Dictature par la majorité ?

depsimon · #1 07-10-2020 19:46:29

Bonjour à tous,

En 2019 j'achète une appartement dans un immeuble en cours de division (2 lots, un rdc et un duplex avec entrée distincte).
Après la division j'ai 320 millièmes de quote-part et le propriétaire garde l'autre appartement.

En 2020 l'autre lot est vendu et la nouvelle propriétaire veut me forcer à remplacer la toiture.

Lorsque j'ai acheté, l'agent immobilier et l'ancien propriétaire m'ont tous les deux assurés que la toiture était encore bonne une dizaine d'années.

Elle me fait remarquer qu'il y a 3 trous (de la taille d'une pièce de 2€) et que la cheminée qui a été retirée n'a pas été recouverte.

Je lui propose donc de faire une réparation, mais elle n'est pas intéressée, elle veut absolument remplacer.

En réalité, elle veut faire une chambre et d'autres pièces de vies au 2ème étage du bien (sous les combles). Selon elle, comme elle veut y faire une chambre, qu'une chambre ça doit être isolé, il faut donc remplacer la toiture car il n'y a pas de sous-toiture ni d'isolation.

Je ne suis pas d'accord:

- la toiture est encore bonne pour quelques années et elle ne pose aucun danger.
- selon les derniers permis d'urbanisme entré pour le bien, le 2ème étage est qualifié comme "Grenier" et non pas comme des pièces de vies. Le collège communal a même ajouté "aucune pièce de vie ne peut y être créée car la pente de l'escalier est trop raide".
- il est certainement possible d'isoler sans pour autant remplacer toute la toiture (isolation par l'extérieur, créer une structure isolée entre la toiture et la pièce, ...) l'ancien propriétaire avait d'ailleurs déjà commencé la structure des pièces avec de l'isolation.

Elle a fait appel à un "expert" pour faire une expertise de la toiture. Le contenu de celui-ci peut se résumer en "la toitre est en éternit, l'éternit c'est dangereux, il faut donc remplacer la toiture".
L'expert ne s'est pas foulé, certainement parce que c'est la même personne qui a fait l'audit énergétique. (a t-elle voulur faire plaisir?)

J'ai du faire appel à mon avocat car elle avait accepté un devis à 27000€ pour: remplacement de la toiture, sous-toiture, isolation et pose de velux.

Suite à quoi elle a convoqué une AG (la 1ère de la copropriété) à laquelle je n'ai pas participé. Étant donné que je n'étais pas présent elle a quand même fait son AG toute seule en mettant dans le PV tout ce qu'elle voulait évidemment, en gros elle accepte tous les travaux et me réclamera ma quote-part via juge de paix.

La règle du double-quorum n'était pas respecté, cette AG n'est évidemment pas valide.

Peu après cette AG, j'ai eu l'occasion de faire des devis et une expertise moi-même.

Résultat :

- devis de réparation: 414€
- les entrepreneurs m'ont tous dit qu'elle était encore bonne 10 ans minimum
- l'expertise indique la même chose, avec beaucoup plus de détails et des solutions pour isoler autrement

Cette semaine j'ai eu des nouvelles via son avocat qui me propose un arrangement: payer ma quote-part (32% du total sans les velux, environ 7000€) en mensualités de 350€ sans intérêts.

Je sais que je peux négocier cette offre, je pense que sans forcer je peux avoir un accord pour 4000€.

En toute honnêté, même si 4000€ pour une nouvelle toiture est un bon deal, je n'en ai pas envie.
Je compte vendre l'appartement dans les 5 ans, si je participe aux frais de la toiture je pense que je vais y perdre beaucoup. Si je n'ai pas ces frais, je peux encore faire "un bon coup".

Cependant je me demande si je ne devrais pas aller au bout des choses et la laisser aller jusqu'au juge de paix.

- J'ai un devis qui prouve que la toiture est réparable à très bas coût
- J'ai une expertise bien plus complète que la sienne qui indique que la toiture est encore en bon état et ne devra pas être remplacée avant 10 ans
- Son expertise est très enfantine et très peu probante. Je doute que tous les propriétaires qui ont une toiture en eternit doivent la remplacer dès qu'il y a un trou dedans
- J'ai été mis au courant le 1 juin des trous, j'ai directement proposé une réparation mais elle avait déjà accepté un devis qui commencait le 8 juin alors que j'avais entammé les demandes de devis que j'ai annulé
- J'ai des preuves que c'est un "grenier" sous les combles et non pas des pièces de vies
- Il est plus que clair que madame veut faire tous ses travaux en même temps et me forcer à participer à son confort

J'ai juste peur qu'en allant au juge de paix :

- les frais d'avocats s'envolent
- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)
- la juge n'en ait "rien à f*****" et cherche juste à faire un compromis, en se disant "les frais seront de toute façon à faire, maintenant ou dans 10 ans"

Que pensez-vous de cette situation ?

Iriez-vous jusqu'au juge de paix et risquer le jeu ?
Accepteriez-vous un deal ? A quel prix ?
Quelles sont les chances de "gagner" au juge de paix dans une telle situation ? J'ai l'impression que son rôle n'est pas d'être juste, mais de trouver un compromis.

Le meilleur résultat pour moi serait que le juge tranche en disant "madame vous voulez une nouvelle toiture, allez-y mais à vos frais".
Le résultat attendu est "monsieur, 4000€ au lieu de 7000€ c'est un bon deal."
Le pire résultat est "monsieur vous devez 2000€ pour l'expertise judiciaire, et je fixe votre quote part à 7000€ pour la toiture".

Dernière modification par depsimon (07-10-2020 19:47:30)

panchito · #2 07-10-2020 20:01:50

Le problème c'est qu'en Belgique le titre d'expert n'est pas protégé. Donc n'importe qui peut le mettre sur sa carte de visite!

panchito · #3 07-10-2020 20:03:09

- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)

Pas vraiment, c'est la partie défaillante qui doit payer l'entièreté des frais d'expertise judiciaire...

panchito · #4 07-10-2020 20:04:23

Qui est le Syndic de votre copropriété?

Qu'est-ce qui a été voté lors de la dernière AG à ce sujet?

depsimon · #5 07-10-2020 20:43:42

Nous n'avons pas de Syndic (pas obligatoire quand il y a 2 lots) et je n'en veut pas, ceux que j'ai contacté ont très vite compris que quand on demande un syndic pour un batiment de 2 lots c'est pour régler des problèmes de ce genre donc ils demandent très cher (250€/mois).

Il n'y a pas encore eu d'AG valide. Lors de mon achat l'immeuble a été divisé et le propriétaire n'occupait pas le 2ème lot.

La nouvelle co-propriétaire à déclenché une AG en Juillet mais comme je n'y ai pas été (je n'avais pas encore de devis ni d'expertise et mon avocate n'était pas présente) elle n'est pas valide (règle du double-quorum non respectée).

Je lui ai proposé d'en faire une nouvelle maintenant que j'ai des éléments pour défendre mon point de vue, mais elle n'a pas embrayé.

XTof.vl · #6 07-10-2020 21:08:24

Proposez-lui une conciliation en justice de paix, en lui précisant que vous allez y parler de la transformation en chambres de deux pièces considérées comme grenier.

Cela devrait s'arrêter là.

Sherlock

panchito · #7 07-10-2020 21:40:55

Nous n'avons pas de Syndic (pas obligatoire quand il y a 2 lots)

Vraiment? Vous avez l'article de loi qui le confirme?

GT · #8 07-10-2020 22:13:31

panchito a écrit :

Nous n'avons pas de Syndic (pas obligatoire quand il y a 2 lots)
Vraiment? Vous avez l'article de loi qui le confirme?

Il existe un texte . L'art.577-3 al.1 du code civil.
Texte actuel ( loi 18 juin 2018 :

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. "

Texte précédent

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation."

Cette problématique de la dérogation a fait l'objet récemment d'une discussion sur ce forum.
Je ne doute pas que tout pimonaute curieux et intéressé identifiera cette discussion.

Dernière modification par GT (07-10-2020 22:14:01)

panchito · #9 08-10-2020 08:03:38

Et qu'en dit votre acte de base?

grmff · #10 08-10-2020 08:31:37

Juste une réaction en vitesse, en parallèle de la demande de l'autre propriétaire: si il transforme un grenier en chambre, ne faut-il pas corriger les quotités?

Sherlock

PIM · #11 08-10-2020 08:39:56

grmff a écrit :

Juste une réaction en vitesse, en parallèle de la demande de l'autre propriétaire: si il transforme un grenier en chambre, ne faut-il pas corriger les quotités?

si ce grenier est déjà dans les parties privatives du CP concerné, je ne vois pas pourquoi le changement d'affectation devrait modifier les quotités (réaction en vitesse itou)
Et, le cas échéant, les augmenter ne va pas arranger le souci de "dictature" invoqué

rexou

depsimon · #12 08-10-2020 16:59:48

Le grenier faisait déjà partie de sa partie privative donc à mon avis pas de révision de quote-part nécessaire.

Dans mon acte de division :

=> que la nature du bien dont question au présent acte, limité à DEUX lots privatifs, ne justifie pas, en l'espèce, l'organisation de la gestion de cet immeuble par la constitution d'une association de copropriétaires ayant la personnalité civile, et devant délibérer moyennant les majorités requises par la loi ; qu'au contraire, les règles lourdes et formelles liées à cette organisation légale seraient ressenties comme un empêchement aux bonnes relations entre les propriétaires des lots qui seront constitués, et comme un alourdissement inconsidéré de la gestion des parties communes ;
=> que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;

depsimon · #13 08-10-2020 17:05:31

XTof.vl a écrit :

Proposez-lui une conciliation en justice de paix, en lui précisant que vous allez y parler de la transformation en chambres de deux pièces considérées comme grenier.
Cela devrait s'arrêter là.

Je n'en suis pas du tout sûr.

Concrètement la seule chose qui empêche cette transformation est la raideur de l'escalier. Elle a déjà changé l'escalier, peut-être respecte t-il maintenant la législation. Et dans tous les cas le service urbanisme m'a bien dit que ça ne jouerai que si elle fait louer son bien (dans ce cas elle souhaite y loger, de ce que je comprend)

Je pense qu'elle est prête à aller devant le juge de paix donc l'intimidation ne fonctionnera probablement pas.

panchito · #14 08-10-2020 18:36:17

Chaque région a des critères très stricts d'habitabilité.

Voici pour Bruxelles-Capitale:

ICI

Vous y verrez, entre autres, que pour créer un logement neuf dans un ancien immeuble, il faut:
1° pour la pièce principale de séjour, 20 m² ;
2° pour la cuisine, 8 m² ;
3° si la cuisine est intégrée à la pièce principale de séjour, cette dernière doit avoir 28 m² ;
4° pour la première chambre à coucher, 14 m², et pour les autres chambres à coucher, 9 m².
Tableau récapitulatif des hauteurs sous plafond minimales :
1. local habitable (salon, salle à manger, 2.50 m, cuisine, chambre à coucher, etc.)
Au niveau vue:

Tout logement comporte au minimum une fenêtre permettant des vues directes et horizontales vers l’extérieur, libres de tout obstacle sur au moins 3m. Ces vues se calculent à 1,50mètre de hauteur du niveau plancher.

Elle a déjà introduit sa demande à l'urbanisme pour scinder son appartement en 2 lots?

L'enquête publique a déjà eu lieu?

En tout cas c'est le parcours du combattantVoir ici...

depsimon · #15 08-10-2020 18:40:37

Elle ne compte pas diviser son appartement en 2 lots.

Je n'ai peut-être pas été précis.

Quand j'ai acheté en 2019, le bien n'était pas encore divisé.
Depuis mon achat il est divisé en 2 lots, et nous avons chacun un lot maintenant.

Elle souhaite transformer le grenier en pièces de vie tout simplement pour avoir un plus grand appartement en duplex (c'est comme ça que l'ancien proprio et l'agent immobilier l'ont vendu).

Selon moi elle a le droit si elle en a envie (selon le service urbanisme aussi, tant qu'elle ne le fait pas louer auquel cas elle doit mettre aux normes l'escalier).

Par contre elle estime que comme elle veut y faire des pièces de vie, elle doit les isoler et le moyen le plus simple est de remplacer la toiture (car pour l'instant pas de sous-toiture).

panchito · #16 08-10-2020 18:52:48

Selon moi elle a le droit si elle en a envie (selon le service urbanisme aussi, tant qu'elle ne le fait pas louer auquel cas elle doit mettre aux normes l'escalier).

Si elle veut le louer, elle est obligée de scinder en 2 lots officiellement (sinon dans le cadre d'un bail de résidence principale, jamais la commune ne pourra y domicilier un locataire. Vu les exigences cette option me semble tout à fait impossible.

Maintenant si c'est pour transformer son grenier en pièces de vie à son usage propre, elle en a le droit, du moment qu'elle ne touche pas aux murs porteurs.

Dans ce cas pourquoi ne pas lui demander de payer intégralement l'isolation du toit, puisque cette dernière ne profitera qu'à elle?

depsimon · #17 08-10-2020 19:06:32

C'est ce que j'ai fait, je n'ai pas envie de payer l'isolation et les velux qu'elle compte poser.

Dans son devis, l'isolant est devisé à 3700€. Les velux à 2500€ environ.
En retirant ces deux postes, on arrive à environ 21000€ donc 7000€ pour ma quote-part.

---

Personne n'a d'expérience en justice de paix ?

Je suppose que ça dépend des juges, mais est-ce que leur boulot est d'être 'juste' (et donc ils analysent vraiment la situation) ou plutôt de trouver un compromis (et donc ils essaient juste de couper la poire en deux) ?
À quel point sont-il "patients" ? Ex: si le juge me demande de payer 4000€ au lieu de 7000€ et que je refuse pour les raisons que j'évoque, va t-elle essayer de faire plier la partie adverse ou va t-elle couper court et faire appel à l'expert judiciaire ?

Me conseilleriez-vous d'aller jusque là ?

panchito · #18 08-10-2020 19:24:03

De toute façons tant que les fonds ne sont pas récoltés dans leur intégralité, la copropriété ne peut pas signer le bon de commande.

Donc ne payez pas et laisser la aller en justice et payer des milliers d'euros en frais de justice, d'avocats et d'experts....

D'habitude les gens achètent un bien dans une copropriété pour pouvoir partager tous les frais, mais le revers de la médaille c'est qu'on est pas seul à décider comme on le serait dans une maison.

De toute façons ces travaux ne seront jamais voté à la majorité absolue puisque vous n'êtes que deux et que le nombre de quotités du propriétaire majoritaires est toujours ramenée à la somme des autres quotités présentes et / ou représentées.

Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

Ce point n'a jamais été mis à l'ordre du jour de votre AG?

panchito · #19 08-10-2020 19:26:39

Et le double quorum n'ayant pas été atteint, évidemment l'AG ne pouvait se tenir.

Vous ne devez donc rien faire, l'AG est illégale et le PV est nul et non avenu!

GT · #20 08-10-2020 19:41:40

Dossier à examiner pour un premier avis par un avocat sur base de documents : compromis de vente, acte authentique, exposé préalable à l'acte dressé par le notaire (dérogation au régime légal de la copropriété forcée , décision d'établir un règlement relatif à l'immeuble . Contenu du règlement : les droits et devoirs relatifs à l'immeuble (description de l'immeuble, description des lots et des quotes-parts de copropriété, dispositions relatives aux lots privatifs, dispositions relatives aux parties communes, servitudes, dispositions relatives aux charges communes, règles d'administration des parties communes, polices d'assurances, règlement d'ordre intérieur, frais d'établissement du règlement).....

PIM

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