, il va aller voir un avocat au CPAS pour m'attaquer en justice. (Il souhaite apparemment garder son adresse à mon appartement pour des raisons que je ne connais pas.)
Le locataire officiel n'a plus les clés.
Ma question est : puis-je signer un nouveau bail avec cette sous locataire ? Ou dois-je passer par la signification du jugement et la procédure d'expulsion avec un huissier ?
Grand merci d'avance pour votre aide

Vous devez faire signifier le jugement en tout premier lieu. Sans cela, il n'a pas bcp de valeur...
Votre huissier vous donnera également son avis sur les démarches nécessaires à faire. A priori, il faut l'expulser, oui. Et sachant qu'il sous-louait, et recevait (votre) loyer, il y aurait même matière à ré-introduire une requête, en continuité de l'ancienne, pour exiger un dédommagement immédiat.

Maintenant, vous indiquez qu'il est au CPAS... ça promet.
A votre place, j'informerai le CPAS du fait qu'il sous-louait et gagnait ainsi de l'argent illégitimement. (S'il vous emm**, pourquoi ne pas faire pareil...)

S'il n'a plus les clés, de facto, c'est potentiellement problématique car il reste domicilié là, et non-expulsé encore.
Cependant, j'imagine très mal qu'un juge (sûrement le même d'ailleurs) vienne à vous le reprocher, alors que vous pourrez prouver qu'il n'y vivait pas, et n'était donc pas privé de son toit !

PS : il veut très certainement garder son adresse pour augmenter ses allocations sociales. A nouveau, le CPAS devrait en être prévenu.

rexou

rexou · #5 03-07-2020 23:10:39

A mon avis, on peut considérer qu'il a quitté volontairement les lieux et n'est même pas nécessaire de faire signifier le jugement... des frais qui ne seront jamais récupérés.

Il s'est auto-expulsé et n'a plus les clés.

- Prévenir l'agent de quartier pour le faire radier
- Prévenir le cpas du fait qu'il n'habite pas les lieux et de plus a tenté de percevoir des loyers en sous-louant

La "sous-locataire" n'est en aucun cas tenue légalement par un bail signé par ce locataire... et je l'imagine mal intenter une action en justice. Ceci serait porté au dossier du cpas qui pourrait demander le remboursement des sommes indument payée... ou à tout le moins le virer de la liste de ses bénéficiaires.

Les menaces de mort sont une infraction pénale...

Himura

GT · #6 04-07-2020 06:51:08

Himura a écrit :

GT a écrit :
Félicitations.
La situation que vous vivez est assez clairement exprimée.
J'ai du râter un épisode.

J'ai félicité Franck25 pour la qualité de la présentation des faits.

Cette qualité n'est pas toujours présente dans le chef de toutes les personnes qui soumettent leurs problèmes.

PIM, rexou

libra · #7 04-07-2020 06:54:02

Je ne crois pas qu'il soit nécessaire de signifier et d'expulser le sous locataire qui est un locataire potentiel. Sans signification, le risque est qu'un beau jour il se pointe et réclame accès à l'appartement.

Il serait bon d'avoir une preuve de la sous location.

Le sous locataire a t-il un bail? Quels sont les noms sur la sonnette et la boîte aux lettres?

Il serait bon d'informer et la commune et l'agent de quartier que le locataire principal n'habite pas dans les lieux.

PIM · #8 04-07-2020 08:41:54

Je suppose que le locataire principal n'a plus les clés car il a dû les donner au sous-locataire.

Et si le sous-locataire se mettait à payer directement son loyer au propriétaire, même sans bail (ce qui pourrait se faire plus tard) ?
J'imagine mal le locataire principal lancer assignation contre le sous-locataire...

grmff · #9 04-07-2020 09:02:48

Pareil : considérez le expulsé, voyez l'agent de quartier et la commune pour le radié s'il est encore domicilié, relouez à l'occupant qui s'est fait entubé pour sa garantie, et prévenez le Cpas pour qu'il arrête de payer cet escroc.

Ceci dit, je ne comprend pas que vous ne vous en êtes pas rendu compte depuis avril. C'est le Covid?

rexou

grmff · #10 04-07-2020 09:03:43

Si vous recevez des menaces, portez plainte, c'est du pénal....

rexou · #11 04-07-2020 11:44:52

Et bien sur, vous pouvez signer un nouveau bail avec la "sous-locataire" et lui demander de payer à l'avenir les loyers sur votre compte.

J'espère que vous lui avez déjà demandé de ne plus verser un centime sur le compte de votre (ex)locataire ?

Si il a signé un bail avec la sous-locataire, montrez-le à l'agent de quartier et surtout au cpas... il sera radié et privé de ses allocations.

S'il vous menace encore, achevez le travail par une plainte.

Dernière modification par rexou (04-07-2020 11:45:24)

Franck25 · #12 04-07-2020 14:28:03

Tout d'abord un GRAND merci à vous tous pour votre aide rapide.

Peut-être qu'une information que je n'ai pas encore encore exposée pourrait être utilisée. Je vais donc lister l'ensemble des informations dont je dispose :

-Le locataire aurait travaillé chez Audi et je pense que c'est pour cette raison que les précédents propriétaires (qui avaient plusieurs biens immobilier et étaient juristes dans le domaine..) l'ont choisi comme locataire. Mais celui-ci aurait ensuite perdu son emploi et toucherait des indemnités chômage. Il n'a pas non plus payé ses loyers avec les anciens propriétaires qui se sont bien gardés de me le dire.

-Il n'y a aucun bail de signé entre la sous locataire et le locataire. Les paiements se font en cash de main à la main. Le locataire n'a plus les clés. mais il est bien domicilié à l'appartement car il est resté le premier mois dans l'appartement, ce qui lui a permis de se faire domicilier je pense.

-J'ai demandé à la sous locataire de ne plus payer le locataire mais celui-ci lui mets la pression avec des menaces de lui envoyer la police pour qu'elle parte mais aussi de lui faire du mal physiquement...De mon côté il me menace avec un avocat pro deo car je l'aurais mis à la porte et gardé les clés. Apparemment il est habitué à ce type de situation et semble connaitre la procédure car il me dit que l'huissier doit d'abord passer avec la police un mois après le jugement...et dit qu'il va disparaître ensuite.

-Sa mauvaise fois est sans égale. Il nie tout en bloc : la sous location avec le paiement des loyers, le fait qu'il n'y habite pas, il me dit que je lui dois de l'argent car j'ai toujours ses 2 mois de caution et que j'ai intenté à sa vie privée. En effet, dès les premiers impayés et vu qu'il ne répondait plus au téléphone, je me suis rendu aux différentes adresses renseignées sur les documents qu'ils avaient signés. J'ai donc appelé le CPAS pour savoir s'il y était inscrit mais apparemment il ne l'était plus. Puis je me suis rendu chez son ex femme (séparée depuis quelques années et je pense encore en procédure judiciaire) qui m'a indiqué qu'il devait habiter chez ses parents. Je me suis rendu et téléphoné chez ses parents mais pas de réponse (même si quelqu'un a bien décroché le téléphone mais a raccroché aussitôt entendu le son de ma voix). J'ai ensuite appelé la police pour les informer que mon locataire n'habitait plus à mon appartement mais il ne pouvait rien faire sans une demande de la commune. J'ai appelé la commune (de Jette) qui m'a fait comprendre qu'elle ne pouvait rien faire (je ne me souvient plus de son explication par téléphone car par mail je n'avait aucune réponse)

-Concernant la preuve de la sous location, j'ai le contrat d'énergie Luminus au nom de la sous locataire depuis janvier 2020, j'ai les recommandés avec AR qui ne sont pas réceptionnés à l'appartement sauf un qui a été reçu à l'adresse des ses parents, les copropriétaires de l'immeuble sont au courant de la situation mais ne veulent pas s'en mêler (ce que je comprend tout à fait et je n'ai pas envie de leur causer des problèmes), il y a régulièrement tout un tas de courriers à destination du locataire en bas des escaliers de l'immeuble que celui-ci ne va jamais chercher, et la sous locataire a peur que le locataire s'en prenne aussi à ses parents car il connait leur adresse.

J'espère que ces informations pourront vous êtes utiles.

Merci encore pour tous vos bons conseils.

Franck

grmff · #13 04-07-2020 17:56:26

Aucune de ces informations ne change mon avis.

Qu'en dit l'agent de quartier?

Franck25 · #14 04-07-2020 20:27:42

Que pensez vous du courrier que je souhaite envoyer à l'agent de quartier et au service population de Jette ?

Madame, Monsieur,

Mon nom est XXX. Je suis propriétaire d’un studio que je loue XXX à Jette. Mon locataire est M. XXX. Celui-ci a un bail pour sa résidence principale à cette adresse depuis ler décembre 2019. Il y a habité pendant un mois (décembre) le temps de s’y domicilier.
Depuis le mois de janvier 2020, il sous loue illégalement (le bail l’interdit) mon appartement à une personne qui lui verse intégralement tous les loyers qui devraient me revenir (c’est-à-dire 560€/mois). M. XXX ne m’a par contre payé aucun loyer. Une décision de la juge de paix de Jette du 10 juin 2020 le condamne pour les loyers impayés (celui-ci ne m’a toujours pas payé dans les délais) et résilie le bail au 1er juillet 2020.
J'ai pu rencontrer la sous locataire qui souhaiterait signer un bail avec moi mais M. XXX la menace de s’en prendre à elle physiquement. De mon côté M. XXX me menace d’aller porter plainte contre moi avec un avocat pro deo car je l'aurais mis à la porte et gardé les clés. Il tient absolument à garder son adresse à mon appartement.
Pour prouver cette fausse domiciliation j’ai en ma possession le contrat de Luminus pour le gaz et l’électricité de la sous locataire qui date du 30 décembre 2019. Les copropriétaires de l’immeuble sont au courant (notamment les Mesdames du 1er et du 3ème étage) mais ont peur d’avoir des problèmes, le courrier de M. XXX qui s’accumule sous sa boite à lettre et sur les escaliers de l’immeuble, aucun de mes recommandés avec AR ne lui est parvenu à mon appartement. Il résiderait chez ses parents à XXX à Jette (c’est à cette adresse qu’il a pu recevoir un de mes recommandés avec AR).
Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Mon numéro de GSM : XXX
Bien cordialement,

grmff · #15 04-07-2020 20:55:42

Le sous-locataire n'est pas domicilié?

Himura · #16 04-07-2020 21:05:05

GT a écrit :

Himura a écrit :
GT a écrit :
Félicitations.
La situation que vous vivez est assez clairement exprimée.
J'ai du râter un épisode.
J'ai félicité Franck25 pour la qualité de la présentation des faits.
Cette qualité n'est pas toujours présente dans le chef de toutes les personnes qui soumettent leurs problèmes.

J'en avais oublié le premier degré devil

Franck25 · #17 04-07-2020 21:57:54

grmff a écrit :

Le sous-locataire n'est pas domicilié?

Non.

libra · #18 05-07-2020 05:59:00

Franck25 a écrit :

Que pensez vous du courrier que je souhaite envoyer à l'agent de quartier et au service population de Jette ?

Quand je signale à l'agent de quartier qu'un tel n'habite pas ou plus les lieux, j'adresse un court courriel à l'agent de quartier signalant qu'un tel n'habite pas ou plus les lieux.

GT · #19 05-07-2020 08:04:27

Himura a écrit :

Franck25 a écrit :
Ma question est : puis-je signer un nouveau bail avec cette sous locataire ? Ou dois-je passer par la signification du jugement et la procédure d'expulsion avec un huissier ?
Vous devez faire signifier le jugement en tout premier lieu. Sans cela, il n'a pas bcp de valeur...
Votre huissier vous donnera également son avis sur les démarches nécessaires à faire. A priori, il faut l'expulser, oui.

Je partage cette opinion.
La prudence imposait que cette démarche fut déjà effectuée dès que vous avez eu connaissance du jugement.

Cette signification est supposée avoir plus d'impact sur un locataire que les paroles et courriers qui lui sont adressés par un propriétaire.
Il en va de même lorsqu'un avocat du propriétaire écrit au locataire.

Dernière modification par GT (05-07-2020 08:13:24)

grmff · #20 05-07-2020 08:22:47

Ce serait une dépense à fond perdu face à un escroc qui n'aura aucun moyen de démontrer qu'il est dans son droit puisqu'il n'y est pas.

Il fait des menaces pour continuer son escroquerie? On appelle cela de l'extorsion de fond. C'est un cran plus haut au niveau pénal.

Contactez l'agent de quartier, faites le radier et porter plainte sans tarder.

rexou

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