Rester en personne physique ou en société ?

mhj · #1 28-01-2021 13:03:27

Bonjour,

Je sais que ma question doit etre etudiee au cas par cas et qu elle est tres compliquée.

J aimerais savoir si il y a une technique plus ou moins simple pour savoir si il est temps de passer en societe?

J ai lu qu il sagit surtout du nombre biens mais à partir de combien est il interessant de faire le passage, 5,10, 15?

Si vous avez des trucs ou astuces pour avoir une idee plus claire concernant cette question?

Merci de vos reactions

Bav

MHJ

Dernière modification par mhj (28-01-2021 13:04:27)

max11 · #2 28-01-2021 14:08:29

Passez en société uniquement par rapport à un patrimoine immobilier ?

Il n'y a aucun moyen de trouver "facilement" une réponse sans avoir toute une série d'info diverses et variées.
Vous devez consulter un comptable pour obtenir des infos pour pouvoir connaitre les avantages et contraintes.

GT

panchito · #3 28-01-2021 14:15:49

Début janvier, l'Echo a publié tout un dossier en analysant le problème sur 5 axes:

https://multimedia.lecho.be/explicatifs … n-societe/

Girkou

grmff · #4 28-01-2021 14:16:37

Je n'ai jamais compris pourquoi il était intéressant de passer en société pour la location de biens immobiliers résidentiels.

Le seul intérêt serait pour la planification successorale. Et encore, il existe d'autres moyens.

max11 · #5 28-01-2021 14:33:20

grmff a écrit :

Je n'ai jamais compris pourquoi il était intéressant de passer en société pour la location de biens immobiliers résidentiels.
Le seul intérêt serait pour la planification successorale. Et encore, il existe d'autres moyens.

Un exemple : une société possède ou achète plusieurs biens immobiliers.
Plusieurs personnes qui ne sont pas de la même famille ont décidés d'investir ensemble dans l'immobilier ==> c'est une première raison pour investir en société
Certains biens sont en bon état et mis en locations résidentielles ==> revenus imposables = les loyers perçus
D'autres biens sont en très mauvais états et nécessitent de très gros travaux de rénovations ==> charges déductibles (directes et via amortissements)
La société fournit un revenu pro à plusieurs personnes liées aux actionnaires
Le bénéfice imposable peut donc être très réduit voir moindre que l'imposition IPP

Dernière modification par max11 (28-01-2021 14:34:40)

mhj · #6 28-01-2021 16:52:17

Bonjour,

Je demande car en personne physique on est taxé au precompte immobilier et au federal jusque 50% parfois.

A l isoc avec differents frais que l ont peut deduire( en partie) on peut fair diminuer sa base imposable.

Donc je pensais qu a partir d un certain montant de loyers, on pouvait estimer qu il est plus interessant de passer en societe ( en sachant les contraintes notariales lors de la creation, le prix d un comptable annuel...).

Sans compter que de plus en plus de regles pour l environnement vont faire monter la note de renovation et ce n est pas deductible en IPP

Je lis parfois que les societes paient moins d impot donc c est la raison de ma question.

J avais deja lu l article de l echo ( il resume certains chiffres mais ca reste malgre tout tres vague).

merci

bàv

MHJ

Dernière modification par mhj (28-01-2021 16:53:47)

PIM · #7 28-01-2021 17:00:56

Voir ce sujet-ci

Bim · #8 29-01-2021 11:50:13

Globalement, pour du locatif résidentiel, il est plus avantageux d'être en personne physique. La base imposable est forfaitaire et la plupart du temps inférieure à la base imposable calculée à partir des loyers réels - charges (société). Vous disposez des bénéfices comme vous l'entendez.
En société, si vous voulez sortir des bénéfices, il faut soit sortir une rémunération (avec cotisations sociales et vous serez imposés aux taux progressif comme des revenus professionnels) soit un dividende à partir du bénéfice net (donc après impôt de la société). Ce dividende sera à son tour taxé (précompte mobilier de 30%). Au final, hormis des cas très particuliers, la taxation est plus lourde en société. De plus, la structure amène des coûts et des obligations supplémentaires de tenue de comptabilité.

Bref, en société il faudra considérer que certains biens sont là uniquement pour absorber le sur-coût de la structure, par rapport au même patrimoine détenu en personne physique.

La société a également deux autres gros désavantages : sa faible liquidité et la taxation des plus-values ! Si vous voulez vendre un ou plusieurs biens détenus par une société, vous allez payer un impôt sur la plus-value comptable (différence entre prix de vente et valeur résiduelles après amortissements). Donc, si votre société vend un immeuble complètement amorti (ex : immeuble détenu depuis longtemps), vous serez taxés sur l'entièreté du prix de vente. Ca fait (très) mal ! L'autre solution est la vente de la société, ce qui est beaucoup plus compliquée qu'un immeuble... Et généralement une décote est appliquée par rapport à la valeur nette du patrimoine immobilier.

Un avantage de la société est la transmission via donation d'actions. Celle-ci est très faiblement taxée. Mais il existe aussi d'autres solutions pour les personnes physiques qui permettent d'alléger la note (ex : donation immobilière de nue-propriété par tranches , etc...).

Le seul autre avantage que je verrais à être en société est dans le cas où le fisc veut requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Dans ce cas, la société peut amener une situation intermédiaire entre "la personne physique avec revenus toujours dans la case immobilier" et "la personne physique avec revenus immobiliers considérés comme profesionnels". Ca peut être une solution pour limiter la casse...

mhj

libra · #9 29-01-2021 14:59:15

Bim a écrit :

La société a également deux autres gros désavantages : sa faible liquidité et la taxation des plus-values ! .

Je me suis fait dire qu'en cas de réinvestissement, la plus-value n'est pas taxable. Exact?

max11 · #10 29-01-2021 15:11:06

libra a écrit :

Bim a écrit :
La société a également deux autres gros désavantages : sa faible liquidité et la taxation des plus-values ! .
Je me suis fait dire qu'en cas de réinvestissement, la plus-value n'est pas taxable. Exact?

Exact pour la "communication grand public" mais, en pratique, la plus-value est étalée pour être compensée par l'amortissement du nouvel investissement.
Vous ne payez pas d'impôt sur la plus-value mais vous n'avez pas non plus de diminution de l'impôt par les amortissements du nouvel invest.
En vrai, vous avez donc une taxation étalée sur la durée de l'amortissement du ré-investissement.

Il n'est donc pas toujours intéressant d'avoir recours à ce principe et il est parfois préférable de payer l'impôt en une fois sur la plus-value.

GT · #11 29-01-2021 16:51:59

La taxation étalée fait l'objet de l'article 47 du code des impôts sur les revenus.

libra · #12 29-01-2021 17:21:14

grmff a écrit :

Je n'ai jamais compris pourquoi il était intéressant de passer en société pour la location de biens immobiliers résidentiels.
Le seul intérêt serait pour la planification successorale. Et encore, il existe d'autres moyens.

Quels sont ces autres moyens?

Bim · #13 02-02-2021 12:19:01

libra a écrit :

grmff a écrit :
Je n'ai jamais compris pourquoi il était intéressant de passer en société pour la location de biens immobiliers résidentiels.
Le seul intérêt serait pour la planification successorale. Et encore, il existe d'autres moyens.
Quels sont ces autres moyens?

Par exemple, la donation de la nue-propriété d'un bien immobilier.
Les droits de donation immobilière sont certes plus élevés que des donations mobilières mais reviennent moins chers que des droits de succession.
Ce système permet des optimisations :
- Les droits de donation sont calculés par tranches d'imposition ==> On peut étaler plusieurs donations dans le temps pour rester dans les tranches basses
- Le donateur a tout intérêt à faire donation de la nue-propriété en étant "pas trop âgé". Pourquoi ? Car la répartition usufruit - nue propriété dépend de l'âge. Plus on est jeune plus la part de l'usufruit est grande, plus on est vieux et plus la part d'usufruit est faible. Concrètement, en donnant la nue-propriété plus jeune, celle-ci est plus petite = moins de droits de donation. Et si on décède vieux, l'usufruit sera plus petit = moins de droit de succession.

Ce moyen est intéressant quand le donateur envisage de conserver la jouissance du bien (occupation personnelle ou perception de loyer) jusqu'à son décès. Pourquoi ? Car en cas de vente, il faut l'accord de l'usufruitier et du nue-propriétaire. En cas de désaccord sur la vente, cela peut amener des complications...

panchito · #14 02-02-2021 12:39:05

Ou le faire dès l'achat du bien --> achat scindé .

Je l'ai fait pour l'acquisition de mes 2 derniers biens.

PIM · #15 02-02-2021 12:47:31

panchito a écrit :

Ou le faire dès l'achat du bien --> achat scindé .

Oui, mais avec des conditions précises à respecter .
Mais on sort du cadre de la question initiale.

PIM · #16 02-02-2021 12:49:15

Bim a écrit :

Ce moyen est intéressant quand le donateur envisage de conserver la jouissance du bien (occupation personnelle ou perception de loyer) jusqu'à son décès. Pourquoi ? Car en cas de vente, il faut l'accord de l'usufruitier et du nue-propriétaire. En cas de désaccord sur la vente, cela peut amener des complications...

Effectivement... c'est un pari sur l'avenir. Et l'avenir est plein de surprises.

max11 · #17 02-02-2021 13:23:29

Bim a écrit :

- Le donateur a tout intérêt à faire donation de la nue-propriété en étant "pas trop âgé". Pourquoi ? Car la répartition usufruit - nue propriété dépend de l'âge. Plus on est jeune plus la part de l'usufruit est grande, plus on est vieux et plus la part d'usufruit est faible. Concrètement, en donnant la nue-propriété plus jeune, celle-ci est plus petite = moins de droits de donation. Et si on décède vieux, l'usufruit sera plus petit = moins de droit de succession.

Il n'y a pas de droit de succession à payer sur l'usufruit. Le droit disparait par le décès de l'usufruitier et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans autre formalité ! Même pas besoin de notaire ou de déclaration de succession !

Bim a écrit :

Ce moyen est intéressant quand le donateur envisage de conserver la jouissance du bien (occupation personnelle ou perception de loyer) jusqu'à son décès. Pourquoi ? Car en cas de vente, il faut l'accord de l'usufruitier et du nue-propriétaire. En cas de désaccord sur la vente, cela peut amener des complications...

D'un autre côté, l'usufruitier ne pourra jamais imposer la mise en vente du bien si le nu-propriétaire n'est pas d'accord....
Ce qui peut poser de grosses complications si on suit votre conseil de donner très tôt... quand on a encore toute la vie devant soi, il peut se passer beaucoup de choses pour l'un comme pour l'autre....

PIM

Bim · #18 02-02-2021 18:52:48

max11 a écrit :

Bim a écrit :
- Le donateur a tout intérêt à faire donation de la nue-propriété en étant "pas trop âgé". Pourquoi ? Car la répartition usufruit - nue propriété dépend de l'âge. Plus on est jeune plus la part de l'usufruit est grande, plus on est vieux et plus la part d'usufruit est faible. Concrètement, en donnant la nue-propriété plus jeune, celle-ci est plus petite = moins de droits de donation. Et si on décède vieux, l'usufruit sera plus petit = moins de droit de succession.
Il n'y a pas de droit de succession à payer sur l'usufruit. Le droit disparait par le décès de l'usufruitier et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans autre formalité ! Même pas besoin de notaire ou de déclaration de succession !

Au temps pour moi, j'avoue ne pas avoir potassé l'affaire à fond vu mon jeune âge big_smile Au final, si pas de droit de succession sur l'usufruit, cela rend l'opération encore plus intéressante !

max11 a écrit :

Bim a écrit :
Ce moyen est intéressant quand le donateur envisage de conserver la jouissance du bien (occupation personnelle ou perception de loyer) jusqu'à son décès. Pourquoi ? Car en cas de vente, il faut l'accord de l'usufruitier et du nue-propriétaire. En cas de désaccord sur la vente, cela peut amener des complications...
D'un autre côté, l'usufruitier ne pourra jamais imposer la mise en vente du bien si le nu-propriétaire n'est pas d'accord....
Ce qui peut poser de grosses complications si on suit votre conseil de donner très tôt... quand on a encore toute la vie devant soi, il peut se passer beaucoup de choses pour l'un comme pour l'autre....

Exactement. C'est une solution qui mérite toute une réflexion selon la situation. Il est clair que c'est à envisager pour un/des bien(s) dont on ne prévoit pas de se séparer avant la fin de sa vie.
Quand je parlais de donner "tôt", c'est bien-sûr relatif. On peut par exemple imaginer, une ou plusieurs donations se succédant entre 55 et 65 ans.

Le problème serait similaire dans le cas d'une donation d'actions (d'une société de patrimoine) avec réserve d'usufruit. L'usufruitier garde son droit de vote, son droit de toucher des dividendes mais ne peut pas vendre la société sans accord du nu-propriétaire...

grmff · #19 02-02-2021 23:01:41

Il existe aussi une possibilité de faire un droit de retour dans le cadre d'une donation. Il est également possible de vendre, il suffit de se mettre d'accord entre usufruitier et nu-propriétaire. Il y a aussi le danger de se retrouver avec un nu-propriétaire sur-endetté qui se ferait saisir, et mettre en vente publique, sa part de nue-propriété.

Bref, en cas de donation, tout est possible. Et les conséquences peuvent être diverses et variées. Je déconseillerais de donner "trop tôt" un bien qui fait une part importante du patrimoine.

D1791 · #20 03-02-2021 10:03:19

Bim a écrit :

...Les droits de donation immobilière sont certes plus élevés que des donations mobilières...

Pas toujours pour ce qui est du droit de donation au sens strict.
En Wallonie, les donations mobilières se font au taux de 3.3%, les donations immobilières sont à 3% jusqu'à 150 000€.
Par contre les frais divers d'un acte de donation immobilière font grimper la note de plus de 0.3% et donc globalement votre affirmation est correcte.

Bim a écrit :

...- Le donateur a tout intérêt à faire donation de la nue-propriété en étant "pas trop âgé". Pourquoi ? Car la répartition usufruit - nue propriété dépend de l'âge. Plus on est jeune plus la part de l'usufruit est grande, plus on est vieux et plus la part d'usufruit est faible. Concrètement, en donnant la nue-propriété plus jeune, celle-ci est plus petite = moins de droits de donation. Et si on décède vieux, l'usufruit sera plus petit = moins de droit de succession.
...

Etes-vous certain que cette affirmation est exacte pour ce qui concerne la donation immobilière ?
Selon mes informations (mon notaire hier), le droit de donation se calcule sur la valeur totale en pleine propriété. L'âge du donateur n'a donc pas d'incidence sur le montant du droit de donation.

Par ailleurs, mais je m'écarte du sujet, j'ai été sidéré par le coût d'une sortie d'indivision. Comme toujours le taux "facial" de 1% paraît faible, mais qu'est-ce que les frais divers viennent alourdir la note ! 3.7% au final dans un cas précis.
(ce n'est évidemment pas sur un superbe immeuble de Woluwé digne d'expatriés de haut vol)

PIM

Rester en personne physique ou en société ?

Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Re : Rester en personne physique ou en société ?

Pied de page des forums