préavis de fin de bail du locataire et indexation

leterrible · #1 01-10-2020 08:20:00

Bonjour,

j'ai un locataire qui est dans l'appartement depuis 2014 (j'ai acheté le batiment en 2015), celui-ci m'envoye par courrier recommandé datant du 13 août 2020, une demande d'enregistrement de bail dans un délais d'un mois. En effet, étant novice dans toute les démarches à l'époque je n'avais pas fait d'enregistrement mais un nouveau contrat de bail d'un an en avril 2015. Un second recommandé m'est envoyé en date du 30 août en me signifiant son renom et qui commence le 1er septembre pour ce terminer le 30 septembre. Quand à l'enregistrement, je l'ai fait le 4 septembre (donc dans le délais d'un mois suivant la demande du locataire)

- quel est la durée du préavis? n'est t'il pas un bail de 9 ans s'il n'y a pas eu d'autre contrat entre temps?
- à partire de quel date devrais commencer le préavis?
- peut il s'y opposer car l'enregistrement de bail n'a pas été fait dans les 2 mois après la signature, mais bien dans le délais d'un mois après sa demande d'enregistrement?
- Que suis je en droit de réclamer?
- ce locataire m'a envoyer les clés de son appartement car il ne voulais pas de compromis, je lui ai proposer qu'il me paye la location du mois de septembre (qui n'as toujours pas été payer) car, il a déménager vers le 26 septembre. et un mois en dédommagement

- étais je en droit de demander l'indexation malgré que l'enregistrement n'avais pas été fait? mais il était bien stipuler dans le contrat de bail que l'indexation avait lieu après la demande du propriétaire ou du locataire en cas de baisse de l'index

en vous remerciant d'avance de vos commentaires

libra · #2 01-10-2020 08:26:25

Quel région?

leterrible · #3 01-10-2020 08:30:49

libra a écrit :

Quel région?

région du hainaut

libra · #4 01-10-2020 08:39:42

leterrible a écrit :

région du hainaut

Législation wallonne. Je laisse ma langue au chat vu mon ignorance de la législation wallonne.

GT · #5 01-10-2020 13:53:43

Que nous apprend le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (entrée en vigueur le 1/9/2018) ?

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

"Art. 53 L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge. "

"Art. 54 Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois."

( note : le code bruxellois - art.227, al.2 - contient une disposition semblable
" Art. 227. - Enregistrement
(...)
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.")

"Art. 30 Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné."

"Art. 55 §1er. Tout bail visé à l’article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
§5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année."

"Art. 57 Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."

D'autres renseignements utiles dans la brochure consacrée au bail d'habitation en Wallonie :
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf

- la résiliation d'un bail de 9 ans par le preneur : page 56
- l'indexation du loyer : page 61

Dernière modification par GT (01-10-2020 13:57:32)

GT · #6 01-10-2020 13:59:16

Quid de l'état des lieux de sortie?
Quid du sort de la garantie locative ?

libra · #7 01-10-2020 14:22:58

Quand le facteur est-il passé pour remettre le recommandé? Je soupçonne qu'il est passé le 1er septembre. Dans ce cas, le préavis ne commencerait-il pas le 1er octobre?

Dernière modification par libra (01-10-2020 14:26:28)

GT · #8 01-10-2020 14:37:38

libra a écrit :

Quand le facteur est-il passé pour remettre le recommandé? Je soupçonne qu'il est passé le 1er septembre. Dans ce cas, le préavis ne commencerait-il pas le 1er octobre?

Effectivement .

leterrible · #9 01-10-2020 14:41:22

libra a écrit :

Quand le facteur est-il passé pour remettre le recommandé? Je soupçonne qu'il est passé le 1er septembre. Dans ce cas, le préavis ne commencerait-il pas le 1er octobre?

Le facteur est passé le 31/08.
Si je comprends bien, le locataire a le droit de partir quand il veut, vu que la bail est passé automatiquement a 9ans après 3 contrat d'un an. Et ce après un préavis de 3 mois. Donc jusqu'à fin novembre.
Est-ce bien cela ?

GT · #10 01-10-2020 14:47:12

leterrible a écrit :

. Quand à l'enregistrement, je l'ai fait le 4 septembre (donc dans le délais d'un mois suivant la demande du locataire)

Sauf si vous l'aviez déjà fait, je ne crois pas qu'il soit inutile de communiquer à votre locataire la date de votre démarche et de lui en apporter la preuve.

rexou

leterrible · #11 01-10-2020 14:55:36

GT a écrit :

leterrible a écrit :
. Quand à l'enregistrement, je l'ai fait le 4 septembre (donc dans le délais d'un mois suivant la demande du locataire)
Sauf si vous l'aviez déjà fait, je ne crois pas qu'il soit inutile de communiquer à votre locataire la date de votre démarche et de lui en apporter la preuve.

Chose que j'ai naturellement fait ainsi que lui signifié. Ainsi que de lui dire qu'elle pouvait vérifier également sur le site d'enregistrement.

Il me renvoie les clés par la poste, que dois-je faire ? Suis-je en droit d'effectuer quelques rafraîchissement a l'intérieur ?
Je pense attendre de passer devant le juge de paix le 16 octobre avant de faire quoique ce soit

rexou · #12 01-10-2020 15:03:20

leterrible a écrit :

GT a écrit :
leterrible a écrit :
. Quand à l'enregistrement, je l'ai fait le 4 septembre (donc dans le délais d'un mois suivant la demande du locataire)
Sauf si vous l'aviez déjà fait, je ne crois pas qu'il soit inutile de communiquer à votre locataire la date de votre démarche et de lui en apporter la preuve.
Chose que j'ai naturellement fait ainsi que lui signifié. Ainsi que de lui dire qu'elle pouvait vérifier également sur le site d'enregistrement.
Il me renvoie les clés par la poste, que dois-je faire ? Suis-je en droit d'effectuer quelques rafraîchissement a l'intérieur ?
Je pense attendre de passer devant le juge de paix le 16 octobre avant de faire quoique ce soit

Quid de l'état des lieux ? Avez-vous constaté des dégâts ? Avez-vous fait intervenir un expert ?

Vous avez reçu les clés, vous disposez donc en toute liberté des lieux.

Vous pouvez réclament en justice de paix la régularisation des sommes dues : loyers, préavis légal, dégâts locatifs...

libra · #13 01-10-2020 15:11:24

leterrible a écrit :

Il me renvoie les clés par la poste, que dois-je faire ? Suis-je en droit d'effectuer quelques rafraîchissement a l'intérieur ?
Je pense attendre de passer devant le juge de paix le 16 octobre avant de faire quoique ce soit

En théorie, vous devriez demander au juge de paix la désignation d'un expert. Mais c'est là une procédure qui prend du temps et donc de l'argent. De plus, il faut compter qu'une expertise judiciaire coûte facilement 1.500 €. Le jeux vaut-il la chandelle?

Par ailleurs, en une location rapide ne vous empêche pas de réclamer une indemnité de préavis manquant même si cette indemnité couvre une période qui va au-delà du début de la nouvelle location.

Dernière modification par libra (01-10-2020 15:11:53)

GT · #14 01-10-2020 15:14:30

leterrible a écrit :

GT a écrit :
leterrible a écrit :
. Quand à l'enregistrement, je l'ai fait le 4 septembre (donc dans le délais d'un mois suivant la demande du locataire)
Sauf si vous l'aviez déjà fait, je ne crois pas qu'il soit inutile de communiquer à votre locataire la date de votre démarche et de lui en apporter la preuve.
Chose que j'ai naturellement fait ainsi que lui signifié. Ainsi que de lui dire qu'elle pouvait vérifier également sur le site d'enregistrement.
Il me renvoie les clés par la poste, que dois-je faire ? Suis-je en droit d'effectuer quelques rafraîchissement a l'intérieur ?
Je pense attendre de passer devant le juge de paix le 16 octobre avant de faire quoique ce soit

Vous avez vérifié vous-même sur MyMinfin (qui n'est pas le site d'enregistrement) que le contrat de bail a bien été enregistré? Cette donnée figure-t-elle déjà dans Myminfin ?
Tiens ! voici un élément nouveau : le passage devant le juge de paix le 16/10/2020.
Nous n'en savons pas davantage sur cette démarche.

Dernière modification par GT (01-10-2020 15:18:25)

panchito · #15 01-10-2020 15:25:43

C'est la meilleure!

Votre locataire vous envoit un recommandé pour que vous enregistriez son bail. Notez qu'il pouvait le faire gratuitement lui-même via My Rent.

En fait enregistrer un bail sert uniquement au locataire! En fait l'enregistrement donne une date certaine au bail et protège ainsi les droits du locataire au cas où le bailleur vendrait son bien en cours de bail.
C'est l'unique utilité de l'enregistrement.

Mais bon, il vous force a l'enregistrer pour protéger ses droits mais ensuite il part à la cloche de bois????

panchito · #16 01-10-2020 15:30:28

leterrible a écrit :

Le facteur est passé le 31/08.
Si je comprends bien, le locataire a le droit de partir quand il veut, vu que la bail est passé automatiquement a 9ans après 3 contrat d'un an. Et ce après un préavis de 3 mois. Donc jusqu'à fin novembre.
Est-ce bien cela ?

Non pas du tout!

Vous avez reçu son renom le 31 août.

Donc son préavis commence le 1er septembre pour se terminer le 30 novembre.

Les loyers sont dus jusqu'à la fin du préavis (qu'il soit presté ou pas).

Pendant toute la durée du préavis, il doit vous permettre de visiter le bien avec des candidats pendant 2 heures consécutives, 3 fois par semaine (voir votre bail).

Mais vous avez introduit une requête en justice de paix?

Il y a des mois déjà pour pouvoir passer le 16 octobre?

Dernière modification par panchito (01-10-2020 15:31:02)

GT · #17 01-10-2020 15:36:53

panchito a écrit :

C'est la meilleure!
Votre locataire vous envoit un recommandé pour que vous enregistriez son bail. Notez qu'il pouvait le faire gratuitement lui-même via My Rent.
En fait enregistrer un bail sert uniquement au locataire! En fait l'enregistrement donne une date certaine au bail et protège ainsi les droits du locataire au cas où le bailleur vendrait son bien en cours de bail.
C'est l'unique utilité de l'enregistrement.
Mais bon, il vous force a l'enregistrer pour protéger ses droits mais ensuite il part à la cloche de bois????

"C'est la meilleure ?"

Que nous apprend le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (entrée en vigueur le 1/9/2018) ?

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

"Art. 53 L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge. "

"Art. 57 Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."

D'autres renseignements utiles dans la brochure consacrée au bail d'habitation en Wallonie :
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf

- la résiliation d'un bail de 9 ans par le preneur : page 56
- l'indexation du loyer : page 61

"Mais bon, il vous force a l'enregistrer pour protéger ses droits mais ensuite il part à la cloche de bois????"

Protéger ses droits n'est pas critiquable.
Partir à la cloche du bois, oui.

grmff · #18 01-10-2020 15:39:40

A mon sens, le locataire n'a pas respecté les conditions légales de préavis. Le préavis était de 3 mois, puisque vous avez enregistré le bail dans le mois de sa demande.

Vous êtes donc parfaitement fondé à demander le payement du loyer pour une période de 3 mois commençant le 1er septembre.

Si vous n'avez pas de dégâts, reprenez les compteurs à votre nom, remettez en location, et demandez le payement du loyer et charges pour la période qui court jusqu'à la fin du préavis, limitée à la date d'entrée d'un éventuel locataire.

Si les dégâts sont limités, demandez un témoin pour l'état des lieux, et utilisez ce témoignage en justice. Comme il vous a renvoyé les clefs par la poste, ce qui est illégal, il sera bien mal pris devant le juge pour justifier son comportement. Et remettez en location.

Si il y a des dégâts d'importance, et s'il est solvable, demandez de nommer un expert, et attendez l'avis du juge.

Voilà encore une histoire de plus qui démontre l'insécurité juridique dans laquelle sont mis les locataires par l'obligation d'enregistrement et les conséquences débiles d'une loi mal torchée, rédigée par des gens qui tendent de tordre le bras aux "marchands de sommeil" que sont pour eux tous les propriétaires.

rexou

panchito · #19 01-10-2020 15:40:05

Rien n'interdit à un locataire d'enregister son bail lui-même!

GT · #20 01-10-2020 16:13:39

panchito a écrit :

Rien n'interdit à un locataire d'enregister son bail lui-même!

Effectivement.
Pourquoi le ferait-il s'il estime n'en retirer aucun avantage ?

préavis de fin de bail du locataire et indexation

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