Nouveau? Le co-living...

grmff · #1 16-08-2020 14:18:52

Vous le savez, je suis propriétaire immobilier à Charleroi.

Régulièrement, je fais mes devoirs d'analyse du marché et de la concurrence: prix de vente des immeubles de rapport, des appartements, des loyers pour les studios, apparts une chambres, etc. A Charleroi centre, mais aussi en périphérie et sur la Belgique entière. Bref, comme il se doit, je me tiens informé et à jour, et pas que sur Pim.be

Je suis tombé sur un phénomène qui semble en développement, et qui est une niche de taille: le co-living.

Je connaissais divers types d'investissement immobilier: la brique papier avec les SIR, garages, chambres d'étudiants, studios meublés, immobilier résidentiel classique à travers des maisons, appartements ou immeubles de logement, immobilier professionnel avec les entrepôts, les magasins, le commercial, les bureaux, secondes résidences à la mer ou à la campagne, immobilier étranger, time sharing, etc...

La législation belge s'est (un peu) clarifiée et séparée: bail général (bureaux, garages, entrepôt,... ), bail commercial, bail de résidence divisé bail de résidence secondaire, bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation et bail glissant.

Il y a bien besoin de séparer les baux avec et sans permis de location, qui peuvent être dans les diverse catégories de bail de résidence.

Puis, en faisant mon analyse, je tombe sur le co-living. Ce sont des chambres louées meublées, avec des espaces communs luxueux, avec selon les chambres avec ou sans sanitaire, généralement pour célibataire, mais aussi pour couple, avec ou sans kitchenette, à des prix équivalent aux prix des studios meublés que je loue.

Il y a plusieurs acteurs sur le marché, dont un qui est en progression fulgurante: Ikoab. Une petite compilation des données disponibles sur leur site indique 9 maisons et un total de 88 chambres. Créé en 2016, ils ont dû commencer réellement en 2018, et donc j'estime que ces 8 maisons ont été développées en deux ans à peine. Ils ont clairement un profil de start-up, sans encore avoir du faire appel à du capital extérieur

Je les ai invité à nous rejoindre sur le forum pour répondre à vos questions (et aux miennes, très égoïstement big_smile ), mais le présent fil n'est pas uniquement réservé à Ikoab. Leur fonctionnement va plus loin que la mise en location de chambre à de jeunes professionnel avec un espace commun de qualité, et ils proposent un réel mode d'investissement immobilier intéressant pour certains.

Comme je le disais sur le fil de Panchito concernant Rive Gauche à Charleroi, on voit enfin les choses bouger à Charleroi. Ikoab en sera peut-être un acteur. Et le co-living aussi.

Je ne sais pas le régime légal qu'ils ont choisi pour les baux. Sont-ce des baux classiques, avec accès à des communs (donc des studios meublés avec communs et donc permis de location, contrôle pompier, portes RF, conformité urbanistique, etc)? Sont-ce des colocations (avec solidarité et droit de regard des autres colocataires? Me semble infaisable) Je ne sais pas.

Tout comme je ne connais pas l'appui qu'ils ont de la ville dans le développement des maisons. Pour la ville, cela a un effet génial: apport de jeunes travailleurs qui paient des impôts et disparition des chancres qui défigurent la ville, de squats qui ont tendances à bruler, d'anciens "hotels de jour". Double effet KissCool... Bon, j'ai pas dit que toutes les maisons qu'ils ont lancé sont des anciens chancres, mais il y en a, et ce qu'ils en ont fait est superbe. Si-si, je le pense. Ce n'est pas mon créneau, ni nécessairement mon goût, mais c'est du top-chic et pas très cher. Bref, ils ont pris une niche qui va se développer et qui devrait recevoir le support de la ville.

En tout cas, pour les grosses maisons, le recyclage (upcyclage?) en co-living est une bénédiction.

Si vous avez des sous ou des capacités d'emprunt (beaucoup!), c'est le moment de monter à bord: Charleroi décolle...

PIM, rexou

grmff · #2 16-08-2020 14:26:50

A propos de co-living et de Charleroi, j'écrivais sur le fil de Rive Gauche:

Il est intéressant de constater que des investisseurs privés se lancent dans le co-living. Ikoab a déjà ouvert 8 maisons, avec un total de 88 logements pour des jeunes travailleurs généralement célibataires, ciblant les 20-30 ans, généralement sur le haut de la ville. Donc, paradoxalement loin de Rive Gauche. Je pense que ces 9 maisons ont été ouvertes ces 12 derniers mois, et j'imagine qu'il y en a encore quelques unes en préparation.
Personnellement, je vois mes prix de Charleroi qui continuent à monter. Les chancres ont été vendu. Les biens non conformes urbanistiquement se remettent en ordre et on en voit moins sur le marché. Le co-living fait sans doute des émules, et j'en entends beaucoup parler.
Cette montée en puissance du co-living, qui est encore différent de la colocation, et dont le régime légal me semble assez trouble, est un signe de renouveau de la ville: des jeunes travailleurs qui viennent s'installer en ville, c'est plutôt bon signe.
Le co-living, c'est faire ménage ensemble. Ce qui exclu d'office les personnes dépendant du Cpas ou dont le revenu va dépendre du nombre de personne du "ménage". En outre, les loyers vont de 375€ (douches et WC en communs) à 475€ (douche privée, toilette en commun) Les charges étant de 135€, c'est plus cher que mes studios qui sont plus grand, qui ont une salle de douche et une toilette privative. Il est clair que le confort proposé est du "tout meublé, tout équipé": mobilier, couette, grand salon commun, service de nettoyage, grande cuisine commune, salon home cinéma géant, jardinet, etc. Ceux qui choisissent ce genre de logement sont donc de jeunes actifs célibataires qui ne veulent pas se fixer et veulent juste poser leurs valises comme ils le feraient à l'hotel ou presque, avec des locations court terme, presque sans engagement.
En tout cas, ces grosses maisons (4 à 20 chambres!!!), irrécupérable et souvent à l'abandon, ont été rénovées, et visent un marché différent du marché habituel. Cela participe sans doute à la volonté politique de remonter le niveau, et de ramener des contribuables qui rapportent plus qu'ils ne coûtent en centre-ville. (...)
En résumé: on voit apparaître du co-living pour de jeunes travailleurs à grande vitesse, les prix de vente des immeubles montent, les quartiers s'assainissent, il reste encore du boulot avec le deal de rue qui est en accélération.
La question est donc de savoir ce qui va être fait par la ville pour garantir cette dynamique, qui vient essentiellement du privé et me semble assez peu soutenue par la ville.

grmff · #3 16-08-2020 14:27:35

En comparant le co-living à Bruxelles et à Charleroi, la différence de prix n'est pas monstrueuse, et certainement pas en relation avec le prix de vente des immeubles. Le rendement co-living reste donc nettement supérieur à Charleroi. Ce mode d'investissement pourrait vous intéresser: tout est pris en charge par la société en charge du dossier: trouver la maison, la rénover, la commercialiser, la gérer...

cochise

grmff · #4 16-08-2020 14:29:00

Voici ce que Pim écrivait sur le fil de Rive Gauche:

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Cette montée en puissance du co-living, qui est encore différent de la colocation, et dont le régime légal me semble assez trouble,
Ces maisons loués en co-living sont considérées, à Bruxelles en tout cas, urbanistiquement parlant, comme unifamiliales: cela me laisse assez perplexe.
Des sociétés comme Cohabs fonctionnent selon ce schéma et font de gros investissements.
Ils ont l'air de bien s'en porter et commencent leur extension à l'étranger (à New-York), où le prix du m²....
Témoignage des "locataires" qui adorent ce concept du partage et de la rencontre :
https://vimeo.com/240627703

grmff · #5 16-08-2020 14:41:50

Coliving.be (un immeuble à Bruxelles), Cohabs.be (25 maisons à Bruxelles), Ikoab.com (60 maisons visibles sur leur site, dont 9 à Charleroi avec 88 logements), Morton Place (3 maisons à Bruxelles), etc.

Même KBC s'est fendu d'une page d'explication du coliving... Et elle est ancienne: Ikoab n'a qu'une maison à Charleroi selon cette page.

Mais comment j'ai pu passer à côté de ce "nouveau" concept?

grmff · #6 16-08-2020 15:06:36

Un article de la DH du 10/5/2018 sur Ikoab à Charleroi, avec l'avis de l'échevine de l'urbanisme

Article d'un site inconnu: En juin 2020, Ikoab, c'est 318 chambres dans 35 maisons (Bruxelles, Charleroi, Liège) et 22 de plus avant la fin de l'année. Ces chiffres sont sans compter les 5 ou 6 adresses que j'ai repéré dans divers articles de journaux qui ne sont plus dans le portefeuille de Ikoab, mais continuent à faire du co-living.

panchito · #7 16-08-2020 15:33:53

Grmff a écrit :

Leur fonctionnement va plus loin que la mise en location de chambre à de jeunes professionnel avec un espace commun de qualité, et ils proposent un réel mode d'investissement immobilier intéressant pour certains.

Un grand merci Grmff d'avoir trouvé ce type d'investissement qui m'était totalement inconnu. J'ai visité leur site (Ikoab) et en fait cela pourrait me correspondre. Ce sont effectivement des Carolo à la base qui souhaitent répondre à la demande d'hommes et de femmes d'affaires trop occupés que pour se lancer dans la gestion immobilière classique.

Si j'ai bien compris, ils recherchent la maison de maître à transformer et gèrent ensuite tout de A à Z pour vous.

Ensuite ils commercialisent les chambres: Voir ici

Et l'explication pour les investisseurs:

Voir ici

Ce serait intéressant de les comparer aux projets tels que UPKOT (que je connais) et de voir les avantages et inconvénients des 2 formules...

Voir ici

Je pense que l'investissement est beaucoup plus limité dans Upkot que ikoab...

grmff · #8 16-08-2020 15:57:27

Je ne connaissais pas UpKot. Ni sa grande soeur upliving qui propose du coliving à Bruxelles et Gand, de ma même manière que Ikoab, mais avec des appartements.

Epimoni · #9 16-08-2020 17:14:30

Mais quel est le rendement net que l'investisseur récupère en moyenne, c'est surtout ça que je me demande. Dans le cas de IKOAB, ils disent " Vous restez seul propriétaire de votre bien et profitez de la plus-value sur votre propriété.". Donc j'imagine qu'on paye le bien et eux s'occupent de louer, les papiers etc... Si déjà dans du nouveau, il y a peu de rendement alors si en plus vous le faites gérer par quelqu'un, cela va baisser le rendement encore non ?
Comme grmff, je me demande quel type de baux ils font en Wallonie. A bruxelles, sauf erreur, le permis n'est pas nécessaire pour beaucoup de cas.

libra · #10 16-08-2020 17:39:24

Qu'en est-il de la fiscalité. Je crois savoir que Schaerbeek mange près de la moitié du loyer des meublés.

grmff · #11 16-08-2020 18:01:41

Schaerbeek, je ne sais pas. Sans doute est-ce une raison pour qu'il n'y ait pas de coliving, avec des occupants payant des impôts dans cette commune.
Trop de taxe tue les taxes...

grmff · #12 16-08-2020 18:04:12

Ikoab prend 10% des loyers. Ce qui est somme toute standard. Et surtout se fait payer pour tout le reste: recherche d'un bien adapté, frais de dossier de 15.000€, frais de gestion de la rénovation etc. C'est du boulot et c'est normal qu'ils facturent ces prestations aussi.

Epimoni · #13 16-08-2020 18:09:46

grmff a écrit :

Ikoab prend 10% des loyers. Ce qui est somme toute standard. Et surtout se fait payer pour tout le reste: recherche d'un bien adapté, frais de dossier de 15.000€, frais de gestion de la rénovation etc. C'est du boulot et c'est normal qu'ils facturent ces prestations aussi.

Oui, c'est normal. Mais du coup est que c'est rentable ? On sera à combien de rentabilité 2,3, 5 pourcent ou plus ?

libra · #14 19-08-2020 14:48:59

J'ai des locataires qui au bout de cinq années de location me restituent un appartement où je peux remplacer tous les meubles de cuisine. Qu'en sera t-il si tout l'appartement est meublé?

grmff · #15 19-08-2020 15:02:36

Ines412 a écrit :

grmff a écrit :
Ikoab prend 10% des loyers. Ce qui est somme toute standard. Et surtout se fait payer pour tout le reste: recherche d'un bien adapté, frais de dossier de 15.000€, frais de gestion de la rénovation etc. C'est du boulot et c'est normal qu'ils facturent ces prestations aussi.
Oui, c'est normal. Mais du coup est que c'est rentable ? On sera à combien de rentabilité 2,3, 5 pourcent ou plus ?

Il faut leur demander... big_smile

PIM · #16 19-08-2020 15:19:19

grmff a écrit :

Ines412 a écrit :
grmff a écrit :
Ikoab prend 10% des loyers. Ce qui est somme toute standard. Et surtout se fait payer pour tout le reste: recherche d'un bien adapté, frais de dossier de 15.000€, frais de gestion de la rénovation etc. C'est du boulot et c'est normal qu'ils facturent ces prestations aussi.
Oui, c'est normal. Mais du coup est que c'est rentable ? On sera à combien de rentabilité 2,3, 5 pourcent ou plus ?
Il faut leur demander...

Et venir nous raconter la réponse obtenue tongue

panchito · #17 19-08-2020 17:33:52

A mon avis, encore moins que du flambant neuf où j’atteins juste 3%.

Imaginez-vous, il vous faut acheter une maison de maître, qu'ils vous trouvent moyennant 15.000€ de frais de dossier.
Ensuite, après avoir acheté la maison de maître en question, ils se lancent dans un chantier pharaonique pour tout mettre aux normes et creér un maximum de chambres autour des pièces de vie commune.
Vous payez naturellement tous ces travaux plus probablement un supplément pour leur gestion et coordination de tous les corps de métier.

En attendant, quel est votre investissement? 300 à 400.000€?

Ensuite ils prennent 10% de vos loyers.

Vous leur avez demandé un exemple de business plan sur un exemple réel?

Ce serait intéressant, mais je doute, qu'ils arrivent à du 3%

grmff · #18 19-08-2020 18:40:14

En tout cas, pour avoir visité certaines des maisons avant rénovation, avoir vu les photos actuelles, et avoir fait un détour pour les revoir de l'extérieur, ils font un beau boulot...

Amaury Michiels · #19 21-08-2020 19:37:32

Bonjour à tous,

Présentation rapide, je suis Amaury Michiels, un des administrateurs de IKOAB.
Merci de nous avoir convié à ce forum pour répondre à vos questions et présenter notre société.

N'hésitez pas à nous contacter via l'adresse info@ikoab.com si vous avez la moindre question. Ma collaboratrice redirigera votre question à qui de droit.

Voici les réponses à vos questions:

1/ Nous sommes effectivement une start-up ayant vu le jour en août 2016. A l'époque, nous avons constaté qu'il n' y avait pas de logements communautaires adaptés aux jeunes actifs à Bruxelles. Nous avons décidé de commencer à développer ce genre des projets de co-living. Après un carton plein à Bruxelles, nous avons décidé de nous étendre dans toutes les grandes villes de Wallonie car (1) nous étions persuadé qu'il y avait un marché en Wallonie, (2) nous voulions participer à la redynamisation des centre-villes Wallons, & (3) mes associés et mois-même sommes wallons et nous souhaitions que notre région bénéficie de projet de ce type.

Au niveau de notre développement, on a effectivement connu une croissance fulgurante depuis le lancement de nos activités. Nous avons pour le moment 42 maisons ouvertes et en compterons rapidement 60 maisons dans les mois viennent.

2/ La législation concernant le co-living est effectivement floue. Nous avons d'ores et déjà présenter les problèmes empêchant le développement de ce marché aux différentes administration et politiques des villes dans lesquels nous sommes actifs. Le plus simple si vous voulez développer ce genre des projets de co-living est de travailler avec des entreprises qui ont d'ores et déjà un connaissance du marché.

3/ Les projets que nous développons ont un sens pour les villes car nous ciblons des maisons (1) insalubres et pour la plupart d'entre elle abandonnée depuis des années, (2) difficilement divisibles & (3) généralement trop grande pour accueillir une famille non recomposée.

4/ En ce qui concerne la ville de Charleroi, je peux vous affirmer que les autorités de la ville (administration et politiques) font un travail remarquable pour améliorer la qualité de vie et les logements à Charleroi. Si vous avez l'intention de développer des projets novateurs de qualité. Ils vous soutiendront dans toutes vos démarches et tous les problèmes que vous rencontrez. C'est à mon sens tout à fait normal que ce genre d'initiative vienne du privé. La ville n'a (1) pas l'expérience pour développer ce genre de projet & (2) a d'autres chats à fouetter. Il est à mon sens préférable qu'ils concentrent 100% de leur énergie à éradiquer les problèmes de drogue et de criminalité (en baisse mais malheureusement toujours présent)

5/ Le rendement que nous offrons dépend généralement de l’investisseur avec lequel nous collaborons. Nous offrons généralement des rendement élevé car nous achetons nos bâtiments à travers notre réseau d'apporteur off market. (ex: 300.000 pour l'achat de 1000m² à Charleroi et 300.000€ pour l'achat d'une maison au châtelain). Je vous invite à nous contacter si vous voulez de plus amples informations à ce sujet. Je peux cependant vous confirmer qu'on offre des rendements supérieurs à 3% dans toutes les villes dans lesquelles nous travaillons. Ce taux de rendement est très bas si vous vous occupez de la rénovation.

Pour toute autre question, n'hésitez pas à nous contacter à travers l’adresse info@ikoab.com

Bonne fin de journée et bon week-end à tous et toutes

PIM, grmff, rexou, Sherlock

libra · #20 22-08-2020 09:33:49

Avec la crise sanitaire que nous connaissons, il pourrait y avoir des hôtels qui font faillite et entre autre un hôtelier propriétaire de ses murs.

Cela pourrait être intéressant. Racheté un hôtel, si les chambres sont trop petites faire de deux chambre une grande chambre avec sdb et toilette. Le restaurant deviendrait la pièce commune.

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