Conseils avant achat immeuble de rapport

no8do · #1 22-11-2020 19:35:49

Bonjour,

J’envisage de me porter acquéreur d’un immeuble de rapport (3 logements à Liège).

L’investissement est assez conséquent. Je veux être certain de ne pas faire d’erreur et je me pose une série de questions :

1/ Il m’a été mentionné que les logements existent avant 1992 (compteurs Resa). Je suppose qu’il est prudent de mettre dans l’offre/le compromis une condition suspensive qui mentionne l’absence d’infraction urbanistique et le fait que l’immeuble est bien repris pour 3 logements ?

2/ L’immeuble comprend 1 appartement au RDC, un appartement au 1er étage avec studio indépendant à l’entresol (entrées séparées mais reconnus comme un seul logement) et un appartement au 2e étage (duplex). Je comprends que les propriétaires actuels ont loué l’appartement du 1er étage sans le studio. Et qu’habituellement, ils louent le studio séparément . J’imagine que pour être en ordre, il faudrait louer l’appartement et le studio ensemble ? Quel est le risque si je loue séparément ?

3/ Je pense que le studio seul fait moins de 28m2. Quelles sont les règles spécifiques pour les logements de -28m2 ?

4/ Le propriétaire m’a dit que toutes les portes sont « coupe feu » et que les plaques de gyproc sont aussi anti-feu. Je me doute qu’il est compliqué de vérifier que l’immeuble est totalement en ordre d’un point de vue de sécurité mais quels sont les principaux éléments auxquels on doit faire attention avant de se porter acquéreur ?

5/ Voyez-vous d’autres points d’attention ?

Merci d’avance pour votre aide au combien précieuse smile .

Merci

panchito · #2 22-11-2020 19:47:30

Avant tout, rendez-vous à l'urbanisme pour voir si tout est OK

no8do · #3 22-11-2020 20:39:28

Merci. Si je mets une condition suspensive, le notaire va s’en charger non? Merci

libra · #4 22-11-2020 21:35:02

Faîtes rédiger le compromis de vente par votre notaire et pas celui du vendeur. Cela ne vous coûtera pas un euro de plus.

grmff · #5 22-11-2020 22:54:15

no8do a écrit :

Bonjour,

Bonjour et bienvenue sur le forum. Félicitation pour votre projet.

no8do a écrit :

J’envisage de me porter acquéreur d’un immeuble de rapport (3 logements à Liège).
L’investissement est assez conséquent. Je veux être certain de ne pas faire d’erreur et je me pose une série de questions :

Vous êtes au bon endroit pour cela, même si les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

no8do a écrit :

1/ Il m’a été mentionné que les logements existent avant 1992 (compteurs Resa). Je suppose qu’il est prudent de mettre dans l’offre/le compromis une condition suspensive qui mentionne l’absence d’infraction urbanistique et le fait que l’immeuble est bien repris pour 3 logements ?

C'est prudent. Il est aussi prudent de vérifier la date sur les compteurs. Et de vérifier au service urbanisme de la commune le statut de l'immeuble en question.

no8do a écrit :

2/ L’immeuble comprend 1 appartement au RDC, un appartement au 1er étage avec studio indépendant à l’entresol (entrées séparées mais reconnus comme un seul logement) et un appartement au 2e étage (duplex). Je comprends que les propriétaires actuels ont loué l’appartement du 1er étage sans le studio. Et qu’habituellement, ils louent le studio séparément . J’imagine que pour être en ordre, il faudrait louer l’appartement et le studio ensemble ? Quel est le risque si je loue séparément ?

Vous ne pouvez pas louer séparément. Louer séparément revient à louer un logement de plus. Hors, vous ne pouvez pas louer de logement en plus...
Vous pouvez par contre ne pas louer l'entresol. Pour ma part, je trouve spécial de devoir passer par les parties communes pour aller dans une autre partie de son logement. C'est un peu hors norme.

no8do a écrit :

3/ Je pense que le studio seul fait moins de 28m2. Quelles sont les règles spécifiques pour les logements de -28m2 ?

Moins de 28m2 = permis de location obligatoire. Et vous ne l'aurez pas, parce que cela revient à créer un logement.

no8do a écrit :

4/ Le propriétaire m’a dit que toutes les portes sont « coupe feu » et que les plaques de gyproc sont aussi anti-feu. Je me doute qu’il est compliqué de vérifier que l’immeuble est totalement en ordre d’un point de vue de sécurité mais quels sont les principaux éléments auxquels on doit faire attention avant de se porter acquéreur ?

L'urbanisme dispose peut-être d'un rapport des pompiers dans le dossier. Il faut vérifier si c'est conforme par rapport au règlement de sécurité incendie de la ville concernée. Pour savoir si ce sont des portes coupe-feu, il suffit de regarder si la tranche de la porte, généralement côté charnière, porte contient bien un macaron spécifiant le degré de sécurité incendie.

no8do · #6 24-11-2020 13:19:50

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?

J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?

merci!

grmff · #7 24-11-2020 13:26:58

no8do a écrit :

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?
J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?
merci!

Pour l'urbanisme à Liège, je ne sais pas. Et avec le Covid, cela risque bien d'avoir changé...

Le service qui s'occupe de dire si c'est en ordre, c'est justement l'urbanisme...

PIM · #8 24-11-2020 14:12:36

grmff a écrit :

no8do a écrit :
Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?
J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?
merci!
Pour l'urbanisme à Liège, je ne sais pas. Et avec le Covid, cela risque bien d'avoir changé...
Le service qui s'occupe de dire si c'est en ordre, c'est justement l'urbanisme...

Comme quoi, il n'y a pas de hasard

Himura · #9 24-11-2020 14:33:56

no8do a écrit :

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?
J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?
merci!

Il faut prendre rdv 3 fois, aller sur place sans être pressé, et espérer tomber sur une personne normale. big_smile
Pour le service ou partie de service dédié à cela : jamais entendu parler de cela, de mon côté.

Par défaut, dites-vous que ça n'est pas conforme. Liège est une vielle ville... et toujours sous tutelle.

libra · #10 24-11-2020 15:14:04

Himura a écrit :

Liège est une vielle ville... et toujours sous tutelle.

Sous tutelle? D'un prince-évêque?

Himura · #11 24-11-2020 15:27:54

libra a écrit :

Himura a écrit :
Liège est une vielle ville... et toujours sous tutelle.
Sous tutelle? D'un prince-évêque?

La belle époque ça ! roll
Sous tutelle de la RW, et depuis de nombreuses années. A Liège, les socialistes ont la facheuse habitude de dépenser plus que ce qu'ils n'ont.

ju · #12 02-12-2020 10:03:50

Bonjour à tous,

J'ai également quelques questions avant premier achat.

Pour vérifier si un rapport pompier est ouvert je dois me renseigner à l'urbanisme (permis d'urbanisme octroyé pour création de 2 entités supplémentaires en 2007) ou au service incendie de la région?

Concernant l'attestation de non pollution du sol, est ce un document que le vendeur doit fournir pour la vente? J'ai vérifié dans la BDES selon le code couleur il n'y a rien de problématique.

grmff · #13 02-12-2020 10:07:25

Je ne sais pas si le service incendie vous répondrait. Ce n'est pas vraiment leur job. Pour Charleroi en tout cas, c'est à l'urbanisme que j'ai eu accès au dossier en consultation. Pas de copie tant qu'on est pas propriétaire.

GT · #14 02-12-2020 10:14:54

ju a écrit :

J'ai vérifié dans la BDES selon le code couleur il n'y a rien de problématique.

J'ignorais ce qu'était la BDES.

Il s'agit de la banque de données de l'état des sols wallons.

https://sol.environnement.wallonie.be/bdes.html

ju · #15 02-12-2020 10:35:23

grmff a écrit :

Je ne sais pas si le service incendie vous répondrait. Ce n'est pas vraiment leur job. Pour Charleroi en tout cas, c'est à l'urbanisme que j'ai eu accès au dossier en consultation. Pas de copie tant qu'on est pas propriétaire.

Le dossier existe que s'il y a une infraction en cours ou un dossier est créé après acceptation du permis d'urbanisme et à moi à la consulter et voir si tout est en ordre?

grmff · #16 02-12-2020 11:01:13

ju a écrit :

grmff a écrit :
Je ne sais pas si le service incendie vous répondrait. Ce n'est pas vraiment leur job. Pour Charleroi en tout cas, c'est à l'urbanisme que j'ai eu accès au dossier en consultation. Pas de copie tant qu'on est pas propriétaire.
Le dossier existe que s'il y a une infraction en cours ou un dossier est créé après acceptation du permis d'urbanisme et à moi à la consulter et voir si tout est en ordre?

Je vous partage mon expérience. Une ville n'est pas l'autre. Mais à Charleroi, le dossier contient tout ce qui a été fait sur un immeuble. Les rapports pompiers, les rapports de visite salubrité, les plans, les permis de location, les courriers, etc. Tout est archivé au même endroit.

ju · #17 02-12-2020 14:09:11

J'ai appelé l'urbanisme mais visiblement ce n'est pas comme Charleroi. il faudra que je regarde ce qui a été annoncé sur le permis d'urbanisme et que je regarde ce qui a été fait et essayer de voir si les pompiers sont repassés ensuite...

Par contre j'ai appelé le Bureau Sécurité Juridique pour vérifier l'enregistrement des baux et ils n en voient que 2 sur les 4 dont un vieux qui n'est plus d'actualité. On est d'accord que si ce n'est pas enregistré chez eux ça ne l'est pas du tout?

C'est possible au service population de vérifier de manière anonymes les domiciliations pour chaque entités?

Dernière modification par ju (02-12-2020 14:14:17)

grmff · #18 02-12-2020 14:19:46

Une fois de plus, c'est un domaine communal. Chaque commune fera à sa mode. Pour Charleroi, je peux vous partager mon expérience. Pour Liège, il semble que Himura puisse vus partager la sienne.

C'est pour quelle commune?

Normalement, aux archives ou à l'urbanisme, éventuellement au service logement s'il existe, vous devriez pouvoir voir les plan initiaux. Pour Charleroi, je suis remonté à des "plans" de 1875. Vous devriez pouvoir voir le permis initial, et les permis suivants également.

Le "Bureau de Sécurité Juridique", anciennement l'enregistrement, maintient une base de donnée bourrée d'erreur. Ce n'est pas parce que cela n'apparaît pas comme "enregistré" que cela ne l'est pas, attaché au dossier d'un autre contribuable par erreur... Ceci dit, à quoi peut bien vous servir l'enregistrement?

Pour ce qui est des services population, ils ne peuvent normalement pas vous donner d'informations privées. Les domiciliations sont des informations privées. Dans les petites communes et entités, avec un sourire un peu naïf, il n'est pas impossible de pouvoir soutirer des informations... wink

Bonne chance..

ju · #19 02-12-2020 14:23:03

grmff a écrit :

Une fois de plus, c'est un domaine communal. Chaque commune fera à sa mode. Pour Charleroi, je peux vous partager mon expérience. Pour Liège, il semble que Himura puisse vus partager la sienne.
C'est pour quelle commune?
Normalement, aux archives ou à l'urbanisme, éventuellement au service logement s'il existe, vous devriez pouvoir voir les plan initiaux. Pour Charleroi, je suis remonté à des "plans" de 1875. Vous devriez pouvoir voir le permis initial, et les permis suivants également.
Le "Bureau de Sécurité Juridique", anciennement l'enregistrement, maintient une base de donnée bourrée d'erreur. Ce n'est pas parce que cela n'apparaît pas comme "enregistré" que cela ne l'est pas, attaché au dossier d'un autre contribuable par erreur... Ceci dit, à quoi peut bien vous servir l'enregistrement?
Pour ce qui est des services population, ils ne peuvent normalement pas vous donner d'informations privées. Les domiciliations sont des informations privées. Dans les petites communes et entités, avec un sourire un peu naïf, il n'est pas impossible de pouvoir soutirer des informations...
Bonne chance..

C'est sur Fleurus.

L'enregistrement m'intéresse juste parce que le bien est complètement loué actuellement

PIM · #20 02-12-2020 15:00:12

ju a écrit :

Par contre j'ai appelé le Bureau Sécurité Juridique pour vérifier l'enregistrement des baux et ils n en voient que 2 sur les 4 dont un vieux qui n'est plus d'actualité. On est d'accord que si ce n'est pas enregistré chez eux ça ne l'est pas du tout?

Le mal nommé "Bureau Sécurité Juridique" n'offre qu'une certitude: si cela apparaît dans leur dossier, c'est enregistré. Mais cela peut aussi être enregistré et ne pas apparaître au bon endroit dans leurs dossiers... Ou ne pas apparaître du tout.
Si votre vendeur-bailleur a procédé à l'enregistrement, il devrait pouvoir vous en donner les preuves.

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